房地产基础知识题解(内部vip文件)-第4章

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63、什么叫契约？
答：契约即合同，指当事人双方（或数方）为了确定各自的权利和义务而订立的共同遵守的协议。契约是双方的法律行为，其成立须双方意思表示一致。在先的意思表现为要约，在后的意思表现为承诺。可用书面、口头或其他形式订立。如买卖、委托、承包、租赁、保管、借贷等契约（合同）一般只要双方就主要条款（标的、价金、期限以及双方约定必须遵守的其他条款）达成协议即可成立。合法成立的契约有法律约束力，任何一方无合法原因不履行或不完全履行契约义务时，对方有权要求履行或解除契约；并有权就不履行或延迟履行所造成的损失请求赔偿。
64、什么叫赔偿金？
答：赔偿金是违约方的违约行为给对方造成损害事实时，单纯处罚违约金仍不足以补偿其经济损失，则应由违约方支付给对方一定数额的损失补偿费。这是承担违约责任的法定方式。但这种方式让违约方承担责任，必须具备3个条件：
（1）　　　　当事人有违约行为；
（2）　　　　当事人的违约行为给对方造成损害事实；
（3）　　　　当事人的违约行为与对方的损害事实之间有因果关系。
如有些卫生服务未能达到标准和某些用户生病，两者之间未必有因果关系，不能据此处罚赔偿金。但如因卫生服务太差而造成蚊蝇孽生，环境恶劣，致使用户生病，经鉴定确实有因果关系时，应当处罚赔偿金。
65、什么是住宅用地？
答：住宅用地是指住宅建筑及其配套设施所占用的土地，如住宅区、居民点、庭院绿化用地等。
66、高层住宅设置消防登高面，应符合哪些规定？
答：高层住宅设置消防登高面，应符合下列规定：
（1）　　　　塔式住宅的消防登高面不应小于住宅的1/4周边长度；
（2）　　　　单元式、通廊式住宅的消防登高面不应小于住宅的一个长边长度；
（3）　　　　消防登高面应靠近住宅的公共楼梯或阳台、窗；
（4）　　　　消防登高面一侧的裙房，其建筑高度不应大于5m，且进深不应大于4m；
（5）　　　　消防登高面不宜设计大面积的玻璃幕墙。
67、哪些类型的居住区内宜设有消防车道？
答：低层、多层、中高层住宅的居住区内宜设有消防车道，其转变半径不应小于6　m。
68、什么样的住宅必须设置电梯？
答：住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16　m的住宅必须设置电梯。
69、住宅内电梯设置的标准是什么？
答：十二层及以上高层住宅的每单元设置电梯不应少于两台，其中一台电梯的轿厢长边尺寸不应小于1。6　m。
70、套内建筑面积由哪几部分组成？
答：套内建筑面积由以下三部分组成：
（1）　　　　套（单元）内的使用面积；
（2）　　　　　套内墙体面积；
（3）　　　　　阳台建筑面积（应算一半）。
71、建筑面积由哪几部分组成？
答：公用建筑面积由以下两部分组成：
（1）　　　　电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的地上部分公共用房和管理用房建筑面积；
（2）　　　　　套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
72、如何计算公用建筑面积？
答：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
公用建筑面积按以下方法计算：
整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
73、如何分摊计算公用建筑面积？
答：各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。
分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数X套内建筑面积。
74、什么叫建筑施工图？
答：建筑施工图，简称“建施”。它一般由设计部门的建筑专业人员进行设计绘图。建筑施工图主要反映一个工程的总体布局，表明建筑物的外部形状、内部布置情况以及建筑构造、装修、材料、施工要求等，用来作为施工定位放线、内外装饰做法的依据，同时也是结构施工图和设备施工图的依据。建筑施工图包括建筑设计说明和建筑总平面图、建筑平面图、立体图、剖面图等基本图纸以及墙身剖面图、楼梯、门窗、台阶、散水、浴厕等详图和材料做法说明等等。
