(免费)解密骗术大全,多年精心积累-第175章
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李丁：“一个号称总成本1亿元的楼盘，开发商的实际总成本不超过1000万元。有背景的人连这1000万元都可以不用出，他们自有办法。”
拿到批文后，开发商开始到银行融资。“我们的成本和外界所了解的成本不一样，对于一个开发商，他们的实际成本主要由两部分组成，公关费和关系，二者缺一不可。”其它成本如何解决？“银行贷款。”
为了鼓励投资，国家金融政策曾对房地产大幅倾斜，但这种政策倾斜成了房地产商投机的最佳途径。按规定，银行贷款的前提是开发商前期投入25％的资金，但“他们才没那么傻。”
一房地产公司副总告诉记者，银行的人会对开发商进行指点。比如向开发商透露只有银行内部才知道的“打分制度”，这是对开发商资质认定的一个重要指标，不允许向外透露，但我们会先打听谁是经办人，然后通过特殊渠道把他们请来。他们会告诉我们分数是否达标，并指导如何修改资产负债表以提高分数便于贷款。这样，我们就神不知鬼不觉地成了资产优良的公司。
“这个环节最关键，一旦打通就意味着成功了一半。”
开发商通过抵押批文和楼盘从银行获取建设资金后，接下来就是用“假按揭”套取更多资金。其典型操作手法是，搜集员工的身份证或一些不知情的人的身份证，签订虚假售房合同，然后和真合同混在一起从银行获得按揭贷款。
记者：“银行不会怀疑？”
李丁：“说句实话，所谓无商不奸。我们这套把戏他们清楚得很。但拿人手短，只要能骗过国家，他们自然会睁只眼闭只眼。一个楼盘如果运作顺利，一般两年半就可以卖完。随着销售结束，这些见不得人的东西自然烟消云散。”
对此，记者采访了银行界有关人士，并梳理了一下房地产公司的资金流向，发现楼盘销售实际上在假按揭阶段就已完成。先期的抵押贷款可以让开发商的资金退出来，而按揭贷款则让他们提前获得利润，后期销售不过是把银行的贷款填平而已。买方和卖方的关系在这个过程中悄悄发生了转移，而建筑成本和楼盘风险实际上由银行承担，这就是房地产商津津乐道的“空手套白狼”。这也不难解释诸多房地产老板为什么能够携款潜逃。
“如果销售不理想怎么办？抵押给银行，按市价评估。”
据了解，西部某城市一银行支行行长是个中高手，她和开发商串通一气疯狂贷款，短短几年，违规贷出资金几个亿。事发后，她迅速和开发商达成攻守同盟，补办抵押手续，对抵押楼盘高额评估，结果抵押的楼盘价值高于贷出资金，该行长毫发无伤，甚至要求官复原职！
以上违规操作的后果是：银行的呆账，房地产开发商欠款曾在其中占了24％，与之相比，老百姓按揭欠款只占了0。4％。如此巨大的落差只能用机制缺陷来解释。
媒体：地产商的吹鼓手
媒体靠我们养着呢！谈到媒体，李丁流露出一丝不屑。
楼盘开工后，开发商开始策划包装上市。李丁向记者展示了周末的时间安排：上午接受某新报记者采访，中午和某时报房地产专刊主编吃饭，下午在某咖啡厅和某电视台广告部主任喝茶，晚上则和某晨报副主编共进晚餐，他们只有一个目的——广告。
按规定，楼盘必须具有五证两书才能销售，但媒体的眼睛似乎突然出现了盲点。据一份媒体研究报告，2001年房地产广告占了媒体全年广告量的55。67％以上，相当多的报纸都有房地产专刊，我们是他们的米饭班主，他们敢说什么！
媒体炒作的花样很多，阳光、绿地、海景，污水四流的地方可以被说成天堂。李丁说，开发商都培养了一些记者，形成一个内部圈子，他们定期写吹捧新闻，制造概念。比如最近报道的北京的一条臭水沟居然被说成水晶楼盘。
在媒体与房地产商的合作中，最具影响力和最有效的莫过于明星楼盘评选。明星楼盘是媒体的绝妙发明。看起来很堂皇，很现代，实际上，一样见不得人！
李丁说，明星楼盘评比的一个重要指标就是广告投放量，昆明某报的十大明星楼盘几乎就是广告投放量排名。一般而言，省级明星楼盘的标准是50万元，国家级明星楼盘的标准是200万元。10个明星楼盘加上若干推荐楼盘，粗粗一算就是上千万纯利润！
冠名明星楼盘后，灰姑娘往往变成金凤凰。昆明某楼盘参加明星楼盘评比前，几百套房子只销了70多套，评上明星楼盘后，不到一个月只剩了几套，开发商脸都笑歪了。而与之对应的是北京美丽园刚刚评上明星楼盘就因楼板裂缝被告上法庭，把这种楼盘评为明星，媒体是不是应该负误导之责？
同时，媒体的过度竞争也给房地产商带来相当大的压力。李丁表示铺天盖地的房地产专刊让我们不得不上，媒体是公信力的象征，如果谁缺席了他们的评比，几乎等于自动放弃了市场。如此一来，媒体的利益和开发商的利益紧紧捆绑在一起，他们能公正吗？
据调查，一个楼盘的广告投放量从50万元～500万元不等，占开发商实际投资的30％～40％。现在的房地产公司太多，广告效果相对于几年前大打折扣，惟一的办法是加大广告投入。
开发商的资本以关系和贷款为主，但广告却需要现金投入，媒体不是傻子，没钱想上广告或评明星楼盘，门都没有！因此，开发商只有将后期建设资金投入广告窟窿。很多楼盘出现配套设施不完善的问题，在这里就埋了病根。从某种角度而言，房地产广告繁荣是以透支楼盘质量为代价的。
地产商：如何洗刷自己的原罪？
洗刷原罪
记者：炒地皮、骗贷款、虚假广告、偷工减料……这么多问题，开发商不怕法律惩治？
李丁：这些隐患是开发商挥之不去的阴影，惟一的办法是洗刷原罪，物管公司就应运而生。物管公司一般建立于楼盘建设尾期，这个期间也是前期积累问题的集中爆发期。
按常理，物业管理是开发商吸引业主的一个重要手段，而实际操作中却往往成了开发商的替罪羊。李丁认为：如果按正常程序运作，物业管理由开发商负责可以让业主得到更多的实惠，开发商对小区的建设理念和社区理念可以得到很好的贯彻。但实际上，物管公司成了开发商的挡箭牌。开发商故意混淆开发商和物管公司的关系，看起来是同根所生，实际上并没有隶属关系，但楼盘问题的实际责任承担人却张冠李戴到了物管头上。
记者查阅了最近关于房地产纠纷的报道，发现物管和业主的冲突成了主流，而作为第一责任人的开发商却置身事外。他们早开溜了！开发商一般在交楼后期就逐渐从楼盘中淡出，把问题全甩给物管，从而轻轻巧巧把自己的原罪洗刷了。更有甚者，他们还反过来谴责物管公司，简直是贼喊捉贼！即使业主把开发商告上法庭，他们也会想办法摆脱纠缠，尽量把问题推向物管，而法院怎么判还很难说。法制不健全是众所周知的事实。这真是房地产界一道奇异的风景。
记者：另外，质检部门为什么放水？按照规定，完工的楼盘必须经质检部门验收合格方可交楼。
李丁：检查的人就是给我们发开工证的人。楼盘封顶后，我们会请领导剪彩，至于问题，你觉得他们会说吗？他们大权在握，谁敢追究他们的责任！
谁来惩罚
所有问题都在一系列暗箱运作中产生，业主总是最后一个知道真相。等到他们发现自己的房产问题百出时，会突然发现居然找不到任何一方承担责任。只有受害者，没有肇事者。
物管公司没有这个义务，房子不是他们建的；开发商早已人间蒸发，即使还健在，也多半是个空壳；向媒体索赔？好像从来没有听说过。况且，他们对财神爷负责还是对小业主负责？告职能部门监督不力？那更不可能。
记者了解到，目前流行的解决办法有两种：对于大公司，他们为了维持品牌和信誉，一般会给予一定赔偿，操作方式是和业主达成和解协议，大事化小，小事化了。对于小公司，他们的做法是破产。先将资金四处转移，然后资不抵债，宣告破产。总之，损失不会由开发商承担。
由此产生了一个关键问题：破产的房地产公司还能不能开发新的楼盘？答案是肯定的。李丁说，昆明某房地产公司开发的一个楼盘出了质量事故后，照样在另外一块地皮上开发楼盘，只不过换了名字而已。有业主发现这个玄机后曾向有关部门举报，但举报信如石沉大海。开发商都是有背景的人，和一些官员有着千丝万缕的利害关系，谁敢查！
由此可见，官员的腐败使得惩罚机制缺位，而惩罚机制的缺位意味着开发商违法违规的风险降到极低。做了坏事而不受惩罚，这种机制的缺陷和房地产的暴利怎能不让众多开发商趋之若鹜！
李丁认为，目前的房地产已成了一个不折不扣的怪胎，政府腐败官员、银行、媒体和开发商共同促成了它的繁荣，他们从中获取利益，反过来，他们也成了房地产怪胎最好的保护伞，保护他们就等于保护自己！
这就是房地产业的生存逻辑，让人不寒而栗。
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第488章
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开发商一房多卖故意欺诈
【案例导读】
近年来，房地产业纠纷屡见不鲜，一直伴随着房地产市场的发展，令置业者心伤，令开发商头痛……
【案例正文】
近年来，房地产业纠纷屡见不鲜，一直伴随着房地产市场的发展，令置业者心伤，令开发商头痛！我们这一期编发的一桩发生在深圳一楼盘的房地产纠纷案例就是一个典型。发展商一房多卖被诉诸法庭，最终因27万元购房款赔上63万多元，殊为不值。
今天，房地产业已进入了新竞争时代，在这个充满硝烟的市场，地产商一方面要从项目选立、项目设计、行销推广、物业管理等各个运作环节精益求精，一点心思都不能省；另一方面，随着消费者自我维权意识的日渐复苏，特别是政府对消费者权益的保护性条例的出台和实施，房地产经营的门槛进一步拉高。规避纠纷，阳光作业，在追求最大价值的同时守法经营，才是地产商与投资者达致双蠃的必胜技。
