香港地产业百年-第3章
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谕遄星俅握箍蠊婺Ｌ詈９こ蹋０断叽�20年代的庄士敦道、50年代的告士打道推至港湾道以至码头沿岸，获得大片的商住用地。70年代以后，商厦兴建热潮扩散到湾仔，一大批商业楼宇纷纷建成，包括香港大东电报局大厦、伊利莎白大厦、华润大厦、鹰君中心、新鸿基中心、合和中心等。其中，新鸿基中心和合和中心更相继超过康乐大厦，成为香港最高的建筑物。
1972年，香港海底隧道通车后，铜锣湾也逐渐成为繁华的商业区，区内开始兴建写字楼，其中最瞩目的是置地在该区的发展。铜锣湾原本就是置地母公司怡和在香港的发源地，1972年置地吞并牛奶公司后，获得铜锣湾大片土地。从1970年起，置地就开始在该区发展高级商业楼宇，包括怡东酒店、会议中心、世界贸易中心等。1978年，置地更是斥资1亿元在铜锣湾一幅面积达5。3万方尺的地盘上兴建温莎公爵大厦，该大厦楼高41层，建筑面积逾81万方尺，可供租用面积60万方尺，是区内最庞大的商业大厦。从楼顶远眺，维多利亚公园及海港景色一览无遗。
在60年代之前的30年间，港岛区的基本发展方向是所谓的“繁荣东移”——先是湾仔、鹅颈、铜锣湾，后来是北角、鲗鱼涌、筲箕湾、柴湾。相对而言，上环及西区发展较缓慢。这时期，西环基本上是“南北行”的大本营，区内商号林立，货仓众多，是海产品的集散地。时至今日，德辅道西一段仍是有名的“咸鱼栏”。60年代中期，港府决定发展葵涌为货柜码头，西区海旁的旧式码头、货仓遂逐渐失去存在意义。因此，70年代以后，随着地产市道的蓬勃，区内将货仓拆卸兴建商业或商住楼宇之风渐起。到80年代初，已经动工或建成的商厦，计有信德中心、时峰大厦，以及亿利、威胜、承德、纪德、联发、成基、富港、昆保、香港等商业中心或商业大厦。不过，与中环甲级商厦相比，这些商厦的档次较低，规模亦大为逊色。
在九龙，商厦重建、兴建浪潮亦在尖沙咀临海地段、尖东、弥敦道尤其是旺角地段此起彼伏。其中，最瞩目的当数英资公司九龙仓在尖沙咀海旁策划的大规模重建工程。其实，九龙仓（简称九仓）的物业重建早在60年代初期已经展开。当时，香港的对外贸易蓬勃发展，九仓决定兴建一座现代化的客运大楼。1962年，九仓取得港府资助，将原第一号码头重建为楼高4层的海运大厦。1966年3月3日，海运大厦落成，由玛嘉烈公主剪彩揭幕，第一艘巨轮“坎培拉号”首先停泊海运大厦码头。海运大厦还设有两层面积宽广的商场，给公司带来可观的收益。1965年，九仓再接再厉，与华资地产商许世勋和陈德泰合作，建成香港酒店和海洋中心。这是九仓从事地产投资的开端。
踏入70年代，香港货运方式发生革命，九龙半岛沿岸的面貌迅速发生巨变。60年代以前，九龙半岛沿岸主要是码头、货仓和船坞。当时，尖沙咀一带是九仓的旧式码头货仓，沿岸而上，在尖沙咀与大角咀之间是众多的码头泊位，供货船和趸船使用。从尖沙咀向东伸延，是著名的蓝烟囱轮船公司的货仓，而尖东红矗淮蚴桥哟蟮幕破掖耄敫鄣瑚層阌康奶糯胍ＲＯ喽浴Ｑ匕督稚希歉髦治皆朔竦牡昶蹋涑庾怕樯⒒导案髦执坝闷罚送饩褪亲ü┧质褂玫木瓢伞⒉凸荨�
然而，70年代初，香港航运进入货柜化时代，在葵涌货柜码头相继建成使用后，九仓原有功能式微。1971年，蓝烟囱货仓停业，其地段售给新兴地产发展商郑裕彤旗下的新世界发展，郑氏在原址上建起雄踞尖东的新世界中心和著名的丽晶酒店。而黄埔船坞和太古船坞合并后迁往青衣，发展商在其原来的两幅庞大地皮上，建筑起两座现代化大型私人屋邨——黄埔花园和太古城。
面对九龙半岛的深刻变化，九仓认识到尖沙咀这一黄金地段用作货仓实在浪费，又受到早期地产发展成功的鼓舞，遂订下大规模的重建计划。当时，九仓有感于中环商业区尽管繁盛、商厦林立，但一到黄昏下班后便变成行人疏落的街区，直到近年出现较有规模的商场后才有所改善，因而构想兴建一个包含住宅、商场、写字楼、酒店和康乐中心的小城邦。这就是后来矗立在尖沙咀海旁的“海港城”。
海港城地段毗邻九仓早期兴建的海运大厦，香港酒店及海洋中心，地盘面积广达43万方尺，计划兴建5幢豪华住宅、3幢高级写字楼、两座豪华酒店、3层庞大的购物商场和完善的康乐设施。该地段由于受到香港机场条例的管制，建筑物高度不能超过61米，因而地盘面积与建筑物高度不甚对称。为解决这一外观问题，九仓对海港城在设计上相对划分为三组不同形状的楼宇，分别是沿海岸的扇形大厦和近广东道的长方形建筑，所有楼宇均楼高17层，坐落在一个庞大的3层高平台上，各大厦虽各自独立，实际上彼此连成一体。
海港城计划总发展费用超过20亿元，分五期进行，历时10余年，在原来的海旁码头货仓地段上兴建了被誉为“亚洲最庞大及成功的综合商业中心”。其中，3幢高级写字楼从南到北分别被命名为环球航运中心、世界商业中心和环球金融中心，可提供约80万方尺出租楼面。5幢豪华住宅从南到北分别命名为班桃阁、桂芝阁、秀棠阁、品兰阁和仙桃阁，共提供375个住宅单位，设计高尚清雅，外形呈扇形，濒临海港，维多利亚海景一览无遗。两幢豪华酒店分别是马哥孛罗酒店和太子酒店，拥有逾800间客房，均由著名的半岛集团管理，横贯11幢大厦的3层平台是一个可提供约35万方尺出租面积的庞大商场，内设逾600间精品店、约50间酒楼餐厅、有669个车位的停车场，俨然自成一国。
海港城计划从70年代初策划，到80年代初大体完成。自此，九仓蜕变成尖沙咀地区赫赫有名的地王，旗下大批美轮美奂的高级商住大厦和酒店矗立在尖沙咀海旁，令该区的面貌焕然一新，它与港岛中区置地旗下的物业王国并驾齐驱，分箝维多利亚海港两岸，遥相辉映。
这一时期，地产商在港九各繁荣商业区掀起大规模商厦重建、兴建热潮，究其原因，主要是区内土地日渐短缺，地价昂贵，香港经济繁荣，大批跨国公司进驻香港，对繁荣地段写字楼形成庞大需求，供求的不平衡导致楼价、租金的飙升，而港府对商业楼宇的租金升幅，始终坚持不干预政策，不加管制。地产商在有利可图之下，遂掀起了这场空前的商厦重建热潮。
2。2 大型私人屋邨的兴建蔚然成风（1）
就在商厦重建的热潮中，香港大型私人屋邨的兴建可以说亦蔚然成风。其中，开启这一先河的，当数当时被称为“世界最大私人楼宇发展计划之一”的美孚新邨。
美孚新邨地段坐落在西九龙风光明媚的荔枝角湾畔，原是一幅土地面积庞大的美孚油库，业主是在香港已有数十年历史的美孚石油公司。其母公司是美国一家规模庞大的跨国公司——美国纽约标准石油公司。1893年，纽约标准石油公司在中国开设美孚石油公司，取名“美孚邨”，即美丽可靠之意，在中国销售火水及火水灯。1906年，美孚进入香港，其推销的美孚灯曾名噪一时。60年代中期，美孚眼见香港市区地价昂贵，于是与美国地产公司Galbreath Ruffin Corporation及建筑公司Turner Construction Co。合组美孚企业有限公司，计划发展香港最大的私人屋邨，定名为美孚新邨。
美孚新邨地段占地面积多达40亩，美孚计划将原油库迁往青衣，然后在该地段上发展99幢20层高住宅大厦，共计13 110个住宅单位，每个单位实用面积从450方尺到1 400方尺不等，成为包括休憩花园、娱乐场所、商业店铺及全部生活需求的一个“城中城”。这个计划在1965年提出时，被认为是香港楼宇发展史上最具创造性的概念。
美孚新邨的总投资近7亿元，分八期工程进行，从1966年底开始动工，到70年代中期全部完成，可为7万人提供居所，其规模之大，可谓空前。美孚企业为将美孚新邨发展为一个完善的独立社区，十分重视屋邨内环境和设施的配套。八期大厦中，每期均有一个完善的商场，包括银行、酒楼食肆、杂货店、肉食店、饼店、药房、诊所、裁缝店、洗衣店等，供应居民生活需要。第四期更有一庞大商业中心，内设4层百货商场；第七期的商业中心内设中西式酒楼、大型超级市场及35间商店。屋邨内还设有6间幼稚园、两间私立中学及3间中小学校，以及戏院、保龄球场等各种娱乐设施。
美孚新邨还在区内各幢住宅之间设立花园平台，不但解决从前人车争路的纷乱，而且也为居民提供了一个休憩的场所。美孚新邨八期的各平台花园上均有名家设计的造型。首期美新园入口处，是一幅由意大利名家设计的壁画，上刻一条栩栩如生的龙及美孚之灯，配以一座喷泉，清丽可人。第二期平台设有一喷水池，池上建有一个以青铜和不锈钢铸的圆球，上面铸有十二生肖图。第三期九如台把各式陶瓷和不锈钢制成的鱼放在人工湖上，衬以彩灯，独具特色。第四期飞马广场设有一匹以不锈钢管制成的飞马，昂首阔步，意欲腾空千里，而飞马正是美孚的标志。此外，美孚其余各期均有不同造型，构成“美孚八景”，为区内居民平添生活色彩。美孚企业还成立美孚新邨管理处，保安严密，每一幢楼宇均有电闸及户外对话机，护卫队员24小时巡逻，确保住客安全。外与港九各地交通网络连接，四通八达，深受住户欢迎。
诚然，从现在的眼光看，美孚新邨的兴建年期较早，加上位于飞机航线，楼宇高度受到限制，形成楼宇的密度较大，空间不甚足够，设计上着重方便购物，商场、湿货市场较多，且距垃圾焚化站不远，环境较后来的私人屋邨差。然而，无论如何，美孚新邨已超越了一个单纯的地产发展计划，它开启了香港大型私人屋邨发展的先河，实际上成为香港房地产业发展的一个里程碑。自此，大型私人屋邨如雨后春笋般涌现，成为日后数十年间香港房地产业发展的一个潮流。
在美孚新邨兴建的过程中，另一个后来闻名港九的高级大型私人屋邨也开始策划兴建，策划者是英资太古集团旗下的地产公司。太古集团的前身是太古洋行，主要业务是航运、贸易，1950年代收购国泰航空扩展至航空业，但对地产则一直未有沾手。60年代期间，太古还不断出售所拥有的土地，包括鲗鱼涌太古宿舍地段，后来建成“海山”、“海景”、“福昌”等挤迫不堪的白鸽式住宅楼宇，70年代初又将华兰路东侧土地脱手，结果建成皇冠车行、仁孚工业大厦、宝峰苑及惠安苑等楼宇。
1972年，太古集团眼看香港地产业日渐兴盛，而世界航运业则开始不景气，遂创办太古地产有限公司，向地产业进军，计划关闭太古船坞，将其所拥有的庞大土地作地产发展。初期，太古因感集团缺乏地产专才，为吸收经验，于1973年与陈德泰旗下的大昌地产联合收购小型地产公司健诚置业，改组为太古昌发展，并将太古城第一期地盘注入。后来，太古高层大概觉得太古船坞再发展的规模实在太大，没有必要与大昌分享，遂于1977年收购太古昌发展全部股权，并将太古地产在香港股票市场挂牌上市。太古地产后来发展成香港著名的地产集团之一。
太古地产创办后即着手筹划著名的高尚大型私人屋邨太古城发展计划。1974年，太古地产宣布，将在面积达230万方尺的太古船坞地段兴建商业中心、学校、戏院和住宅楼宇等综合发展屋邨，该屋邨将命名为“太古城”，全部共建50幢28层至32层高的高尚住宅大厦，逾10 000个住宅单位，可供4。5万人居住，以及一个规模巨大的商业购物中心——太古城中心。整个计划预计需时8年，总投资约13。5亿元。
太古城计划分五阶段十期进行，整个工程从邻近英皇道地段由东而西、由南到北进行，故每期新建成楼宇均有海景，这是太古地产精明之处。不过，太古城兴建初期，太古地产对地产发展尚未建立信心，经营作风保守，在资金筹集上主要通过将太古地产上市集资，以及售卖土地进行，先后将赛西湖和太古山谷部分土地出售，售得1。2亿元现金，作为发展太古城初期启动资金。结果，购买土地的长江实业和南丰集团都从后来发展的赛西湖大厦和南丰新邨中，赚取巨利。太古城发展初期，太古地产主要采取与其他财团合作的形式，如与怡和合组太古施利亚发展，由该公司向太古地产以市值购入地皮，建成后将利润分成，这种发展方式一直维持到首四期18幢楼宇建成后才告结束。
太古城计划从1975年动工，首五期及第十期是28层至30层高的双十形大厦，使每个单位可获充足阳光和空气，又能缩短走廊长度，住宅单位面积由600方尺至900方尺不等，属中型住宅楼宇。第六期至第九期是30层至32层高的钻石形大厦，俯视海港，故称为海景花园。每幢大厦中央核心都设有公共设备，包括剪式楼梯、垃圾槽、水电表房和电梯。绝大部分住宅大厦都坐落在宽敞的平台上，平台花园贯通城内各幢楼宇，人车分道，安全方便。太古城中部还设有一个全港规模最大的购物商场，总面积达300万方尺的“太古城中心”，商场内是数百家的精品店、百货公司、超级市场、酒楼餐厅、电影院以及滚轴溜冰场等各种娱乐设施，并有一幢高级写字楼，包罗万象，应有尽有。由于太古城的建筑比例（即覆盖率）仅25％，即约有40亩土地辟作花园、娱乐场和休憩场地，居住环境堪称一流。
太古城整个发展计划，到1985年大体完成，历时10年。经过80年的沧桑，占地宏大、远东著名的太古船坞，转眼间发展成居住5万人口的自给自足社区、港岛著名的高尚住宅区及全港规模最大的私人屋邨之一。区内的太古城中心，成为港岛东区一个极具潜力的展览和购物娱乐中心，到90年代该中心每日人流量高达7万人次，假日或周末更达15万人次，这个数目在外国大型商场差不多是一周的总人数。
太古城住宅单位首期在1976年推出，最早两幢大厦“洞庭阁”及“鄱阳阁”的售价是每方尺200元至230元。当时，太古地产担心销售不佳，优先让太古集团和金门建筑公司的雇员享受折扣认购，以造成“短期内售清”的效应，吸引市民注意。不过，洞庭阁入伙后，太古城住宅即以其高级住宅形象吸引了不少买家，售价辗转上升，1977年第四期“唐宫阁”、“元宫阁”公开发售时，售价已升至每方尺300元，买家和炒家提前48小时排队，要劳动警方派员维持秩序。到1981年地产高峰期，太古城住宅售价甚至上升到每方尺1 300元。当时，即使以平均价计算，太古城因为土地成本低，每方尺楼面地价成本仅70元，每方尺楼面毛利高达700元。〔9〕这还不包括可供出租的260万方尺商场等，其盈利之丰厚可想而知。太古城成为太古地产引以为傲的杰作。自此，太古地产的实力、经营手法、声誉深受行内人士的赏识和称赞。
70年代中后期，大型私人屋邨的兴建从市区开始扩展到新界新市镇和离岛等地区，就在太古城计划进行得如火如荼之际，由四大新兴地产商——恒基地产、长�
