国际会计准则+中文版+-第74章
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（3）如果在现金流量套期中被指定为套期工具的衍生和非衍生金融资产和负债形成的利
得或损失，通过权益变动表直接在权益中确认，则应披露：
①当期直接在权益中确认的金额；
②从权益中转出后计入当期净利润（或亏损）的金额；
③当期从权益中转出后，加至被套期预期交易中的资产或负债的购置成本或其他帐面价
值的初始计量中的金额（见第
160段）。
170．财务报表应包括下列所有与金融工具有关的附加披露：
（1）如果将可供出售的金融资产重新计量以与公允价值致（不包括与套期有关的资产）
形成的利得或损失，通过权益变动表直接在权益中确认，则应披露：
①当期直接在权益中确认的金额；
②从权益中转出后计入当期净利润（或亏损）的金额；
（2）如果对可供出售或为交易而持有的全部金融资产而言，其公允价值可以可靠地予以
计量这项假定已不成立（见第
70段），从而企业须以摊余成本计量这些金融资产，则应披露
这个事实，同时还要说明这些金融资产的性质、帐面价值以及为什么其公允价值不能可靠地
予以计量，如果可能的话，还要说明其公允价值估计很可能落入的范围。再者，如果公允价
值以前不能可靠计量的金融资产被出售，则应披露这个事实，并披露出售时该类资产的账面
价值，已确认的利得或损失金额；
值以前不能可靠计量的金融资产被出售，则应披露这个事实，并披露出售时该类资产的账面
价值，已确认的利得或损失金额；
：
①单独披露利息收益总额、利息费用总额（均以历史成本为基础）
②对于购入后调整至公允价值的可供出售的金融资产，其终止确认形成的、计入当期净
利润（或亏损）的总利得和损失，应单独地加以报告，以与已确认资产和负债的公允价值调
整（已计入当期净利润（或亏损））形成的总利得和损失区别开来（对于为交易而持有的金融
资产和负债，不要求作类似于“实现”与“未实现”利得和损失的区分）。
③企业应披露按第
116段的规定对已减值贷款应计的、但尚未收现的利息收益金额。
（4）如果企业进行了证券化或签订了回购协议，则应就发生在当前财务报告期的这些交
易和发生在以前财务报告期的交易形成的剩余留存利息，单独披露：
①这些交易的性质和范围，包括相关担保的说明、有关用于计算新利息和留存利息公允
价值的关键假设的数量信息，
②金融资产是否己终止确认。
（5）如果企业已将某金融资产重新划分为以摊余成本而非公允价值报告的金融资产（见
第
92段），则应披露重新分类的原因；
（6）应就每类重要金融资产（《国际会计准则第
32号金融工具：披露和列报》第
46段
对金融资产的分类提供了指南），单独地披露对其确认的减值损失的性质和金额．以及转销的
减值损失。
生效日期和过渡
171．本国际会计准则对于报告期自
2001年
1月
1日或以后开始的财务报表有效。允许
提前采用，但只能从
1999年
3月
15日（本准则发布日）以后结束的财务年度开始采用。不
允许追溯运用本准则。
172．过渡到本准则时应遵循以下原则：
（1）在本准则生效日期以前期间的财务报表中遵循的确认，终止确认、计显和套期会计
政策不应改变，从而这些财务报表也不必重述；
（2）对于首次运用本准则的财务年度开始前发生的、企业以前也确实将其指定为套期的
交易，应按未来适用法运用本准则的确认、终止确认和计量规定。因此，如果以前指定的套
期不符台第
142段规定的有效套期条件，且套期工具仍然持有，则自本准则首次运用的财务
年度开始，套期会计不再是合适的。以前财务年度的会计处理不应追溯调整，以符合本准则
的要求。第
156段和第
163段解释了如何中止运用套期。
（3）在首次运用本准则的财务年度开始时，企业应在具财务报表上将衍生工具确认为资
产或负债，并以公允价值进行计量（与公允价值不能可靠地予以计量的未上市权益工具有关，
且必须通过交付这种权益工具来结算衍生工具不在此列）。由于所有衍生工具（不包括拖定的
套期工具）被认为是为交易而持有的工具，因此，以前的账面价值（可能为零）与衍生工具
的公允价值之间的差额，应确认为对首次运用本准则的财务年度的期初留存收益余额的调整
（属于指定套期工具的衍生工具不在此列）。
（4）在首次运用本准则的财务年度开始时，企业应将以公允价值计量，哪些金融资产和
负债应以摊余成本计量，企业同时还应恰当地重新计量这些资产。所有以前账面价值的调整，
应确认为对首次运用本准则的财务年度的期初留存收益余额的调整。
（5）在首次运用本准则的财务年度开始时，现存资产和负债公允价值套期中的资产负债
表头寸，应调整其账面价值以反映套期工具的公允价值。
（6）企业首次运用本准则之前的套期会计政策，如果已包括将现金流量套期形成的利得
或损失作为资产和负债递延，在首次运用本准则的财务年度开始时，这些递延的利得和损失
应予重新归类，作为权益的单独组成部分（不过，这些交易应符合第
142段规定的标准），从
而按第
160至
162段的规定进行核算。
（7）在首次运用本准则的财务年度开始前发生的交易不应追溯地指定为套期。
（8）如果证券化、转让或其他终止交易先于首次运用本准则的财务年度开始时发生，则
这些交易的核算不应为符合本准则的要求而追溯调整。
（9）在首次运用本准则的财务年度开始时，企业应按本准则第
11段的规定将金融工具
划分为权益或负债。
IAS 40： Investment Property
IAS 40； Investment Property； became effective for annual financial statements covering
periods beginning on or after 1 January 2001。
This Standard supersedes IAS 25； Accounting for Investments； with respect to accounting for
investment property。 IAS 25 was withdrawn when this Standard came into effect。
investment property。 IAS 25 was withdrawn when this Standard came into effect。
Summary of IAS 40
Scope
IAS 40 covers investment property held by all enterprises and is not limited to enterprises
whose main activities are in this area。
Investment property is property （land or a building …or part of a building …or both） held （by
the owner or by the lessee under a finance lease） to earn rentals or for capital appreciation or both。
Investment property does not include：
property held for use in the production or supply of goods or services or for administrative
purposes （see IAS 16； Property； Plant and Equipment）；
property held for sale in the ordinary course of business （see IAS 2； Inventories）；
property being constructed or developed for future use as investment property …IAS 16 applies
to such property until the construction or development is plete； at which time the property
bees investment property and IAS 40 applies。 However； IAS 40 does apply to existing
investment property that is being redeveloped for continued future use as investment property；
an interest held by a lessee under an operating lease； even if the interest was a long…term
interest acquired in exchange for a large up…front payment （see IAS 17： Leases）。
forests and similar regenerative natural resources （see IAS 41： Agriculture）； and
mineral rights； the exploration for and development of minerals； oil； natural gas and similar
non…regenerative natural resources （see project on Extractive Industries）。
Accounting Models
Under IAS 40； an enterprise must choose either：
a fair value model： investment property should be measured at fair value and changes in fair
value should be recognised in the ine statement； or
a cost model （the same as the benchmark treatment in IAS 16； Property； Plant and Equipment）：
investment property should be measured at depreciated cost （less any accumulated impairment
losses）。 An enterprise that chooses the cost model should disclose the fair value of its investment
property。
losses）。 An enterprise that chooses the cost model should disclose the fair value of its investment
property。
In exceptional cases； there is clear evidence when an enterprise that has chosen the fair value
model first acquires an investment property （or when an existing property first bees investment
property following the pletion of construction or development； or after a change in use） that the
enterprise will not be able to determine the fair value of the investment property reliably on a
continuing basis。 In such cases； the enterprise measures that investment property using the
benchmark treatment in IAS 16 until the disposal of the investment property。 The residual value of
the investment property should be assumed to be zero。 The enterprise measures all its other
investment property at fair value。
国际会计准则第
40号投资性房地产
目的
本准则的目的是规范投资性房地产的会计处理和相关披露要求。
范围
1、本准则适用于投资性房地产的确认、计量和披露。
2、除其它问题外，本准则涉及在融资租赁承租人财务报表中投资性房地产的计量
和经营租赁出租人财务报表中投资性房地产的计量。本准则不涉及《国际会计准则第
17号…
租赁》所包括的下列事项：
（1）融资租赁或经营租赁的划分；
（2）投资性房地产赚取的租赁收益的确认（参见《国际会计准则第１８号收入》）；
（3）在经营租赁承租人财务报表中房地产的计量；
（4）在融资租赁出租人财务报表中房地产的计量；
（4）在融资租赁出租人财务报表中房地产的计量；
（6）融资租赁和经营租赁的披露。
3、本准则不适用于：
（1）森林和类似再生性自然资源；
（2）矿产权、矿产勘探开采、石油、天然气和类似非再生性自然资源。
定义
4、本准则使用的下列术语，其含义为：
投资性房地产，指为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而（由业主或融资租赁的
承租人）持有的房地产（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或两者兼有），但不包括：
（1）用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的房地产；
（2）在正常经营过程中销售的房地产。
自用房地产，指为用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的而（由业主营融
资租赁的承租人）持有的房地产。
公允价值，指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。
成本，指资产购置或建造时，为取得该资产而支付的现金或现金等价物的金额、或
其它对价的公允价值。
账面金额，指在资产负债表中确认的资产金额。
5、房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。因此，投资性房地产产生
的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产。这一点将投资性房地产与自用房地产
区分开来。商品或劳务的主产或供应过程中使用的房地产（或用于管理目的房地产）产生的
现金流量不仅归属于该项房地产，而且归属于在生产或供应过程中所使用的其它资产。《国际
会计准则第
16号不动产、厂场和设备》适用于自用房地产。
6、投资性房地产的示例如下：
（1）为长期资本增值而持有的土地，不包括在正常经营过程中为短期销售而持有的
土地；
（2）尚未确定未来用作的土地（如果企业尚未确定将其持有的土地用于自用还是用
于在正常经营过程中的短期销售，则持有的土地应视为用于资本增值）；
（3）报告企业拥有（或报告企业在融资租赁下持有）并在一项或多项经营租赁下租
出的建筑物；
（3）报告企业拥有（或报告企业在融资租赁下持有）并在一项或多项经营租赁下租
出的建筑物；
。
7、以下项目为不属于投资性房地产的示例，因而应排除在本准则范围之外：
（1）持有的为在正常经营过程中销售或为销售而处于建造或开发过程中的房地产（参
见《国际会计准则第
2号存货》，例如，为了在不久的将来处置或为开发和零售而专门取得
的房地产；
（2）为第三方在建或在开发的房地产（参见《国际会计准则第
11号建造合同》；
（3）自用房地产（参见《国际会计准则第
16号不动产、厂场和设备》）包括（除
其它资产外）持有的将来用于自用的房地产，持有的为将来开发并随后作为自用的房地产，
雇员占用的房地产（无论雇员是否按市场价支付租金）以及待处置的自用房地产；
（4）为将来作为投资性房地产而正在建造或开发过程中的房地产。这种房地产在建
造或开发活动完成之前，适用《国际会计准则第
16号不动产、厂场和设备》，待建造或开
发活动完成时，该项房地产成为投资性房地产，适用本准则。但是，对于已经是投资性房地
产、目前正在进行改建以来为将来继续作为投资性房地产使用的，则适用本准则。
8、某些房地产的一部分用于赚取租金或资本增值，另外一部分则用于商品或劳务的
生产或供应，或用于管理目的。如果这些部分能够分别出售（或采用融资租赁方式分别出租），
则企业应分别核算这些部分。如果这些部分不能分别出售，则只有在不重要的部分是用于商
品或劳务的生产或供应，或用于管理目的情况下，才能将该项房地产视为投资性房地产。
9、在某些情况下，企业向其持有的房地产的使用者提供辅助服务。如果该服务在整
个协议中只是一个不十分重要的组成部分，则企业应将该项房地视为投资性房地产。例如，
办公楼的业主向其承租人提供保安和维修服务。
10、在另外一些情况下，提供的服务构成相对重要的组成部分。例如，如果一家企
业拥有并经营一家旅馆，则向客人
