解读顺驰-第31章

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　　我一直兴致勃勃地关注顺驰的一举一动，我一直在苦苦思索顺驰的神奇。其实，顺驰的秘密就是财富的秘密，顺驰十年来以几何倍速实现增长，将财富增值的速度一次次突破极限。我们知道，财富是一个性情乖戾的女神，有很多人轻蔑和躲避，有更多的人贪恋和迷失，但什么样的人可以驯服她并使之俯首称臣呢？就像经济学家茅于轼提到的那样“从钱的奴隶到钱的主人”。我深深地好奇于这种驾驭野马般的秘密。　
　　到今天，顺驰现象变成一个令人疲惫又不能善罢甘休的话题。说它“疲惫”，是顺驰的曝光率太高，不但地产圈的人们无时无刻的不在谈起它，不但在各地市民层的知名度可谓家喻户晓，特别是充斥各大媒体、各种网站的铺天盖地的赞誉、抨击、谩骂和嘲笑。说它令人欲罢不能，是因为人们还很难看透、说透，几乎所有对于顺驰的攻击和谩骂都难以击中要害，是苍白的，是欠缺佐证的，就连一些赞誉也都因为“切口”肤浅而说服力不足。因此人们依然对顺驰神话充满探索的目光。　
　　然而在确定了这个出书选题之后，我一时无所适从。虽然我跟踪这个企业将近十年，我甚至熟悉这棵大树每一片凋零的落叶，每一处新生的枝丫。但就像储备了千军万马，无奈找不到一员统帅。在这段时间里，我恶补了不少管理学的书，还瞅准一切时机和顺驰各个公司的总经理、部门负责人、普通员工以及合作单位谈话聊天。这本来不是一件特别困难的事，你知道，顺驰里的几乎每一个人都那么乐意跟你谈论顺驰，简直是兴致勃勃，但是，唯一的问题在于，顺驰人太忙了，时间太紧张了。在预约多次之后，当他们终于拨冗而至，用少得可怜的业余时间来安排接待你，但看着对面那张或者苍白憔悴，或者双眼红肿的面孔的时候，便心生不忍，赶紧速战速决了。　
　　最后我想，自己这么多年如此坚定地看好顺驰，还依旧对这个企业充满好奇，这一切都是为什么？我一直在记录这个巨婴成长的脚印，我基于这个企业的早年历史而判断它必然生为鸿鹄而非燕雀，于是我才会一直充满期待、充满预感地看好它，无论它是蹒跚还是疾走，是迟疑还是飞跑。这恐怕就是我与大多数局外人动辄怀疑否定顺驰所不同的根源所在。那么，就让我们从顺驰的每一个伤疤、每一环年轮谈起吧。于是一切柳暗花明水到渠成，轻舟已过万重山。　
　　在写作的过程中，也常常遇到力不能逮的地方，毕竟这是本人自入行以来排场最大的一次“演出”，总想面面俱到，不敢剑走偏锋，就容易犯堆砌之病，尽管兢兢业业劳碌多日，无奈功力有限呵。从大量资料里，我还看到了很多媒体同行辛勤劳动的成果，这些发表在全国各地、各大媒体的相关报道，给本书的撰写提供了宝贵的基础素材，包括《21世纪经济报道》、《中国经营报》、《南方周末》、《京华时报》、《中国企业家》、《新地产》、《安家》等，在此无法一一提及，谨表达我对这些同行朋友的真挚感谢。同时，对给本书提供了帮助和支持的还有很多房地产业界的朋友，以及我的家人。感谢他们。　
　　其实像记者这样的旁观者，最难的是对当事人处境有切肤之痛，所以叫做“站着说话不腰疼”。在写书的过程中，每天做着激烈思考，在思维的枪林弹雨中几进几出，不断变换当事人与旁观者的两重角色，既要进得去又要及时拔身而出，可比出生入死啊。而一位顺驰高层也谈到了类似的感受，他说，思考的过程是痛苦的，但只有这样才能享受豁然开朗的快意，我们做企业也需要这样，有时需要强迫自己变换角色来审视自己和这个企业。　
　　如是，共勉之。　　　
　　顺驰中国大事记　　　
