香港地产业百年-第5章
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切需求，遂将“分层出售、分期付款”的售楼方式移植于工业楼宇，重点发展多层工业大厦，此举受到山寨式厂家的欢迎。这一时期，新鸿基不仅在地产业站稳了脚跟，而且雄霸多层工业大厦市场，从1965年到1972年，新鸿基售出的楼宇总值约5。6亿元，换言之，平均每年的售楼营业额高达7 000万元。
70年代初，新鸿基企业的规模日渐扩大，郭得胜、李兆基、冯景禧三人遂于1972年7月14日将其改组为“新鸿基（集团）有限公司”，计划在香港上市。稍后，“三剑侠”开始分道扬镳，冯景禧早于1969年创办新鸿基证券，转而向证券业发展；李兆基则自立门户，成立恒基兆业有限公司；郭得胜则继续主持新鸿基（集团）的大局。1973年3月16日，郭为避免公司与冯景禧的新鸿基证券混淆，遂改名为新鸿基地产发展有限公司。
新鸿基地产于1972年8月23日在香港上市，当时新地的法定股本是3亿元，实收股本约2。27亿元，每股面值2元，以每股5元公开发售2 000万股新股，集资1亿元，结果获得超额10倍认购。当时，新地已颇具规模，拥有23个发展地盘，占地面积达30万方尺。上市首年，新地的纯利为5 128万元，比预期利润高出五成。
新地上市后，即利用所筹集资金大量购入地皮，其中，大型地盘包括薄扶林道、荃湾地皮、界限街根德阁、福荣街及桂林街地段、龙珠岛、青衣地段等。到1976/1977年度，新地拥有的地盘面积已增加到82万方尺，可建成楼宇面积695万方尺。新地极重视维持庞大的土地储备，以地产发展为主，强调货如轮转。它每年都购入多个可供发展地盘，每年亦能依据既定程序完成若干发展计划，纪录中最少亦有6项（1973/1974年度），最多有26项（1979/1980年度），即使是在1982/1983年度和1983/1984年度香港地产市道低迷期间，新地也分别完成了9项和12项发展计划。有人形容新地就像一家“楼宇制造工厂”，源源不断地将“原料”（地皮）“加工”（兴建上盖）为“成品”（各类楼宇）。正因为如此，新地的利润逐年稳步上升，到1980/1981年度，新地纯利已增加到5。54亿元，相当于上市首年度的10倍。
新地的成功很大程度上得益于其主持人郭得胜高瞻远瞩的目光及其紧扣市场循环盛衰的投资策略。郭得胜是香港地产界有名的“大好友”，他看好香港房地产业的长远发展前景，因而往往能在地产危机中以低价购入大量土地，发展物业，然后在市道复苏时高价出售，获得厚利。其实，他这种“人弃我取”的投资策略早在新鸿基企业时代已运用自如，1965年至1967年期间，香港先后发生银行挤提及政治骚动，触发了资金外流和移民潮，地产市道一落千丈。这期间，郭得胜等人趁低价购入不少土地，并建成22幢总值约7 000万元物业，为日后发展奠下基础。1974年，香港经济因中东石油危机的冲击而陷入低潮，地产市道再度回落，郭得胜看准香港人口膨胀，日后必然向新界新市镇发展的趋势，遂运用手上资金大量购入新界土地和换地权益书。1978年香港经济转趋繁荣，刺激地价楼市飙升，新地也进入收成期，所推出的楼盘都获利丰厚。
70年代后期，新地的业务开始从地产发展扩展到地产投资。1977年，新地先后在港岛湾仔海旁和九龙尖沙咀东部购入地皮，兴建新鸿基中心和帝苑酒店。新鸿基中心楼高53层，楼面面积达86万方尺，大厦全部镶嵌茶色玻璃幕墙，外形巍峨壮观，富有现代化气息，与置地的康乐大厦遥遥相对，在设计上则比康乐大厦高出1尺，微妙地反映新地超越置地的意图。新鸿基中心落成后，即成为公司的总部所在地和“招牌大厦”。1980年底，新地以市值70。2亿元跻身香港十大上市公司之列，成为香港著名的大型地产集团之一。
3。4 合和实业： 湾仔合和中心的兴建者
华资地产五虎将中，长实和新地的光芒，几乎盖过了其他3家公司。不过，合和实业却是五虎将中最早上市的地产公司，1972年秋至1973年春，合和实业的股价更凌驾其他公司之上，俨然成为“老大哥”。合和实业的创办，可追溯到胡氏家族的中央建业有限公司。创办人胡应湘，祖籍广东花县，1935年在香港出生，其父胡忠是香港著名的“的士”商，号称“的士大王”。胡应湘早年赴美国普林斯顿大学攻读土木工程，1958年学成返港，曾任职政府工务局助理工程师。1962年胡获得建筑师执照后，即创立家族的中央建业有限公司。当时，港府认为香港的士不足，因而增发牌照，其父胡忠多购了数十部的士，使车库不敷应用，于是便在铜锣湾海旁购地建造大厦，底层作停车场，上盖作住宅出售。这次交易令胡氏家族赚取了可观利润，并开始兼营地产。〔11〕
1965年香港爆发银行危机，地产市道萧条，中央建业业务大受影响，胡应湘遂决定另组公司自行发展。1972年，胡在父亲协助下向汇丰银行贷款1 500万元，创办合和实业有限公司。同年8月，合和在香港挂牌上市。当时，合和实收资本2亿元，分为10 000股，每股面值2元，以每股5元公开发售2 500万股新股，集资1。25亿元，用作减轻债务及地产发展。当时，香港地产市道蓬勃，股市飙升，合和的股价也于1973年3月冲上每股30元水平，比认股价急升5倍，整间公司市值高达36亿元，成为规模最大的华资地产上市公司。上市首年，合和纯利达6 070万元，比预测利润高出四成半。
可惜，好景不长。1973年3月恒生指数攀升至1 774。96的历史性高位后即急转直下，当时股市早已脱离客观经济情况，潜伏严重危机，股市暴跌的导火线是发现假股票，而最早发现的假股票就是合和。合和即被证券交易所勒令停牌以便调查。期间，合和持有25％股权的保利建筑公司宣布破产清盘，令合和遭受损失，故合和复牌后股价一泻不止。1974年底，合和股价跌至0。65元，比最高位时下跌97％。遭此打击，1974年度合和纯利仅2 179万元，大幅下跌六成四，以后各年度虽逐步回升，但直至1979年才超越1973年度水平。这一时期，合和侧重于地产发展，相继完成了协威园、康丽园、东威大厦、山光苑、云景台、荃湾花园、健威花园、德福花园等多处物业。
70年代合和最重大的物业发展项目是位于湾仔皇后大道东的合和中心。合和中心既是身为建筑师的胡应湘引以为傲的得意之作，也是合和实业的招牌大厦。合和中心在设计上颇具特色，它包括两个内筒墙和一个直径15尺的外筒墙，第一个内筒墙内是电梯通道，内筒墙之间作洗手间、储物室及管理通道之用，第二个内筒墙和外筒墙之间，是写字楼和商场。合和中心的圆筒形设计，据说可抵受时速194哩的负载风速，这一极限承载的风力，是香港有史以来所能遇到的最大风暴。胡应湘设计的合和中心原计划于1976年完成，后因建筑图则批出的拖延，至1980年才完工。该中心楼高66层，是当时香港最高的建筑物，比康乐大厦还高出139尺，可供出租面积达80万平方尺，顶层是旋转餐厅，中低层是写字楼，底层和地库是商场和停车场。合和中心的建成，为合和实业在香港地产界奠下重要的基础。
可是，80年代以后，合和的业务重心逐渐转移到中国内地、泰国、菲律宾的基础设施工程，其作为地产五虎将的地位亦逐渐被其他新兴地产集团取代。
3。5 恒隆集团： 积极发展地铁沿线物业
恒隆创办于1960年，创办人陈曾熙（1923～1986年），原籍广东台山。陈曾熙战前曾留学日本，攻读土木工程学，回港后在永隆银行任职，担任外汇、楼宇按揭业务，认识到香港地产业的潜力。50年代初，陈曾熙离开永隆银行，与友人合伙创办大隆地产，开始涉足地产业。其弟陈曾寿早年毕业于上海复旦大学，曾在婆罗洲一带经营建筑生意，回港后协助兄长承包建筑工程，生意逐渐做大。
1960年，陈曾熙兄弟自立门户，注册成立了恒隆有限公司，初期在九龙太子道一带发展过不少住宅楼宇。恒隆的起步，得益于60年代初与港府的一次换地交易。当时，港府需要恒隆拥有的九龙荔枝园后面的一个山头兴建玛嘉烈医院，于是以何文田山与恒隆交换，后来恒隆在何文田发展起恒信苑住宅楼宇，奠定了公司日后在地产业发展的基础。
1972年10月21日，恒隆在香港上市，公开发售2 400万股新股，每股面值2元，以8。5元价格发售，集资逾2亿元。恒隆上市时共拥有5个发展地盘，包括港岛半山区列提顿道1号的豪宅大厦恒柏园、北角云景道的恒景阁、恒英楼等，另有6个已建成或正在建筑中的收租物业，包括铜锣湾的恒隆中心、九龙的柏裕商业中心、港岛南湾道的宝胜楼等，已初具规模。
恒隆上市后，即将所筹集资金进行一项重大投资，它耗资1。15亿元以高价购入九龙旺角的邵氏大厦和新华戏院，而这两项物业都须到1973年底才能交吉。由于出价远远抛离当时旺角的楼宇价格，这项交易成为当时轰动一时的新闻。后来，香港股市、地产暴跌，恒隆的大部分资金被冻结，以致错过了1975年至1976年香港地价跌至谷底时廉价购入大量土地的良机。在把握地产市道循环走势方面，恒隆显然比长实、新地稍逊一筹。
恒隆上市后首年纯利曾高达6 570万元，超过合和，比新地高出二成八，比长实高出五成。其股价亦一度冲至每股29。2元水平，市值达35亿元。不过，由于恒隆看错地产循环走势，翌年纯利大减近四成，直至1978年度才再度超越1973年度的水平。
在经营上，恒隆与长实、新地等相比一个明显不同的特色是，它相当重视地产投资业务。1972年恒隆上市时，它的租金收入仅500万元，占公司经营收入的10％。但到1977年度，恒隆的租金收入已增加到2 880万元，占公司综合纯利的比重已超过45％。
恒隆在地产经营上的另一个重要特色，就是它重视发展庞大的住宅计划。早在1975年，恒隆就兴建有600个住宅单位的荔湾花园。1977年，恒隆与合和合组财团，夺得地铁九龙湾车辆维修厂上盖的物业发展权，该项物业包括41幢住宅楼宇约5 000个住宅单位，即著名的德福花园。德福花园的发展利润由地铁公司占50％，恒隆、合和各占25％，当时平均每个单位的销售价达22万元，超过原来的估计，恒隆赚取了可观利润。
1978年，恒隆以2亿元向上市公司淘化大同购入约22。26万方尺土地，计划兴建淘大花园。其后，恒隆以每股9。65元收购淘大75。6％股权，使之成为恒隆的附属公司，以便进一步开拓淘大尚未开发的土地资源。淘大花园最后分四期发展，可提供4 800个住宅单位和部分商场，总投资达9。4亿元。
1979年，恒隆与长实、恒基兆业、新世界以及置地合组财团（恒隆占37。5％），再投得地铁旺角站上盖物业发展权，兴建一幢22层高的商业大厦旺角中心。80年代初，旺角中心推出之际，正值地产高峰期，扣除给予地铁的盈利之外，总利润高达4。3亿元，恒隆赚得其中的1。6亿元。
恒隆的发展，可说与地铁站沿线上盖物业发展有着极密切的关系。1981年，正值恒隆各项投资收成在望，业务进入高峰期之际，恒隆领导层雄心万丈，先后与新世界发展、凯联酒店、华懋、信和地产、华光地产、怡华置业、益新置业、万邦置业、廖创兴企业及淘大等地产公司合组成3个财团，竞投地铁港岛沿线9个地铁站上盖物业发展权，全部发展计划包括兴建8幢商业大厦和拥有8 000个住宅单位的私人屋邨，总楼面面积达700万方尺，估计建筑成本超过70亿元，总售楼收益高达183亿元，其中，恒隆可获利逾40亿元。〔12〕结果，以恒隆为首的3个财团夺得地铁港岛沿线9个地铁站上盖物业发展权。消息传出，全港轰动。
这时，恒隆的声誉和实力都达到了它上市以来的最高峰，主席陈曾熙更打破一贯低调的作风，对记者畅谈恒隆的发展大计，喜悦之情溢于言表。据陈曾熙透露，当时恒隆拥有的土地储备，足够发展到1987年，全部完成后拥有的总楼面面积接近1 000万方尺。1981/1982年度，恒隆录得纯利3。52亿元，创上市以来的第二个高峰。
3。6 大昌地产： 与英资公司合作发展地产
地产五虎将之末大概要数大昌地产。大昌地产的创办人陈德泰，祖籍广东新会，早在1950年代初已活跃于香港地产界，1950年代中后期已成为香港较大的地产商。1972年8月，陈德泰创办大昌地产（集团）有限公司，同年12月11日在香港挂牌上市，将面值2元的股票共1 250万股新股，以每股4元的价格公开发售，集资5 000万元。当时，大昌地产除直接拥有地皮物业外，还拥有若干重要发展工程的少数股东权益，包括和记大厦25％权益、礼顿道一面积41万方尺商场写字楼组合40％权益等。
大昌地产上市后，充分利用股票市场狂热的机会，发行新收购物业或其他地产公司的少数股东权益及联营公司权益。1973年，大昌就先后15次发行新股，发行的股数高达1。5亿股，先后用于与新鸿基地产、泰盛发展、利兴发展、嘉年地产及和记国际等公司换股，又购入大批物业及地产投资公司，如购入喜来登酒店35％股权、都城地产25％股权及太古昌25％股权等。
大昌地产在上市初期，在投资者心目中的地位颇高，主席陈德泰更被称为“地产强人”。不过，大昌较少独立自主地发展地产，也缺乏魄力独力承担大型发展项目。上市不久，大昌就依附英资财团，协助其地产发展。当时，陈德泰与英资和记洋行的祁德尊关系密切，大昌与和记属下的黄埔船坞合组都城地产，以大昌的资金及由建筑到销售的系统，去发展黄埔船坞在红矗⒋蠼蔷准跋愀圩腥氲耐恋亍５罄春图羌畔萑氩普；刂迫ū换惴嵋兴幔惴崤伞肮疽缴蔽だ砣胫髡伲才藕图怯牖破液喜ⅲ问品⑸浠Ｎだ砣衔愀鄣夭械琅畈阈胗氪蟛窒恚蚨品酵盏男矶嗫谕泛显迹贾滤焦叵灯屏讯圆竟茫罄赐ネ夂徒狻�1979年，大昌地产以3。1亿元向和记黄埔购回都城其余55％股权，同时以1。1亿元价格将中区和记大厦25％业权售回和记黄埔，双方合作由此终止。
1973年，大昌地产还和英资太古洋行合作，联合收购小型地产公司健诚置业，改组为太古昌发展，当时太古集团刚涉足地产业，试图借助大昌的经验发展规模庞大的太古船坞。后来，太古集团也觉得没有必要让大昌地产分享，遂于1977年收购太古昌发展全部股权。大昌两次与英资洋行的合作都半途夭折。后来大昌又和希慎合作，兴建希慎大厦及礼顿中心，1981年9月，利氏家族组成希慎兴业在香港上市，大昌变成持有小量股票的小股东，也不成气候。大昌地产这种经营方式，虽不致吃大亏，但却失去大事扩展的良机。
1981年，大昌地产创办人陈德泰病逝，公司主席一职遂由其长子陈斌接任。陈斌1974年毕业于美国麻省理工学院，学成后返港协助父亲管理家族生意，当时出任公司主席时年仅38岁，成为香港最年轻的集团公司主席。不过，由于大昌地产经营作风较保守，缺乏大气魄，此时已逐渐落后，被挤�
