超级零首付-第12章
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走并将钥匙交给你时，你才交另一半定金，以便督促他们尽快把房产空出来，达到自己希望的状态。
同时，投资者应该在取到钥匙时对房产进行仔细检查，确保房产状况不影响正常生活。否则就立即要求房东维护。而不能把这种维修责任转嫁给自己。
重新装修
除房屋内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意。并按规定向有关部门（包括该房屋物业管理机构）办理申报手续后的，方可进行。经甲方认同的装修，乙方在租赁期满或退租时可不恢复原状。其余部分，租赁期满，根据原书面约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状；乙方拆除添置的设备时，不得损坏房屋结构，经验收认可，方可办理退租手续。没有书面约定的，以乙方交还甲方房屋时状态为准。
关于房屋的“装修条款”是较容易引起争议的地方。因为“租赁期间”的房屋产权并没有转移给投资者，所以房东往往不愿意别人随意改动自己房屋的装修。
因此，建议你在做一些装修改动前，要征求房东的同意。当然一些简单家用设施的添置并不需要通知房东。但是你“粉刷墙面” 、 “吊顶” 、 “加隔间”等工作就需要与房东达成一致。
只要你的装修是增加房产价值，而且对于房屋结构没有太大影响的，一般房东不会拒绝——反正对他也是好事一件。
而且做为“试用性质”的话，你也没必要对房产进行大规模的装修投资；这种工作往往费时费力，而且风险较高。
转租权利
乙方在占有使用期间有权对房屋出租。对乙方经营房屋所的利益甲方无权主张。
此外，如果你“零首付”的目的包含“转租赢利”的话。 “转租权利”是一定要争取到的，这一点不容争议。如果房东不同意你的要求的话，那你就需要使用其他“更好的建议”来解除房东的疑虑。
登记备案
本合同自甲、乙双方签署之日起的 15 天内，甲方应负责代表双方当事人按有关规定，向____市、区（县）房地产交易管理部门办理登记。
本合同经登记、取得《房屋租赁证》后，方可生效。本合同生效后，凡变更、终止本合同的，甲方应负责代表双方当事人在本合同变更、终止之日起的 15 天内，向原登记机关办理变更、终止登记手续。
为避免以后的麻烦，在签定租赁合同之后，尽快去登记备案。现在很多城市对于出租屋的管理都非常谨慎——很多治安管理严格的地区， 都会对出租屋经常检查。
这样也便于当房东违约反悔时，留做重要的法律依据：
z 房东要为房产办理《租赁证》 ；
z 租赁合同要备案。
此外，如果你是转租给别人，也一定要记得把转租的那份合同也拿去备案。
即使需要交纳一些相关的租赁税费， 也是应该的——这毕竟是对未来的一种保障。
除上面强调的内容外， “以租代售”交易中， “租赁合同”与普通的租房合同都大同小异。本书附录里有相关的合同样本，可以直接参考。
而在法律保障中，最关键的就是下面将讲到的“期权合同” 。
四、 “期权协议”——“零首付买房”的魔术盒
通过前面的学习，相信你已经认识到了“期权合同”是“以租代售”交易的核心工具与保障。
那么你一定很希望了解“期权”是什么，以及“期权协议”的秘密。下面我们就一起探索这个 99％的人都不了解的法律武器。
由于这里涉及了一些法律专业术语，所以请你一定要认真的阅读，最好可以参考合同法文本。法律是房地产知识体系的重要环节，值得你花费大量的时间与精力去研究、学习。
我们下文将做简单的“期权”解释，如果你想了解更多，就请查阅相关资料。
99％的人不懂的法律术语——“期权”
“期权买卖”本质上是“购买了一种权利” ；交易双方签署期权合同以表达这种交易“有效” 。
就好像车票一样，买家购了车票，该车票所标注的座位就“唯一性”地属于买家，或者说是持票人；持票人出示该车票，就可以占用这个位置。车站不能把“占有”这个座位的票再卖给别人。但是，这个票是有时间限制的，超出这个时间范围，这个票就作废了。
期权与车票的原理一样，但是期权是不能“退票”的，而且过期立即失效。
何为“期权”？
期权是一种投资工具，可以用在任何投资领域，如股票、外汇、石油等各种商品。举一个简单例子，您想买一套房，与房产商谈好价钱是3000 元/平米，并预付了两万元订金，这样就决定只要您想买进，对方必须卖出（义务） ，买与不买是您的权利。即使房价上涨，房产商也必须卖出；如果房价下跌，您可以不买，大不了订金不要。这就是期权的雏形。
在期权中，3000 元/平米的房价叫做“履约价格” ，订金叫做“权利金” ，也叫期权费。这里，您是买方，最大损失是订金。至于订金交多少，是2万还是1万，是你们自己的事，只要双方认可。
期权定义
期权，是指某一样东西的买卖权利，具有在某一限定时期内按某一事先约定好的价格买进或卖出某一样东西的权利。这种权利是买进者拥有的一种权利，并非一种义务。
期权特点
第一， 买方想要获得权利必须向卖方支付一定数量的费用（期权费） 。
第二， 期权买方取得的权利是在未来的，可以是未来一段时间内任何一天，也可是未来一段时间内指定的一天。
第三， 期权买方在未来买卖该商品的价格是事先规定好的（指履约价格） 。
第四， 期权买方可以买进该商品（预期该商品能上涨） ，也可以卖出该商品（预期该商品下跌，以较高的价格卖给对方，对方必须接受，因为你已经付给对方期权费，这是你的权利和他的义务） 。
第五， 期权买方取得的是买卖的权利，而不负有买进或卖出的义务。买方可以执行权利也可不执行权利，但是卖方在买方要求执行权利时，必须履行相应的义务。
期权买方，指买进期权合约的一方，是支付一定期权费而持有期权者。
期权卖方，指卖出期权合约的一方，从期权买方收取期权费，同时，相应地在买方执行权利时承担履约的义务。
假定房东为 G，投资者为 F。则期权合同的甲方为 G，乙方为 F。G 就是期权的卖家，F 即为期权的买家。搞清楚这两个角色，会对后面的理解有很大帮助。
F 向 G 支付期权费，用于购买“买房的权利” ；G 收取期权费，把这种“买房的权利”卖给 F，这种权利是“独占性”的，即在约定的时间范围内，G不能再把该房产出售给别人，因为“购买权利”已经出售给 F 了。同时，这种“权利”是有时间限制的，过期不“行权” （即“不买房” ）即失效。
所以，F与G双方构成债权债务关系，而这种“权”即“在指定的时间范围内，以指定的价格及付款方式，购买指定的房产”的“权利” ；F即“债主” （债权人） ，G即“欠债者” （债务人） 。
“期权合同”的突出优点
为什么要使用“购买期权合同”呢？因为它具备无可比拟的好处，是衡量一个投资者水平高低的重要标尺。
简单来讲，它有 3 大好处：
（1）便于转让
由于双方是债权债务关系。F 是有权利，无义务；G是有义务，没权利。所以，从法律规定来看，F 可以不经过 G 同意，而转让该“期权” （债权）给第三方——有点类似于银行出售“不良资产”的做法。当然，最接近“期货买卖”操作。这就为 F 后面的“转让期权赚差价”埋下最有利的伏笔。
（2）简洁易懂
相对于其他房屋买卖合同，动辄三、四十条，几十页纸的规模；期权协议只要说明关键要点即可，一页纸内 800字左右即可覆盖全部条款。非常便于同房东的交流及协商。可以帮助投资者快速完成谈判、快速锁定房产。
符合我们的“简洁定律” 。
（3）投入较低
房屋买卖合同的定金规模基本都在 5000 以至上万，会对买家造成较大风险与压力；而期权合同则无此弊端。
与“租赁合同”配套，以租金的形式抵扣期权费（相当于定金） ，一般不会超过市场租金的 2 倍。远低于买房定金的投入，直接降低了投资者的风险，并有效地保障了“低成本”锁定房产价格的目标实现。
特殊条款——巧拟语言胜在先
虽然“期权合同”好处明显，但由于在国内房地产投资领域里，很少有人对它熟悉、甚至精通，所以，一定要小心它应用在房地产投资时的特殊条款：
（1）转让条款
甲乙双方向任何遗产继承人、私人代理和其他第三方所做的协议转让，均可生效，具有法律效力，另一方应无条件配合履行转让后协议。
虽然期权协议在本质上，F 是无需 G 同意即可转让的，但为安全起见，强烈建议加上这句话。
这句话从逻辑上讲，G 与 F 都可以转让本协议。但是实际上，由于 G 是房东（ “债务人” ） ，别人是无法以“房东身份”替他履行“期权”义务的，所以 G是无法转让协议的。
除非 G死亡，房产由其他人继承。所以，这句话真正的受益者是 F。
作为聪明的投资者，如果你直接表达出自己的“转让”意愿可能引起不必要的麻烦；更巧妙的解决办法是，你可以这样对房东说：
“如果您出现意外，这句话就可以保障本协议由您的继承人承担履行义务。 ”
这种解释是合情合理的，房东一般都不会提出异议。小小一句话，就可以帮你开启财富之门。
如果事后房东反悔，而不与新买家签订正式购买合同的话，你直接起诉，要求相应的违约金及赔偿金就好了。
还记得第二章提到过的“对买家的 8 大好处”第 8 条吧？
之所以买家可以在方便的时候转让“期权” ，就是因为在这一条上，你给自己留了“后门” 。
（2）协议展期
支付追加期权费______元后，期权卖主在此赋予期权买主将上述期权展期________的权利。
谁也不能保证你可以在期权期内一定能行权（或是转让给第三方） ，所以在期权合同中给自己留个“续期”的条款，就至关重要。
（3）用租金支付购买款项
《租赁合同》所规定的乙方每月应交租金（包括押金）的___％也做为定金，可用于抵扣购房款项。
这是期权合同的“中央芯片” ，因为它规定了你每月所交款中，有多少可以作为房价的“预扣”部分。
同时，由于你未来通过转让期权时， “预扣”部分可以从买家的出价中“赚回来” ，所以，也可以理解为“你的未来转让收益” 。
一般操作中，如果房东急于转手房产，你可以与他商量“房租全部用于抵扣房价” ；但是这种情况时，房东往往不愿意跟你签订太长的“以租代售”的期限（一般不会超过 1 年） 。
所以，你为了换取较长的“期权”期限，可以在“抵扣比例”上做一些让步；将租金的 50％~30％作为未来的房款抵扣，是相对比较合适的。但关键还在于你的谈判策略。
一般情况下，30％用于抵扣，配合 3 年的期权——是一个大家都可以接受的折衷方案。
（4）期权执行
1、如果乙方依照本协议选择购买该房产，乙方应该在协议到期日时或之前以书面通知甲方，发出书面通知 30 天内，甲方有义务与乙方应签定正式买卖合同。
2、如果乙方没有在指定的时间内购买所述房产，则乙方支付的购房定金将由甲方保留，甲方有权将所述房产转售给第三方。
期权的执行就比较简单了，只要自己（或是新的买家）与房东签订一份“房屋买卖合同”即可。
再强调一下“以租代售双重合同”的主要条款，尤其是“期权合同”的要素。
附录里提供了“租赁合同”以及“期权协议”的样本。为谨慎起见，建议在实际交易之前， 最好请律师再帮你拟定一份具体的合同， 几百元的投资绝对超值。
其中，应注意的细节有：
①租赁合同： z 交租的时间；z 入住前费用结算； z 入住后可以装修； z 转租权利。
②期权协议： z 可自由转让； z 展期安排； z 租金支付房款。
与房东签订合同后，你就可以享受“零首付”的幸福生活了。但这一切都建立在你前期的精心准备之上，否则谈判过程中，以及几年的租买期内，都会麻烦不断。
所以，具备相关的法律知识，是让你立于不败之地的必然选择。你最好向专业的律师（尤其是房地产方面的）请教，千万别为了省点钱、省点时间，事后追悔莫及。
五、 “以租代售”交易的谈判致胜点
我们对“以租代售”的合同条款有了基本的认识之后，就要注意一些细节。
“以租代售”交易有一些重要的“谈判关键点” ，它将决定未来的费用支付、房产价值等核心条款。
你必须事先确立一些基本的谈判“底限” ，以之作为签订合同的依据。所谓“知已知彼，百战不殆” 。这一部分，就将告诉你：如何知已！
合同期限
“以租代售”的期限一般在 3~5 年；这个期限主要是根据买家筹集首付款的时间而定的。
一处二手房产，买家如果不够现金，就必须申请“二手房按揭贷款” ；但是这类贷款首付要求比新房高，房产年限越长，贷款额度越小。所以，必须控制一个合适的年限，既可以帮助买家储蓄首付款，又便于审请银行贷款。
根据规定，银行至多可以为买家提供 7 成贷款；实际上加上手续费等开销，往往在 6 成左右。这样就需要买家筹集至少 4成的首付款。
这 4 成的首付款扣除签订合同后 3~5 年的月付定金（即期权费） ，还需要买家筹集不小的比例，可能在 2 成房价左右。
正常情况下，如果房价大约为买家 10 年的净收入，这个比例基本是可以接受的。所以 3~5 年的净收入支付 2 成的房价，是基本没有问题的。
如果买家超过这个期限还没有筹集 2 成首付，那很可能说明买家不具备买房的条件。再拖延期限，错过了房贷申请可能性，就更没有意义了。
当然，还有一种可备选的方案：就是由买家采取“转按揭”方式“继承”投资者的贷款，然后由买家直接负责还款。但是这种方案存在一些潜在的问题，比如：
z 很多银行可以“同行转按揭” ，而不允许跨行转；
z 转按揭的手续费等开支往往较高。
这些都需要买家慎重处理。
此外，如果年限过长，那么投资者很可能承受较大的房产升值损失。房产周期一般为 5 年左右，3~5 年常常可以跨跃一个房价波动周期的波峰与波谷。超过 5 年，房价的波动将比较显著，实际房价将距离协商房价有一个较大的差异。
所以，如果超过 5 年而投资者还延续协商的房价，对于�
