试教材经济法基础 超清晰电子版-第39章

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　　从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
　　增值额
　　增值额，是指纳税人在转让房地产所取得的收入（包括货币收入、实物收入和其他收入），减去取得土地减去取得土地使用权时所支付的土地价款、土地开发成本、地上建筑物成本及有关费用、销售税金等规定的扣除项目后的余额。如果纳税人转让房地产的收入减除规定的扣除项目后没有余额，则不需要缴纳土地增值税。
　　增值额的计算公式为：
　　增值额=转让房地产取得的收入一扣除项目
　　根据《土地增值税暂行条例》的规定．纳税人有下列情形之一的，土地增值税按照房地产评估价格计算征收：
　　1．隐瞒、虚报房地产成交价格的；
　　2．提供扣除项目金额不实的；
　　3．转让房地产的成交价格低于房地产评估价格．又无正当理由的。
　　隐瞒、虚报房地产成交价格的，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。对于这种情形．应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
　　提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。对于这种情形，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。
　　转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。对于这种情形，应由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
（二）转让房地产取得的收入
　　根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益；从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
（三）扣除项目
　　根据《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税的扣除项目包括：
　　1．取得土地使用权所支付的金额；
　　2．开发土地的成本、费用：
　　3．新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
　　4．与转让房地产有关的税金；
　　5．财政部规定的其他扣除项目。
　　取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费月。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。
　　开发土地和新建房及配套设施（简称“房地产开发”）的成本，是指纳税人在房地产开发项目中实际发生的成本（简称“房地产开发成本”），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用：
　　开发土地和新建房及配套设施的费用（简称“房地产开发费用”），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属于旧房。
　　旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
　　与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加也可视同税金予以扣除。
　　此外，纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算土地增值额时予以扣除。
五、土地增值税的税率及应纳税额的计算
（一）土地增值税的税率
　　《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行四级超率累进税率，具体税率如下：
　　1．增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；
　　2．增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；
　　3．增值额超过扣除项7目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；
　　4．增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
　　上述四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
（二）土地增值税应纳税额的计算
　　根据《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。在转让房地产的增值额确定之后，按照规定的四级超率累进税率，以增值额中属于每一税率级别部分的金额，乘以该级的税率，再将由此而得出的每一级的应纳税额相加，得到的总数就是纳税人应缴纳的土地增值税税额。
　　土地增值税的计算公式是：
　　应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）
　　为了简便土地增值税的计算，一般可采用速算扣除法计算，即可按总的增值额乘以适用的税率，减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简单方法，直接得出土地的应纳税额．具体的计算公式分别是：
　　1．增值额未超过扣除项目金额50％的：
　　土地增值税税额=增值额×30％
　　2．增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％的：
　　土地增值税税额=增值额×40％一扣除项目金额×5％
　　3．增值额超过扣除项目金额100％、未超过200％的：
　　土地增值税税额=增值额×　50％一扣除项目金额×　15％
　　4．增值额超过扣除项目金额200％的：
　　土地增值税税额=增值额×60％一扣除项目金额×　35％
　　以上公式中的5％、15％和35％，均为速算扣除系数。
　　【例6－9】某公司2004年转让一处旧房地产取得收入1600万元，该公司取得土地使用权所支付的金额为200万元，当地税务机关确认的房屋的评估价格为800万元，该公司支付给房地产评估机构评估费20万元，支付给中介人卖房中介费10万元，缴纳的与转让该房地产有关的税金10万元。计算该公司转让该房地产应缴纳的土地增值税税额。
　　【解析】
　　方法一：
　　（1）计算扣除项目金额。根据《土地增值税暂行条例》等有关规定，公司转让该旧房地产允许扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、房屋的评估价格、支付给房地产评估机构的评估费、缴纳的与转让该房地产有关的税金，支付给中介人的卖房中介费不允许扣除。
　　扣除项目金额=200＋800＋20＋10=1030（万元）
　　（2）计算增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入，减去扣除项目金额后的余额。
　　增值额=1600－1030=570（万元）·
　　（3）计算增值额占扣除项目金额的百分比。
　　570÷1030=55．3％，说明增值额超过了扣除项目金额的50％，但未超过100％。
　　（4）分别计算各级次土地增值税税额，即按照规定的四级超率累进税率，以增值额中属于每一税率级别部分的金额，乘以该级的税率。
　　①增值额未超过扣除项目金额50％的部分，适用30％的税率。
　　这部分的增值额=51　5×30％=154．5（万元）
　　②增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，适用40％的税率。
　　这部分的增值额=（570－515）×40％=22（万元）
　　（5）计算应纳税额总额，即将各级次土地增值税税额相加之和。
　　公司应纳土地增值税总额=154．5＋22=176．5（万元）
　　方法二：
　　（1）、（2）、（3）计算步骤及方法同方法一中的（1）、（2）、（3）。
　　（4）根据速算扣除法，增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的，计算公式为：
　　土地增值税税额=增值额×40％一扣除项目金额×5％
　　代入本题相关数据计算：
　　公司应纳土地增值税税额=570×40％一1030×5％=176．5（万元）
　　【例6－10】某房地产公司2004年11月发生如下经济业务：
　　（1）签订一份写字楼销售合同，合同规定以预收货款方式结算。本月收到全部预收款，共计18　000万元，该写字楼经税务机关审核可以扣除的项目为：开发成本5000万元；缴纳的土地使用权转让费3000万元；利息支出150万元；相关税金990万元；其他费用800万元；加计扣除额为1600万元。
　　（2）采用直接收款方式销售现房，取得价款收入200万元；以预收款方式销售商品房，合同规定的价款为500万元，当月取得预收款100万元。（此两项业务不考虑土地增值税）
　　（3）将空置商品房出租取得租金收入20万元。
　　已知土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
　　要求：计算该公司销售该写字楼应缴纳的土地增值税。
　　【解析】
　　扣除项目金额合计=5000＋3000＋150＋990＋800＋1600
　　=11540（万元）
　　（2）销售写字楼增值额=转让房地产取得的收入—扣除项目
　　=18000－11540
　　=6460（万元）
　　（3）计算增值额占扣除项目金额的百分比：
　　说明增值额超过了扣除项目金额的50％，但未超过100％。
　　该公司销售写字楼应缴纳的土地增值税税额：
　　税法规定，增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
　　该公司应缴纳的
　　土地增值税税额=　11540×50％×30％＋｜（6460－11540×50％）×40％
　　=1731＋276
　　=2007（万元）
六、土地增值税纳税义务发生时间、纳税地点、纳税期限
（一）土地增值税纳税义务发生时间
　　土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订之日起的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，同时向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书；土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料，然后在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。纳税人因经常发生房地产转让行为而难以在每次转让后申报的，可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限缴纳。纳税人选择定期申报方式的，应向纳税所在地的地方税务机关备案，定期申报方式确定后，1年之内不得变更。经税务机关审核同意后；可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
（二）纳税地点
　　土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
　　房地产所在地，是指房地产的坐落地。纳税人转让房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在的不同地区分别申报纳税。
　　需要注意的是，纳税人是自然人的，当其转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。
（三）纳税期限
　　土地增值税按照转让房地产所取得的实际收益计算征收，由于计税时要涉及房地产开发的成本和费用，有时还要进行房地产评估等，因此，其纳税期限不同于其他税种有统一规定，而是根据房地产的不同情况，由主管税务机关具体确定。主要有以下情况：
　　1．以一次交割、付清价款方式转让房地产的，主管税务机关可在纳税人办理纳税申报后，根据其应纳税额的大小及向有关部门办理过户、登记手续的期限等，规定其在办理过户、登记手续前数日内一次性缴纳全部土地增值税。
　　2．以分期收款方式转让房地产的，主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限，即先计算出应缴纳的全部土地增值税税额，再按总税额除以转让房地产的总收入，求得应纳税额占总收入的比例。然后，在每次收到价款时，按收到的价款的数额乘以这个比例来确定每次应纳的税额，并规定其应在每次收款后数日内缴纳土地增值税。
　　3．项目全部竣工结算前转让房地产的，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产的收入，由于涉及成本核算或其他原因，无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，
　　在该项目全部竣工办理结算后再进行清算，根据应征税额和已征税额进行结算，多退少补。
第九节　　资源税法律制度
一、资源税的概念
　　资源税是为了调节资源开发过程中的级差收入，以自然资源为征税对象的一种税。1993年12月25日国务院颁布、自1994年1月1日起施行《中华人民共和国资源税暂行条例》（以下简称《资源税暂行条例》），同年12月30日，财政部印发《资源税暂行条例实施细则》（以下简称实施细则），1994年1月8日，国家税务总局印发《资源税若干问题的规定》，之后，财政部、国家税务总局又陆续发布了一些有关资源税的规定、办法，这些构成了我国资源税法律制度。
二、资源税的纳税人和征税范围
（一）资源税的纳税人
　　根据《资源税暂行条例》的规定，资源税的纳税人，是指在中华人民共和国境内开采应税矿产品或生产盐的单位和个人。这里所说的单位，是指国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、其他企业和行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位；个人，是指个体经营者及其他个人，包括负有纳税义务的中国公民和在中国境内的外国公民。
　　收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴义务人，具体包括独立矿山、联合企业及其他收购未税矿产品的单位。
（二）资源税的征税范围
　　就资源而言，其范围很广，我国目前资源税的征税范围仅包括矿产品和盐类，具体包括：
　　1．原油。原油是指开采的天然原油，不包括人造石油。
　　2．天然气。天然气是指专门开采或与原油同时开采的天然气，暂不包括煤矿生产的天然气。
　　3．煤炭。煤炭是指原煤，不包括洗煤、选煤及其他煤炭制品。
　　4．其他非金属矿原矿。其他非金属矿原矿是指原油、天然气、以外的非金属矿原矿。
　　5．黑色金属矿原矿。
　　6．有色金属矿原矿。
　　7．盐，包括固体盐、液体盐（卤水）。这里所说的固体盐，是指海盐原盐、湖盐原盐和井矿盐；液体盐，是指氯化钠含量达到一定浓度的溶液，是用于生产碱和其他产品的原料。
　　黑色金属矿原矿和有色金属矿原矿，是指纳税人开采后自用、销售的，用于直接入炉冶炼或作为主产品先入选精矿、制造人工矿，再最终入炉冶炼的金属矿石原矿。
　　根据《资源税暂行条例》的规定，纳税人有下列情形之一的，减征或免征资源税：
　　1．开采原油过程中用于加热、修井的原油，免税。
　　2．纳税人开采或生产应税产品过程中，因意外事故或自然灾害等原因遭受重大损失的，由省、自治区、直辖市人民政府酌情决定减税或免税。