香港地产业百年-第12章

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　　1991年1月，陈曾焘退任董事，由陈曾熙长子陈启宗接任恒隆主席，恒隆进入家族第二代管理时期。陈启宗上任后，一方面表示将继续遵循父亲陈曾熙及叔父陈曾焘的稳健发展路线，但同时亦采取了一系列瞩目行动，包括亲赴英、美、日等国进行全球巡回推介恒隆集团；引进先进管理技术，如最早发行可换股债券吸引外国资金、成功推行“C计划”以打破银行收紧楼宇按揭的僵局等等，获得投资者的好评。陈启宗并表示：　恒隆会继续积极扩大投资物业组合比重，同时在增加土地储备方面亦将更加活跃，争取5年后与其他地产集团看齐。〔15〕
　　不过，90年代恒隆系发展策略的重点，似乎仍集中于扩大投资物业方面，其中淘大置业担任这方面的主角。1992年6月，淘大宣布10股供3股计划，集资27。9亿元，其后在8个月内全数用于扩展投资物业组合，包括以7。2亿元购入约17万方尺丽港城商场、以9亿元购入约30万方尺的中区渣打银行总行大厦、以3。3亿元购入15万方尺的长沙湾百佳大厦、以8亿元购入的豪华住宅花园台2号等。1993年1月以后，淘大通过拨出内部资金及借贷共11。4亿元，10月再透过发行可换股债券集资19。9亿元，继续收购有升值、加租潜力的优质投资物业。换言之，在短短一年半时间内，恒隆系已动用50亿元购入投资物业。
　　1993年至1994年间，淘大置业的投资物业阵营进一步加强，先是位于太平山顶的山顶广场落成启用，该物业楼面面积13。4万方尺，全部租出；而早几年向张玉良家族购入的铜锣湾百德新街一带物业，价值亦已大幅上升。“食街”经改造成“名店坊”后租金升幅逾倍。1994年，淘大又斥资12亿元收购旺角丽斯大厦，而拆卸重建的尖沙咀格兰中心亦落成启业。到1996年，淘大置业旗下的收租物业面积已达546万方尺，绝大部分均是位于地铁及九广铁路沿线的优质物业，年租金收益接近24亿元。至此，淘大已跻身香港一流地产投资公司之列。

　　2。6　信和：香港地产的“超级大好友”

