香港地产业百年-第4章
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70年代中后期，大型私人屋邨的兴建从市区开始扩展到新界新市镇和离岛等地区，就在太古城计划进行得如火如荼之际，由四大新兴地产商——恒基地产、长江实业、新鸿基地产和新世界发展合组的百得置业有限公司（各占25％股权）亦开始策划兴建新界的大型私人屋邨——沙田第一城。70年代中，港府着手开发沙田新市镇。1979年，港府开标竞投沙田海床逾600万方尺填海工程，结果由百得置业以2 000万元标价投得。百得置业以惊人魄力，移平两座山丘，填得约14幅土地，其中70％交还港府发展公屋和社区设施，其余约250万方尺土地用作发展沙田第一城。
沙田第一城位于沙田地段一号，坐落在沙田新市镇的东南部，前临沙田海和城门河，背靠翠绿群山，环境幽静，自成一角。部分住宅单位可远眺吐露港，或俯瞰沙田马场。整个计划包括52幢住宅大厦，合共11 000个住宅单位，可容纳约5万人居住。为配合整体发展，沙田第一城参照早期的大型屋邨如太古城等，在城区心脏地带建有3座独立多用途购物中心，分别是楼高6层的第一城中心以及银城商场、金城商场。场内亦是各类商店、生活设施，一应齐备。天台辟为花园广场，方便居民休憩及做各种户外活动。
沙田第一城从70年代末动工，到80年代末完成，前后亦历时10年，实现了沧海蜕变成现代化社区的理想。第一城首期在1981年4月推出时，正值地产高潮，首7幢逾1 000单位旋告售罄，发展商于是加推7幢，但因供应量太大，不久便滞销，部分炒家“炒■”楼花，蚀本回吐，对发展商销售形成阻力。因此，在不少炒家心目中，沙田第一城的推出，是80年代初地产炒风步入调整的标志。
70年代期间，相继发展的私人屋邨还有置富花园、置乐花园、鹤咀新邨、绿杨新邨、黄埔新邨、健威花园、德福花园、荃湾花园，以及愉景湾等。这一时期，香港经济蓬勃发展，市民收入水平不断提高，对居住环境的要求愈来愈高。是以规模庞大、设施齐全，档次较高的私人屋邨愈来愈受买家欢迎。自此，私人屋邨的兴建逐渐成为香港住宅市场的主流。
3 新兴地产集团的崛起
70年代初，香港证券市场进入有史以来的大牛市，呈现空前繁荣，大量地产公司纷纷藉股市高潮在香港各证券市场挂牌上市，并充分发挥股市功能，透过发售新股、配股，将股票在银行按揭贷款，以筹集大量资金发展业务。
其中，以“地产五虎将”为首的一批新兴地产集团及时把握良机，实力作三级跳，逐渐成为香港股市中光芒四射的蓝筹股。一时间，香港地产业形成群雄并起的局面。
3。1 地产业证券化…70年代地产公司上市热潮
1969年12月“远东会”的创办，打破了英资对香港证券市场的长期垄断，开创了香港证券业的新纪元。其后，香港证券市场形成了四会并存的局面，各证券交易所面对激烈的同业竞争，均不同程度地降低对公司上市的标准和要求，这为大批发展中的地产公司提供了上市的良机。
在这种背景下，大批初具规模的地产公司纷纷申请在各证券交易所挂牌上市。这一热潮在1972年下半年至1973年3月期间达到了高峰。据不完全统计，1972年7月至1973年9月19日香港恒生指数达到1 774。96点历史性高位的9个月间，在香港上市的地产公司至少65家，其中，1972年下半年上市的有34家，日后在香港地产业大展鸿图的新兴地产集团，几乎都在这一时期上市，包括信和地产（7月20日）、合和实业（8月21日）、新鸿基地产（9月8日）、恒隆（10月21日）、鹰君（10月26日）、长江实业（11月1日）、永泰建业（11月6日）、廖创兴企业（11月13日）、新世界发展（11月23日）及大昌地产（12月11日）。踏入1973年，地产公司上市更呈现空前的热潮。据不完全统计，从1月1日至3月19日短短两个多月中，在香港上市的地产公司至少31家，几乎相当于1972年下半年的总和。
大批地产公司在香港挂牌上市，得以充分利用股市功能，它们透过公开发售新股、配股，或将股票向银行按揭贷款，筹集大量资金去拓展业务，或在股市中收购兼并，迅速壮大公司的资产规模，实力作三级跳。这是香港地产业继40年代末50年代初首创“分层出售、分期付款”售楼制度之后，所取得的又一次空前大发展。将股市的功能发挥得淋漓尽致的，当数被誉为香港“地产五虎将”的长江实业和新鸿基地产。
长江实业自1972年11月1日在香港上市后，即利用股市进入大牛市、股价上升的时机大量发行新股集资。1973年，长实就公开发售新股5次，总数达3 168万股，用以收购地产物业，以及泰伟、都城地产等公司的股权。其中，1973年12月，长实以每股6。30元价格（比上市时每股3元上升逾一倍），发行新股1 700万股，集资逾1亿元收购都城地产其余50％股权，即以1 700万股新股换取皇后大道中励精大厦和德辅道中环球大厦，使每年租金收入增加八九百万元。1975年至1983年间，长实又先后公开发售新股8次，总数达32 072万股，相当于公司上市时总发行股数的7。6倍，藉以筹集大量资金去收购地产物业或公司股权。其中，1981年1月，长实透过发行新股664。64万股，就取得利兴发展39。3％股权。透过连串供股、发行新股，长实的资产规模迅速壮大。1972年11月长实刚上市时，市值仅约1。26亿元，但到1981年底，市值已增加到78。77亿元，在香港股市中成为仅次于置地的第二大地产公司。（见表3。4）
新鸿基地产上市后，亦极为重视利用发行新股这一犀利武器，迅速扩大公司资产和规模。新地上市后，即利用上市集得的1亿元，再加上900万股新发行股票，以及向银行贷入1亿多元，购入了29个地盘，共43。8万方尺土地，此举令新地的土地储备一下子增加了一倍以上。其后，新地多次开动印刷机印刷股票，透过发行新股换取其他上市公司股票，包括以200万新股换取大昌地产250万股股票，以800万股新股换取利获家海外140万股股票、利获家伦敦60万股股票以及套取现金3 000万元。新地再趁股市高潮将所换取股票高价抛售，从中赚取巨额利润以支持地产发展。1972年8月23日新地上市时，市值约4亿元，到1981年底已增加到43。77亿元，在香港股市中成为仅次于置地、长实、新世界发展的第四大地产公司。
这一时期，随着大批地产公司在香港股市挂牌上市，并透过公开发售新股、配股、收购、兼并去扩大公司资产规模，拓展业务，香港地产业与股票市场的关系日益密切，相互影响大增，逐渐形成了香港经济中的一个特殊现象——“股地拉扯”。当经济好景气时，地产市道畅旺，地价、楼价节节攀升，大多数上市公司的资产市值也随之上升，带动股价上涨，上市公司便利用发售新股或将股票按揭以筹集资金，发展地产业务，形成地产与股市互相扯动上涨局面。而一旦经济不景气，地产市道转淡，地价、楼价下跌，上市公司资产市值下降，拖累股价下挫，上市公司筹资转趋困难，部分资金周转不灵，公司被迫抛售地产物业套现，加剧地价、楼价跌势，形成地产与股市互相扯动下跌的恶性循环。
“股地拉扯”的形成，无疑给一部分深刻认识香港经济、地产循环周期的地产发展商提供了广阔的发展空间。当市道高涨时，股市亦被推高，这正是地产公司上市或发行新股的良机，时机把握得准，可在股市高潮中筹得大量资金用以发展，并趁地产低潮时大量购入地盘物业，几个回合，实力和资产即可膨胀数倍。这一时期，一批新兴地产集团藉此崛起，其中包括早期被誉为“地产五虎将”的长江实业、新鸿基地产、合和实业、恒隆、大昌地产，后来跻身“地产五虎将”的新世界发展、恒基地产，以及华懋、南丰、信和、希慎、鹰君等其他一些实力雄厚的地产发展商。
诚然，“股地拉扯”亦加深了地产和股票两个市场，以及香港整体经济的投机性、周期性，令一些蚊型公司可以在几年间膨胀成地产大集团，而几年以后又倒闭清盘，其中典型的例子就是佳宁集团。80年代初香港地产、股市的大崩溃亦是在这种背景下形成的。
3。2 长江实业： 击败置地声名鹊起
地产五虎将中，影响力最大的首数李嘉诚创办的长江实业。李嘉诚，祖籍广东潮安，1928年在家乡出生，11岁时因日寇侵华，随父母举家南迁香港，15岁时因父亲病逝被迫辍学外出谋生，很快成为出色的推销员。1950年，李嘉诚以5万元创办长江塑胶厂。“长江”的取名，以李氏的解释，是“长江不择细流，才能纳百川归大海”。50年代末，李嘉诚因经营有方，成为香港有名的“塑胶花大王”。
李嘉诚早在1958年已开始看到香港地产业前景，当年他在港岛北角购地兴建了一幢12层高的工业大厦，命名为长江大厦，作为进军地产业的第一步。此后，李嘉诚将制造业赚取的利润陆续投入地产，相继在北角、柴湾、新界、元朗等地区兴建工业大厦，规模愈来愈大。当时，投资房地产者大多以“孖展”（Margin）的方式进行，花钱购地只付30％现金，其余70％向银行按揭借贷，风险颇大，地价一下跌就支撑不下去。然而，李嘉诚持有充裕资金，既不用向银行借贷，亦可从容发展、趁低吸纳。60年代中期，香港先后爆发银行危机和政治骚动，地产市道陷入空前低潮。李嘉诚看准香港地产业的无限量前景，并不为一时的调整而忧虑，反而利用这千载一时良机，大量吸纳被贱价抛售的地皮物业，一举奠定日后在地产界大展鸿图的基础。
70年代初，李嘉诚决定全力发展地产，他于1971年6月创办长江地产有限公司，1972年8月改名为长江实业（集团）有限公司，将投资重点转移到房地产业。当时，正值香港股市进入大牛市时期，李嘉诚把握良机，及时将长实上市。长实法定股本为2亿元，实收资本8 400万元，分4 200万股，每股面值2元，以每股3元价格公开发售1 050万股新股，集资3 150万元。1972年11月1日，长实正式在香港挂牌上市。当时，长实的规模和实力均显不足，只有35万方尺出租楼宇，且大半是工业大厦，每年租金收入仅390万元；此外有7个地盘在兴建中，其中4个地盘为全资拥有。长实上市时预期年度利润为1 250万元，但由于期间地价、楼价大幅上升，长实在上市后第一个年度获利4 370万元，相当于预算利润的3。5倍。
长实上市后即利用发行新股作为工具大规模集资，并趁地产低潮大量购入地皮物业，先后购入及兴建轩尼诗道8幢旧楼、皇后大道中联成大厦一半权益、观塘中汇大厦、皇后大道中励精大厦和德辅道中环球大厦等。1974年，长实与加拿大帝国商业银行合作，组成加拿大怡东财务公司，第一次将外资引入香港按揭市场。同年，长江实业向李冠春和冯平山家族旗下的华人置业购入位于中区毕打街的华人行，并与汇丰银行合作重建华人行，作为集团的总部所在地。这时，长实的实力已深受汇丰银行、加拿大帝国商业银行的重视。
1975年，长实趁香港经济不景气、地产市道低迷再次作重要扩展。当年它以8 500万元的低价，向太古地产购入北角宝马山道赛西湖地盘。赛西湖占地86。4万方尺，长实在该地盘兴建925个1 260方尺至1 640方尺的大型住宅单位以及商场、停车库等，总楼宇建筑面积达132万方尺，平均每方尺地价成本仅为64元，十分便宜。1977年长实趁地产市道转旺将赛西湖大厦推出发售，每方尺楼面售价达279元至344元，长实及加拿大帝国商业银行共赚得毛利1。3亿元。〔10〕此次成功，奠定了长实以后一连串成功的发展机会。
1977年，长实的声誉达到高峰。同年1月地铁公司宣布在地铁中环站和金钟站上盖物业发展权接受招标竞投。由于两地段均处于香港中区最繁华地区，竞投激烈，参加投标的财团多达30多个，其中，又以老牌英资地产公司置地的夺标呼声最高。长实针对地铁公司债务高企、急需现金回流的困难，提出了一个极具吸引力的方案，将上盖物业完工时间与地铁通车日子配合。结果在众多财团中突围而出，击败置地，夺得地铁中环、金钟站上盖物业发展权。消息传出，香港舆论为之轰动，此举被誉为长实“扩张发展之重要里程碑”，是“华资地产界的光辉”。
1978年5月，地铁中环站上盖物业环球大厦开售，总值达5。9亿元的物业在8小时内全部售罄。同年8月，地铁金钟站上盖物业海富中心开始售卖，首日成交额逾九成。两项交易均破香港地产纪录。是役，长实不仅赚取厚利，而且声名鹊起。它在香港地产界的崇高地位，被正式确认。当时，资深的股评家已经预测，长实的实力有可能超过置地。
这一时期，长江实业还利用其享有的声誉及拥有的雄厚资金，与一些“有地无钱”的上市公司合作，发展这些公司拥有的土地。早在1976年，长实就曾先后与亨隆地产、铨利基业等公司合作，先后发展寿臣山的高级豪华别墅及湾仔坚尼地道凤凰台的高级住宅大厦，双方均分得可观利润。1979年，长实又与广生行合作，兴建位于湾仔告士打道、谢斐道及杜老志道间一幢25层高商业大厦。1980年至1983年间，长实更先后与南海纱厂、南洋纱厂、怡南实业、广生行、会德丰系的信托置业、联邦地产，以及港灯集团等，合作成合组联营公司，发展对方所拥有的土地或买卖对方所拥有的物业。这些合作对长实极为有利，因为它不需要付出一大笔资金购买土地，只需支付少量做地基工程的钱，并透过“卖楼花”以战养战，就可与合作公司分享可观利润。长实的实力因而进一步增强。到1981年度，长实年利润高达13。85亿元，相当于上市第一年度的31。7倍。
3。3 新鸿基地产：“楼宇制造工厂”
与长江实业齐名的是新鸿基地产，新地的前身是新鸿基企业和永业有限公司，由郭得胜、李兆基、冯景禧等三人联手创立，商界将三人并称为“三剑侠”。郭得胜（1911～1990年），原籍广东中山，早年随父经营洋杂批发，抗战爆发后避居澳门，开设信发百货商行。战后移居香港，在香港上环开设一间“鸿昌合记”杂货店。后来，郭氏取得日本YKK拉链的独家代理权，当时适逢香港制衣业崛起，生意滔滔不绝，其销售网络扩展到东南亚各地，赢得“洋杂大王”称号。郭氏藉此赚取他日后在香港地产界大展拳脚的资本。
1958年，郭得胜与冯景禧、李兆基等8人合组永业有限公司，开始向地产业发展。1963年，郭、冯、李“三剑侠”为了扩大经营，将永业结束，各投资100万元创办新鸿基企业有限公司，郭任董事会主席，冯、李分任副主席，当时员工仅10余人，规模很小。而“新鸿基”的命名，则分别取自冯景禧的新禧公司的“新”，郭得胜的鸿昌合记的“鸿”及李兆基的“基”。
60年代，正值香港中小型工厂蓬勃发展之际，新鸿基成立后，郭氏等人凭借其经营日本拉链时与工业界建立的联系，了解到中小厂商对多层工业楼宇的急切需求，遂将“分层出售、分期付款”的售楼方式移植于工业楼�
