香港地产业百年-第16章
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茫怨喝爰哿匠晌舷蓿跫且舐蚣叶喔�8％楼价，但同时可取得两年免息免供之二按。而长实在推销天水围嘉湖山庄美湖居剩余单位时，更推出“110％信心计划付款方法”，采取期权的概念以“包升值”来包装促销。
在以往的很长一段时期中，香港的地产发展商在销售新楼盘上，似乎都有一定的默契，尽量避免“撞盘”，彼此之间轮流推销，秩序井然。然而，在是次地产危机中，有关游戏规则似乎已经被破坏，各大地产商争相出货，形成互相对撼、楼价大跌的骨牌效应，这从一个侧面反映危机对地产商打击之沉重。据中原地产研究部发表的报告，1998年全年香港地产发展商的一手私人住宅买卖合约登记宗数是3。14万宗，涉及金额1199亿元，分别比1997年大幅上升五成二及下跌1％，反映出各地产商互撼所造成楼价暴跌的局面。当时，有地产评论认为，减价战持续下去，势将令香港整体经济受到伤害，后果可能十分严重。
3 地产业：香港经济的“寒暑表”
亚洲金融风暴之后，香港地产业的发展前景受到了社会各界普遍的关注。
长期以来，地产业与香港整体社会经济同步发展。尤其是经过近30年来的迅速发展，地产业已成为香港经济的重要支柱之一，在香港经济中具有举足轻重的作用，被誉为香港经济的“寒暑表”。〔7〕因此，地产业的平稳发展，符合香港经济的整体利益。
3。1 地产业对香港GDP的贡献
90年代中期，香港政府统计处曾对地产活动作过系统的调查统计，根据它的定义，地产业包括：（1）拥有作为发售或租赁用途的私人发展工程的机构单位，在统计期间相关的建造工程正积极展开，其中包括私人机构参建居屋计划及夹心阶层住屋计划，但纯粹或主要供应本身使用的地产发展或纯粹为持有土地而成立的公司，则不包括在内；（2）雇用两人或以上的地产租赁、经纪或代理及保养管理服务机构单位或地产企业的附属公司。〔8〕
根据这一定义，地产业包括3个行业，即地产发展兼/或租赁业、地产保养管理服务业，以及地产经纪及代理业。据统计，1996年地产业的营运机构单位共有8298个，就业人数64028人，比1987年分别增加101％和92％。其中，地产发展兼/或租赁业的营运单位有5463个，占总数的66％；以服务及租项收入和增加价值计算，该行业占整体地产业的63％和89％。从事地产保养管理服务的单位有439个，仅占总数的5。3％；但在就业方面却占总数的55。2％。而地产经纪及代理机构则有2397个，占总数的29％。（见表6。5）由此可见，地产业中，以地产发展兼/或租赁业为主体，以地产保养管理服务业和地产经纪及代理业相辅助。不过，由于地产业经营的高度集中性，该行业实际由约十数家大型地产发展商主导。
近20年来，香港不论整体经济、个别产业或地产业本身，都表现出一些值得注意的演变趋势。整体而言，随着中国内地改革开放，香港工厂大规模北移，制造业在香港本地生产总值（GDP）中所占比重急速下跌，而服务业的比重则进一步增加，主要表现为进出口贸易和金融地产业的提升。就地产业来说，80年代的高峰期地产业在香港GDP的比重曾一度达到13。6％，其后在1984年低挫至6。4％，后再逐步回升。到1996年地产业的增加价值达1157亿元，占香港GDP的比重回升到10。2％，这时期，地产业已超过制造业、金融业等而成为香港经济中仅次于进出口贸易的第二大行业。
当然，这里指的仅仅是狭义的地产业，如果将香港本地生产总值中的地产业、楼宇业权，以及建造业加总视为广义的房地产业，则近20年来其在香港经济中的比重，低则占21。7％，高则超过3成（见表6。6），成为香港经济最重要的经济支柱。正如有学者分析所指出的：“香港经济中的房地产是一具实质重要地位的产业，是一个可以创造重要财富并影响香港经济表现的产业。将它从中抽掉，香港也就不成其为香港。……必须摆在整体香港社会经济结构的历史视野中，房地产的意义才能真正彰显。”〔9〕
3。2 地产业对香港财政收入的重要性
地产业对香港财政收入的贡献首先表现在卖地收入上。据统计，从1971/1972年度到1997/1998年度的27年间，香港政府的卖地收入累计高达2554。23亿元，在同期财政总收入中所占比重达13。5％。具体而言，卖地收入占财政总收入的比重在各年变化颇大，从70年代中期起逐年上升，到80年代初期达到高峰。1980/1981年度，卖地收入占财政总收入的比重一度高达35。6％，其比率如此之高，这在西方经济中比较罕见。进入过渡时期以后，由于卖地收入对半平分拨归港府和中英土地委员会辖下的土地基金，卖地收入在政府财政总收入的比重有所减少，但到1997/98年度又回升至23。4％。（见表6。7）除卖地收入外，香港政府还直接或间接地向土地、房屋征收多种税项，包括地税、物业买卖印花税、物业税、差饷，以及地产发展商的溢利税、利息率等。此外，港府还有物业及投资收入。据统计，从1994/1995年度至1998/1999年度的4年间，仅差饷和政府物业投资两项累积达386。81亿元，约占同期财政总收入的4。9％。（见表6。8）换言之，如果将卖地收入、差饷、政府物业及投资，以及其他各项相关收益加总，在政府财政总收入中所占比重估计平均达20％或以上。地产业成为政府财政收入的一个重要来源，成为香港实行低税制的基础，对香港财政收入的稳定具重要意义。
诚然，香港政府在拓展土地方面所付出的成本亦相当大。其中，仅“土地和土木工程”一项开支即占港府财政总开支的5％至10％左右。〔10〕此外，港府公共服务支出中的“运输”和“水务”等项，每年耗资亦不菲，其中相当部分也与开拓土地、增加土地价值有关。业内人士认为，地产业的好坏，直接影响港府财政收支的平衡，并进而影响港府的财经政策，对香港社会经济的发展有特殊的作用。
3。3 地产业对各行业的影响
地产业对香港经济的各个主要行业都有重要影响。与地产业关系最密切的是建筑业，地产业兴旺必然带动建筑业的繁荣，而地产业的调整则首先影响建筑业的发展。如20世纪70年代中到80年代初，香港地产业持续兴旺，使建筑业也相应出现了长达8年的繁荣期，建筑开支从1975年的39。96亿元增加到1982年的247。87亿元，7年间增幅达5。2倍。然而，1982至1984年间地产业衰退，使建筑业陷入困境，开工地盘大幅减少，政府工程也因财政困难而收缩。1984年成为该业10年间首次出现衰退的年份。踏入过渡时期以后，地产市道复苏，建筑业再次获得迅速发展。1997年，建筑业的生产总值达731。39亿元，比1985年的120。38亿元增长了6倍。由此可见地产业与建筑业关系之密切。
地产业与金融业的关系也相当密切。自50年代地产业逐渐风行“分层出售，分期付款”的售楼制度以后，金融业在地产业发展中所扮演的角色愈来愈重要，地产业对金融业的影响亦日益扩大。在金融业贷款业务中，房地产业和建筑业历来占有很高的比重。进入90年代以后，随着地产业的迅速发展，金融业对地产、建筑业的贷款亦大幅上升。据统计，从1992到1998年，建造及物业发展及投资、楼宇按揭贷款总额就从3688亿元增加到10058亿元，其在金融业在香港使用的贷款总额中所占比重更逐年上升，从40。5％上升到51。4％。（见表6。9）由此可见地产业对金融业影响之深。每逢地产市道景气，楼价攀升，地产业对银行贷款需求就急剧增加，给金融业带来了丰厚利润和繁荣景象，而一旦地产业调整，楼价大幅下跌，银行业就会出现大量呆、坏账，甚至触发金融危机。这种密切关系已经被近数十年香港经济发展史所反复证明。
地产业与香港股票市场的密切关系可概括为“股地拉扯”。自70年代初大量地产公司在香港股票市场上市以后，地产业便与股票市场紧密结合，形成地产业与股票市场互相扯动的特殊现象。根据1996年底股市资料，地产建筑股总市值为10793亿元，占股市总值34760亿元的31。05％，在各类股票中比重最高，远在综合企业股（25。98％）、金融股（23。17％）、公用事业股（10。28％）、工业股（7。25％）以及酒店股（1。98％）之上。〔11〕据仲量行估计，香港股市总值中，房地产价值约占八成。香港股市这种结构反映了地产业在香港经济中的重要地位。每当地产市道高涨，地产股价上升，便会带动整体股市向好，上市地产公司乘机通过发行新股、认股权证等方法集资拓展，进一步推高大市。相反，一旦地产市道不景，地产公司盈利就会下跌，股价下滑，就会拖低大市。这就是“股地拉扯”背后的原因。
地产业透过与金融业、股票市场的密切关系，影响着香港经济的各个领域、各个环节，因此，它成为了香港经济的“寒暑表”。
3。4 结束语：香港地产业的发展前景
1950年代以来，在人口急剧膨胀、经济持续高速发展，社会对楼宇物业需求急切的历史背景下，香港地产业透过首创“分层出售、分期付款”的售楼制度、将地产公司上市集资、资产证券化等一系列制度性变革取得了迅速的发展。到90年代中后期，地产业不仅成为香港经济的重要产业之一，而且在整体经济中亦占有愈来愈重要的地位。这一时期，在种种特定历史因素的作用下，房地产市场供求严重失衡，地产物业已成为整个社会的一种看涨的金融投资以及投机工具，大量资金的涌入令地产“泡沫经济”逐渐形成。
1997年香港回归后，新成立的特区政府提出“八万五”的建屋目标，用意是要增加房屋供应，实现地产市场的“软着陆”。然而，一场亚洲金融风暴袭来，股市连番暴跌，地产泡沫破灭，香港地产业的发展深受重创，市场的供求也逐步恢复平衡，“八万五”的目标因而受到了质疑。展望前景，未来一段时期内，地产业似乎难以再出现90年代中期的那种异常繁荣的情景，然而，由于地产业在香港经济中所处的特殊地位，市场价格的持续大幅下跌，并不符合香港经济和市民的利益。也正是基于这点，行政长官董建华表示已于1998年将“八万五”的建屋目标搁置。
总体而言，未来地产业的发展很有可能是平稳推进，正如长实集团主席李嘉诚在2000年初所说：“事实上，楼价现已稳定下来，经济好转，楼市就会一步步好起来。楼市随经济发展，向好是正常，但我向来强调，楼价大上大落，对任何人都是不好，最好是跟随通胀平稳发展，市民可以负担，发展商也有合理利润。楼价太高与市民的负担能力脱节，香港的竞争力必定受到削弱，整个社会都会有问题。以目前的楼价水平，是有一个安定的基础了，这是处于通缩阶段的情况。当经济发展重现通胀时，楼市也必然是向上发展。展望前景，可以乐观。”
注释：
〔1〕 董建华著：《共创香港新纪元——1997年施政报告》，1997年，第15页。
〔2〕 香港消费者委员会著：《香港私人住宅物业市场：“安得广厦千万间？”》，1996年，第8页。
〔3〕 香港政策研究所著：《特区房屋计划评估研究报告》，1998年，第2—3页。
〔4〕 同〔2〕，第11页。
〔5〕 黄星华著：《十年大计，建屋安民》，载香港《大公报》1998年6月28日。
〔6〕 苏振显、吴恒广著：《亚洲金融风暴对香港物业市场的影响》，第2页。
〔7〕 杨奇主编：《香港概论》，三联书店（香港）有限公司1990年版，第333页。
〔8〕 见《香港地产活动回顾》，载香港政府统计处编：《香港统计月报》，1998年11月。
〔9〕 林宝安著：《市场、政府与财团——香港房地产的特质与社会经济意义》，载高承恕、陈介玄主编：《香港：文明的延续与断裂？》，联经出版事业公司1997年版，第211页。
〔10〕 乌兰木伦主编：《迈向21世纪的香港经济》，三联书店（香港）有限公司1997年版，第358页。
〔11〕香港联合交易所编：《1997年股市资料》，第30页。
地产业与金融业的关系也相当密切。自50年代地产业逐渐风行“分层出售，分期付款”的售楼制度以后，金融业在地产业发展中所扮演的角色愈来愈重要，地产业对金融业的影响亦日益扩大。在金融业贷款业务中，房地产业和建筑业历来占有很高的比重。进入90年代以后，随着地产业的迅速发展，金融业对地产、建筑业的贷款亦大幅上升。据统计，从1992到1998年，建造及物业发展及投资、楼宇按揭贷款总额就从3688亿元增加到10058亿元，其在金融业在香港使用的贷款总额中所占比重更逐年上升，从40。5％上升到51。4％。（见表6。9）由此可见地产业对金融业影响之深。每逢地产市道景气，楼价攀升，地产业对银行贷款需求就急剧增加，给金融业带来了丰厚利润和繁荣景象，而一旦地产业调整，楼价大幅下跌，银行业就会出现大量呆、坏账，甚至触发金融危机。这种密切关系已经被近数十年香港经济发展史所反复证明。
地产业与香港股票市场的密切关系可概括为“股地拉扯”。自70年代初大量地产公司在香港股票市场上市以后，地产业便与股票市场紧密结合，形成地产业与股票市场互相扯动的特殊现象。根据1996年底股市资料，地产建筑股总市值为10793亿元，占股市总值34760亿元的31。05％，在各类股票中比重最高，远在综合企业股（25。98％）、金融股（23。17％）、公用事业股（10。28％）、工业股（7。25％）以及酒店股（1。98％）之上。〔11〕据仲量行估计，香港股市总值中，房地产价值约占八成。香港股市这种结构反映了地产业在香港经济中的重要地位。每当地产市道高涨，地产股价上升，便会带动整体股市向好，上市地产公司乘机通过发行新股、认股权证等方法集资拓展，进一步推高大市。相反，一旦地产市道不景，地产公司盈利就会下跌，股价下滑，就会拖低大市。这就是“股地拉扯”背后的原因。
地产业透过与金融业、股票市场的密切关系，影响着香港经济的各个领域、各个环节，因此，它成为了香港经济的“寒暑表”。