　　黄廷芳、黄志祥父子领导的信和集团，包括上市旗舰和控股公司尖沙咀置业，以及专责地产发展的信和地产，可以说是香港地产界赫赫有名的“超级大好友”。即使在1983年至1984年地产低潮期间，信和仍是香港最活跃、最富进取性的地产商之一。这一时期它购入的地皮就多达10余幅。不过，正因为如此，信和所受的冲击尤为严重，从1981年6月到1984年6月的3个财政年度里，信和集团所遭受的损失估计超过10亿元，几乎面临破产的局面。
　　幸而，香港前途问题在1984年底尘埃落定，投资者信心逐步恢复，地产市道重新纳入上升轨道，加上大股东黄氏家族的财政支持，信和安然度过难关。就在中英谈判显露曙光之际，信和已开始恢复大好友本色。1984年2月，信和联同中资光大集团及其他南洋财团以3。8亿元投得港府再度推出的金钟二段，兴建成著名的财经广场。1985年，信和再接再厉，以3。89亿元投得尖沙咀海旁中港城地皮，建成拥有一个设备现代化的中国客运码头的“城市中的城市”——中港城。这两项投资都为信和及黄氏家族带来可观利润。
　　1989年1月，信和联同新鸿基地产、菱电集团，先后击败华人置业、长江实业、世纪城市、新世界发展等，以33。5亿元高价投得湾仔地王。其中，黄氏家族占4成，信和占1成，新地占四成半，菱电占半成股权。该幅土地占地7。78万方尺，每方尺地价高达43000元，已超过中区消防局地王地价，再创香港卖地的最高纪录。
　　这幅湾仔地王后来发展成著名的中环广场。中环广场楼高78层，楼面面积达140万方尺，总投资超过50亿元，于1989年动工，1992年落成。中环广场不仅是香港及全亚洲最高的建筑物，而且也跻身全球十大名厦。中环广场顶部装有创新的幻彩时计——“丽光时计”，它可说是综合了先进的科技、变幻的色彩、灿烂的灯光、活力的动感、创新的意念以及强劲的魄力于一体，实为香港的写照。从港九各区都可清楚看到中环广场的丽光时计，它成为了国际公认的香港标志。中环广场可以说是黄氏家族、信和及新地引以为傲的代表作。
　　1989年5月，港府推出该财政年度的首次3幅官地拍卖，信和及黄氏家族连夺两幅工业用地，涉及资金2亿元。1991年10月，信和联同隆丰国际及中国海外，以12。5亿元夺得沙田住宅地王，信和所占股权为九分之四。在激烈竞投中，信和置业主席黄志祥眼见隆丰国际代表与信和一直争持至12。3亿元时仍无退意，使出一招“飞象过河”，弯腰向前与隔数排的隆丰代表磋商合作，引来全场哗然，拍卖官为求更高成交价，亦开声阻拦，一时间成为行内人士茶余饭后的笑谈。信和集团竞投土地之勇，由此可见一斑，而黄志祥本人自此获“飞将军”的雅号。
　　1993年12月，在备受瞩目的毕架山龙坪道住宅地王拍卖中，信和再次显露“超级大好友”本色，它联同华懋、南丰、中国海外及新加坡置业，击败约10个财团的激烈竞争，以39。4亿元的高价夺标，这个价格比底价18亿元高出一倍以上。地产界人士分析，该幅土地每方尺楼面面积成本至少为8000元，发展商要获两成利润，每方尺楼价至少要10000元，数额之高确实令人咋舌。难怪新地的郭氏兄弟闻讯后亦一度错愕，后来更笑着说要计算一下自己的“身家”。这次卖地所引起的震撼，超过了会德丰系投钻石山地王所引起的轰动。
　　信和集团的积极进取作风可说始终如一，它在官地拍卖中买入的土地，不少创出历史新高，当时往往被人讥笑，然而事后又证明它甚具眼光。事实上，黄氏家族早在80年代初已相当看好香港经济前景，认为香港地理位置优越，为东西方的经贸通道，来自世界各地的商旅络绎不绝，并以香港为基地拓展对中国贸易，故此对物业需求很大，再加上港府的积极不干预政策，房地产业前景光明。〔16〕基于这种信念，信和在香港地产业中一直扮演“超级大好友”角色。1996年信和置业亦跻身香港十大地产上市公司之列，成为香港著名的地产发展商之一。

