变成有钱人并不难著名理财师手把手教你学理财-第16章

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４．当股东不如做房东：家外有“家”

宗学哲
———殷实家庭巧理财　
个案背景：　
赵先生是一家公司的高级管理人员，除了一套已经拥有产权的130平方的住房以外，另有家庭积蓄40万元。这几年，为了确保家庭资产的增值，赵先生炒过股，参与过民间借贷，但由于股市一度走低，民间借贷又经常遇到“借钱容易要账难”等问题，结果不但没有使家财增值，反而出现了一定幅度的缩水。赵先生认为：目前高收益、低风险的投资渠道几乎无处可寻，存银行又对较低的利率能否抵御物价上涨带来的贬值风险心存顾虑，联想到中国人特有的“置业”情结，他便产生了转向房产投资的想法。但赵先生对房地产投资可以说一窍不通，有点“老虎吃天，无从下嘴”的感觉，为此他特意找到专业理财师为他指点迷津。　
理财师投资分析：　
近年来，百姓的投资渠道逐步拓宽，但真正能够确保家财增值、并且年收益高于银行贷款利率的项目可谓凤毛麟角。多数家庭购买国债、参加储蓄的年投资收益率一般在2％左右，有的还因投资不当造成收益的“负增长”。所以，赵先生在炒股这条路走不通的情况下，及时寻求其他收益高的投资渠道无疑是明智之举。这几年，我国的房地产市场一直呈现了波浪式升温的势态，留意一下身边的朋友，谁要是在几年前独具慧眼多买了套房子，其房产升值带来的收益肯定让你羡慕不已。现在房价虽然稳步攀升，但除了一些被刻意炒作、房价短期内已经大幅攀升的地区或地段以外，只要投资得当，选准潜力位置，应当说投资房产还是有钱可赚的。赵先生家底殷实，完全可以在有住房的基础上，根据自己的情况再适当购置住宅商品房、二手房或沿街商业房，体验一下家外有“家”、坐收房租的惬意感觉。　
理财师投资建议：　
方案一：购买住宅商品房　
避开房价较高的黄金地段，如果商品房的均价为2200元/平方（按中小城市或大城市郊区房价标准），以现有40万元积蓄可购买3套60平方的两居室新住宅房或竣工五年内的二手房，然后以每套每月500元的租金对外出租，则三套房子的年房租总收入为18000元，租房的年收益率为4。5％（在所购商品房周围有CBD或白领客户较多的情况下，房租收益还会相应提高）。另外，如果本年度该地区房产价格上涨5％，则赵先生的投资总收益会接近10％。　
方案二：购买沿街商业房　
沿街商业房的售价一般会在每平方4000元以上，虽然价格较高，但租金也会水涨船高。如果商业房的售价为每平方5000元，40万元可以购买两套40平方的门面房，每套月租金为1000元，则每年租房的收益为24000元，实际年收益率为6％。本年度该地区房产价格如果上涨5％，则投资总收益会达到11％。　
方案三：借鸡生蛋，加大投资“砝码”　
以现在自住的房产作抵押，可以从银行获得贷款20万元，加上40万元的积蓄，可以购买40～50平方的沿街商业房三套。其房租总收入为：3套×1000元×12个月=36000元，扣除20万元的贷款利息20万元×4。77％年利率=9540元，则赵先生的实际投资收益为36000元…9540元=26460元，投资总收益率达到6。6％。考虑房产升值的收益，这种“借鸡生蛋”投资法的总收益接近12％。　
方案四：购买期房　
通常楼盘在前期发售时，价格会较优惠，随着建筑期不同，售价会逐渐提升，到现楼时价格会更高。所以，在有了一定的房产投资经验以后，不妨进行一下“短线”炒作，在楼盘内部认购时，交纳押金订好房子，在签订正式购房契约或现房出售时再将房子倒手卖掉。如果位置选得好，时机把握得准，这种短线“炒房”的收益会达到15％以上。　
投资房产的具体步骤一般是：确定房产位置———进行询价和比较———达成购房意向———签订协议或办理过户手续———对外租赁收取房租———房产价格攀升到一定价位时抛出。房产出售后可以落袋为安，也可以开始新的投资循环。另外，除了自己对购房、租房进行亲自操作以外，没有时间和经验的投资者还可以请专业的房产经纪人为你当好参谋，办理过户、招租等手续；已经开办“房屋银行”的地区，还可以将购来的房子存入“房屋银行”，坐享利息。　
注意事项：　
１。减少买房成本，增大盈利空间　
购买新房也好，二手房子也好，首先要最大限度地掌握房源信息。可以通过规模大、信誉好的中介机构寻找适合自己投资的房源，也可以在报纸的“百姓广告信息”栏和当地房产网站，以及电视、广播电台等媒体发布个人求购信息，求购信息尽量简单明了，比如：“求购中心路以西、20万元以内、三楼以下、水电暖齐全住房一套，联系电话××。”这样，对购房信息进行广而告之，你就占了买房的主动权，面对众多送上门的售房信息，可以对房价、位置、面积等因素仔细比较，综合衡量，优中选优。　
２。选好地段是确保收益的关键　
在房地产业界有一句话投资的“至理名言”：第一是地段，第二是地段，第三还是地段。由此可见地段、位置在房产投资者眼中的分量。投资房产的目的是为了获取较高的房租以及获取房产的升值收益，因此购买住宅房应充分考虑生活环境和人文环境，避免因空气噪音污染、物业管理存在缺陷等因素影响租金收入和房产升值；沿街商业房更要考虑升值潜力的问题，该地段的商业环境、周围的城建开发进度、该地区的经济“指数”等因素均应作为实际投资的重要参考。　
３。出租住房要算细账　
房子买来后，你可以用买房的办法发布出租信息。对于求租者首先要查验身份证件，然后签订租房合同或协议，让对方预交半年以上的租赁费，防止因短期退租影响租房收益的稳定性；租房合同最好一年一签，因为近年来房租“行情”呈上升之势，签订时间太长，如果行情继续上涨，必然会影响租房收益。在出租房屋时，还要注意选择信誉好、素质高的租客，以免因租金拖欠、抗租等引起纠纷。　
４。购买房产须防欺诈　
购买新房应看房产开发商的信誉、资质以及各种手续是否完备；购买二手房应选择三证（房产证、地产证、契证）齐全的住房，房产证是房屋的所有权证明，应必不可少，如果没有地产证、契证，应考虑将来补办证书的费用以及将来卖房时对房价的影响，适当压低二手房价格。为了减少麻烦，在房产交易、租赁过程中，你可以找一个房产专业的律师，对签订合同、付款等投资行为进行把关，确保房产投资的稳妥。　
如果你是和赵先生一样的高级白领，或拥有一定积蓄、希望寻求收益高的投资渠道，在当地房地产市场具有良好发展前景的情况下，你不妨参考这个个案进行适度投资。想想看，如果你手中的钱以每年10％的速度增长，考虑收益再投资的复利因素，相信你离成为“百万富翁”的日子已经不远了！　
　

　


５．打工族三口之家的理财方案

宗学哲
个案背景：　
李秀1996年从家乡来到南方一家纺织厂打工，次年与一起打工的同乡田涛结婚。现在他们的女儿已经上小学一年级了，三口人住在租赁的一套一居室住房内，其家庭月收入为3500元。几年来两人努力工作，勤俭持家，积攒了7万元的家庭资产，其中有银行定期储蓄5万元，凭证式国债2万元。除了房租、日常生活等开支，李秀一家现在每月能有2000元左右的结余，但她对未来购房、孩子教育等预期开支却未敢抱有乐观态度，理财行为也十分谨慎。　
几年的打工生涯，他们已经融入了这个城市，所以其家庭总的理财目标就是能增加投资收益，尽快过上居有其屋、衣食无忧的城市小康生活。　
理财师点评：　
李女士现有的理财品种均属保守型，虽然较为稳妥，但综合年收益仅为2％左右。而有关经济专家预测2004年的消费价格指数将在3％以上运行，也就是说李女士的实际投资收益会成为负数；同时，如今教育类消费水平逐年提高，假设李女士女儿的学习成绩一直保持中等水平（或以下），数年后升初中、高中时的择校费将高达3万元左右，上大学的各种开支更大。如果李女士继续保守理财的话，那时的家庭积累恐怕会捉襟见肘，出现财政危机。另外，李女士和丈夫不同于有固定工作的职业者，夫妻双方的保障能力较差，而李女士的理财结构中又没有保险类的投入，家庭成员的人身保险、家财保险几乎为零，这也说明李女士没有居安思危、未雨绸缪的意识，万一夫妻一方出现意外，家庭现有的积蓄无异于杯水车薪，难以应急。　
理财师建议：　
１。寻求收益高的稳健型理财产品　
国债是所有投资渠道中最稳妥的理财方式，而且国债不缴利息税，提前支取还可以按相应利率档次计息。所以，李女士的2万元国债可以继续持有。　
开放式基金具有专家理财、收益稳妥的特点，因此，为了增加投资收益，李女士可以将银行储蓄转为风险适中的平衡型基金。这种基金的投资结构是股票和债券平衡持有，能确保投资始终在中低风险区间内运作，达到收益和风险平衡的投资目的。如果李女士依然有投资风险的顾虑，可以直接购买债券型基金，这种基金主要投资对象是国债和信用等级AA以上的金融债、企业债、可转换公司债和国债回购，收益会更为稳妥。购买各种基金的手续和银行存款差不多，只需开立基金账户和办理银行卡即可通过银行柜台买卖基金。另外，我国的股市日趋规范，市盈率不断降低，在这种投资环境向好的情况下，如果购买一些10元以下的通信、金融、能源等垄断和高成长行业的股票，会享受国民经济增长的成果，规避物价上涨带来的资产贬值风险。　
按照这种高收益型的思路理财，两年以后，凭借家财增值和新的积蓄，李女士就可以考虑买一套10万元左右的二手房。　
２。加大孩子教育的早期投入也是理财　
许多人在对子女教育投入上存在误区，包括李女士在内，只考虑攒钱供孩子将来上学，但多数孩子升初中、高中时因学习成绩达不到重点学校的要求，想上重点学校免不了要交一笔不菲的择校费；高考成绩不理想，“高价生”和上“民办大学”的开支更大。因此，从小就应注意加大对子女的教育投入，要舍得花“本钱”为孩子选一所教学质量高的学校。另外，选择如今多数学校在招生时对“特长生”有加分的优惠，李女士不妨根据孩子的爱好，选择乐器、体育、美术等一项特长，投入一定学习费用，进行重点培养。这些早期的投资，在很大程度上能减少将来子女教育的开支，这实际上也是科学理财。　
３。积极尝试进行个人创业，拓宽家庭的收入来源　
如今创业的热潮一浪高过一浪，在这种创业环境整体向好的情况下，李女士和丈夫也不必非走打工一条路。两人如果具备一定创业的条件，就应积极进行创业的尝试。两人打工时间也不短了，应当积累了某一行业的经营经验或掌握了一门手艺，夫妻二人或者其中一人不妨结合自己的特长，从摆摊点、开小店铺等小本生意做起，逐步走上个人的创业之路，从而实现从“打工者”到“老板”的人生追求。这样，你自然也就踏上了家财增值的快车道，到时房子、孩子教育等问题均会迎刃而解。　
４。适当购买保险，增强家庭抗变能力　
打工者与有单位的人不同，生老病死等保障全靠自己。现在一场大病往往就能让人倾家荡产，所以刘女士夫妻应适量购买健康保险；同时，两人也可以购买集保障、储蓄、投资三种功能于一身的分红险种，比如中国人寿的国寿鸿泰，平安保险公司的千嬉红，太平洋人寿的红利来，新华人寿的红双喜等等，这种保险除了基本的保险功能以外，还能以红利的形式分享保险公司的经营成果，从而提高家庭的综合保障能力和理财收益。　
　

　


6．一对从事直销夫妇的理财方案

宗学哲
个案背景：　
黎虹今年27岁，卫校毕业后她一直在一家大医院做护士。在好友的动员下，去年她辞去了这份令人羡慕的固定工作，专门做起了某知名日化品牌的直销业务。由于她性格外向，喜欢交往，并具有一定的客户资源，所以做起直销来可以说如鱼得水。她的业务越做越好，每月提成收入也从2000元、5000元、8000元，一直到了目前的万元以上。　
黎虹做直销成了“女大款”，她的丈夫赵金明坐不住了。赵先生是政府机关的公务员，虽然太太多次鼓动他一起做直销，但他考虑目前的收入很稳定，各种福利和保障较好，便一直不为所动。不过，这回看到太太收入比自己多出了10倍，他有点动心了。再加上太太适时进行攻心战术，终于被“拉下了水”。　
赵先生看似内向，但做起直销来却有自己的绝招。他从给太太“拎包”、当“装卸工”，到发挥自己的聪明才智，逐渐建立了自己的客户群体。现在，赵先生的月收入达到了5000多元，总算在太太面前挽回了点男子汉的面子。　
目前，两人的家庭收入为15000元，除了日常开销、按月偿还银行住房贷款以外（尚欠银行贷款本息合计为4万元），每月还有1万元的结余。不过，由于夫妻两人均不善理财，面对不断增加的收入，他们还是只认银行储蓄一条路，渠道单一，收益低下。所以，他们希望在专业理财师的指导下，做好后续收入的打理，实现家庭积蓄的稳妥增值，以应付将来生儿育女，以及换房、扩大经营等开支。　
理财师点评：　
按目前的情况，黎女士家庭的年收入会达到18万元，打理好这笔不菲的资金会为家庭生活锦上添花，反之则会变成前面赚钱后面流失的“漏斗式”理财，最终影响家庭生活质量的提高。黎女士一家把精力都放在赚钱上，对收入的打理缺乏长远的规划，比如，其收入较高，却没有考虑减少家庭债务；习惯有钱存银行，没有积极涉足其他收益高、保障能力强的投资渠道。总之，黎女士需要一条非常清晰、容易操作的理财思路。　
理财师建议：　
１。可以考虑提前偿还住房贷款　
按目前黎女士的收入，积攒4万元可谓轻而易举，所以积蓄达到4万元后，可以考虑提前偿还住房贷款。因为目前一年期存款税后利率仅为1。58％，而银行贷款的年利率却高达5％以上。有理财专家说，最好的存款方式就是还贷款。所以，提前还贷是黎女士减少家庭支出、优化资产结构的有效措施。　
２。建议购买私家车　
从事销售工作，主要工作是跑市场、访客户，时间就是金钱，如果拥有一辆属于自己的私家车，不但可以提高工作效率，还可以体现身份和经济实力，进而增强经济往来中的信用指数。另外，有了私家车，商务之余举家可以走亲访友、短途旅行，从而体现“能挣会花”的理财和消费理念，提高生活质量。根据黎女士夫妇的收入状况，建议在一年内购买8万元左右的经济型轿车，比如富康、飞度、赛欧等。　
３。２０％的后续收入进行储蓄　
还清住房贷款和购买私家车以后，黎女士就可以一心一意打理后续收入了。大家都说现在储蓄利率低，负利率情况下存钱会“亏本”，但再“亏本”也不能全面放弃储蓄，因为储蓄是中国人的传统，也是最稳妥的投资渠道之一；另外，储蓄的变现能力最强，可以作