香港地产业百年-第11章
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Ｐ鲁鞘泄愠〉谝黄诠こ套苈ッ婷婊�100万方尺，耗资逾10亿元，80年代初动工，至1984年落成，是沙田新市镇最庞大的商业建设，场内包括大型百货公司、各类店铺、迷你电影院、中西式菜馆、滚轴溜冰场及各类文娱康乐设施，还有一个巨型的电脑音乐喷泉。新城市广场开业后，瞬即吸引大批海外及本地旅游人士前来游览购物，成为香港最受欢迎的商场之一。
受到沙田新城市广场成功的鼓舞，新地相继在新界各新市镇及大型住宅屋邨中心兴建大型综合商场，以扩展集团的投资商场网络。计有新城市广场二、三期，新屯门中心，新都会广场，荃湾广场，上水广场，东九龙广场等，总数逾30个。新地拥有及管理的商场和停车场面积堪称全港之冠，所有商场均位于港九新界各区最优越位置，极具发展潜力。新地这种以新市镇商场为主力的物业投资策略，与以新市镇大型屋邨为主力的地产发展策略相配合，可谓相辅相成，相得益彰。从1992年到1998年，新地一直稳居香港股市值十大地产公司榜首，堪称香港的“地产巨无霸”。
2。3 恒基地产：“密底算盘”
20世纪80年代期间，恒基集团展开连串资产重组，以使集团结构和业务合理化。重组后，恒基地产成为集团控股公司和上市旗舰，专责集团的地产发展业务，而旗下永泰建业则改名为恒基发展，以地产投资和投资控股为主，持有中华煤气和香港小轮两家公用事业上市公司的股权，在香港股市中自成一系。
恒基与新鸿基地产渊源深厚，投资策略亦相当接近，如看好香港地产业发展前景，紧扣地产市道循环盛衰，以“人弃我取”的策略趁低吸纳土地，维持庞大土地储备等等。1982年至1984年期间，在中英谈判僵持不下、香港前途尚未明朗的时候，地产市道低迷，恒基即“反潮流”地乘机大举购入土地，为日后公司的发展奠定基础。1987年10月股灾后，新界的换地证价格下跌了3成，恒地便在1988年5月动用超过5 000万元，以平均每方尺1 000元价格，大手购入新界换地证书，加强了日后在屯门和葵涌商住地皮的投资实力。1989年“政治风波”后，地产市道再次下跌，恒地于1990年度再斥资3。2亿元购入一批换地证书，使公司的换地证账面值超过7。6亿元。1991年3月，当政府拍卖换地权益证书而乏人问津之时，恒地以8 300万元悉数购入。因此，恒地成为香港拥有最多换地权益证书的地产公司之一。
由于采取“反潮流”，“人弃我取”的投资策略，恒地得以低成本维持庞大的土地储备。从1990年到1996年，恒基的土地储备从1 650万方尺增加到2 420万方尺，其中尚未包括1 340万方尺农地，成为香港仅次于新地的第二大土地储备银行。由于土地成本低，恒地的边际利润相当高，以1993年度为例，该年度恒地共完成及售出160万方尺楼宇，获得利润约30亿元，即平均每方尺纯利1 800元，比新地的平均每方尺1 400元还高出接近3成。
恒地与新地一样，亦极重视“货如轮转”，强调资产负债的平衡。尤其是在市道不景时期，恒地就会不断地将楼盘的售价调低，以测试楼价底线，保持货如轮转。如1989年“政治风波”后，恒地即将楼价下调20％。1994年中市道不景，恒地即在一个月内三度减价推出单位，从初期的每方尺5 576元减至5 090元。恒地还将百货商场零售促销的手法运用到地产市场，诸如以车位配售半山慧豪阁并以先到先得方式认购，向买家提供9成按揭并对加按的两成提供首三年免息供款优惠等等，甚至用抽奖送黄金（头奖黄金100两）展开促销，结果引起买家轮候或市场超额认购，取得满意的效果。
