香港地产业百年-第6章
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3。7 新世界发展： 尖东新世界中心的兴建者
新世界的创办人郑裕彤，祖籍广东顺德，1922年出生，幼年曾在家乡读过几年私塾，15岁时从家乡到澳门投靠父亲的世交周至元，在其经营的周大福金铺做练习生，3年后晋升主管，并娶周至元女儿为妻。1945年，郑裕彤奉岳父之命前往香港开设分行，其后逐渐接管周大福生意，并控制该公司大部分股权，成为香港有名的“珠宝大王”。
60年代初，郑裕彤开始看好香港地产业前景，及至1967年地产低潮期间，郑裕彤联同其好友杨志云等趁地价急跌之机大量购入地产物业。1970年5月，郑裕彤、杨志云等联手创办新世界发展有限公司，并于1972年11月23日将其在香港上市。当时，公司的法定股本为7。5亿元，实收股本6。74亿元，除拥有尖沙咀新世界中心地盘外，还拥有4幢高级商业、住宅楼宇，4间电影院及一些商铺、写字楼单位，总面积74。6万方尺，每年租金收入2 130万元。此外，还拥有6幢兴建中的商住楼宇，规模已不小。
新世界发展上市后，最重要的地产发展项目，就是雄踞尖东海旁的新世界中心。1971年，新世界发展以1。31亿元的价格，向英资太古洋行购入尖东沿海的“蓝烟囱”货仓旧址，面积约20万方尺。当时，港府希望新世界能在该地段兴建一幢世界一流的建筑物，以作为香港的标志，因此陆续将邻近土地批予新世界，令该地段面积增加到43万方尺。
新世界上市后，即着手兴建这座被命名为新世界中心的庞大综合物业，全部工程分两期进行，首期工程包括一幢14层高甲级写字楼、5层商场及拥有800多间客房的新世界酒店，于1978年完成。第二期工程包括一幢700多个住宅单位的豪华大厦及拥有650间客房的著名的丽晶酒店，全部工程于1982年竣工，总投资约14亿元。这项重大地产发展项目一举奠定了新世界发展在香港地产界的地位，可说是郑裕彤引以为傲的代表作。
70年代期间，新世界发展还单独投资或与其他地产公司合作发展了一系列大型地产项目。1973年，新世界购入港岛薄扶林道一幅面积逾80万方尺的地皮，兴建了拥有1 300个高级住宅单位的“碧瑶湾”。新世界还与恒隆集团合作发展港岛地铁沿线各站上盖物业。
新世界发展在经营策略上，是兴建写字楼作出租用途，兴建住宅物业以出售为主，两者互相配合，相得益彰。正因为如此，新世界的综合纯利逐年稳步上升，1973年度新世界纯利为7 200万元，到1981年度已增加到2。46亿元。1981年底，新世界发展市值达43。71亿元，在香港股市中成为仅次于置地、长实的第三大地产上市公司。
3。8 恒基兆业：“小型住宅之王”
80年代初跻身地产五虎将的恒基兆业有限公司，创办于1973年11月，创办人李兆基，祖籍广东顺德，1929年出生，早年曾在其父开设于家乡的永生银号当学徒。1948年，年仅19岁的李兆基随身携带1 000元，从家乡顺德南来香港，初期在金铺做外汇黄金买卖，1958年起与郭得胜、冯景禧等合伙从事地产发展，并创办新鸿基地产。1972年新地上市后不久，“三剑侠”各奔前程，李兆基辞去总经理一职，自立门户创办恒基兆业。当时，恒基兆业约有资产5 000万元，发展地盘约20多个。职员四五十人，已有一定规模。
恒基兆业与新鸿基地产原来同出一系，渊源深厚，其投资策略亦相当接近，如看好香港地产业发展前景、紧扣地产市道循环的盛衰、重视维持庞大的土地储备、重视住宅楼宇的发展等等。不过，与新地相比，恒基兆业特别重视小型住宅楼宇的发展，故有“小型住宅之王”的雅称。
恒基主席李兆基认为，由于香港人口增长迅速，而且随着经济的蓬勃发展，市民收入增加，置业观念日浓，但土地供应有限，小型住宅楼宇的发展前景大有可为。〔13〕早期，恒基兆业的地盘多集中在市区，主要发展300方尺至500方尺单位面积的小型住宅，销售对象是广大受薪阶层，由于住宅和工作地点距离不远，加上交通方便，因而深受置业者的欢迎。
恒基兆业经营地产的方式亦与新地相似，强调贯彻“货如轮转”的宗旨，“只做楼宇供应商，不做收租业主”。因此，恒基十分重视增加土地储备。1976年，恒基旗下发展地盘已增加到140多个，〔14〕成为土地储备最多的地产公司之一。不过，恒基兆业增加土地储备的方式相当特别，它极少参与竞投港府公开拍卖的官地，而主要是长期派人游说旧楼的业主售楼，以各个击破的方式，说服业主出售他们所拥有的单位，然后将整幢楼宇拆卸重建。恒基又长期在美国和加拿大的中文报纸刊登广告，收购香港的旧楼，这既方便老华侨将香港的物业脱手，更令恒基在无竞争对手的条件下以低价购入地皮。这是李氏经营地产的“绝招”。
早期，恒基的物业发展主要是收购旧楼重建，故主要集中在港九市区。不过，随着时间的推移，市区内可供发展或重建的地盘已买少见少，恒基看准新界必定成为地产发展商日后争夺的对象，于是自70年代末期开始大量吸纳乙种公函换地证书，以保证日后在新界有足够的土地可供发展。1981年，李兆基就明确表示：“我们虽然是以地产发展为主的公司，但是眼看到的是，港九市区可供发展或重建的地盘所余无几，相信五年之后便无法可以再在市区内找到‘并楼’式的地皮，而政府官地则价格奇昂，数量也有限，届时新界的土地必定成为大家争夺的对象。我们认为与其在未来几年后跟其他公司竞出高价争投新界土地，倒不如先行未雨绸缪吸纳大量换地公函，确保日后在新界有足够的土地可供发展。” 〔15〕李兆基这种高瞻远瞩的战略眼光，可说是恒基兆业成功的重要因素。
正是基于这种战略眼光，1975年港府开标竞投沙田新填海区时，李兆基即作为发起人，由恒基兆业联同长实、新地、新世界发展合组百得置业有限公司，投得沙田新市镇第一号地段，并在该地段发展规模庞大的沙田第一城。沙田第一城不仅是恒基的精心杰作，更成为该集团进军新界地产业的先声。
恒基兆业创办初期，李兆基就有意将其在香港上市，当时有关上市条件及招股书已全部准备好，可惜遇上股市暴跌，被迫取消有关计划。后来，李兆基选择永泰建业实行“反收购上市”。永泰建业原是一家规模较小的地产公司，1972年在香港上市，其时实收股本仅2 532万元。1975年，李兆基以恒基兆业名下物业换取永泰建业1 900万股新股，控制了永泰建业42。9％股权，成为最大股东。1977年，李氏再以名下6个地盘换取永泰建业4 200多万股，将控制权增至70。8％。到1979年，永泰建业的市值已由初上市时的约4 000万元增至9亿元，短短4年间扩大20多倍，成为一间拥有26个发展地盘的中型地产公司。
然而，永泰建业始终无法替代恒基兆业，前者只及后者的20％左右规模。1981年8月，正值香港股市牛气冲天之际，李兆基将恒基兆业大部分资产注入旗下一家成立于1976年1月26日的附属公司——恒基兆业地产有限公司，并将其在香港挂牌上市。恒基地产上市时，法定股本30亿元，实收股本21。38亿元，分10。69亿股，每股面值2元。恒地以每股4元价格公开发售5 000万单位新股，每单位包括缴足股本1股及未缴足股本4股，未缴足股本新股东申请时每股先付1元，其余款项分两期缴付，每股1。5元，分别于1981年12月31日及1981年6月30日缴付。全部缴付后恒地集资10亿元。恒地上市后即跻身香港十大地产上市公司之列，该年底恒地市值达35。2亿元，在地产上市公司中排名第七位。
3。9 其他新兴地产集团（1）
3。9 其他新兴地产集团： 华懋、南丰、信和和鹰君
这一时期，新崛起的大型地产集团还有华懋、南丰、信和以及鹰君等。
华懋集团的创办人王德辉，祖籍浙江温州，1934年出生，1949年举家迁移香港，朝鲜战争爆发时，适值父亲生意失败，王德辉停学协助父亲重整经营化工的华懋公司。60年代，王德辉看好香港地产前景，遂与其妻子龚如心创办华懋置业有限公司，开始投资地产。当时，王德辉对地产建筑一窍不通，但却肯虚心学习，每晚工余都拿着一叠图则，向邻居一位建筑老行尊请教，直到摸清路向，才购地建楼。1967年地产低潮时，王德辉凭独到眼光，抓住良机在荃湾一带购入大量地皮，其后人心回稳，百业待兴，王德辉在荃湾大量发展每单位三四百方尺的小型住宅楼宇，深受市场买家欢迎，逐步奠定了华懋日后在地产界的地位。
华懋置业的名字首次在香港引起注意，是70年代初期。1972年，置地向拥有大量土地的牛奶冰厂有限公司展开敌意收购。当时，华懋曾应牛奶冰厂董事局主席周锡年之邀，与牛奶冰厂合组牛奶地产公司，向置地展开反击。华懋注资1。2亿元换取牛奶地产24。9％股权，而牛奶冰厂则以旗下土地换取新公司75。1％股权。后来反击虽然失败，但王德辉及华懋的名字开始在业内打响。
其时，华懋已初具规模，据王德辉当时接受记者访问时表示，华懋置业已拥有40多个发展地盘，持有附属公司30余家，1971/1972年度公司纯利已达2 500万元。1970年代以后，华懋继续在荃湾、葵涌、新蒲岗、观塘等市区边缘大量购入住宅用地，1975年度公司纯利已增加到7 000万元，规模已不逊于地产五虎将水平。
华懋集团的地产发展策略有两个明显特点： 第一，是中低档路线。华懋发展的楼宇，一般以中下阶层市民为销售对象，因此楼宇所处地区，往往为市区边缘劳工密集地带，楼宇多属中小型住宅单位，以朴素驰名，用料不甚讲究，其质素有时被外界批评。1979年，刚建成的荃湾工业大厦被地政工务司列为危楼，小业主惊慌失措，幸而华懋同意出资，与小业主合资修葺。正因为成本低，华懋的楼宇销售价亦往往比区内其他地产商的要低。第二，华懋同时兼营楼宇按揭，将集团发展的楼宇交由旗下财务公司办理按揭业务，按揭率为楼价七成，所谓“肥水不流外人田”，除赚取利息外，更可于供楼者无力偿还时收回楼宇再售。此外，集团还兼营楼宇维修、管理、保安等业务，赚取从建楼到售后服务各个环节的利润，因而公司的资产规模迅速扩大。到80年代初，华懋已成为唯一没有上市的大型地产发展商。一般估计，其规模与新地等比已相去不远。
与华懋齐名的另一新兴大型地产集团是从制造业起家的南丰。南丰集团的创办人陈廷骅，祖籍浙江宁波，1923年出生于一布商家庭。1950年陈廷骅移居香港，初期从事棉纱、布疋等贸易生意，1954年创办南丰纺织有限公司，在荃湾设有占地面积广阔的南丰纺织厂。1969年，陈廷骅将南丰纺织改组，于1970年4月在香港上市。当时，南丰纺织法定股本4 500万元，已发展成一纵合式企业集团。南丰纺织上市后，业务发展很快，到1979年已拥有环锭和空纺纱锭10。4万枚，月产棉纱640万磅，稳执香港纺织业牛耳。陈廷骅亦因而被誉为香港的“棉纱大王”。
70年代中期以后，陈廷骅鉴于纺织业已渐走下坡，而地产业发展前景看好，开始将投资重点转移到地产业和证券市场。其实，早在1967年地产低潮时，陈廷骅已大量购入厂房地皮和乙种公函换地证书，为集团日后的地产发展奠定坚实基础。1970年南丰上市时，已拥有工业及住宅楼宇41。3万方尺、乙种公函换地证书32万方尺、农地12。8万方尺，是制造业中的地产大集团。
1976年，南丰透过旗下南丰发展有限公司以4 000多万元向太古洋行和长江实业购入港岛鲗鱼涌太古山谷英皇道一幅土地兴建南丰新邨。南丰新邨工程分四期进行，包括12幢28层至32层高的住宅大厦，共2 800多个单位，每个单位474方尺至692方尺不等。此外，还附设两层停车场和花园平台。南丰新邨从1976年开始预售，到1978年全部售罄，每方尺售价从200多元升至400多元。当时，银行利率较低，南丰为赚取更大利润，还自行经营按揭业务。自此，南丰成为香港重要的地产集团。
信和地产创办于1972年，创办人是新加坡富商黄廷芳、黄志祥父子。黄廷芳，祖籍福建新兴，早年远赴新加坡谋生，初期经营杂货店，50年代开始涉足地产业，在新加坡乌节路一带兴建了大批商厦，被称为乌节地王。70年代初，黄廷芳开始进军香港地产，1972年6月筹组信和地产投资股份有限公司，同年7月在香港上市。
70年代中期，香港地产受中东石油危机及世界经济衰退的影响而陷入低潮，但黄廷芳父子却在香港作出重大投资决策，购入尖东大片土地。当时，他们出价之高，令行内人士侧目，有人甚至讥为疯狂。不过，后来事实证明，尖东的发展潜力极佳，黄氏家族和信和地产不仅没有买贵了土地，而且赚取巨额利润。当时，尖沙咀区的发展，只局限于在以金马伦道方圆一哩的地区内，这里早已商户林立，十分拥挤，明显已不足应付发展中的新需求。港府为使尖沙咀的经济发展得以持续扩大，遂在60年代末70年代初在尖东进行大规模填海工程，共填得土地约17。4公顷。这些土地全部以拍卖方式售出，其中以黄氏家族及信和所购入的最多，估计接近一半。
信和地产购入这些土地后，即推行连串庞大发展计划，一名曾在信和工作10年的高级行政人员事后回忆说：“我在1979年加入信和工作，当时主要负责尖东的发展，我记得当时的尖东是一大块填海土地，要发展它，一切从无到有，必须具有卓越的远见和魄力。公司参与发展的工程多达8项，计有： 尖沙咀中心、帝国中心、好时中心、永安广场、南洋中心，及已经易名为明辉中心的尖沙咀广场，这些庞大的发展，不但将红矗图馍尘琢梢黄医舛⒄钩梢桓鱿执何锫糜沃行模於诵藕图诺母！薄�16〕
尖东区这一系列美轮美奂的商业大厦，是信和集团在香港的代表作和象征。如果说置地雄踞中环、九仓称雄尖沙咀、希慎割据铜锣湾的话，那么信和则在尖东独领风骚，“尖东地王”可谓当之无愧。正因为这样，信和地产后来亦易名为尖沙咀置业。
不过，信和与置地、九仓、希慎等老牌地产集团相比，在投资策略上有两点明显的区别： 第一，信和地产以地产发展为主、地产投资为辅，因此除保留尖沙咀中心、帝国中心及幸福中心之外，其余均推出发售。当时，信和推出的尖东物业甚受市场欢迎，永安广场更创造推出当日即告售罄的纪录，轰动一时。第二，信和发展地产物业，往往是配合大股东黄氏家族的私人公司进行，如尖沙咀中心，信和地产占四成半权益，其余五成半权益则由黄氏家族持有。
到80年代初，信和地产已颇具规模。1981年3月，黄廷芳将信和地产部分物业，信和置业有限公司分拆在香港上市，以作为集团地产发展的主力。该年底，信和地产市值达33。81亿元，已超过恒隆、合和、大昌等�
