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第59章

郎咸平经济论文集(最完整版)(免费下-第59章

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的发展呢都有它的核心竞…争力,不然呢是成不了城市的,你相信我的话吗。你没有可能在袋鼠之地搞个城市,这是没有可能的。为什么呢,因为袋鼠多,我就多盖几个房子,用房地产带动房地产,…这不可能的。一定是他的港口、运输中心等等原因,或者工业集散中心,才有可能成功。房地产是什么,他是个后续指标,就是一个城市透过一个核心竞争力成功后,房地…产顺带起来的。那么我们现在的思维不是,我们地方领导的思维是非常危险的,想用房地产来带动城市发展,缘木求鱼,不可能成功的。 
  
  
  当时武汉市的领导,其中一位小领导说,我们目前武汉市的房价呢是3000块钱1 
  平米,还没有看到泡沫现象。我说这位同学阿,这是刚开始啊,(笑)还没开始这个政策,你一旦推出这个政策以后,你晓不晓得,房价飙的像上海一样,走到这一步,你…怎么办,你告诉我。而且,我说,以房地产带动经济的后果呢,那就是,高房价反而阻碍了这个地区的发展。类似的话呢我在银川也讲。讲了这话又去了武汉。有记者围住…我说,郎教授,能不能在大武汉的思维下,能不能给他什么建议呢。我说不必提建议了,他说为什么不提呢?第一,他们根本不在乎的。第二,我们官员是不喜欢学习的,也是最大…的毛病。(笑)哪些人最不喜欢学习,政府官员最不喜欢学习,还有谁,企业界的一把手最不喜欢学习。(笑、鼓掌) 
  
  
  我每次到企业作内训的时候,使劲训的就是那一把手。(笑)我一近来阿,我毛病很多的,第一,不准喝水。演讲我喝水还有道理对不对,你喝什么水我说。(笑)中国人…阿,尿特别多,(笑)每次都要去小便,一下子一下子,你说讨不讨厌,(笑)不准喝水不准小便,不准放屁不准打嗝,(笑)互相监督。(笑、鼓掌)每次我都问,一把…手为什么不来,不论什么原因,他必须得到。因为一个城市的发展,一个省市的发展,一个公司的发展,一把手思维太重要了,你们不管什么商学院阿,财务会计营销什么…都有,你只要一把手做做决定阿,其他什么学科都是帮不上忙的,锦上添花而已。领导的思维太重要了。我在国内呼吁很久,目前大有改善,我去年讲的地方,一把手没有…敢不来的,你敢不来我肯定要骂的。(笑)而且大家都不会喝水,像你们一样的。 
  
  
  讲到这里阿,相信是各位比较关切的话题,我了解其中一部分人呢,做地产商的,也希望跟国内地产有一些参与,所以大家对这次的宏观调控以及中国的房地产走势呢,我…相信你们是比较关切的。我曾经在我的节目里提到这个话题,但是不准播,我点名哪个楼盘会跌,结果没有播出来,但是事后看起来,跌的楼盘都是我点名的,没错的。(…笑)从政府的利率汇率呢我一路谈到房地产。我这专业演讲,他给我时间,我就准时停止,我不会多一分钟也不会少一分钟,我这工夫不是一般的。(笑) 
  
  
  房地产本身阿,这一次呢,我相信各位非常关切,那么我们的媒体也做了很多报道,我希望把我自己的观点来跟各位做个沟通。中央政府对房地产坦白来讲,非常头痛。目…前一连串的措施,包括房产2年之内要卖的话,罚款5%,要缴税5%,还有,比如说,要卖的话必须先还贷,还贷以后拿到还贷证明了才能再卖,就是让你不能交易,让你背上比较高的交易成本。到最后的结果呢,发现什么现象,就是真…正有泡沫的地区,就是大上海地区。北京还好,广东是没有泡沫的。那么我们政府的政策阿有一点是很有意思的,他总是一刀切,就是全国普遍铺开了宏观调控。当然除了…我之外,还有很多人反对,目前政府已经停止再继续宏观调控了。 
  
  
  宏观调控之后,上海的房价我没有看到怎么跌的现象,反而是交易量急速萎缩,有几个月是零,没有交易,现在一个月大概是100多个交易,那等于没有一样的。北京的房价以及广东的房价维持上升,这是很有意思的现象。我希望跟各位解释一下中国的房地产市场是什么样的格局,中国的房地产市场…是天生的畸形的市场。他是向谁学的呢,他是这么样的一个历史过程:深圳学香港,广东学深圳,沿海学广东,全国学沿海。那么香港的房子有什么特性呢,香港的房市呢…是一个急剧炒作的房市,就是说,他卖楼花,而且楼花卖的很奇怪,一下推出10户,炒的高高的,也不是全部推出,推出一部分楼,而且上面是住宅,下面是商店,这种模式。这种炒作的模式呢目前被中国大陆的地产界普遍采纳。但是你在中国又没有…香港的法制体系。举个例子来讲,各位从香港来的应该知道,前一阵子有很多谣言,有个地产商代理,就说我这个房子卖的特别好,有个大陆来的表叔阿一下子买了10套,付现金的。大家说房子这么热销阿,带我们去看下吧,就发现这个事情是假的,这个人呢还被香港的高院起诉。那么我想请问你,同样的谣言,如果在国内呢,会不会…起诉他呢,肯定不会。所以你看阿,香港的楼市本来就是严重炒作的楼市,把他整个精神移植到国内,你又没有相应的法律保证来预防炒作,来扼杀谣言,怎么办。 
  
  
  那么我再假设一个情况,假如我是国际炒家的话,我要怎么从房产大赚一笔?我常常再给你们讲一句话,我们在150年前,大清王朝时代,你是船坚炮利不如人,你要签订丧权辱国的条约阿,你今天阿,财务金融不如人阿,你一样要签订丧权辱国的条约。你们都是外地过来的,思考一下…,你如果要进军中国的房地产市场的话,要怎么样来坑中国人一把?尤其是这些不懂金融的中国人,不坑他都有点不好意思。(笑)怎么坑他?那么首先,我们找到一个城…市,在哪一个城市是最好炒作的城市?我讲的详细一点,方便你们炒作阿。(笑)你要不要去深圳炒,深圳有没有市中心,有的,比如说像罗湖区勉强可以称作为市中心,…可是老百姓他不喜欢住哪里的,哪里夜总会特别多,哪里房价低的多,不太涨的,那么深圳人住哪里呢,住在华侨村、香米湖、湖田区那一带,那是很大的一个区域,这么…大的区域,假设你几亿的资金,你怎么炒作,那很难。广州呢,广州也有市中心,广州的交通是差的,那么差个交通,给老百姓很大的负担,广州人愿意住在市中心吗,他…不愿意,他住哪里呢,天河以及番禺,现在番禺也是广州的一部分,番禺是新开发区域,这二个区域地方非常之大,难以炒作。北京呢,这个北京阿是特别有意思的一个地…方。今天我有多少时间讲课?(笑)我要把时间找对,多讲了不好意思。(笑)这个北京阿,他是二环、三环,没有一环,四环,这么环下去的,我有时候挖苦北京市,怎…么搞这种环呢,莫名其妙,现在搞到七环了,八环就把天津搞进来了,(笑)十六环就把山东搞进来了,(笑)把全国都变成北京郊区了。(笑)他这个环状的东西呢,让…你很难炒作,虽然环有很多的缺点。而且北京市他特别有意思,他领导意识非常强的,北京市可能交通堵塞的原因,几环交流道出来的地方发现不对,下一个出口下来就不…会有交通堵塞了,非要从这个道口下来,很奇怪的。北京市的交通堵塞跟规划不善关系非常大的,搞这个几环。这个几环特别有意思,你问北京老百姓,想不想住在市中心…阿,他当然想住市中心了,是天安门,(笑)那是国家领导人住的地方,不是老百姓住的地方,(笑)你要住天安门阿,没有人要住那里的,想也别想,住王府井,那也不…行。那住哪里呢,北大清华那一带,或者亚运村,或者工人体育馆那一带,那是肯定没问题的,四环、五环之外,那是很大的一个区,北京市是很大的一个地方。在墨尔本…呆久了以后呢,回到北京你很不习惯,吃个饭都要1个小时才能到,而且都是塞车,太大了,去任何地方,包括上个厕所,都要1个小时。(笑)在这个地方,这么大的区域,你怎么炒作,你看还是不行。 
  
