超级零首付-第14章

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　　支付转嫁　
　　支付转嫁是一种其他“零首付”的补充方法，在实践之中可以得到广泛的应用。　
　　如何借房赚钱　
　　朱峰看好了一套某工业区附近的单院独户的三层楼住宅。他找到房东，提出了“以租代售”的思路。房产价值　80万，双方达成协议，朱峰每个月支付　6000元租金，其中　1000　元作为“预付定金”　。为期5年，5　年后的房价根据交易时市场价格评估而定。　
　　朱峰将此房产内部的　12间房产都单独出租，　每个月收租可达　8400　元。　这样，他相当于“零首付”就获得了一处可以赢利的房产，每个月有　2400　元的净现金流入。5　年后，还可以获得　6　万元的房产净值。　
　　此例中，朱峰类似于一个“二房东”的角色，只不过比普通的二房东，多了“房产净值”这种隐性收入。当然，前提是他必须获得原房东的“转租”许可。　　
　　之所以说这种方式是“其他零首付”的补充，因为“支付转嫁”往往是与“第三方借款”　、　“以租代售”等配合使用的。以保证买家的正常支付由其他参与方承担。　
　　这种方式很常见的一种表现形式，就是一些新买房的人，为了减少自己的月供开销，把多余的房间出租出去。　
　　除了前面所介绍的这些零首付手法外，你还可以在实践中发现更多的“零首付”操作手法。但经过我们大量的实践，到目前为止，　“超级零首付”无疑是其中最适合普通人、风险最低、房源最广、成交最容易的方法。　　
　　七、　　小结　
　　本章是“超级零首付”的核心部分，详细说明了“以租代售”合同细节及重要考虑因素。　
　　之所以称之为“高级技巧”　，是因为：　
　　z　　提出了一套完整的“陌生电话约见”及“面谈”的话术清单，可以帮助你快速赢得房东的交易。　
　　z　　分析了“租赁合同”的要点。指出费用结算、修缮责任、转租权利等重要内容。　
　　z　　解释了“期权”的意义。从“期权合同”里，分析“以租代售”的优点。并提示了几个关键的风险因素。　
　　z　　告诉你如何为自己的利益，提前规划好“以租代售”的关键数据。其中对于“未来房价”给予了相关的计算方法，力求双赢。　
　　这些技巧既有法律方面的，也有数据分析的，都是大量经验的积累与总结。
　　你在实践中遇到很多问题；但只要保障以上的内容是正当、合适的，那么你的利益就有了基本的保障。　
　　最后，我们介绍了其他几种零首付方法，帮你拓展自己的视野。　
　　零首付本质就是“资源整合、资产运营”的一种目标。在多种行业里，都存在类似零首付的交易方式，比如专利入股、股票置换等。　
　　从下章开始，我们将拓宽你的视野，帮你梳理更高层的房地产投资规律，并揭示“房地产投资致富”的奥秘。　
　　第五章　　自由之路：如何借房地产投资致富　
　　“谈判”与“融资”是解开房地产快速致富的密码。　
　　“超级零首付”可以帮你“空手变钱”　。　
　　“被动收入”是衡量你经济自由的重要标准。　
　　“钻石”是好东西，但不是所有的人都识货；如果你
　　总把精力浪费在这类人身上，你会得不偿失。　
　　很多聪明的读者，都不约而同地想到：如果可以找到很多处这样的房产，而自己又不能全部“消化”的话；与其浪费掉“零首付”的机会，不如转介绍给别人，而自己还可以从中获益。　
　　不错，你所想到的，正是我们指导理财师学员时的思路。他们主要的工作就是帮助其他人“零首付买房”　，当然自己也会获得一定的收益。　
　　而他们所使用的工具，绝大部分都与“超级零首付”相关。只不过，他们是站在第三者旁观的角度来设计交易方案的。而且在吸引“买家”方面，也具有相应的手段。　
　　由于篇幅所限，本书无法尽述。有兴趣的读者可以咨询本书最后的“超级零首付收入流特训营”简介。　
　　虽然无法详述“超级零首付”的致富技巧。但在此可以将相关的房地产投资致富的规律介绍给大家，为大家以后的投资之旅“保驾护航”　。这些内容在《房神秘笈》中曾简略提过，但此处将其升华放大。　
　　一、　　“三大定律”打开房地产财富之门　
　　房地产投资是一项汇集法律、营销、谈判、资本运营、装修设计等多项知识体系的综合型应用领域，从其衍生出来的投资细分方向数不胜数。　
　　但是大道至简，万变不离其中。我们根据长期的投资积累，把众多的投资手段进行剥茧抽丝、缩小聚类，终于由感性经验升华，提炼出来了有共性的理性逻辑——我们称之为“三流定律”　。　
　　三流组合定律　
　　任何房地产投资交易形式都是“信息流”　、　“产权流”　、　“资金流”这三个流程的衍生及组合。　
　　我们以普通的房产交易为例来理解该定律。　
　　买房人　A首先通过“中介　B”了解到了一处房产（房东为　C）的信息，A看中了该房产，于是　A与C　签订了购房合同；A没有足够现金，由是向银行　D申请二手房按揭贷款，D　审批通过。A　于是向　C　支付首期款，银行向　C　支付按揭贷款，B　帮助买卖双方完成过户。过户给　A后，A定期向　D还款。　
　　这个过程可以描述如下图所示。　　
　　这三种流程贯穿始终，我们可以简单划分如下：　
　　表　5…1　　三种流程示例说明　
　　流程分类　　流向　　内容　
　　①　C→B　　房东C向中介　B发布卖房信息信息流　②　B→A　　中介B将信息传递给买家A　产权流　　③　C→A　　房东C将房屋过户给A　④　A→C　　买家A付首期给房东C　⑤　D→C　　银行D付按揭贷款给房东C　　资金流　⑥　A→D　　买家A定期向银行D还贷　
　　如果　A与　C　直接接洽房产交易，那么就可以省略中介　B　的角色，即“信息流”　是由买卖双方直接接触完成——但在实际交易过程中，　往往需要一个　“中介”环节，即使不是“房屋中介公司”　，也可能变为“互联网网站”　、　“熟人”　、　“同事”之类的来充当“中介”　。　
　　如果　A不需要贷款，那就可以省略“银行　D”的角色。　“资金流”由双方直接对接完成。　
　　这是简单的房产买卖过程，如果中间插入投资者的角色，也可以按“三流组合定律”来理解。　
　　普通的“低买高卖”式投资行为中，往往是投资者首先买入房产，然后转售，其交易过程可浓缩为：　
　　房东　　投资者中介　银行　买家　中介　银行　房东C　　买家A中介B银行D
　　图5…1　普通房产交易过程　
　　资金流转　产权流转　信息流转　
　　而高级的一些的投资者，可以分别针对这三种流程来选择投资方式，请看下表：　
　　表　5…2　　常见的投资方式与三流对照表　
　　流程　　常见的投资方式　　赢利分析　
　　信息流　　房产中介　　中介服务费　
　　产权流　　期权转让　　期权转让费　
　　各类贷款　　利息收入　
　　资金流　
　　全权委托书　　房产转售收入　
　　无论何种投资手法，都可以归结为以上的几大类。　
　　所以，你就知道，　“超级零首付”也是其中之一，可以归为“产权流”类。　
　　风险递增定律　
　　房地产投资领域中，普通投资者常用的操作手法就是同时涉及“信息”　、　“资金”　、　“所有权”三种流程的操作，而精明的投资者是根本不会这样的。　
　　为什么呢？　
　　风险递增定律　
　　房地产投资风险按“信息流”　、　“产权流”　、　“资金流”的顺序依次递增。　
　　三种流程各自涉及的风险是不一样的，有轻有重；如果同时承担多种风险，则会产生积累膨胀效应，总风险远超过各自之和。　
　　所以，普通投资者三险同担，自然压力重重。　
　　再来看前表，如果投资者只涉及“信息中介”　，即负责买卖双方的联系与普通过户手续的办理，那么他的风险就最小。比如：中介完成双方撮合后，可能遭遇“飞单”的风险（即买卖双方撇开中介，直接交易，以便免去中介费）　，付出一点“跑腿成本”与“电话费”　，赚不到“中介费”罢了，并没有更多的成本风险。　
　　而“产权流”的风险居中，因为涉及“产权流”的投资方式如“期权合同转让”　、　“以租代售”等，只是付出“定金”　、　“租金押金”之类的支出，相对于购房款动则上几十万的资金规模而言，风险小得多。　
　　图5…1　普通的投资者加入后的流程　
　　相反，如果他首先用钱把房产买下来，再转而卖给其他人——如“全权委托书”投资方式——那么他就要面对“资金流动性陷阱”　、　“房产贬值”等风险，即“资金流”带来的风险最高。　
　　对于经验老道的投资高手而言，当然可以同时操控好这三种风险；但对于大多数投资新手来说，却是“暗礁处处、风险重生”——这就是常见的“低买高卖”式投资手法的致命之处：即同时承担三重风险，其累加效应远超单一风险；所以投资新手一定要避免这种“蛮干”的投资行为。　
　　与此同时，房地产投资是否也符合“风险与收益成正比”的规律呢？就是说“资金流”带来的投资收益最高呢？　
　　收益关联定律　
　　房地产投资收益与资金投入数量关联不大，而是与对增值环节的“控制”程度成正比。　
　　不是说，你投入的资金越多，在房地产交易中就越能获得更高的收益。实际上，投资收益与初始的资金规模并没有必然联系；相反，如果初始投资高，风险却是直线上升。　
　　所以，　“有钱”反而是房地产投资的“大忌”——这就解释了为什么　90％的房地产投资者赚不到钱：因为他们用钱“买”风险，却不知道该如何用“智”换“收益”　。　
　　“与房地产投资的增值环节控制程度成正比”是什么意思呢？　
　　就是说，房地产投资的环节很多，其中一些是不增值的，而一些是增值的。
　　投资者将那些增值环节控制的程度越深，就越能获利。　
　　首先，让我们来分析一下房地产投资到底有哪些增值环节。请看下图：　
　　图5…2　房地产投资环节增值效应分析　
　　增值程度　时间进程　买家匹配　谈判签约　买家融资　房源搜寻　产权过户　
　　我们以纵坐标表示“增值程度”高低，以横坐标表示“时间进程”　，即耗时长短。共列出五个增值环节，基本包括了房地产投资的主要切入点。　
　　从图中可以一目了然地看出，最理想的投资环节就是同时满足：　
　　z　　“增值程度高”　（纵向高度跨度长）　；　z　　“时间进程短”　（横向跨度较短）　。　
　　根据这种标准，在上述5　个环节中，最理想的无疑就是“谈判签约”与“买房融资”　；而最差就是“产权过户”　。　
　　这一点很容易理解，因为这一环节耗时又长，交税又多，手续繁琐。基本只是“成本中心”　（总想着怎么省钱）　，而不是“利润中心”　（想着如何赚钱）　。　
　　这也就解释了“为什么买卖双方不愿意找中介”的原因了。试想，你愿意仅因为中介帮你找房、帮你办手续而支付高价吗？　
　　所以，　“谈判签约”与“买房融资”就是“性价比”最高的环节，是投资的“黄金地带”　。　
　　之所以说这两个环节是“黄金地带”　，还与“控制力”相关。我们从五个环节分别比较可知，　“房源搜索”与“买家匹配”是很难彻底受“控制”的。　
　　因为房东既然想卖房，就会四处发布信息，以便吸引大量的买家竞争，从中取高价获利。所以，他通常不会将信息仅限于告诉少数的投资者。　
　　即便投资者优先得到这些信息，也必须尽快将其转变成为“合同锁定”　（即“谈判签约”环节）　，才有可能真正的“控制”　。　
　　“买家匹配”更是如此，有潜力买房的人太多了，投资者不可能限定死让谁买。　“产权过户”当然也不用多说，既然我们无法“控制政府”　，当然也无法控制这个环节。　
　　所以，　“黄金地带”意味着不仅“增值—时间”比例高，更意味着“控制力”容易实现。　
　　通过“收益关联定律”可知，我们对“黄金地带”的控制力越强，就越能获得高收益。　　
　　这里面很多人可能会疑惑，为什么“买房融资”会成为“控制力”强的环节呢？可以提供房贷融资的银行很多，怎么能谈得上“控制”呢？　
　　学过前面“以租代售”的融资课程的人，应该可以理解这种“控制力”　。　
　　房地产致富的密码　
　　简单地说，就是当我们获得“期权合同”后，不是简单地找到买家“一卖了之”　，而是常常需要提供“融资服务”　。这样才能“卖出高价”　。　
　　而由于我们的　“融资服务”　是与房产挂勾的，　即只有我们的房产才能得到　“融资服务”——如“零首付以租代售”——这样买家必须支付一定程度的溢价才能获得原本超出其购买力的房产。　
　　这样，我们就通过“融资”与“买房”的挂勾机制，实现了“谈判签约”与“买房融资”　这两大增值环节的同时控制——这种复合式的　“锁定”　能力非常强，对于交易双方都是强有力的约束与吸引。　
　　通过“谈判签约”形成的“期权合同”或“购房合同”保证对房源的锁定，同时通过“房源”及“买房融资”条款形成对“溢价”的锁定，并最终形成对“收益”的锁定。　
　　所以，　“做得越少，赚得越多”的秘密就是：　
　　“谈判”与“融资”是解开房地产快速致富的密码。——房地产财富观　
　　所以，要想真正快速实现自己的房地产投资宏图，就要从“谈判能力”入手来实现“产权流”的控制，从“融资能力”入手实现“资金流”的锁定。　
　　在实践摸索之中，　你会逐渐形成自己独特的投资手法，　但　“条条大路通罗马”　，最终你会向这三大规律所指明的方向前进。　
　　“学习→模仿→创造”这是一条屡试不爽的发展之路，由本书所介绍的方法起步，你会走上自己的财富大道。　
　　二、　　魔术般变钱的终极秘密　
　　我们听过最多的关于投资疑虑的问题就是：　“我没钱，怎么可能投资房地产呢？”　
　　　
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　　应用“三流组合定律”的思想，我们可以通过“超级零首付”的技巧，不用自己的钱，仅靠自己的智慧，魔术般轻而易举地“变”出来钱来。　
　　魔术智慧　
　　像魔术般变钱的智慧　
　　小胡报名参加我们的理财师培训班后，　开始运作我们的策略来　“空手赚钱”　。　　
　　他首先发布针对房东的免费报告的广告，很快在一个月内签下了　3　处房产。接着，他又在网上发布了吸引买家的广告：　“零首付、轻松月供，无需银行贷款，立即拥有自己的房产！　”　买家咨询电话蜂拥而来，他把专门针对买家写的免费报告通过Email发给他们。　很快就有众多买家响应，　于是，　他约了一个周末集体邀有意向的买家看房。　　
　　看房后的一周之内，他就安排房东与一个买家签订了“以租代售”的合同。
　　他向买家收取了相当于一个月名义租金的咨询费——1600元。　
　　于是，从他开始整个计划到获得收入，不过一个月的时间；整个过程毫无风险，完全是房东、买家、投资者的共赢。