超级零首付-第13章

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著，实际房价将距离协商房价有一个较大的差异。
　　所以，如果超过　5　年而投资者还延续协商的房价，对于自己的收益也是非常不利的。　
　　还有，由于协商房价是没有计息的，所以超过　5　年的合同，会对投资者的售房收益造成较大影响——现在中国每年平均通膨率在　5％左右，5　年后的通膨将达到　25％，就是说，现在的　20　万元的房产，按　25％的通膨率计算，应该于　5　年后变为：　20×（1＋25％）＝25（万元）　
　　虽然实际情况中，房价不能如此简单计算；但合同不超过　5　年是一个底线。　　
　　实际操作中，　建议以　3　年至　3　年半为宜。　到期的具体时间可以选在三节前　（即五一、十一、春节）　；因为这些节庆前后，是买房的高峰；如果买家放弃购买，可以很容易地找到新的买家。　
　　如何确定未来交易时房价涨多少才是“真”　
　　小蔡与房东杨伯协商“零首付”交易时，关于未来　3　年后的房价问题，僵持不下。杨伯认为，现在房产值　30万，由于房产近期涨声一片，根据这种趋势，3　年后，至少会涨　30％。即未来房价应该为　40　万。　
　　但是小蔡认为现在国家不断加息，就是为了抑制房产上涨。未来不可能像现在一起快速升值，所以，3　年后最多涨　10％，即未来房价应该为　33　万。　
　　双方为此争议不休，都希望说服对方，却久无结果。　
　　如何确定　3~5　年之后的交易房价，是“超级零首付”知识体系的难点之一。在大量实践中，我们逐渐摸索出了以下两种方法，以上面案例的数据为参考，我们一起来分析各种方法的利弊：　
　　（1）升值比例法　
　　最常用的方法，　就是双方协商一个房价的升值比例，　然后以现在房价为基础，算出未来的交易房价。　
　　比如，上例中双方使用的就是这种方法，只是关键在于双方都不认可对方的“升值比例”　。　
　　杨伯认为是　30％，而小蔡认为仅是　10％。其间差距较大。　
　　如果双方成交意愿较强，有可能最后以“折衷为　20％”成交。否则，此次交易会陷入僵局。　
　　这种方法是所有办法中，最简单、易行、手尾少的一种。无论未来房市如何变化，交易过程都不会受到干扰——可谓“一劳永逸”　。　
　　买方由于提前锁定了未来房价，所以不必再为房产涨价而担忧。但常见的担忧，　却往往容易出现在卖家的心里——人们总是容易变得　“贪婪”　的，　尤其在　“房市高涨的牛市”里，他们总认为未来可以“涨”更多，甚至“越高越好”　。　
　　所以，房东往往会对“提前锁定”心生疑虑。　
　　那么，如果双方僵持不下时，灵活变通的你，就可以使用其他的方法了。　
　　（2）未来评估法　
　　既然现在双方都无法说服对方来使用自己的升值比例，　那么，　双方可以约定：签订协议时，指定某专业而公正的第三方评估机构；等到　3　年后正式交易时，再请该机构出面评估房产价值。评估费由某方出，或是平摊。　
　　每个地方都有房产评估机构——因为银行是以这些机构评估的结果为依据确定贷款额度的。　
　　所以，双方可以共同指定一家公正、有信誉的评估机出面，请这家机构评估正式购买时的房产价值。　　
　　这种方法，可以解决“升值比例法”的障碍，尤其是对于房东的“涨价预期”心理，起到一定的安慰作用。　
　　但是，在中国就存在另一种隐患：如果双方中某一方有“关系”　，可能影响到评估机构的最终结果，那么另一方就一定会吃亏了——虽然这可能仅是一种“担忧”　，但毕竟会对买卖双方形成心理阴影。　
　　所以，一种变通的方法，就是由双方各自找一家评估机构出面，然后取两家机构的平均值。　
　　？　　一则，有一定规模的评估机构，其评估流程及结果是有具体而详细的依据的，所以，评估值本身并不会偏差太远；　
　　？　　二则，取两家机构的结果平均值，也可以避免某一方的“误差”　。　
　　？　　第三，给予买卖双方同样的机会，也可以使他们不致产生“不公平”心理。　
　　所幸，　评估费用并不高，　所以增加一些评估环节，　对双方影响并不大。　但　“未来评估法”相比“升值比例法”而言，增加了一些环节，对于双方而言，的确是“手尾多”的表现。　
　　在本例中，既然双方对于未来的房介争议较大，此时就可以改而使用“未来评估法”　。　
　　如果你是小蔡，你愿意使用“一家评估”　，还是“两家评估”呢？　
　　以上介绍了“升值比例法”和“未来评估法”　，二者各有利弊。　
　　如果房产处于比较稳定的时期，最近几年内都没有过明显的涨跌。那么“升值比例法”就相对简单、易行，双方也容易接受。　
　　但是，　如果处于涨幅变动很快的时期，　这种方法就给双方同时带来不安全感，所以，　“未来评估法”就更合适一些。　
　　此外，如果是在城市的成熟区块的老楼房，其升值空间往往不明显，当然跌值也可能性不大。所以，采取“升值比例法”　，就对卖方比较有利。　
　　相反，如果是在新城区的新兴发展区域，其升值空间往往比较大，所以，　“未来评估法”就更合理一些。　
　　总而言之，具体的方法，需要你在判断当前形势及自己需要的基础上，与房东协商，以求得“双赢”之策。　　
　　名义租金多少为宜　
　　“名义租金”是一个非常重要的谈判数据，对于双方利益的影响是立竿见影的。所以你一定要事前算出“平衡感”好的租金。　
　　请打开“数据分析工具”EXCEL　表，看表（1）　“以租代售模式收益计算表（给房东）　”　。　
　　表　4…1　　名义租金分析表　市场平均租金　￥1；200。00每月实际租金　￥1；000。00每月预付金　￥800。00每月买家支付总额　￥1；800。00
　　请看表　4…1。　此表中市场平均租金为　1200　元，　改成名义租金后，　增加到　1800元，增幅为　600　元，占　50％。　
　　这一点对于房东而言，是非常有吸引力的。　
　　让我们一起温习一下第一章提到过的“交易成功率公式”　。　
　　交易成功率公式　交易成功率=即期利益÷相关麻烦　
　　从上面的公式可知，　“即期利益”越大，房东越愿意与你快速成交。这一点是由他们的图利心理决定的。　
　　但是，你的即期压力就相应大了许多。所以，你可以将名义租金定为“1620元”　，租金增幅为　420　元，即增加了　35％。　然后，期权费定为“520元”　。　
　　表　4…2　　新的名义租金分析表　市场平均租金　￥1；200。00每月实际租金　￥1；100。00每月预付金　￥520。00每月买家支付总额　￥1；620。00
　　这种方式下，你的即期压力相对小了一些。当然，抵扣额也少了　280　元（800…520=280）　。　
　　如果你对于此房产比较看好，而且经济压力也不成问题的话，就可以考虑前者。相反，如果你对未来的购房可能性无法确定，那么，还是保守一些为宜。即减少眼前的现金开销，以便为未来留好退路。　
　　但大体上，给房东的租金增幅定为　30％~50％之间为好，这样才能对他们有较大的吸引力。否则，整个“以租代售”都失去了魅力。　
　　违约责任　
　　违约责任是一项重要制约条款，　可以有力地保障买卖双方对待交易的态度是“认真而负责”的。　
　　比如，我们规定　
　　如果买家在合同到期前（包括到期时）放弃购买，则将失去前面已经交纳的期权费。　
　　这一点会对买家形成一定的制约。因为“延期不交租金”就是一种“违约事件”——其制裁力量是数倍于普通租房的。　
　　同理，　“破坏房屋设施”　，　“未经许可转租”　，　“擅自转让合同”……都是“违约”的触发扳机。　
　　买家受到“违约条款”制约，会认真履行其责任与义务，从而保证房东的利益。　
　　同理，期权协议也说明：　
　　如果在协议有效期内，甲方在未经乙方同意的情况下转售该房产给第三方，则甲方应在自违约之日起十日内支付乙方已付定金总额　2倍的现金给乙方。　
　　这是对买方利益的补偿与保护。这一点，决无退让的空间。　
　　一些房东千方百计的为自己的　“私利”　谋划，　百般不情愿答应此种赔偿条款。
　　遇到这种房东，你直接问他：　“如果你是买家，你愿意吗？”　
　　如果他还是不接受，你就尽快走开好了——这类人只会成为你的“对头”　，即使成交了，未来也会为你带来无穷无尽的麻烦。　　
　　六、　　其他的零首付操作手法　
　　“超级零首付”只是实现“零首付”众多方案中的一种。只要你掌握了正确的分析方法，你也能设计出符合你自己情况的“零首付”个性化解决方案。　
　　下面介绍一些理财方面的思考规则，可以帮你拓展自己的思路。　
　　你和你的房产之间只隔一层纱，只要轻轻一口气，就能吹开任何屏障。　
　　第三方借款　“零首付”　是指不用你自己的钱来支付，　所以，　最常能想到的办法，　就是　“第三方借款”之道。　
　　第三方借款　
　　把付钱的主体转移给第三方，与该第三方共享利益。　
　　第三方借款广泛存在于商业的资源整合案例中，比如免费报纸、奥运经营……都是这类的典型应用，在房地产领域更是常见。很多巨贾都是从政府领来批地的条子，然后拿到银行抵押换钱，才开始建房圈钱的。　
　　你的房产也可以如此安排。　
　　如何用　5　万买到　60　万的房产　
　　张虎想买房，却一直苦无首付款。某天，他看到一个贷款融资公司的广告，受到触动。想到了一个零首付买房的办法。　
　　他找到一位急于售房的房东吕小姐。吕小姐愿意以　60　万的价格卖给张虎，唯一的条件就是必须一次性付清。张虎大量调查，发现该房产市价在　70　万左右，未来还有升值空间。于是他马上一口应承，并当即签下了定金合同，把身上全部的身家　5　万元都掏了出来，做了定金。　
　　他接着联系到银行，发现可以抵押到　40　万。然后他又找到一个朋友，借了15　万，凑足了　60　万。买下了房产。　
　　他的朋友之所以肯借给他　15　万，主要是因为张虎提供了非常具有诱惑性的保障与回报。张虎获得房产后，向朋友出据了全权委托书，规定：只要张虎不还钱，朋友就可以持此书变卖此　70　万的房产——这是重要保障。　
　　此外，张虎承诺二年后还钱　15　万给朋友，并给予　30％的利息。就是　4。5万。　
　　因为张虎相信二年后此处绝对会有较大升值，这些钱可以向银行再贷出来。　
　　上面的案例就类似于　“零首付”　交易，　只不过是主人公张虎掏了　5　万的定金。　　
　　而实际上，买此房产共需　20　万的首付（60　万减去　40　万）　，但张虎向第三方借了　15　万，用于支付首付。　
　　而第三方之所以愿意借钱给张虎，就是因为：　（1）　保障；　（2）　收益。　
　　所以，借鉴上面的故事，你如果有渠道可以快速借到钱的话，也能很轻松地实现“零首付”购房。　
　　因为，你也可以使用“全权委托书”　、　“预告登记”等方法实现“非抵押”担保，以向借钱方提供还款保证。　
　　只要你能同时再提供一些利益回报，借钱人会比较乐于向你提供首付款。　
　　首付分解　
　　这也是很多人都在用的一种“零首付”方法，其原理不难。　
　　首付分解　
　　把首付款由一次性支付，改为分期、分批支付。并给予相应的“利息回报”　。　　
　　这种方法，相当于把“批发”改“零售”　，并不难理解与执行。很多零首付的相关书籍都有介绍。　
　　每个月　6000元也能把　50万的房产为成“零首付”　
　　林生找到一处价值　50　万的房产，与房东达成了“首付分解”协议。该房产抵押给银行可以贷到　6成款项，约　30　万。还需20　万做首付款。　
　　协议规定，　林生在为期　3年的时间里，　每个月分批支付总共　20万的首付款。
　　由于首付款分期支付，相当于房东“贷款　20　万给林生”　，所以，林生支付　7％的年利率。而　3　年内，每个月支付等额本息还款￥6；175　元。　
　　3　年间，房东向交易中介郭律师出据了全权委托书。只要林生向律师出据支付完　20　万的本息证明，郭律师就直接帮林生办理房产过户工作。
　　这些方法的实现细节，在我们的网上资源中都有提供。欢迎参考。　　
　　同时，林生与房东一同赴房产交易中心，办理了“预告登记”　，使3　年之间房东无法将房产转售他人。　
　　这种分解技术的“过户保障”与“第三方借款”是类似的。对双方都比较公平。也不会有什么风险。所以，　“首付分解”在实践中，也得到了大量的应用。　
　　这种方法的延伸之一，就是“全款分解”　。　
　　比如，上例中的林生与房东达成“全款分解”方案：把交易时间由“3年”改成“20　年”　，把分解的对象由“首付　20　万”换成“全款　50　万”　。同时，还需要提升“7％”的利率，以便增强交易的吸引力。　
　　但是这种“全款分解”的交易由于合同期限太长，其中变故难于预测，所以，实践中不太容易得到房东的认可。　
　　相比之下，　“首付分解”就容易取信于房东。更利于成交。　
　　断供转按　
　　这是一种收益非常高但是普通人却很难发现的机会。如果使用得当，可以以很低的价格获得理想的房产。　
　　借断供谋“首付”之便　
　　柯元因工作之便，交了很多银行信贷部工作的朋友。他获知银行每个月都会发生因房东断供而被送交法院强制拍卖房产的消息。　
　　他从银行内部获悉一处非常超值的房产，房东因出现经济问题，已经三个月没有支付银行月供了。他于是联系上该房东，提出要接手该房东的房产。　
　　该房产原价　60　万。房东借款　48　万，已经还款　10　万，还欠银行本金　38　万未还。柯元了解房东正处于经济困难期，所以承诺支付房东　5　万元现金，然后二人签订合同，规定以　43　万的房价成交。这样，房东所欠银行的贷款，直接由柯元通过同行转按揭的方式“接手”过来，来接着归还　38　万的银行贷款。双方同时也完成了房产过户。　
　　这样，柯元实际上只花了　43　万，就获得了价值　60　万的房产。当然，首付款仅有　5　万，此外还承担起了　38　万的贷款。　
　　这种方式并不难操作，　房源也很容易寻找——只有你可以获得一些内部的人情关系与信息。而且手续也并不繁琐，对银行来说，不过是帐户的修改。　　
　　而买家可以直接获得产权，无需其他参加方。至于房东，可以选择的机会也并不多。　
　　在每一个城市、每个月，都有大量的房产出现断供的案例。所以，只要你专注寻找这方面的信息，可以很快“低首付”买到超值的房产。　
　　当然，这也是一条快速致富之路。很多房地产投资者就是靠这类房源的买卖实现原始积累的。　
　　支付转嫁　
　　支付转嫁是一种其他“零首付”的补充方法，在实践之中可以得到广泛的应用。　
　　如何借房赚钱　
　　朱峰看好了一套某工业区附近的单院独户的三层楼住宅。他找到房东，提出了