75、什么是土地价格构成？
答：土地价格构成指城市土地价格由各要素组成。土地价格的构成要素主要是土地租金的构成要素。现阶段我国城市土地价格的构成应包括绝对地租、级差地租、土地投资补偿和土地投资利息4个要素。
76、什么是用地许可证？
答：用地许可证指经城市规划主管部门审批并颁发的、允许建设单位或个人使用城市国有土地或征用集体土地的证件。1984年1月5日国务院颁发的《城市规划条例》把用地许可证分为建设用地许可证和临时用地许可证两种，并分别把领取这两种用地许可证的程序作了具体的规定。1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过的《中华人民共和国城市规划法》于1990年4月1日起施行，国务院发布的《城市规划条例》同时废止。《城市规划法》不再提建设用地许可证和临时用地许可证，而提建设用地规划许可证。并作了如下规定：“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。”“临时建设和临时用地的具体规划管理办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”
77、什么叫三通一平？
答：三通一平是通路、通电、通水和场地平整的简称。这是开发土地所进行的基础工程和配套设施。
78、什么是开发商？
答：房地产开发商是以房地产开发经营为主体的企业，它们通过实施开发过程而获取利润。根据各企业的资本的多少，国家又把开发企业划为不同的等级资质而进行管理。
79、什么叫联合代理？
答：对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业，开发商经常委托联合代理，即由两家或两家以上的物业代理公司共同承担项目的物业代理工作，物业代理公司之间有分工，也有合作，通过联合代理合约，规定各代理公司的职责范围和佣金分配方式。
80、什么是独家代理？
答：对一些功能较为单一的房地产开发项目或物业，或者对于综合性物业中的某一特定用途的部分，开发商常委托某一家拥有销售此类物业经验的物业代理公司负责其物业销售工作，称为独家代理。
81、什么叫建筑承包商？
答：房地产公司往往把自己建设的各类商品房发包给建筑承包商，建筑承包商在商品房建设过程中，对房屋的质量起着十分重要的作用，也是房地产开发过程中的一个重要环节。
82、什么叫产籍图表？
答：产籍图表是指办理产权登记时，发给产权人的所有证内粘附的”房屋平面图“及房屋各类的表格。这是经过测绘部门测量绘图、查丈填表而成的。留有图底表册，作为产籍资料，与产籍卡配套，成为较完整的产籍簿册。图表是分户地形图、房屋平面图和房屋情况登记表的总称。
83、什么叫他项权利登记？
答：他项权利登记主要指房产典当与抵押权的登记。分为三种：一是双方订立契约后的权利设定登记；二是权利内容变更时权利变更登记（包括存续期的变更和因拆除改建的权利增减）；三是权利消除时的注销登记（包括存续期满和权利抛弃）。
84、房地产抵押的种类有哪些？
答：房地产抵押可按房地产的现状主要分为：
（1）　　　　土地使用权抵押；
（2）　　　　　建设工程抵押；
（3）　　　　　预购商品房期权抵押；
（4）　　　　　现房抵押。
85、什么是商品房销售？
答：商品房销售，是指商品房权利人将其依法拥有的房地产通过买卖转移给他人的行为。权利人是指拥有房屋的所有权、土地使用权的单位和个人。这里所说的商品房是指既有一定范围内的土地使用权，也有该范围内建造的房屋，即指已有房屋建设的房地产。
86、房地产登记主要有哪些类型？
答：房地产登记的主要类型有：
（1）　　　　初始登记；
（2）　　　　　房地产变更登记；
（3）　　　　　房地产抵押登记；
（4）　　　　　房地产文件登记备案；
87、房地产登记的申请时限？
答：新建非商品房屋和新建商品房屋的，应当自房屋竣工交付使用之日起三十日内申请房屋所有权初始登记。
88、房地产费的主要类型有哪些？
答：房地产费的主要类型包括交易手续费、登记费、测绘费用及公证服务费等几类。
89、房地产买卖合同应当载明哪些主要内容？
答：房地产买卖合同应当载明下列内容：
（1）　　　　转让当事人的姓名或者名称、住所；
（2）　　　　　房地产的坐落地点、面积、四至范围；
（3）　　　　　土地所有权性质；
（4）　　　　　土地使用权获得方式和使用期限；
（5）　　　　　房地产的规划使用性质；
（6）　　　　　房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；
（7）　　　　　房地产转让的价格、支付方式和期限；
（8）　　　　　房地产交付日期；
（9）　　　　　违约责任；
（10）　争议的解决方式；
（11）　转让当事约定的其他事项。
90、为什么要对商品房预售进行审核？
答：为规范房地产市场交易秩序，防止投机行为，保护消费者合法权益，由政府出面对商品房预售的条件进行审核。符合预售条件的，发给商品房预售许可证。
91、购房自用主要考虑哪些因素？
答：人们购房自用的往往需要考虑以下问题：
（1）　　　　　相当的面积，适应家庭人口结构和数量；
（2）　　　　　合适的房型，满足生活起居、工作、学习以及社交需要；
（3）　　　　　合理地理位置。符合工作、生活的需要；
（4）　　　　　周边是否有完善的生活配套设施；
（5）　　　　　完美的生活环境（绿化、私密、无噪音、无污染等），保证健康生活；
（6）　　　　　相对能够承受的房价；
（7）　　　　　坚固、耐久的建筑结构。
92、如何估计自己的购房能力？
答：购房能力一般应从个人的当前资金储备和未来收益两方面来综合考虑。当前资金储备主要包括家庭金融资产准备变现部分和现有不动产准备变现部分，未来收益主要包括未来工资性收入、投资收益、现有不动产不准备变现而用于出租的租金收益及可以预见的其他收入，如住房补贴等等。
93、小产证上的建筑面积是指什么？
答：指套内建筑面积与分摊公共面积之和。
94、境外人士预出售合同公证需要哪些材料？
答：境外人士预出售合同公证需要下列材料：
1、　预出售合同（正本）：一式柒份；
2、　（1）自然人：个人身份证件（护照、绿卡、回乡证、旅游证）；若是未成年人，应有出生证明、法定监护人证明材料；若委托他人签订，委托书需经公证/认证并提交代理人身份证明；
（2）法人/其他组织：
①　　　　营业执照（商业登记证明、公司注册证明）；
②　　　　公司章程；
③　　　　公司代表人身份证明；
④　　　　委托他人签订合同、代办公证还应提供法定代表人/负责人有效的委托书；法人印章及代表人/负责人签名样式；代理人的身份证件等；
⑤　　　　公司董事会决议。
95、境外人士预出售合同公证采取怎样的收费标准？
答：房价人民币50万元以下，按总房价的3‰＋100元收取；
房价人民币50万元以上，按总房价的2。5‰＋100元收取。
96、得房率的计算方法有哪些？
答：目前市场上有两种计算得房率的方法：
方法一：得房率＝套内建筑面积/房屋建筑面积；
方法二：得房率＝套内实用面积/房屋建筑面积。
97、如何计算投资回报率？
答：投资额＝买价＋交易税费＋装修及配置费
年实际收入＝年租金收入－租赁税（租金收入5％）－管理费（不包的情况）
回报率＝年实际收入/投资额
98、哪些人可以享受个人所得税税基抵扣？
答：在1998年6月1日至2003年5月31日期间，购买本市商品住宅，并在产权证上列名的产权人可享受个人所得税税基抵扣。
99、房屋的性质有哪些？
答：房屋的性质有纯住宅、纯办公及商业三种。
100、办理个人所得税税基抵扣的须知有哪些？
1、1998年6月1日－2003年5月31日期间购买商品房（包括二手房、拍卖房）住宅的购房者，其产权证列举的产权人及共有人可享受个人所得税税基抵扣，税基抵扣采取”当年登记，次年退税“的办法。
2、购房者必须在产权证发证日期后的六个月内办理登记，登记需带齐以下资料：
（1）　　　　购房合同（购房者签订过的所有合同，如：预售合同、出售合同）；
（2）　　　　购房发票；
（3）　　　　产权证（产权证抵押在银行的购房者，应提供本年度开具的贷款银行证明，以及加盖银行红公章的产权证复印件）；
（4）　　　　抵押合同、借款合同（由贷款者提供）；
（5）　　　　身份证、护照（产权证为多人时应同时提供）；
（6）　　　　以上资料一套正本（原件），一套复印件（身份证复印件二张）。
3、为方便购房者办理退税，2002年抵扣退税设置20个受理点。已办理登记的购房者，在收到退税预约通知单后，按指定时间到指定的地点办理退税手续。并带齐以下资料：
（1）　　　　预约通知单；
（2）　　　　登记卡；
（3）　　　　身份证（护照）原件；
（4）　　　　退税专用存折；
（5）　　　　纳税凭证原件；
（6）　　　　产权证原件（产权证抵押在银行的购房者，应提供本年度开具的贷款银行证明，以及加盖银行红公章的产权证复印件）。