27万元购房款赔了63万多元
敏子
2004年3月25日，对于银先生一家来说，是个非常特殊且值得纪念的日子，当银先生接过法院强制执行的63。8万元房屋索赔款时，感动得热泪盈眶。这场一波三折历时3年多的官司，在法律的正义下，在广东深鹏律师事务所李永修律师的努力下，终于划上了一个圆满句号。记者了解到，这是一场艰难的官司，也是一场特殊的官司，27万多元的购房款最终让开发商双倍退还购房款及全额退还购房款利息、入伙费等63万多元。按李永修律师的话来说，这场官司具有双重意义，不仅是深圳（骗术研究网 163164 ）首例商品房合同纠纷双倍赔偿案，也是最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》颁布后的全国房地产纠纷索赔案中的第一例。
这是一场艰难的官司，也是一场特殊的官司，历时3年多，27万多元的购房款最终让开发商双倍退还购房款及全额退还购房款利息、入伙费等63万多元。
二十七万元买来的原是“已售房”
事情源于1998年9月，银先生看中了深圳某花园的2栋32B的一套现楼单位，交付订金后与开发商签订了《认购书》。按约定，签订认购书当日，开发商就与当事人银先生办理了入伙手续。不久，银先生将27万多元的房款，一次性付给了开发商。1998年11月，双方按房地产买卖程序及相关要求，正式签订了《深圳市房地产买卖合同》。办理好入伙手续并装修后，银先生一家高兴地搬进了新房。
与此同时，银先生按开发商要求将购房合同原件、身份证复印件、付款发票等资料交给了开发商，委托开发商办理产权证手续。到1999年11月，开发商电话通知银先生去看房产证，看到的却是1栋32B的房产证，并不是2栋32B的产权证。此时开发商向银先生解释房产证出错，可能是国土部门的在办理过程中错将“2栋32B”办成了“1栋32B”。为此，开发商也积极主动承诺由他们负责去办理换证手续，最多2个月时间就可以办理好。
八个月过去了，2000年7月，银先生从有关方面获悉，他所购买的某花园2栋32B房其实早已卖了，原户主还办理了房地产证及户口指标，银先生为此感到莫大的气愤。
一次性交付27万多元的房款一年后，接到电话通知银先生去看房产证，看到的却是1栋32B的房产证，并不是看中的2栋32B。八个月后银先生惊悉2栋32B房早已卖了，原户主还办理了房地产证及户口指标，银先生为此感到莫大的气愤。
为讨公道第一次上法庭
为了讨个说法，银先生于2000年9月向法院提起诉讼，要求赔偿购房款、办证费、入伙费、装修费及精神损失等合计67万元。案件进入诉讼程序后，开发商进行了应诉答辩，认为双方签订的合同已经经过了公证（实为见证）并已交付使用，而且也为银先生办理了房产证，只是工作中出了错。开发商在答辩中指出，此前已经着手给银先生办理换证（房产证）手续，而且国土部门也愿意办理换证，只是手续较为复杂，才拖了一段时间。开发商对此承诺，愿意尽快为银先生办理换证手续，希望银先生能够谅解。银先生觉得开发商说得很诚恳，就相信了开发商，并于2000年10月向法院撤诉。
撤诉后的银先生一直在等待开发商的好消息，与此同时，银先生也做了另一种打算，他开始走访有关律师事务所，咨询了大量律师。1年多过去了，见开发商给不了明确结果或说法，银先生考虑到自己对于相关法律认识的有限，于2002年4月正式委托广东深鹏律师事务所的李永修律师作为其诉讼代理人，再次启动了诉讼程序。
为了讨个说法，银先生于2000年9月向法院提起诉讼，开发商在答辩中称已着手为银先生办理换证（房产证）手续，银先生有感于开发商的诚恳从法院撤诉。1年多后仍未见开发商有明确说法，银先生再次启动了诉讼程序。
查实房屋已售进入二次诉讼
李永修律师作为深圳的一名资深律师，在接受委托后，即很快与银先生一起走访了国土部门、居委会、派出所及物业公司。进行了大量的调查取证后，初步获悉了银先生购买的2栋32B房已于1996年卖给了张某，并于1998年9月在国土部门办理了房产证，而且同期办理了购房入户手续。
对于房屋已售，要说开发商不知道或是“疏忽大意”，显然是说过不去的。按当事人的理解，在这种情况下，开发商还通知其办理相应手续，实际上是在故意欺骗和玩弄。为此，银先生再一次提起诉讼，并要求开发商双倍赔偿购房款和其它损失等共计66万元。深圳某区法院于2002年4月受理了此案，法院从派出所调取的户籍资料中，进一步证实了2栋32B房已经办理了他人户口的事实。然而在庭审中
