37-第40号投资性房地产-第2章

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　　　　41、在某些情况下，上段所列的各种来源可能会对投资性房地的公允价值得出不同的结论。为了在相对小的公允价值的合理估计范围内成达对公允价值最可靠的估计，企业应考虑出现这些差异的原因。
　　　　42、在特殊情形下，有证据清楚地表明，当企业首次取得一项投资性房地产时（或某项现有房地产在完成建筑或开发活动后，或改变用途后首次成为投资性房地产时），公允价值的合理估计范围差异极大，不同结果的可能性极难估计，从而否定了公允价值单一估计的有用性。这种情况可能表明房地产的公允价值将无法在持续基础上可靠确定（参见第47　段）。
　　　　43、正如《国际会计准则第36号资产减值》所定义的那样，公允价值有别于使用价值。公允价值值反映了市场参与者的知识和估计，也反映了与市场参与者相关的各种因素。与之相对，使用价值反映了企业的知识和会计，也反映了只针对于特定企业的种种特定实体因素，这些因素一般不适用于其它企业。例如，公允价值不反映：　
　　　　（1）将不同地理位置的房地产进行组合所产生的附加值；　
　　　　（2）投资性房地产与其它资产之间的协同作用；　
　　　　（3）针对于目前业主的法定权利或法律约束；　
　　　　（4）针对于目前业主的税收利益或税收负但。
　　　　44、在确定投资性房地产的公允价值时，企业应避免重复计算在资产负债表中以单独资产或负债确认的资产或负债。例如：
　　　　（1）电梯或空调等设备往往是某一项建筑物的完整组成部分，通常应包括在投资性房地产之中，而不是单独作为不动产、厂场和设备确认；
　　　　（2）如果某一间办公室与配备的家具一道出租，办公室的公允价值通常包括家具的公允价值，因为租金收益是配备了家具的办公室的收益。在投资性房地产的公允价值中包括家具的情况下，企业不应将家具作为一项单独的资产确认；
　　　　（3）投资性房地产的公允价值不包括预付的或应计的经营租赁收益，因为企业将其确认为一项单独的负债或资产。
　　　　45、投资性房地产的公允价值不反映为提高或改善房地产而发生的未来资本性支出，也不反映由未来资本性支出所产生的相关未来利益。
　　　　46、在某些情况下，企业预期与某项投资性房地产相关的支出（不是与已确认的金融负债相关的支出）的现值会超过相关现金收入的现值。企业根据《国际会计准则第37号…准备、或有负债和或有资产》来确定是否确认一项负债以及如何对这类负债予以计量。
确认…无法可靠计量公允价值
47、一个允许例外的假定是企业将能够在持续基础上可靠确定投资性房地产的公允价值。但是，在特例情形下，有证据清楚地表明，当企业首次取得投资性房地产时（或某项现有房地产在完成建造或开发活动后，或改变用途后首次成为投资性房地产时），企业将无法在持续基础上对投资性房地产的公允价值进行可靠确定。这种情况只有在可比的市场交易不经常发生，并且公允价值的备选估价无法取得（例如，根据折现的现金流量预测的）情况下才可能出现。在这种情况下，企业应采用《国际会计准则第16号不动产、厂场和设备》中的基准处理方法计量该项投资性房地产。投资性房地产的残值应假定为零。在该项投资性房地产处置之前，企业应一直采用《国际会计准则第16号》进行会计处理。
　　　　48、即使由于前一段所给出的原因出现了特例情形，企业被迫采用《国际会计准则第16号》中的基准处理方法计量某一项投资性房地产，企业其它所有投资性房地产还应按公允价值计量。
　　　　49、如果企业原先按公允价值计量某一项投资性房地产，即使可比的市场交易变得不经常发生或市场价格变得不易取得，在该项投资性房地产处置（或变为目的，或企业为以后在正常经营过程中销售而开始开发）之前，企业仍应一直按公允价值对其进行计量。
成本模式
50、在初始确认之后，选择成本模式的企业应采用《国际会计准则第16号不动产、厂场和设备》中的基准处理方法，即按成本减去累计折旧和任何累计减值损失，计量其全部投资性房地产。
转换
51、只有当下列情况证明用途发生改变的情况下，投资性房地产才可能转换成其它资产或从其它资产转换成投资性房地产：　
　　　　（1）开始自用，相应地由投资性房地产转换成自用房地产；　
　　　　（2）为销售而开始开发，相应地由投资性房地产转换成存货；　
　　　　（3）结束自用，相应地由自用房地产转换成投资性房地产；　
　　　　（4）与另一方开始一项经营租赁，相应地由存货转换成投资成投资性房地产。
　　　　52、上述第51段（2）要求只有当为销售而开始开发房地产从而证明其用途发生了变化时，企业才可将该项房地产由投资性房地产转换成存货。如果企业决定处置某项不需进一步开发的投资性房地产，在终止确认（从资产负债表中消除）之前，企业应继续将其作为投资性房地产而不是作为存货进行会计处理。类似地，如果企业为在将来继续作为投资性房地产使用而开始对某项现有投资性房地产进行改建，改建期间企业继续将其作为投资性房地产，而不是将其重新划归为自用房地产。
　　　　53、第54　段59段步及企业对投资性房地产采用公允价值模式的情况下所适用的确认和计量问题。在企业采用成本模式的情况下，投资性房地产、自用房地产和存货之间的相互转换不应改变所转换房地产的账面金额，也不改变该项房地产计量或披露的成本。
　　　　54、如果将按公允价值计价的投资性房地产转换成自用房地产或存货，根据《国际会计准则第16号》和《国际会计准则第2号》进行后续会计处理的房地产的成本应是其用途改变之日的公允价值。
　　　　55、如果一项自用房地产转换成一项将按公允价值计价的投资性房地产，在用途改变日之前采用《国际会计准则第16号》。企业应在用途改变之日，对根据《国际会计准则第16号》核算的该项房地产的账面金额与其公允价值之间的任何差额，采用与《国际会计准则第16号》中价值重估相同的方式进处理。
　　　　56、在自用房地产成为按公允价值的投资性房地产之前，企业应持续地对该项房地产计提折旧并确认发生的任何减值损失。企业应在用途改变之日，对根据《国际会计准则第16号》核算的该项房地产的账面金额与其公难允价值之间的任何差额，采用与《国际会计准则第16号》中价值重估相同的方式进行处理。换言之：　
　　　　（1）房地产账面金额的任何减少额均应在当期净损益中确认。但是，如果重估盈余中包括了该项房地产的重估金额，则减少的金额应冲减重估盈余；　
　　　　（2）账面金额的任何增加额应按下列规定进行处理：
　　　　1）增加额中相当于转回以前该项房地产的减值损失的部分，应在当期净损益中确认。在当期净损益中确认的金额不得超过将账面金额恢复为如果以前没有确认值损失应当已确定的账面金额（减除折旧后的净额）所必需的金额；　
　　　　2）增加额的任何余额应直接贷记作为权益的重估盈余。对于投资性房地产的后续处置，包括在权益中的重估盈余可以转为留存收益。从重估盈余向留存收益的转化不通过收益表。
　　　　57、对于将存货转换成一项将按公允价值计价的投资性房地产，转换之日房地产的公允价值与其原先的账面金额之间的任何差额均应在当期净损益中确认。
　　　　58、将存货转换成一项将按公允价值计价的投资性房地产的会计处理应与存货销售的会计处理相一致。
　　　　59、当企业完成一项将按公允价值计价的自建设投资性房地产的建造或开发活动时，在完成之日该项房地产的公允价值与其原先的账面金额之间的任何差额应在当期净损益中确认。
处置
60、当投资性房地产处置或永久退出使用，且预期没有来自处置的未来经济利益流入时，应终止确认投资性房地产（从资产负债表中消除）。
　　　　61、销售或订立一项融资租赁合同可能会导致一项投资性房地产的处置。在确定投资性房地产的处置日时，企业应采用《国际会计准则第18号收入》规定的确认商品销售收入的标准，并参考其附录中的相关指南。通过订立一项融资租赁合同或通过售后租回的方式进行的处置，适用《国际会计准则第17号租赁》。
　　　　62、应根据投资性房地产的报废或处置的净处置收入与该项资产的账面金额之间的差额，确定由此所产生的利得或损失，并应在收益表中确认为收益或费用（除非《国际会计准则第17　号租赁》对售后租回有不同要求）。
　　　　63、处置投资性房地产所产生的应收对价，初始应按公允价值确认。尤其是，如果投资性房地产的付款额延期支付，则收到的对价初始应按与现金价格相等的金额予以确认。对价的名义金额和与现金价格相等的金额的之间的差额，应根据《国际会计准则第18号》以考虑了应收款的实际收益率因素的时间比例为基础确认为利息收入。
　　　　64、企业应恰当地根据《国际会计准则第37号准备、或有负债和或有资产》或其它国际会计准则，核算企业在处置了某项投资性房地产之后仍保留的任何负债。
披露…公允价值模式和成本模式
65、除《国际会计准则第17号租赁》规定的披露外，还应披露下列内容。根据《国际会计准则第17号》，投资性房地产的业主应作为出租人披露经营租赁。根据《国际会计准则第17号》，在融资租赁下持有投资性房地产的企业作为承租人披露该项融资租赁，并作为出租人披露企业转租的任何经营租赁。
　　　　66、企业应披露：　
　　　　（1）在难以划分的情况下（参见第12段），企业制定的有关区分投资性房地产与自用房地产、持有用于在正常经营过程中销售的房地产的标准；　
　　　　（2）在确定投资性房地产的公允价值时所采用的方法及重要假设，包括说明由于房地产的性质和缺乏可比的市场数据，公允价值的确定是取得了市场证据还是更多的依赖于其它因素（企业应披露这些因素）；　
　　　　（3）（在财务报表中计量或披露的）投资性房地产的公允价值依赖于具独立资格的评估师所作评估的程度，具独立资格的评估师应具有认可的相关专业资格，并具有对所评估的投资性房地产的地量位置和种类方面的近期经验。如果不存在这种评估，应披露这一事实；　
　　　　（4）包括在收益表中的租金收益；　
　　　　1）来自投资性房地产的租金收益；　
　　　　2）在当期产生租金收益的投资性房地产发生的直接经营费用（包括修理和维护费用）；　
　　　　3）在当期不产生租金收益的投资性房地产发生的直接经营费用（包括修理和维护费用）；　
　　　　（4）存在投资性房地产变现能力限制的情况与相应金额，或存在对收益和处置收入汇回的限制的情况与相应金额；　
　　　　（5）包括对投资性房地产进行购置、建造或开发、修理、维护或保养等内容在内的重要合同义务。
披露…公允价值模式
67、除第66段的披露要求外，采用第2749段规定的公允价值模式的企业还应披露当期期初和期末对投资性房地产账面金额的调节，表明下列内容（不要求可比信息）：
　　　　（1）增值，分别披露由购置所导致的增值和由资本化后续支出所导致的增值；　
　　　　（2）采用企业合并方式购置所导致的增值；　
　　　　（3）处置；　
　　　　（4）公允价值调整所产生的净利得或净损失；　
　　　　（5）对国外实体的财务报表进行折算时所产生的净汇兑差额；　
　　　　（6）转换成存货和自用房地产或由存货和自由房地产转换而来的投资性房地产；　
　　　　（7）其它变化。
　　　　68、在特例情形下，即企业采用《国际会计准则第16号不动产、厂场和设备》（由于缺乏可靠的公允价值，参见上述第47段）中的基准处理方法计量投资性房地产，前一段要求的调节应将与该项投资性房地产有关的金额和与其它投资性房地产有关的金额分别披露。
　　　　此外，企业还应披露：　
　　　　（1）对该项投资性房地主的说明；　
　　　　（2）对公允价值无法可靠计量的原因的解释；　
　　　　（3）如果可能，公允价值很可能处于的估计范围；
　　　　（4）对不按公允价值计价的投资性房地产进行处置时；
　　　　1）企业处置了不按公允价值计价的投资性房地产的事实；
　　　　2）该项投资性房地产销售时的账面金额；
　　　　3）确认的利得或损失的金额。
披露…成本模式
69、除第66段要求的披露外，采用第50段规定的成本模式的企业还应披露：　
　　　　（1）使用的折旧方法；　
　　　　（2）使用年限或使用的折旧率；　
　　　　（3）当期期初和期末的账面总金额和累计折旧（与累计减值损失合计）；
　　　　（4）当期期初和期末投资性房地产的账面金额的调节，表明下列内容（不要求可比信息）：
　　　　1）增值，分别披露由购置所导致的增值和由资本化后续支出所导致的增值；　
　　　　2）采用企业合并方式购置所导致的增值；　
　　　　3）处置；　
　　　　4）折旧
　　　　5）根据《国际会计准则第36号资产减值》的要求，当期确认的减值损失以及转回的减值损失的金额；　
　　　　6）对国外实体的财务报表进行折算时所产生的净汇兑差额；　
　　　　7）转换成存货和自用房地产或由存货和自由房地产转换而来的投资性房地产；　
　　　　8）其它变化；　
　　　　（5）投资性房地产的公允价值。在第47　段所描述的特例情形下，在企业无法可靠确定投资性房地产的公允价值的情况下，企业应披露：　
　　　　1）对该项投资性房地产的说明；　
　　　　2）对公允价值无法可靠计量的原因的解释；　
　　　　3）如果可能，公允价值很可能处于的估计范围。
过渡性规定…公允价值模式
70、在公允价值模式下，企业应将在本准则生效之日（或之前）采用本准则所产生的影响，作为对首次采用本准则的期间的留存收益期初余额的调整额。此外：　
　　　　（1）如果企业在以往期间曾公开（在财务报表中或以其它方式）披露了其投资性房地产的公允价值（以符合第4　段中公允价值的定义和第2946段中的指南为基础确定），则鼓励但不要求企业：　
　　　　1）对公开披露了公允价值的所列报的最早期间留存收益的期初余额进行调整；　
　　　　2）重述那些期间的可比信息；
　　　　（2）如果企业以往没有公开看披露（1）中所述的信息，则企业不必重述可比信息，但应披露这一事实。
　　　　71、本准则要求根据《国际会计准则第8号当期净损益、重大举错和会计政策变更》对会计政策变更采用基准处理方法和允许选用的处理方法两种不同的处理方法。《国际会计准则第8号》要求重述可比信息（基准处理办法）或披露在重述基础上附加匡算的可比信息（允许选用的处理方法），除非在实务中行不通。
　　　　72、当企业首次采用本准则时，对留存收益期初余额的调整包括投资性房地产重估盈余中金额的重新分类。
过渡性规定…成本模式
73、《国际会计准则第8号》适用于企业首次采用本准则并选择采用本准