　　1994年5月　“天津顺驰房地产销售代理公司”成立，进入天津房地产代理市场，同年12月增资更名为“天津顺驰置业有限公司”，2002年1月成立股份公司更名为“顺驰置业股份有限公司成立”1995年1月　与中科集团合组“中科房地产发展有限公司”，向房地产开发迈进，同年8月联想集团加盟，更名为“天津中科联想房地产发展有限公司”；1998年11月改组为“天津顺驰投资有限公司”1996年9月　公司代理销售“华苑居华里”，确立在天津房地产代理市场的领先位置1998年1月　与天津华厦经济房建设公司合资成立“天津华厦住宅建设有限公司”，2000年12月进行股份改制更名为“天津顺驰发展股份有限公司”1999年8月　成为“中国城市房地产开发商协作网络”创始企业之一9月　“天津顺驰投资集团有限公司”正式注册成立2000年5月　顺驰天津置业网tjhouse开通11月　集团加入“中国住宅产业联盟”，2001年12月，加入由“产业联盟”转型而来的“中国住宅产业商会”并成为副会长单位2001年11月　顺驰参加“2001年中国房地产经营模式典范授牌仪式”。久华里、世纪城荣获“康居型住宅模式典范”；置业公司荣获“中介拓展运营模式典范”2002年4月　承办大型“首届国际住区水环境研讨会”，蓝水假期项目荣获“亚太村”国际生态住宅水环境优秀示范小区称号6月　与工商银行天津分行签订战略合作协议9月　参与天津市政府承办的“2002年国际住房与规划联合会46届大会”活动11月　在第四届深圳住交会上获得名企、名人、名盘三项大奖12月　与联想合作成立顺驰融科置地公司，合作开发天津瑞景居住区2003年3月　作为中国房地产业的惟一代表，接受里昂证券基金经理代表团访问5月　置业先后战略性进入南京、成都、广州的房地产中介市场。　
　　6月　在建设部“2003中国住宅创新夺标”活动中，半岛蓝湾、蓝色版块之蓝水假期项目荣获“中国住宅创新示范楼盘”大奖；半岛豪庭、太阳城蓝山园荣获“中国住宅经典示范楼盘”大奖；莱茵春天获“景观示范楼盘”单项奖。　
　　7月　确定全国化发展战略8月　项目运作成果累累当月共有3个项目入住，11个项目同时开盘，在业界及媒体中引起轰动9月　在上海、苏州、石家庄、武汉等地获取项目，全国化战略迈出坚实一步10月　顺驰林溪乡村别墅在北京正式亮相11月　在由建设部住宅产业中心、中国科协科学技术普及部、国际铜业协会（中国）、中国房地产报主办的全国高配电设计典范楼盘评选活动中，顺驰半岛·蓝湾、半岛·豪庭、静海城市艺墅分别获奖2004年1月　顺驰地产公司、顺驰发展公司、顺驰置业集团获得“和平区功勋企业”荣誉称号，这也是顺驰连续五年获此殊荣。　
　　武汉顺驰投资控股有限公司成功获取项目4月　由天津市房地产开发企业协会主办的，首批“天津市房地产开发信誉度AAA企业”的评选活动中，天津顺驰地产有限公司榜上有名河南顺驰地产公司成功竞得郑东新区项目顺驰中国控股有限公司与摩根士丹利房地产基金正式签订战略合作投资意向书，共同进行房地产开发投资6月　北京顺驰领海项目荣获“创新风暴2004——中国经典示范住宅”奖苏州顺驰。湖畔天城正式揭开神秘面纱，盛大开盘北京顺驰领海项目正式开盘上海顺驰。蓝湾开盘。　
　　7月　天津城市之光开盘顺驰荆州太阳城开盘。　
　　8月　中原顺驰　“第一大街”系列产品全面亮相郑州城参加在海南博鳌举行“21世纪房地产论坛”顺驰顺利完成香港联合交易所的上市聆讯，标志香港上市工作进入最后冲刺阶段天津顺驰的蓝水假期1期在全国几千家参选小区中脱颖而出，获得代表我国住宅小区建设水平的“詹天佑土木工程大奖优秀住宅小区提名奖”9月　顺驰在津各公司已陆续搬至统一的新办公地点，从而结束了长期以来办公地点分散的局面　　　
　　公司简介　　　
　　顺驰中国控股有限公司始于1994年，现已成为集房地产开发、房地产中介服务与物业管理于一体的大型企业集团，具有国家建设部一级资质。　
　　起步于天津的顺驰中国，目前已是天津市房地产开发行业和中介行业的绝对第一。2003年，销售回款近40亿元，占有天津市商品房市场20％的市场份额；同时拥有200多家直营连锁店，占有天津市二手房市场30％的市场份额。2004年销售回款达到100亿元以上。　
　　2003年，顺驰中国开始坚定地推进全国化战略。2004年，初步完成华北（除北京）、北京、长三角、中原、中南的全国总体战略布局，在北京、上海、苏州、南京、无锡、石家庄、武汉、济南、郑州、洛阳、荆州、榆次等城市所获取的项目二十余个都陆续亮相市场。　
　　同时，顺驰中国的联营企业——顺驰置业将连锁经营模式强势推广到北京、南京、成都、广州、石家庄、上海、苏州、无锡、武汉、沈阳、重庆、长春等城市中介市场，连锁店面超过600家。　
　　顺驰中国得到了各级政府和广大消费者的认可，2002、2003年集团连夺中国地产“名企”“名人”“名盘”三项大奖，顺驰置业荣获“中介名企”称号。　
　　顺驰中国具有完善的法人治理结构、高度认同的核心价值观和优秀的企业文化、明晰的愿景和战略，并通过聚焦战略的管理体系保证战略得到强势执行。未来，顺驰中国将努力成为中国房地产开发行业的绝对第一，中国房地产中介行业的绝对第一。　　　
　　顺驰观点（1）　　　
　　关于拿地　
　　从2003年一直到2004年的4月底，我们一直在拿地。最新拿地的城市是郑州和洛阳。本来5、6月份也有拿地计划，但因为应对宏观调控，4月27日紧急会议之后，我们暂停了购地行动。但8月份开始我们又会拿地。　
　　按目前的销售目标来看，顺驰所拥有的土地储备可以支持3到4年的开发需要，而如果我们仅把每年的销售目标定在100亿，则可以够6到7年的开发。到目前为止，顺驰所拥有土地的价值都有不同程度的较大增幅。　
　　我们把要拿的土地分成四大类，第一类是指三线城市的小地块，可以快速实现现金流并放大；第二类是主要城市的中高档项目，规模不大，一期就可以开发完的；第三类属于目标城市的中等地块，分两期开发；第四类则属于目标城市的大型地块，符合公司长期战略目标，能够使我们成为区域性的领导者。我们拿地是在这四类之间不断进行动态的平衡，都是大项目的话，现金流转不上来了，都是小项目，你就不会有影响力。我们现在既有1平方公里的地块，也有100亩的地块。像这样的安排，都是我们长期的战略。　
　　关于地价　
　　我们并不愿意高价拿地，而且从结果上来看，我们也并没有高价拿地。苏州地块每亩价合208万，而最近苏州邻近地段拍卖的地块，每亩均价已达375万。相对来说，石家庄的那块地价格确实高些，但是从那时起到现在，石家庄还没有一块地出来。在没有比较的前提下，判断价格的高低也就没有意义了。　
　　北京大兴的地块，600亩地地价款为9。05亿，其中460亩的建设用地，合195万元一亩。这其中包括近150亩的绿化和道路代征地，加上各种配套在内，如此折算下来，价格肯定是不贵的。　
　　关于土地款的支付　
　　很多人对于顺驰的资金使用状况都有着很大的误读。比如以为我们是以去年40亿元的销售回款去买地，而事实上我们去年用于买地的资金大部分是用今年的销售回款支付的。04年，顺驰共有29个前几年就付清地款的库存项目在售，每个月都有7个亿的销售回款，这还不包括新的贷款。　
　　另外，每一块地在拍卖时都有一个付款计划，这意味着不必马上交齐整块地的地价款，你拿到地后只需按照政府的付款计划付款。比如北京领海，首期付30％，第二个30％是在一年后付的，其余的是在两年内付清。我们在各地都是按照政策或者合同要求付款的，土地款顺驰基本上是按时付的。　
　　关于资金　
　　顺驰一直是采取综合资金解决方案，而不是单一渠道的银行贷款，主要包括三个方面：　
　　合作伙伴。包括天津的天津信托、华厦、滨海市政、市政投资、津滨发展、津报集团，包括联想、北京首创，包括全球知名的摩根士丹利等，都是在各个领域首屈一指的优势企业。而且这些合作伙伴关系都是以股权投资的方式，其特点是风险共担，共同发展。　
　　和信托公司、境外基金的合作。如天津首个房地产项目集合信托就是天津信托公司发行的顺驰“蓝调街区”项目。　
　　不断开拓融资渠道。房地产是一个资金密集型的行业，而开发行业的资金紧张是一个全国范围内的普遍现象。目前我国金融配套条件不发达、不成熟，为开发企业服务的融资工具极其有限，资金成为整个行业的瓶颈——这是一个无法回避的难题。但是顺驰同任何一家同行一样努力地解决这个问题，共同攻克这个难题。顺驰正在不断开拓融资渠道，比如密切筹备中的赴港上市，与国际投资银行的战略合作等。　
　　关于速度　
　　1、项目开发速度快　
　　顺驰项目开发速度快是基于以下几个因素：　
　　准备工作充分。我们在参加土地招拍挂之前，一般都会对所中意的地块进行详尽的研究分析，并投入巨资进行规划设计。这就保证一旦获得土地，能够很快进入开发程序。当然，这会带来一定的成本，如果没有获得这个地块，我们付出的代价也是值得的。　
　　内部协调配合做得好。各部门齐头并进。在顺驰，从拿地前开始，所有的工作，研发、开发、策划、销售、工程、物业等部门都同时参加，各部门协同作战紧密配合，大大缩短了时间。正因为要协调，所以需要开大量的会。这些会往往是很多部门一起开，一起解决问题。这大概也是顺驰会多的一个原因。　
　　工作投入。顺驰人工作时间工作强度都远远超过别的企业。正是这种投入，让我们走到了别人的前头。　
　　外界人士看到我们进度快，是因为我们节省了前期工作的时间，节省了开工之前筹备的大段时间，而并不是快在工程建设上，我们所有的项目安排都留了足够长的时间给工程。这样做，最终的结果就是既提高了速度和效率，又保证了质量。　
　　2、公司发展速度快　
　　顺驰发展快是因为我们勇于面对困难解决困难。当别人遇到困难退缩了，顺驰克服了困难，我们就比别人有优势了。顺驰十年来的发展历程充分说明了这一点。　
　　顺驰发展快是因为生存的需要。因为我们希望企业能够获得更大的发展空间，所以我们就必须不断地快速扩大我们的实力，增加我们的规模。只有不断扩大，才能更好地抵御风险，才能更好地实现股东满意、客户满意、高效的流程、员工满意的结果。　　　
　　顺驰观点（2）　　　
　　顺驰认为，发展快固然有风险，但发展慢的风险更大，不发展风险最大。十几年来，因为发展太快而倒下的著名企业屈指可数，但因为发展慢或没有发展而倒下的企业，恐怕多如牛毛。速度快，不一定风险大，关键是体系是否支持你的速度。顺驰的速度是建立在自己的商业模式之上。　
　　顺驰认为自己最大的风险并非发展速度问题，而是在于企业的基本问题解决不好所带来　
　　的系统风险。而这种系统风险才是最大的风险。　
　　我们会根据情况做出节奏的调整。一个企业的发展不应该是一个节奏