 

發表於 2006/12/09 10:19 PM
2006/12/09


郎咸平10月1日在墨尔本的演讲(二)
  因此应了我的一句话,大上海地区是最好炒作的地方。你去问上海人阿,你喜不喜欢住在南京西路啊,以及淮海路阿?我不知道你们这里有没有上海来的,上海老百姓最喜…欢住那个地方了,上海人特别可爱,有钱的上海人可能在郊区,浦东或虹桥那一带,买个豪华别墅,他还是要在南京西路、淮海路买个小公寓住着,他就是这个心态,他这…么样的一个想法没办法的。要不要住南京西路啊,他高兴的很,淮海路呢,没问题。那个区域阿,土地供应极为有限,当然目前还有一大块地没开发呢,那就是周正毅的地shy;,(笑)要开发搞成一个什么雕塑公园,在南京西路附近。他那个土地供应非常有限,而且楼盘很少,而且上海人都很想住这里,叫内环区。由于这种特殊的现象在,所以…呢,他可以用少量资金,据我们判断,几亿元就可以撬动上海的房价。 


  他做法是这样子的,我们发现,整个上海房价走势图呢,跟2003年国际炒家炒作香港H股是非常类似的。香港的H股什么意思,就是国内到香港去上市的叫H股,国内的很多国营企业是H股。我们看他们当时怎么炒H股阿,就是国外的机构投资人呢,联合起来炒作。各位回头看一下阿,中国人侵略别的国家的时候,都是单打独干的,国外呢都是八国联军,当时在清朝的时候他八国联军…,到今天他中华人民共和国,他一样八国联军,你看他炒房地产,他炒H股就是这样的。当时在2003年4月1号前后,当然我有一个理论,那就是,国际炒家联合操纵的结果。讲了这话,我要找证据。当时香港的规定呢,机构投资人持股量在10%以上才需要披露,10以下不需要披露,我看资料发现,我没有看到国际炒家、国际投资人炒股,难得我的理论是错的吗,不可能,我不会错的。突然到了2003年4月1号,联交所来了突然一个命令,5%以上都要披露。你看吧,都在10~9%之间,最多的时候,摩根大通、摩根斯坦利呀,都在里面,你想像的到的国外投资机构都在里面。摩根还有几笔控制的比较好,9。99,(笑)10%要披露,9。9…9不需要披露,就这么干的。 
  
  
  这些人怎么炒呢,我拿马鞍山钢铁阿,国内的一家国营企业,来给各位举个例子。我们发现阿,马鞍山钢铁是大通以及汇丰银行,还有一个叫联合资本公司几家联合炒作的…。怎么炒作呢,摩根先进来,大量收购股票,使他的持股量一直上升,可是发现股价阿,他没有变动,很稳定。他大量收购,但速度很慢,不在市场造成任何压力,没有谣…言。收购量上升,股价不太变动。到最后由谁来拉他股价呢,就由汇丰银行以及联合资本二个公司,突然进来,大幅拉抬股价,然后在最高价位,三家公司一起套现离场,…股价大跌,然后把中小股民圈进去。这是马鞍山钢铁,换一家呢,说不定由汇丰银行先做,然后摩根大通再后面接盘,就这样子,相互合作,所以大家都不会被套牢,不像…我们中国的庄家,还被套牢的,你说傻的。(笑)要使坏的话呢,就要跟老外学,联合炒作才行。 
  
  
  这个现象给我们一个很大的震撼,所谓的联合操纵竟然在上海的楼市一样上演。我们回头看个历史资料,在2002年的时候呢,尤其2003年初,大量进来,大量收购内环的房子,房价没有太变动。我们找不到具体的资料,它不是股市,没有披露的义务。但是我们走访了很多内环地区的房屋代理,根据他们的…说法,有很多的机构投资人进来,成批成批的买。到了2003年底,开始拉抬,从年底到2月份,短短2~3个月的时间,拉抬近30%,从2004年下半年,楼价大幅上升,跟H股走势非常类似。到了3月份、4月份,达到历史高位,怎么样呢,应该是和H股一样,一起套现离场。 
  
  
  我和各位讲阿,中央政府在做决策的时候阿,很多时候,会还没开完,外面都知道了,(笑)宏观调控这个思维阿早就知道了,很多人晓得,可能我不晓得吧,但很多人都…晓得。所以在宏观调控政策没有出台之前,全部套现离场。然后宏观调控政策一出来,一刀砍向谁呢,接盘的上海老百姓,国际炒家呢他们比你先走,这叫什么各位知道吗…,技不如人。真正的想砍到他们,没砍到他们,到最后呢,打击了上海老百姓,但是这也是活该的,谁叫你要去接呢。你看我们广东老百姓就很好阿,多打几次就乖了。(…笑)广东为什么没有泡沫各位晓得吗,因为广东跟香港非常近,从1992年开始呢,广东就不断的受到香港的冲击,香港楼市几次崩盘,97年是最严重的,当然董建华 先生领导无方是最重要的原因,但是几次打下来以后呢,广东老百姓特别的理智,他不跟风的。 
  
  
  所以各位请看下,我们按照房地产走势图来看,广东几乎没有任何的泡沫,房价走势有时候还低于通货膨胀率。这个现象还是比较正常,香米湖一带,华侨城一带1平米卖到1万多比比皆是,可在上海内环地区呢3万以上。像上海老百姓这次的跟风,受到打击,他什么时候调整,这更有意思。我认为这一点呢值得各位关切。宏观调控出来,如果你不交易的话呢,价格是不会变的,就…像股票一样,股票价格为何有波动,就是要通过交易,没有交易是不会有波动的。我们观察到这个现象,上海老百姓惜售,不卖,宏观调控前二三个月,交易量几乎为零,…现在是100多,那也和零差不多。由于你交易量过少,除了一些资金链供应紧张的新楼盘不得不降价之外,我们没有看到二手房大幅降价,尤其内环地区。我当初预言,内外环之间的…房价按照比例而言是泡沫比较大的,为什么呢,内环房价一炒起来, 
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  万块以后,旁边这些内外环之间的楼盘呢,觉得他们怎么涨的那么快阿,咱们也跟着吧。跟风跟起来的,所以内外环之间的泡沫最严重,外环之外的还好一点。这次下跌的…阿是内外环之间的下跌,而且这带楼盘啊,抗不起价格的,他们基本不是实在的资金进入,而是跟风的结果。当时我在4月份的时候做过这种预测,到最后走势图也是这样,内外环之间价格下跌的压力是比较大的。外环以外的一大批新楼盘下跌呢,我们发现是因为地产商抗不住。但是属于个…人资产的这一部分有很强的惜售现象。 
  
  
  那么现在我更担心是哪一点,我更担心是,上海市老百姓的消费习惯是很奇怪的,他不是根据赚多少钱来消费的,他的消费习惯有二个变数,一个是薪水多少,另外一个呢…是财富效果。由于房地产大幅泡沫现象,房子价值虚增比较多,甚至增值100%、200%的都有。老百姓觉得自己有钱了,出门打的啦,晚上出去吃喝玩乐啦,腐败呀。上海是个最有趣的区域,你只要稍微下一点小雨,毛毛雨,再叫不到出租车,大家都怕淋…点雨,娇贵的样子,怕淋点小雨。(笑)还有,不论你菜做的多难吃阿,总是高朋满座,(笑)上海人的一个独特现象

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