　　2。7　会德丰/九龙仓：用尽地积比率

　　会德丰/九龙仓集团形成于20世纪80年代初中期，是香港大型的综合性企业集团之一，大股东是“世界船王”包玉刚及其女婿吴光正夫妇。会德丰的前身是香港英资四大洋行之一，而九龙仓则是置地的联营公司，在尖沙咀海旁持有庞大物业。1980年及1985年，包玉刚部署“弃舟登陆”，先后收购了九龙仓和会德丰，其后经过多次资产重组逐渐形成现时的集团结构。其中，会德丰前称隆丰国际，是集团的上市旗舰和控股公司，会德丰持有九仓的控股权，后者作为大型综合企业，重点发展香港地产、酒店、电讯及基建；会德丰并持有上市地产公司新亚置业（前称置业信托）和联邦地产，分别专责地产投资及地产发展。
　　80年代中后期以来，会德丰系在地产业的重点，是透过改建或重建九仓旗下原有物业，用尽地积比率，扩大集团的优质投资物业规模。首个大型地产重建计划就是雄踞于铜锣湾繁华商业区的时代广场。时代广场旧址是位于铜锣湾霎东街的香港电车公司车厂，早在70年代已列入发展计划，不过当时的计划只是发展一幢小型住宅楼宇，由香港电车公司与会德丰旗下的联邦地产进行。1979年吴光正随包玉刚加入九仓董事局，被委派接手电车厂址的重建发展，吴发现该厂址位于铜锣湾极具发展潜力地区，要求公司重新检讨。1980年及1985年，包玉刚先后收购九仓、会德丰，该项计划便一再押后。
　　1988年，吴光正出任九仓董事局主席，时代广场正式动工。整项计划包括两幢46层和36层高的写字楼蚬壳大厦和西敏寺大厦，以及一座16层高的综合性商场，共容纳300间商店、18间食肆、4间戏院和700个泊车位，总楼宇面积240万方尺。时代广场的兴建历时5年，于1993年底落成揭幕。该建筑物可谓气势恢宏，外墙以花岗石及无框玻璃建成，墙上最瞩目处设有全港第一部巨型室外电视幕墙，大厦四周是3。3万方尺的开放式庭园广场，广场一角设有大型钟楼，其美轮美奂的外观傲视同侪，立即成为铜锣湾区最优质商厦及该区的标志。时代广场的兴建由于不需补地价，整项投资仅建筑费24亿元，而每年为集团带来的租金收入就超过9亿元，可谓相当成功。
　　就在时代广场兴建的同时，九仓亦展开对尖沙咀海港城的庞大重建计划。海港城一期重建计划是将两幢住宅物业重建为两幢楼高36层的港威大厦。一期重建工程于1994年完成，为集团提供了113万方尺的写字楼物业。海港城二期重建工程随即在1994年展开，将原址3幢住宅物业拆卸重建为3幢甲级写字楼，为集团再增加270万方尺的写字楼和商场面积，以进一步巩固九仓作为“尖沙咀地王”的地位。二期工程已于1999年陆续完成。据统计，1998年九仓旗下的投资物业组合已高达950。7万方尺，已超过置地而成为与太古地产并驾齐驱的大型地产投资集团。
　　1989年，会德丰系亦开始加强地产发展的业务，初期以旗下的联邦地产作先锋，与信和等集团合作，在九龙亚皆老街、京士柏道、沙田等地购地建屋。1990年及1992年，九仓及会德丰又先后投得土地发展又一居和倚龙山庄，地产发展业务渐见活跃。1993年，会德丰系大举出击，当年会德丰与九仓、置业信托合组财团以35。3亿元的高价击败南丰、新世界、长实等财团，夺得钻石山地王。该幅土地面积约28万方尺，计划建成5幢面积达120万方尺的住宅大厦和65万方尺的荷李活广场，总投资近55亿元，平均每方尺楼价约3000元，整个计划于1997年8月完成。1994年，会德丰系再接再厉，以35亿元高价再下一城，夺得深井海旁生力啤酒厂址，该幅土地面积近50万方尺，计划发展250万方尺住宅楼宇。到90年代中，会德丰已成为香港活跃的地产发展商，1996年该集团在市场推出的住宅单位达617个，在香港十大地产发展商中排名第六位，仅次于新地、恒地、长实、新世界及恒隆。

　　2。8　太古地产：金钟、鲗鱼涌建地产王国

　　太古地产是香港地产业的后起之秀，创办于1972年，1977年在香港上市。当时因为成功发展太古城，实力迅速增加，到1979年底，太古地产的市值已达18。7亿元，跻身香港十大地产上市公司之列。1983年底，太古地产市值升至40。1亿元，已成为香港仅次于置地的第二大地产上市公司。当时，太古地产拥有可出租楼宇面积380万方尺，同年租金收入1。69亿元。1984年，股市低迷，太古地产被私有化，成为太古集团旗下的全资附属公司。
　　踏入过渡时期以后，太古地产在地产市场上日趋活跃。1985年4月，香港地产业因中英联合声明的正式签署而开始复苏，太古地产以志在必得的姿态，在官地拍卖会上接连击败华资及南洋财团，以7。03亿元价格，夺得地盘面积达11万多方尺的金钟域多利兵房一号地段。1986年5月，太古地产再以10。5亿元价格投得毗邻的金钟域多利兵房2号地段，面积达17。2万多方尺。
　　太古地产实际上用17。08亿元购入金钟黄金地段28。7万方尺土地，太地计划在该地段上发展两幢商业大厦、3间一流酒店、豪华公寓及全服务式酒店住宅，以及中区最庞大的购物中心，总楼面面积达500万方尺，命名为“太古广场”。太古广场的发展计划分两期进行，第一期从1985年动工，到1989年完成，第二期则在90年代初相继落成。整项计划的总投资，除17。08亿元地价，还包括21。5亿元建筑费用，以及利息成本及兴建酒店时的巨额装修费，总额达50亿元之巨。太古地产透过对金钟太古广场的庞大投资，建立起其在金钟地区的领导地位，为集团在地产业的发展奠定了坚实的基础。
　　20世纪80年代末，太古地产又在港岛鲗鱼涌策划大型地产发展计划。鲗鱼涌对太古集团具有特殊的意义，一个世纪以前，太古就已在鲗鱼涌糖厂街28号开设远东闻名的太古糖厂。不过，太古地产锐意发展鲗鱼涌更重要的原因，是看好该地区未来的商业发展潜力。有人说香港每十年就有一幅旺地诞生，百多年前西环一带极旺，之后中环、湾仔、铜锣湾相继蓬勃发展，鲗鱼涌极可能是下一站。
　　其实，早在80年代，太古地产已在鲗鱼涌积极收购物业。1992年12月，太地以5亿元价格购入糖厂街南华早报大厦，3个月后再斥资7。5亿元收购华兰路22号凸版大厦。至此，太古地产在鲗鱼涌拥有物业已达8幢之多，包括德宏大厦、香港电讯大厦、多盛大厦、和城大厦、常盛大厦、康和大厦，以及南华早报大厦和凸版大厦，总楼面面积接近400万方尺。其中，已完成重建的德宏大厦和多盛大厦已相继出租，每幢新厦均以行人天桥或通道与其他大厦相连，再与太古城连接，整个发展计划将跨越下世纪。太地将这个商业城堡命名为“太古坊”，太古坊邻近地铁站和东区海底隧道出口，交通便利，极具商业发展潜力，其目标租客将是那些在中环保留一个小型办公室，但希望在鲗鱼涌找到一流办公楼的机构。
　　目前，太古地产已成为香港著名的大地产集团。据1998年度太古集团的年报，太古地产拥有的投资物业总面积达1120万方尺，另有160万方尺正在或有待发展中，并持有太古广场三家酒店各20％股权。已建成投资物业中，商业楼宇达887。4万方尺，工业楼宇181。1万方尺，住宅楼宇86。8万方尺。换言之，太古地产已与九仓、新地等鼎足而立，成为香港规模最大的地产投资集团之一。

　　2。9　希慎：“铜锣湾地王”

　　利氏家族的希慎集团是香港老牌的地产商，早在1920年代至1930年代已是铜锣湾的大业主，战后更开辟利园山，先后建成波斯富街、利园山道、恩平道、新会道、新宁道上的许多住宅楼宇。1981年9月，香港股市牛气冲天，恒生指数第二度冲破1700点大关，利氏家族将位于铜锣湾的5幢收租物业，包括希慎道1号、礼顿中心、兴利中心、新宁大厦及新宁阁等组成希慎兴业有限公司，并在香港上市，集资5亿元。当时，希慎兴业可谓一家纯地产收租公司，拥有出租物业约123万方尺。
　　希慎兴业当年上市，在市场上曾引起一些猜测，因为利家向来作风保守，极少容许外人“分享”祖业，即使在70年代初期股市疯狂时，利家也没有上市套现的想法。但踏入20世纪80年代，情形却有了转变，除上市集资外，还多次出卖物业，如铜锣湾恩平道一些旧楼，就从利家转到其他发展商名下。当时有人怀疑利氏家族在转移风险，但执掌家族生意的利泽铭生前一直极力否认，声明利家仍以香港为根基所在，“每一分钱利润都留在香港”。或许由于这种猜测，希慎兴业上市后股价表现曾长期落后于大市。不过，谁都不否认希慎兴业是一家优质地产公司。其名下拥有的收租资产，全部为甲级写字楼和高级住宅，甫上市便赢得“小置地”称号，1984年更被列为33只恒生指数成分股之一。
　　希慎兴业上市后，即着力加强旗下的投资物业阵营，向大股东利氏家族购入地产物业及重建发展地盘，计有1