香港地产业百年-第14章
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鱿勐セㄐ砜傻淖≌ヅ逃�57个，可提供的住宅单位共4万多个，但截至1996年5月，只有40％在市面推出，其余60％的单位或是未曾推出，或留作内部认购。消委会研究报告认为：“这种情况很少会在高度竞争的市场出现。”〔23〕
由此可见，经营的高度集中、市场的低度竞争威胁、价格歧视的存在，以及部分地产商囤积楼宇牟利等等因素，都加剧了楼宇供求的不平衡。
（3）因美国减息，大量资金涌向地产市场而形成的“资产通胀”。从1989年6月到1994年3月期间，美国因经济衰退或不景气连续多次宣布减息，最优惠利率从11厘减至6厘，香港因受制于港元联系率制被迫跟随减息，期间香港通胀高企，形成银行负利率时期。在负利率环境下，大量资金从银行体系流入地产、股票市场，大幅推高地产、股票价格，形成“资产通货膨胀”。
1994年4月以后，负利率因素开始消失，港府采取一系列措施压抑楼价，楼市一度进入调整期。但是，港府未能抓紧时机及时增加土地供应和公屋数量，造成两三年后楼宇供应量的减少。及至踏入1997年，投资者将“九七”回归从负面因素转而视为正面因素，预期“九七”后香港经济将进入一个新发展时期，因而纷纷入市投资。期间有大量内地资金亦从不同渠道流入香港，进入地产市场。这一时期，楼宇已从居住用途转变为投资工具，而且被视为一种看涨的投资工具。大量资金的投机加剧了供求失衡。
3。2 地产“泡沫”对香港经济造成的隐患
1997年的地产“泡沫”，对九七后香港的整体经济发展造成了严重的隐患，主要表现在：
（1）社会投机风气猖獗，积极参与投机、不务正业的社会思潮泛滥。在地产、股市炒风的带动下，香港在1997年前后相继掀起炒的士牌、炒邮票、炒磁卡热潮。社会上炒风弥漫，市民普遍存在三种心态：一是不务正业，认为炒楼比打工好，炒楼一转手便可赚二三十万元，甚至炒一个买楼筹码就可赚逾200万元；二是赌徒心态，形成讲胆识、一铺定输赢，赢了就发达的赌徒心态；三是不少人有挫败及失落感，认为“辛苦工作赚钱，不及投机者多”。当时，社会上普遍流传一句话：“HighTech就揩（发展高科技就蚀钱），LowTech就捞（炒楼就赚钱）”，反映了社会上普遍存在着认为经商获利不如炒楼投机的思潮，不少人纷纷转而参与地产投机等活动，社会上存在着一种投机不务正业的倾向。长此以往，香港经济势将倒退。
（2）推高经营成本，严重削弱香港经济的竞争力。随着地价、楼价的急升，香港的写字楼租金大幅飙升，到1996年底，香港甲级写字楼租金平均已达每年每方尺105。56美元，在全球主要商业城市中高居榜首，远高于排二、三位的莫斯科（78。79美元）和东京（74。32美元）。高昂的经营成本已严重削弱了香港经济的国际竞争力。正如美国学者恩莱特（MichaelJ。Enright）教授在《香港优势》中所指出：“影响香港目前和未来竞争力的各种问题中，最广受议论的是成本问题。众所周知，香港的住宅和办公室租金之高，在全世界数一数二。香港购物天堂的美誉已经被零售业的租金影响了，因为昂贵的租金已经转嫁到零售商品之上。”〔24〕同样道理，昂贵的楼价、租金也转嫁到服务业以至经济各行业，香港正逐渐形成地产业一枝独秀的局面。
当时，地产业的高利润已开始侵蚀其他各行业发展的基础。行政局议员陈坤耀教授就表示，他发现一家国际成衣公司在香港的总部只有一个人，秘书也是聘兼职的，若租金再继续上升，那些跨国公司便支撑不下去。他认为，一旦高昂的租金驱走外国公司后，租金将回落，但那些跑掉的公司并不会马上回来，香港将因此付出沉重的代价。香港中华总商会名誉会长霍英东更严厉抨击港府的高地价政策，他表示楼价已“高得离谱”，高到脱离实际，高到一般市民无力承担的地步，而租金高昂已经影响正当的工商经营。他指出：1996年香港已有1000多间店铺清盘破产。这种情况继续下去，肯定会影响社会的稳定。
（3）加剧社会的贫富悬殊，成为香港社会不稳定的重要因素。高地价、高楼价、高租金以及地产业的高利润，加剧了香港社会贫富悬殊的局面。据统计，1996年香港社会达四成二的收入落入首一成的人口的口袋里，而在底部的一成人口，只拿到社会总收入的1。1％。当时，月收入10万元或以上的家庭有18万户，而月收入仅5500元的家庭已达60万户，41万人口处于赤贫，比4年前上升了4成，香港的贫富差距已达到近20年来的最高水平。这种现象，过去只出现在拉丁美洲，而不是东亚地区。由于香港缺乏有效的社会保障制度，那些没有退休金保障、自行为老来积谷防饥的人，发现他们的储蓄正逐步被高租金、高通胀吃掉。
这种情况正逐渐成为香港社会不稳定的一个重要因素。1997年，香港就发生多宗与房屋有关的恐吓事件。2月12日，香港立法局外发现写上打倒房屋司的可疑物品，要动用拆弹专家到场“引爆”。3月份，几家传媒机构收到匿名信，声称要下毒对付当时出任房屋司的首长及其他享有房屋津贴特权的人士。4月份九龙尖沙咀巴士总站一辆巴士内发现写有“沙林毒气”及“抗议港府高地价政策”字条的玻璃瓶。凡此种种，已是社会酝酿动荡不安的先兆。
注释：
〔1〕 茹惠润著：《香港地产市场国际化的特点和原因》，载香港《经济导报》总2014期。
〔2〕 见《全港最高租金写字楼区，主要租户为国际性机构》，载《香港经济日报》1989年5月11日。
〔3〕 李秀娟著：《炒家蜂拥入市，地产升势凌厉》，载香港《信报财经月刊》1991年5月号，第22页。
〔4〕 同〔3〕，第25页。
〔5〕 梁振英著：《香港房屋问题的第二波？》，载香港《明报月刊》1992年1月号，第26—27页。
〔6〕 见长实小册子：《积极建设发展，绘画香港新貌——长江实业九十年代物业发展计划》。
〔7〕 梁道时著：《郭得胜先生——毋须担心1997》，载香港《经济一周》1981年6月25日，第2页。
〔8〕 唐守著：《郭得胜成功之道：人弃我取》，载《香港政经周刊》1990年2月17日，第53页。
〔9〕 吴小明著：《李兆基神机妙算显财技》，载香港《资本杂志》1996年12月号，第68页。
〔10〕 同〔9〕，第71页。
〔11〕 欧阳德著：《新世界发展前景秀丽趁低吸进》，载香港《经济一周》1985年6月10日，第18页。
〔12〕 冯邦彦著：《香港华资财团（1841—1997）》，三联书店（香港）有限公司1997年版，第462—466页。
〔13〕 吕景里著：《恒隆决续发展地铁港岛线物业》，载香港《经济一周》1985年7月8日，第6页。
〔14〕 吕凯君著：《恒隆投资策略转趋积极》，载香港《每周财经动向》1992年3月23日，第18页。
〔15〕 见《陈启宗明言增添土地储备》，载香港《信报财经新闻》1991年6月5日。
〔16〕 林惠莹、方中日著：《黄志祥谈信和“生仔”》，载香港《信报财经月刊》第5卷第1期，第30页。
〔17〕 香港政府规划署著：《城市设计组：规划署五十周年纪念》，1997年，第52页。
〔18〕 这里所指的集团不一定是上市公司，它指一组在营运上相关的机构，其中包括母公司及其附属公司。
〔19〕 香港消费者委员会：《香港私人住宅物业市场：“安得广厦千万间？”（竞争政策研究报告撮要）》，1996年7月出版，第A3…1页。
〔20〕 经济学家Domsetz，Baumol，Willing和Panzare把市场“竞争威胁”（Contestability）定义为：（1）“自由”入市，（2）退出时不费成本，（3）新经营者能否迅速加入市场竞争。
〔21〕 同〔19〕，第4—5页。
〔22〕 同〔19〕，第6页。
〔23〕 同〔19〕，第7页。
〔24〕恩莱特等著：《香港优势》，牛津大学出版社1997年版，第175页。
金融危机中地产业的调整及发展前景
1 特区政府的目标：85000个单位
1997年7月1日，香港在全球注目之中顺利回归，迈进一个历史新纪元。新成立的特区政府首先面对的一项重大挑战，就是如何制订合理、平衡的房屋政策，逐步除去“地产泡沫”这一重大隐患。毋庸置疑，高地价、高楼价、高租金已对香港经济的竞争力及社会发展构成相当大的危害，不能等闲视之。
但是，由于地产市场牵动着香港经济的各个行业、各个环节、各大财团以至数十万小业主的利益，一旦采取过激的政策或措施，则可能危及香港经济，并造成社会不稳定的因素。因此，房屋政策的制订，成为特区政府所面对的一个相当棘手的问题。
1。1 特区政府的土地政策
香港特别行政区政府成立后，从1985年起一直执行的中英联合声明附件三所规定的有关每年新批土地不超过50公顷的限制，即时废除。7月中旬，特区政府规划环境地政局宣布了新的土地政策：
（1）新批土地一般年期为50年，从批出日期起计；
（2）除特别土地类别（如批予新界原居民）外，每年的土地租金为当时的差饷估值的3％；
（3）每年政府出售的土地，均依照所颁布的计划、未来两年预算出售土地详情（如地段号码、地点、用途、覆盖率、拍卖或招标的日期），在每年的财政年度前公布。批地计划亦包括随后的3年（即共5年）的土地供应。
1。2 特区政府的房屋政策
早在1997年7月1日香港特别行政区政府成立当天，行政长官董建华在就职演说辞中，就表明解决房屋问题是特区政府面临的首要任务，他并宣布未来10年的房屋计划。同年10月7日，董建华在他的首份题为《共创香港新纪元》的施政报告中，公布了“建屋安民”的三大目标，即：（1）从1999年起，每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85000个；（2）在10年内使香港七成的家庭可以拥有自置居所；（3）于2005年将轮候租住公屋时间以现时的6年缩短至3年。〔1〕综观董建华的整份施政报告，他的“建屋安民”政策实际上是建基于致力维持香港在国际经济中的竞争力、致力改善香港工商业的营运环境，并推动香港经济结构向高增值产业转型这一总体发展思路的。为实现这个目标，他委任财政司司长成立一个房屋用地供应监督委员会，专责解决房屋问题，并制订一个长远发展的10年规划大纲。
与英国管治时代政府着重从抑制需求、打击投机方面去解决房屋问题迥然不同，特区政府的政策明显是从扩大供应着手，透过每年供应85000个住宅单位去扭转房地产市场供不应求的局面，从根本上解决香港市民的住房问题。
事实上，踏入20世纪90年代以后，香港房屋市场供求不平衡的情况已日益严重。从供应看，中英联合声明附件三所规定每年50公顷售卖土地的限制，基本上是根据70年代土地交易量而制订的，在实际执行中已被突破，根据政府从1985到1997年土地分配的数字显示，住宅土地供应量每年在40公顷至80公顷之间不等，〔2〕并未能满足社会发展和人口急剧增长的需要。实际上，在90年代无论是公营房屋还是私人住宅的供应量都在减少。根据香港政策研究所的一项研究，从1985/1986年度到1995/1996年度，公营房屋的实际建屋量比长远房屋策略所评估的建屋量少了8697个单位；而从1987到1997年，私人住宅的供应量亦比政府差饷物业估价署的估计少了28458个单位。〔3〕（见表6。1、6。2）而从需求看，20世纪90年代以后香港人口增加的速度明显加快，已远远超过港府原来的估计，其中回流移民占60％，政府亦额外增加新移民数目至每天150人。截至1996年中，香港人口总数已达到631万人，如按照港府1992年的估计，这将是2006年以后才达到的数字。此外，香港的家庭结构亦正发生变化，从大家庭趋向核心家庭，1966年香港每户平均人口为4。7人，但到1996年已减少至3。3人。种种因素都增加了对住宅的需求。港府在发现住宅楼宇严重失衡之后未能即时采取有效措施，这实际成为90年代香港住宅楼价持续大幅飙升的原因。
特区政府成立后立即改变港英政府时期的政策，试图从扩大供应着手解决房屋市场的严重供求失衡状况，因而提出85000个住宅单位的目标。为实现这一目标，行政长官董建华在其施政报告中强调采取两项措施：一是扩大建屋用地供应，二是加快和精简土地供应及楼宇建造的审批程序。在供应建屋用地方面，特区政府公布了一项5年卖地计划，在1999年3月前提供120公顷土地兴建私人楼宇，并在其后的3个财政年度再供应260公顷土地。同期内，政府还将供应约285公顷土地兴建公营房屋。为此，特区政府决定在未来10年大力发展将军澳、大屿山的东涌及大澳、新界西北部和九龙东南部的策略性发展地区，进行荃湾海湾和青洲填海计划，并把合适的农地和工业用地重新规划，兴建房屋。
为配合增加土地供应，特区政府决定重新检讨兴建房屋的架构和程序。事实上，繁冗的批地和建筑审批程序已成为影响公、私营房屋建设的一个重要因素。根据政府的资料，现时房委会属下公屋和居屋的平均筹建时间为62个月，已经比1994年前的72个月加快速度。（见表6。3）董建华在施政报告中提出，要通过对房屋委员会和房屋协会在规划和发展程序方面的检讨，缩短公屋建设所需时间，其中，房委会的建屋时间从62个月缩短至47个月，而房协的建屋时间则从52个月缩短至46个月。
至于私营房屋方面的兴建，情况更加复杂。根据香港政策研究所的一项研究，在私人发展商的整个建屋过程中，建筑期通常只占整个过程的一小部分，而审批程序则占最多时间。一般而言，最短的发展期为5年，而最长的可延误达10年或以上。〔4〕因此，行政长官董建华在施政报告中亦指出，政府将订定一系列具体措施，简化政府在住宅楼宇方面的规划、土地和建造审批程序。（见图6。1）董建华在施政报告中并表示，为了实现在2007年底前香港七成家庭能够自置居所，以及从2005年起轮候公屋的平均时间缩短至3年，政府还将采取一系列措施，包括在未来10年至少让25万居住在租住公屋的家庭以负担得起的合理价格购买所住单位，兴建更多的居屋和夹心阶层住屋单位，设立首次置业贷款计划，协助市民自置居所，以及兴建更多的租住公屋。董建华并承诺，将在1999年前将土地发展公司改组为市区重建局，以加快市区重建。
1。3 长远房屋策略白皮书
1998年2月，香港特区政府房屋局发表题为《建屋安民：迈向21世纪》的长远房屋策略白皮书，以贯彻落实行政长官在首份施政报告中提出的解决房屋问题三大目标。“白皮书”将原拟定的10年房屋发展计划延长至13年，令其更具前瞻性，并承诺政府每年将平均提供不少于85000个新住宅单位，其中50000个是公营房屋，余下35000个是私人住宅。为