恒基的算盘可说打得相当精细，即使到了八九十年代，它仍坚持早年在市区收购旧楼的策略，以最大的耐心，经长年累月，将逐层楼、逐吋土地收购回来。恒地还发明“袖珍楼”、“袖珍铺”，将市区内狭小的地盘建成袖珍式的住宅和店铺，表面上总体楼价不高，但平均每方尺的价格及利润都相当惊人。
恒基在理财方面更是业内有名的高手。1992/1993年度，香港地产市道畅旺，恒地盈利急升64％，李兆基眼见集团股份长期偏低，不利于在股市集资加速集团发展，遂一反传统“密底算盘”的作风，采取了连串瞩目行动。1993年9月，恒地在公布年度业绩时，大派现金红利，每股恒地获派1元红利，涉及金额高达16亿元，给股东带来意外惊喜，恒地股价当日即急升18％。不久，恒地又宣布集团资产重估，每股资产净值达42。69元，比市场预期的25元至30元高出3成以上。翌日恒地股价从每股24。2元急升到28。7元。至该年底，恒地股价升至每股59元，短短3个月内市值急增逾600亿元，恒地成为这一时期香港股市的蓝筹明星股。
1993年第四季，恒地趁公司业绩理想，连环出击，先是发行4。6亿美元（约35。7亿元）的可换股债券，安排将投资中国内地的恒基中国分拆上市；继而发行3亿美元（约23。38亿元）欧洲美元债券，并取得13。8亿元银团贷款；而旗下恒基发展亦以先旧后新方式配股集资20亿元，短短3个月间恒基共筹得资金超过90亿元。
这一时期，恒基股价节节飙升，到1996年11月20日已升至每股74。72元水平。恒地不失时机地配股筹资，先后于1995年12月和1996年9月两次以先旧后新方式配股集资22亿元和35。2亿元，集资总额达57。2亿元。就在第二次配股当日，恒地又宣布发行武士债券，集资300多亿日圆（约23。4亿元）。从1993年到1996年，恒基集团集资频率之高、数额之大，业内公司无出其右。难怪有评论认为，派高息、借贷、集资已成为恒地的“财政商标”了。〔10〕
1995年，港府批地给地铁公司兴建中环总站至大屿山赤■角新机场之间的机场铁路，地铁招标发展沿线各站上盖物业，结果，拥有庞大资金的恒地及旗下的中华煤气联同新地、中银集团所组成财团击败了置地，夺得中环机铁总站上盖物业发展权。中环机铁总站上盖发展项目占地约4公顷，发展工程包括3幢高级商厦、零售商场，以及两间酒店或服务式住宅大厦，总楼面面积预计达447。7万方尺，总投资400亿元，预料分六期进行，1997年动工，至2004年全部完成。该发展计划不仅是机铁沿线各站中最负盛名及最昂贵的发展项目，而且也是香港有史以来最大的单一地产项目，届时完成后，置地的中区王国将黯然失色，中区地产霸主地位无疑将属新地、恒地两大集团。
2。4 新世界发展…以地产为主，向多元化发展
20世纪80年代初，郑裕彤领导的新世界发展成功完成位于尖东海旁的新世界中心发展计划，其在香港地产界的实力地位已正式确立。80年代期间，新世界再接再厉，展开了一连串庞大地产发展计划，包括1981年与恒隆合作发展港岛沿线地铁站上盖物业；1984年与香港贸易发展局合作兴建香港会展中心；1985年分别与九广铁路和美国加德士石油公司合作，发展屯门轻铁总站上盖的海翠花园和荃湾海滨花园；1986年与查济民家族的香港兴业联手发展大屿山愉景湾第三期；1989年与港府土地发展公司合作发展港岛西营盘第三街、上环永胜街、湾仔李节街及九龙登打士街等4个地盘的重建计划。
其中，最瞩目的就是香港会展中心的兴建。1984年12月，就在中英正式签署联合声明之际，郑裕彤与香港贸易发展局达成协议，由新世界投资27。5亿元在湾仔海旁兴建香港最大规模的会议展览中心。这是踏入过渡时期以后香港首个大型商住综合物业发展计划。根据协议，新世界毋须补地价，在计划完成前，新世界代香港贸易发展局支付租金，每年不多于600万元，并付该局7 500万元营运费，计划完成后展览中心若干部分交予贸发局办公，其余物业业权则属新世界。〔11〕
香港会展中心占地33。5万方尺，包括作为底层基座的7层高具国际先进水平的会展中心，以及设于基座之上的两幢高级酒店、一幢写字楼，以及一幢酒店式豪华住宅大厦，总楼面面积440万方尺，规模比3幢交易广场合起来还大一倍，或相当于近6幢汇丰银行大厦，堪称香港最巨大的建筑物。香港会展中心从1985年初动工，到1988年11月完成，历时3年9个月。1989年11月，英国王储查尔斯携夫人戴安娜王妃访港，为香港国际会议展览中心揭幕。香港会展中心是80年代香港最具代表性的五大建筑之一（其余分别是汇丰银行大厦、中国银行大厦、交易广场及奔达中心），它与尖东的新世界中心隔海相望，不但为维多利亚海港增添瑰丽的色彩，而且成为新世界屹立在香港地产界的标志和象征。
新世界与新地相似，其业务扩张亦首先从集团内部开始，由地产业带动起来的业务，首先是集团的建筑工程，包括建筑、打桩、冷气工程等。该公司旗下的协兴建筑有限公司，是香港著名的建筑公司之一，自1960年创办以来已完成数百项建筑工程，代表作有九龙丽晶酒店、新世界酒店、美丽华酒店、富丽华酒店、奔达中心、阳明山庄、香港会展中心等。新世界属下的景福工程有限公司是香港最大的冷气、防火、水管及电器综合安装工程公司之一。集团的配套附属公司还有松电工程、佳定工程、富士（中国）装饰工程等，可以对现代化建筑物包括商业大厦、酒店及高级住宅，由工程策划、设计、绘图、电机工程、建筑工程及室内装饰等提供全面性服务。
1989年1月，郑裕彤有感于好友冯景禧突然病逝，从一线退下，仅担任董事局主席一职，而董事总经理则由其长子郑家纯出任。这一时期，新世界采取了急进式的投资策略，连环出击，在短短一年间收购并投资了一系列非地产业务，包括将亚洲电视的持股量增至47。5％、透过换股取得香港兴业16％股权、收购基立实业、敌意收购永安集团、将新世界酒店集团私有化，以及斥巨资收购亏损中的美国华美达酒店集团等，迅速发展为多元化的地产大集团。
然而，连串大规模投资令新世界的负债从30亿元至40亿元急升至近90亿元，而盈利增长则大幅放缓，截至1990年6月的年度盈利仅得11。2亿元，比上年度减少近10％，主要原因是所收购的项目，大多不是亏蚀就是增长未如理想。这时期，新世界发展逐渐陷入低潮，其股价亦被抛离大市。
1991年，郑裕彤眼看形势不妙，重新部署公司策略。他首先展开一系列减债行动，将部分收益低或价格合理的资产出售，包括将所持永安集团27％股权出售，套现7亿元；又将旗下物业如美孚商场铺位、车位及部分物业以及梅道12号部分权益出售；甚至将被喻为郑氏“皇冠上的钻石”的香港会展中心会景阁豪华住宅也变卖套现。1992年新世界又先后发行零息债券及认股证，集资逾8。5亿元。这样，新世界的债务从最高峰时期的约90亿元逐渐降至30亿元至40亿元的合理水平。
在具体发展策略上，新世界亦作出调整，强调以地产为主，但同时继续多元化发展，尤其是电讯、基建及酒店；以香港为基地，但亦重视向中国大陆及海外的投资。前段时期，新世界由于大举投资非地产业务，错失了两年趁低大量吸纳地产的良机，这时亦决心重返老本行，加强地产发展及投资，如与香港兴业合作重建荃湾中国染厂旧址，发展大型私人屋；与地铁、湾仔循道会教堂、花园道圣约翰教堂等机构合作，改建或发展新地产项目；以及兴建香港会展新翼等等。期间，新世界更大举投资中国内地地产业，尤其是在基建、安居工程和旧城重建方面占据战略性优势。〔12〕
经过数年努力，新世界发展终于度过低潮，再度取得发展。1995年新世界再度跻身香港四大地产上市公司之列。不过，经过是次挫折，新世界发展与长实、新地、恒地等三大地产公司的距离逐步拉远。
2。5 恒隆/淘大：稳中求胜
20世纪80年代初，以恒隆为首的财团曾连夺港岛地铁沿线9个地铁站上盖物业的发展权，恒隆因而声名大噪。可惜，后来遇上地产崩溃，恒隆被迫放弃金钟二段的发展权，其他地铁站上盖发展权亦被迫押后。是役，恒隆备受打击，股价亦一度跌至低点。
不过，恒隆与地铁公司的合作关系并未中断。踏入过渡时期，随着地产市场的复苏，双方着手修订原来计划，将地铁沿线各站上盖从原来的商业用途修改为住宅用途，并减低补地价金额。1984年5月，太古地铁站上盖康怡花园动工，补地价3亿元，另投资37亿元，兴建9 500个住宅单位，其中2 200个为居屋单位。这个占地17公顷的大型屋邨出售时适逢地产市道好转，首批3 000多个住宅单位立即售罄。受此鼓舞，1985年7月恒隆再与新世界、廖创兴企业、万邦投资及中建企业重组财团（恒隆占60％），继续与地铁公司合作，斥资20亿元发展港岛剩余的5个地铁站上盖物业，其中补地价仅6。14亿元。是项计划包括上环果栏、海事处，湾仔修顿花园，以及天后站和炮台山站上盖物业，总建筑面积270万方尺，其中住宅楼宇160万方尺。〔13〕这是恒隆在80年代最大的地产发展项目。
不过，恒隆在80年代的发展，始终受金钟二段一役的影响，对地产循环的戒心大增，投资策略亦渐趋保守。1985年以后地产市道逐渐回升，恒隆即迫不及待地将地铁沿线发展物业出售，鲗鱼涌太古站上盖的康怡花园、康泽花园及柏景台等8 000个住宅单位，即在1984年10月至1987年3月期间以楼花方式售罄，绝大部分单位以每方尺500至800元分期售出，而这批楼宇在其后三年价格升幅逾倍，恒隆白白少赚了不少。也正因为对地产循环持有戒心，恒隆的土地储备亦逐渐维持在低水平，与长实、新地、恒地等相距日远，若干很有潜质的物业，如太古水塘（现时的康景花园）、乐活道地段（现时的比华利山等）均先后将半数权益售予恒地，并由对方策划发展及代理销售，此举亦削弱了恒隆的盈利。
1986年恒隆主席陈曾熙逝世，遗下庞大恒隆股份指明旧属殷尚贤作为遗产信托人，其弟陈曾焘则担任恒隆主席。陈曾焘时代，恒隆进行了连串集团架构重组。早在1980年8月，恒隆已购得上市公司淘化大同75。6％股权，淘大以其食品加工业务为恒隆的盈利作出贡献，同时亦为恒隆提供了牛头角庞大土地储备。淘大被恒隆收购后地产业务比重加大，与母公司恒隆业务日渐重叠。1987年8月，恒隆与淘大重组，恒隆成为集团控股公司，并专注地产发展，而淘大则易名为淘大置业，成为恒隆旗下地产投资公司，持有恒隆中心、柏裕商业中心、雅兰酒店、康怡广场、金钟廊等一系列投资物业。1988年4月，恒隆透过淘大收购乐古置业，并再度重组，将乐古改名为格兰酒店，专责酒店业务。自此，恒隆集团自成一系，系内各上市公司业务清晰，便于发展。不过，亦有人批评恒隆将过多精力浪费在业务重组方面，错过这一时期积极增加土地储备的良机。〔14〕
1991年1月，陈曾焘退任董事，由陈曾熙长子陈启宗接任恒隆主席，恒隆进入家族第二代管理时期。陈启宗上任后，一方面表示将继续遵循父亲陈曾熙及叔父陈曾焘的稳健发展路线，但同时亦采取了一系列瞩�
