香港地产业百年-第13章

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　　希慎兴业上市后，即着力加强旗下的投资物业阵营，向大股东利氏家族购入地产物业及重建发展地盘，计有1984年以4600万元购入港岛浅水湾宝山阁；1986年以4500万元购入铜锣湾两个地盘，发展成今日的友邦中心及礼顿道111号，同年又以8。5亿元购入花园台2、3号及乐源道38号柏乐苑；1987年以4。45亿元购入恩平道2至38号及渣甸坊19号等。到80年代末，希慎的铜锣湾王国已发展至拥有270多万方尺收租楼面面积，比上市初期增加逾倍。
　　踏入90年代，希慎兴业的投资策略明显转趋积极，除继续扩大集团的土地储备之外，更展开多项物业重建计划，包括兴建嘉兰中心、重建利舞台及利园酒店等，以便用尽土地的地积比率，扩大和巩固希慎在铜锣湾的地产王国。嘉兰中心位于铜锣湾恩平道，是希慎透过收购整条街旧楼地皮重建而成的，于1992年底落成，楼高31层，楼面面积62万方尺，是该区的高级商厦，希慎总部就设于此。
　　利舞台的重建计划始于1991年3月，希慎斥资4。5亿元向大股东利氏家族购入波斯富街99号利舞台地皮。利舞台落成于1925年，整个建筑沿用19世纪末法国和意大利式歌剧院的设计，外西内中，里面的穹窿圆顶，绘有饰以金箔的九条金龙，舞台顶层精雕着丹凤朝阳，下层为二龙争珠，极尽豪华瑰丽。两旁对联分为：“利擅东南万国衣冠临胜地，舞征韶頀满台箫管奏钧天。”当中拥有能旋转360度的自动转景舞台，是当年香港最豪华的剧院。然而，经历了66载灿烂风华的利舞台终于未能阻挡香港地产大潮，1991年希慎斥资8。5亿元拆卸重建利舞台，计划建成一幢日本银座式的戏院和购物商场。重建后的利舞台于1995年落成，成为毗邻时代广场的另一高级购物娱乐中心。该物业70％股权属希慎兴业，另外30％权益由先施公司购入。
　　利园酒店的重建计划亦于1993年展开。利园酒店在70年代曾有过辉煌历史，当时它是香港少数由华人管理的豪华酒店，每年香港小姐选美例必在利舞台举行，然后在利园酒店彩虹馆设宴招待佳丽和嘉宾，利舞台和利园酒店一时衣香鬓影、艳光四射，成为传媒焦点。然而，利园酒店亦未能阻挡历史潮流而风流云散。1993年，希慎展开利园酒店重建计划，以配股形式集资12。9亿元，由大股东利氏家族行使认股证再集资16亿元，以24。5亿元向利家购入利园酒店物业，该项重建计划总投资42亿元，计划发展成金钟太古广场式大型综合物业，总楼面面积达90万方尺。利园重建计划于1997年完成。
　　1996年11月，希慎兴业更斥资36。4亿元向华人置业购入中区优质商厦娱乐行，投资触角伸向中区。1998年，希慎旗下拥有的投资物业已达478万方尺，实际上已可与中环的置地，尖沙咀的九仓分庭抗礼，称雄一方。

　　2。10　置地：“皇冠明珠”失色

　　20世纪70年代末80年代初，英资的和记黄埔、九龙仓先后被李嘉诚、包玉刚收购，置地成为新兴华商觊觎的目标。面对收购威胁，置地大股东怡和的主席纽壁坚采取了“连环船”方式，即透过怡和与置地互持对方四成股权的策略去保卫置地。然而，在随后掩至的地产崩溃中，置地亏损严重，负债累累，并且累及怡和，令整个集团处于危城困守之中。
　　1983年怡和新主席西门·凯瑟克上任后，随即采取了一系列救亡措施，首先是出售置地的非核心业务以减低负债，其次是使“连环船”脱解。1986年底，置地宣布先后将旗下经营零售业的牛奶国际和经营酒店业的文华东方分拆上市；1987年2月怡和宣布成立一家名为“怡和策略”的控股公司，将怡和与置地互控转变成怡和与怡策互控，再由怡策持有置地、牛奶国际、文华东方3家上市公司股权。经过连串重组，置地被打回原形，从一家大型综合性企业集团重新变成一家纯粹地产投资公司。
　　80年代期间，置地的大型地产发展计划主要只有两项：即交易广场发展计划和雪厂街9号重建计划。交易广场地盘是置地于1982年2月以47。55亿元的高价向港府投得。该地盘占地14。4万方尺，投资总额高达80亿元，是置地在最困难时期展开的最庞大工程。整项发展计划分两期进行。第一期工程包括两幢52层高的甲级商厦，即交易广场一、二座；第二期工程包括一幢33层高甲级写字楼，即交易广场三座，以及一座可与交易广场一、二座相连接的3层高富临阁购物商场和一个大型公众花园。
　　交易广场一、二期工程分别于1985年和1988年落成，总共可提供约150万方尺的出租写字楼面积，供超过300家大型国际机构开设办事处。交易广场坐落于中环核心商业区，建有行人天桥与置地旗下其他贵重物业相连，并直通地铁、渡轮及巴士站，交通便利。因此，交易广场一开业，即成为香港的商业枢纽，及中区甲级写字楼租金的指标。1994年初地产高峰期间，交易广场每月每方尺租金曾创下110元的纪录。
　　置地的雪厂街9号重建计划前后历时逾10年。1980年，置地宣布展开雪厂街9号重建计划，当时置地仅拥有雪厂街荷兰行及有利银行旧址地段，地盘狭小。其后，置地先后于1982年及1987年购入广东银行大厦（德辅道中8号）及球义大厦地皮，将原来只有一万方尺地盘合并成3万多方尺地盘。当时，置地有意一并连毗邻的恒昌大厦也买下来，可惜未能如愿。雪厂街9号重建计划于1991年12月最终落成，并被命名为“大道中九号”。该物业楼高38层，总楼面面积35。8万方尺，在设计上采用了浓郁的古典风格和独特的几何设计模式，集聚了中西精粹的建筑特色，给人以精雕细琢之感，彰显出卓尔不凡的气派。大道中九号的建成，为置地从70年代起策划的中区重建计划，画上了一个句号。
　　踏入过渡时期，随着大股东怡和的迁册、逐步淡出香港，置地的投资策略亦转趋消极，其重要标志就是逐步将旗下的非核心物业出售。1987年，置地将铜锣湾皇室大厦和湾仔夏悫大厦两幢高级写字楼以23。8亿元价格售予华人置业，又将价值13。5亿元的一批土地储备卖给新鸿基地产。1988年，置地将半山区的地利根德阁豪宅出售给澳洲奔达集团，套现20多亿元；1990年再将铜锣湾世界贸易中心出售，作价17亿元。1991年，置地又先后向新地出售4项商场物业，向华人置业出售怡东商场、新港中心商场及海运大厦。1992年，置地更将建成不久的中区核心物业——皇后大道中九号以38亿元的高价出售给一中资背景财团。至此，置地已几乎将中区以外物业全部售罄，套现金额超过130亿元。
　　到1994年底置地撤离香港股市时，置地拥有的中区黄金地段甲级商厦仅剩7幢，包括历山大厦，交易广场一、二、三座及平台、富临阁、香港会大厦、怡和大厦、置地广场（告罗士打大厦、大堂及公爵大厦）、太子大厦及太古大厦，可供出租楼面面积486。2万方尺。该年底，置地市值406。7亿元，已落后于新鸿基地产、长江实业、恒基地产、九龙仓而排第五位。
　　不过，90年代中期以后，怡和系海外发展屡遭挫折，置地对香港地产的投资又转趋积极。1995年底，置地罕有地派代表竞投港府推出的一幅豪宅用地拍卖，可惜无功而返。这是置地自1982年投得中环交易广场以来的第一次。1996年初，置地自组财团参与机场铁路中环总站上盖物业发展权，然而被新地、恒地组成财团击败。至此，置地这颗香港地产“皇冠上的明珠”因投资策略的失误已黯然失色。

　　3　1997年：地产“泡沫”形成

　　香港的地产市道自1985年进入过渡时期以来，便进入一个长周期的上升阶段。特别是自1991年起由住宅楼宇带动，其价格连年大幅跳升，香港舆论曾形容为“像装上一级方程式引擎马达般一发不可收拾”。
　　据香港著名的测量行——仲量行的住宅指数计算，从1984年1月到1997年7月的13年半期间，香港住宅楼价整整上升了3倍，升幅之大令人咋舌！（见表5。6）在住宅楼价的带动下，写字楼、商铺等市场均有可观升幅。
　　地产市道的价格水平已日渐与市场的实际承受能力脱节。
　　Ｖ

　　3。1　香港地产“泡沫”形成的原因

　　1994年初，著名的美国摩根斯坦利公司已发表研究报告指出：香港地产市道的“泡沫”正渐渐形成，虽无即时爆破的危机，但要提防两种可能：一是某些事件或环境令香港经济急转直下，又或引起极大的政治或经济不安，二是利率突然飙升。
　　不过，当时该研究报告仍认为：香港地产市道最可能出现的情况，是“泡沫”慢慢泄气。结果，从1994年4月到1995年第三季，在香港政府推出一系列压抑楼价措施以及美国连续7次调高息率等因素的影响下，香港楼市曾一度进入调整期，住宅楼价约下跌三成。不过，自1995年第四季度起，香港地产市道再度从谷底回升。到1996年第四季度，市场掀起豪华住宅炒风，价格急升，并带动中小型住宅楼宇价格大幅上升。踏入1997年，香港的“回归因素”被迅速炒起，楼价在此因素推动下短短半年内再大幅上升3成至5成，并形成空前炽热的投机炒卖风潮。在楼价的带动下，香港股市也从1995年初的低位止跌回升，恒生指数从1995年初的6967。93点大幅上升到1996年底的13203。44点，升幅达89。5％。1997年香港股市继续大幅攀升，恒生指数于8月7日创下16673。27点的历史高位，比年初再飙升26。3％。其间，红筹股掀起炒卖狂潮，北京控股的超额认购倍数高达1000倍，光大控股的市盈率亦高达1000倍，已达到极不合理的地步。
　　踏入90年代以来，在多种复杂因素的推动下，香港的地产、楼市大幅飙升，拉动香港股市的大幅上涨，地产、股市的异常繁荣又刺激银行金融业的空前景气，形成港元资产的急速膨胀，进而产生整个经济中的泡沫成分。香港经济中的这种“大起”，实际上已为1997年第四季度以后经济的“大落”埋下伏线。
　　整体而言，导致地产“泡沫”形成的原因主要有：
　　（1）香港房地产市场供求严重失衡。从供应看，自1985年香港进入过渡时期以后，受到中英两国签署的《联合声明》附件三的制约，香港政府每年卖地不得超过50公顷，这项规定对香港的土地供应产生深远的影响。在实际执行中，中英土地委员会也观察到50公顷批地上限的问题，因此在执行初期已有弹性放宽。如1985/1986年度放宽至58公顷，1986/1987年度放宽至55公顷。不过，前者包括批予和记黄埔集团用以兴建葵涌货柜码头的海床28公顷，后者亦包括作为货柜码头后勤使用的海床3。5公顷，可见放宽的幅度不但很小，而且更只是针对特定的发展工程而制订。及至1994年，土地供应已明显短缺，中英土地委员会才有限度放宽供应，其中，仅1997年上半年的土地供应量已超过50公顷。〔17〕（见表5。7）
　　香港的土地供应中，住宅土地的供应尤其严重不足。从表5。7看，1995年以后放宽的土地供应中，绝大部分是住宅用地，以弥补过去多年的严重短缺。然而，一般而言，从土地拍卖到建成楼宇出售通常需时3年，因而1995年增加的住宅用地要到1998年才能在市场发挥调节需求的作用。换言之，这段时期香港住宅市场的供应仍相当紧缺。而期间港府的公屋建设又因长远房屋策略的实施而长期滞后，赶不上需求。
　　从需求看，90年代以来香港人口增加速度远远超过港府原来的估计，截至1996年中，香港人口总数已达631万，按照港府1992年时的估计，这将是2006年以后才达到的数字。由于人口的急增，香港的住户数目从1991年的1582000增加到1996年的1856000，其中约78％的增幅是基于13％的人口增长，主要源于中国内地的合法移民和海外劳工的涌入，以及较早期移民海外人士的回流。此外，住户的平均人数也趋下降，从1991年的平均每户3。4人下降到1996年的3。3人（见表5。8），这也加速了住户数目的增加。这一时期，新落成住宅供应量明显未能追上新增住户数目。据统计，1991年至1996年期间，新落成住宅单位共163164个，而新增住户数目则达273176户，前者只及后者的6成。90年代中期，港府发现住宅楼宇供应严重短缺之后并未能即时采取有效措施，致使楼宇供求出现严重失衡状况。
　　（2）香港地产业逐渐形成经营高度集中的局面。在香港特定的土地管理制度下，经过多年的竞争与发展，香港地产业已逐渐形成经营高度集中的局面，为数约十数个大型地产发展商控制了香港地产市场的绝大部分份额。根据香港政府的统计，以楼面总面积计算，从事地产发展的最大规模10家集团〔18〕在1994年至1996年的市场占有率分别是52％、56％和63％，其中，在住宅楼宇市场的占有率更分别高达60％、63％和76％，数字显示这种经营集中性的趋势有日渐明显之势。（见表5。9）
　　这种经营集中性在香港新落成住宅市场中表现得更明显。根据香港消费者委员会在1996年7月发表的调查报告《香港私人住宅物业市场：“安得广厦千万间？”》，1991年至1994年间香港最大规模的11家地产发展商合共建成的楼宇住宅单位，占每年私人房屋单位总数的60％至80％，以住宅楼面面积计他们所占的相当于楼面总面积的63％至89％。其中，首5名地产发展商每年兴建的住宅单位约占总供应量的51％至71％，而在这51％至71％的供应量中，首3名地产发展商约占去75％。（见表5。10，5。11）〔19〕这些调查数据显示了香港新落成私人住宅楼宇市场的高度集中性。
　　根据香港消费者委员会的调查，香港虽然没有法律障碍，阻止任何人士加入楼市成为地产发展商，但是，新经营者进入地产发展市场与原有大地产商竞争时，却面对着有限的土地供应、高昂的地价、高财务成本、较弱的议价能力等一系列不利因素。因此，香港的地产市场不算属于具高度“竞争威胁”〔20〕的市场，自1981年以来，没有新的大型地产商能够打入市场（这是指有能力每年供应量达5％或以上的新私人住宅楼宇发展商）。〔21〕
　　香港消费者委员会在研究1990年至1995年间将军澳、马鞍山、蓝田3个地区新落成住宅楼盘的销售情况，发现大地产商的市场行为有两个特点：一是楼盘的开售时间各不相迭，二是楼宇单位分成小批推出。消委会的研究报告认为：“这种供应楼盘的方法，会减少消费者的选择，推高了楼价，及减低消费者比价的机会。”对于有发展商称这种方法“实际上是发展商之间激烈竞争的结果”，该研究报告认为：“这种激烈的竞争最有可能是市场结构的结果（市场由少数参与者占大比数的市场比率，又称寡头垄断〔Oligopoly〕）。若如此，这反映市场上的不完全竞争（ImperfectMarketpetition），市场上缺乏‘完全竞争’，并不符合消费者的最佳利益”。〔22〕
　　香港消费者委员会在研究中还发现，由发展商持有的新落成住宅楼宇单位的长期空置率（建成后两年的单位）较市场整体空置率为高。1995年的数据显示该年新落成的单位，有11％仍在发展商手中，而整体市场的楼宇总空置率为4％。此外，数据显示，1994年1月至1996年5月，经政府批出销售楼花许