超级零首付-第2章
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在谈判的时候，你需要问一个敏感的问题： “卖主先生，我知道这事与我无关，但是如果我知道你计划用这笔买卖的收入做什么的话，也许我能帮助你解决你的问题。 ”你希望听到的是卖主计划用自己从这笔交易中获得的钱支付某种债务。如果你能安排承担这些债务，然后将来逐步偿还，你就能避免不得不一下子
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投入首付款。
零首付技巧四 利用租金和押金
房东常常会要求承租人支付第一个月和最后一个月的房租作为押租。 如果房产售出，那么这些押金就一起转给新买主。除非当地的法律有禁止规定，否则买主可以在结案的时候用这些给他的押租冲抵首付款。
零首付技巧五 以租代售
本书中将有详细介绍。
零首付技巧六 不惜一切代价借钱
信用卡、短期信用贷款、住房抵押贷款、其他个人财产再融资。你并不在乎借钱的成本。只要你能很快转手出售。要让这种技巧起作用的惟一办法就是要谈成一个超级优惠的买卖。但是，如果你的确找到了这么一个项目，就有必要知道有哪些筹措现金的办法。
零首付技巧七 折扣致富，按揭持有人成为合伙人
这里的策略就是要说服某个私人按揭持有人打折出售按揭，换取现金，然后用房产获得新贷款来支付打了折扣的按揭。
零首付技巧八 运用隐性资产分割致富
小心谨慎的买主会学习如何认识附属在房产上的额外资产——可以卖出这种额外资产，筹措购房款；这种资产的类型非常多，从固件到部分土地本身，不一而足。
零首付技巧九 你没有的别人有，借用合伙人的钱支付首付款
零首付技巧十 转让期权
就是这些技巧，帮助成千上万的美国人以零首付的方式买到了房产。最初得到这些信息的时候，我们也非常兴奋；以为自己找到了打开“零首付之门”的金钥匙。
然而，前途是光明的，道路是曲折的。
东西两半球所隔离的， 不仅是地域， 更是国情。 从房东对于理财观念的理解，到贷款融资体系的健全；中国大陆都与美国存着在天壤之别。
上面所介绍的方法，很多都与国情不符，执行起来是困难重重。即使可以买到房产，也不是自己心仪的对象。
更重要的是，虽然这些技巧看起来花样繁多，但是偶然性太强——要求执行者必须具备大量的实践经验与变通艺术，才可能获得成功；所以，长时间坚持，是上面这些技巧真正发挥效力的首要保障。即使在美国，成功率也不过 1％。 但是， 你愿意花几年时间去慢慢摸索与总结吗？你能承受身边人对你的不断拒绝与否定吗？你能在尝试无数次失败之后还对自己的选择坚定不疑吗？
在埃及，能登上金字塔塔顶的，只有两种动物：一是老鹰，二是蜗牛。老鹰是因为“自然属性” ；蜗牛是因为“永不放弃” 。
人生百相，何尝不是如此？
了解这些“零首付”信息的人何止千万，但 99％的人只能“望洋兴叹” ；甚至认为“零首付”只是另类的“哥德巴赫猜想” 。
庆幸的是，我们恰好是那笑到最后的 1％。
经过大量的试错与反思， 有些甚至是惨痛的教训； 我们终于解开了这道难题，“零首付”不是“猜想” ，也不是“1％”的游戏；99％的人在 99％的地区，只要掌握了正确的思维与方法，都可以很快速、很简单地获得成功。
在你未来的成功实践之中，你将逐渐得出与我们一样的结论：
z “零首付”并不象“核子物理”一样复杂难懂；
z 一套简单的方法就可以赢得 99％的交易；
z 买到称心的房产并不需要很长时间；
z “零首付”将改变你理财思维，有助于你投资致富。
当然，学习具体的方法之前，必先改变你原有的观念，树立正确的投资思维——无论你承认与否，买房都是一种投资行为。
没有梧桐树引不来金凤凰。没有正确的投资观念，就无法接受后续的投资技巧——“超级零首付”只能对具备正确思维的人有效。
二、 破除旧观念的三大法则
以下将教授你三大“零首付”创新法则，用于构建后续的操作框架。由于这些观念将与你过去的思维有很大的差异，所以请你一定要仔细领会。
控制法则
“超级零首付”首先要你破除的，就是“买入”思想；取代以“控制”思想。
控制法则
“拥有一套房产”的含义，不是指“房产证上写上你的名字” ；而是指获得了对这套房产“使用及购入”的实质控制权。
普通人常把“拥有房产”与“买入房产”混为一谈；把“拥有自己的家”常等同于“买入” 。这是大多数人以为“只有支付一定比例的首付，才能拥有自己的家”的根本症结。
实质上，你不必真正把自己的名字“签”在房产证上，只要获得“固定价格买入”的权利，就相当于控制了这处房产的产权。
请看下述简化的案例，来理解“控制”的含义。
如何借 1 万元获得对 50万元房产的控制权
广东佛山的小姜与赵姨签署“购买期权协议” ；该协议规定，小姜可以在未来 2 年内，随时支付 50 万元，买入某 3 室 2 厅 2 卫共计 119 平方米的商品房。
为此，小姜支付 1 万元“购买期权费” ，以获得对此房产的“购买权” 。
在此期间，赵姨不能将此房转售给其他任何第三方，否则需赔偿小姜 2 万元，作为违约金。
由此，小姜不用再担心此房产会被转售给其他人，在 2 年之内，只要筹集所需的买房款即可立即获得此房产权。
这里，要澄清一点：双方签定的并不是真正意义上的“购房合同” ，而是“购房期权合同” ；这 1 万元也不是购房定金，而是“期权费” （关于“期权”的解释，请看第四章） 。
所以，小姜获得的，是对此房产的购买权利——这是“控制权”的主体之一。
控制权的另一个部分，就是“使用权” 。就是说，如果小姜这 2 个时间内，可以住在该房产里的话，那就是获得了“使用权” 。
普通人住在租来的房产里，也称之为“获得对该出租屋的使用权” 。
所以， “买入”与“控制”看上去“泾渭分明” ，实质上却“暗流相通” ：
表 1…1 “买入”与“控制”的比较
项目 “买入”思维 “控制”思维
房产证的产权人 自己 原房东
房产的使用权 自己 自己
房产的买入权 自己 自己
也就是说，实质上从买房人自己的权利角度来分析， “控制”与“买入”差异并不大。而最显著的区别就是“产权人”的不同。但这一点，并不影响你在房产里居住生活；而且，若干年后，你还可以真正花钱买下来。
所以，控制一套房产，使自己可以使用、可以购买——这就是“超级零首付”的行动目标。
将这两种权利同时控制在自己的手里，就是“超级零首付”的核心思维。
那么，获得这种控制权对你有什么意义呢？这就需要借助第二条法则来理解。
延期支付法则
我们前面强调过， “超级零首付”是一种双赢的投资技巧， “巧”就巧在： “零首付”不是“不支付” ；买房款是一定要全额给的，只是不必现在给。
延期支付法则
“买入”与“入住”的次序可以调整，使自己先“入住” ，后“买入” ；从而实现延期支付，降低“入住”的门槛。
传统思维里，买房都是要先给钱，后入住的；但基于“控制”而不是“买入”的思维，我们可以先入住，后给钱——这就是“延期支付” 。
你向银行申请按揭贷款买房之后， 在以后 20 年、 30 年时间里分期归还本息，这本身就是一种“延迟支付”的行为。银行之所以同意你“延期支付” ，是因为有“房产”抵押的保障。
同样的道理，你也可以直接跟房东协商来“延期支付”——对房东来说， “保障”就是“保留产权，直到你付完全款为止” 。
无论是相信与否，延期支付，都是富人快速积聚财富的秘密。
开发商之所以能够以 1 亿资金启动 10 亿规模的房产项目，这是因为他们明白“延期支付” ： 第一章 突破你的思维局限
z 从政府手中购买土地：首付很低，后续资金延期分批支付；
z 委托承包商建楼：建筑材料款等都会延期支付；
z 向银行贷款：销售回款后才会延期支付。
以国美、苏宁为代表的连锁卖场之所以这几年快速发展，很重要的手段就是占用供货商的货款为已所用，就是常说的“延长账期” 。
就连你去给公司打工赚薪水，也都是先干活、后拿钱。有的老板甚至会扣掉40％的月薪，延期至年底才发——这更是“延期支付”的应用。
普通老百姓不会理财的表现之一， 就是不明白 “东西可以先用， 钱可以后给”的道理——当然，贷款买消费品，再分期归还，不是一种理智的“延期支付”行为。
延期支付最大的好处，就是降低了你“拥有自己房产”的门槛，使你可以很快地入住自己的“家” 。
很多人都会有“有月供、无首付”的尴尬，尤其是刚参加工作不久的年轻人。
虽然月工资很高，可以支付未来的月供还贷，但就是目前这几年无法凑足那 2成左右的首付；所以，也无缘“我爱我家”的温馨环境。
那么，请问你：既然除首付外的那 7~8成房款可以“延期支付” ；为什么“首付”不能延期呢？
思路决定出路，起点决定高度。
实际上，如果从“买入”的角度来思考，是很难克服“首付款”障碍的；但是从“控制权”的角度来思考，就很轻松地地解决了这个难题。
就像前例中，小姜使用 1 万元，就控制了价值 50 万的房产；那么，他现在只要再直接租下这处房产，就同时获得了“使用权”——也就是彻底控制了这处房产。
“拥有自己的家” ，当然要“入住”才算。而“入住”是不必“买入”的。
使用“租赁”加“期权”的方式，就可以完美地实现“延期支付法则” 。
而且， “延期支付”还有另外一项非常重大的好处！
风险转嫁法则
投资是有风险的，这一点任何人都知道。那“买入房产”也是有风险的，你清楚吗？
风险转嫁法则
获得产权同时意味着要承担众多风险。而仅获得“控制权”就无需承担任何风险。因为这些风险都转嫁到了房东身上。
你如果调查过已经买入房产的人， 其结果一定会让你大吃一惊——大多数房东都有这样那样的抱怨： z 朝向不好； z 蚊虫较多； z 楼层太高； z 户间太近； z 邻居太吵。 ……
这些抱怨的理由，实际上就是一种购买风险——即“购买后遭受损失的可能性” ；你花了钱，却得不到预期的居住效果，就是“风险” ，就是“损失” 。
但，这只是显性的风险，还有更多隐性的风险： z 过度装修投入； z 物业管理不当； z 治安保障不良； z 建筑偷工减料； z 配套设施缺失。 ……
没有真正买过房的人，就想不到原来把名字签到房产证上后，会有这么多的隐患。
水岸传奇与臭水沟
（摘自某网上论坛）
在此路过，在等车间隙，不断从河中传来阵阵臭熏味， “大热天，就这环境谁要是敢在着住，可是够呛的！ ”两位等车的老人纷纷埋怨道。
这时，偶举目四望，竟然发现河两边，可真是高楼林立呀，估计靠近河窗户的这家说啥也不敢把窗户给打开。
更有意思的是，其中竟然有个楼盘还打上“水岸传奇……” 第一章 突破你的思维局限像是这类的 “传奇” 其实并不希奇， 你所在的城市多半也发生过类似的故事。
如果不是亲身在房子里住过一段时间， 你是根本无法全面了解房子的真正情况的。也无法回答自己：是否喜欢这处房产。
所以，如果根据“超级零首付”的原则，先通过“租入”来试住一段时间（一般为 2~3 年）那么基本上就可以回答这个问题了。
而在此期间，上述的房产缺陷及隐患等风险，实际上都在由房东承担。出现任何风险，你只要直接放弃此房产即可，根本不必由你来“埋单” 。
因为，你只获得了“控制权” ，并且是“延期支付”的。所以，才有了“风险转嫁”的好处。
“先尝后买，不好吃不给钱” ！
房子和包子，有时也“异曲同工” 。
以上，我们介绍了学习“超级零首付”之前，所必需具备的三大创新法则。
应用“控制法则”的思想，我们才能实现“延期支付”的效果；而“延期支付” ，也保障你可以“风险转嫁” ，从而最大化自己的居住舒适度与满意度。
但以上都是从你——买家——的角度来谈 “超级零首付” 的法则； 如果从 “房东”的角度来看，为何他们愿意配你履行这“三大法则”呢？
三、 你所不了解的房东三重心理
“超级零首付”不仅是一种针对房产的技巧，更是一门研究心理的艺术——其成功的关键在于：摸透了房东的心理，所以，才能让你一标中的！
丰饶法则
怎样找到适于“零首付”的交易 （摘自《财源滚滚》作者：罗伯特·艾伦）
富有创造性的房地产投资的基础原则是： 尽管绝大多数卖主对他们的价格和条件很难让步，但有少数卖主正非常急切地想出手。我将这些急于想出手的卖主称为“不想要的人” 。他们不想要他们的房地产……并且愿意为了摆脱它们做出看上去不合常理的事情。 富有创造性地购买房地产的秘密在于寻找这些不想要的
人——那 1％的急于想出手的卖主。不要因为另外 99％的不愿让步的卖主而灰心。这个过程不只是搜寻廉价的房地产……它是在搜寻正确的卖主，然后再试图确定其房地产是否值价。
什么会导致某人急于出手呢？有 20条理由描述了不想要的人的条件：
1。 离婚 2。 房屋废旧——需要重大修理 3。 负的现金流 4。 搬迁 5。 错误的管理方法 6。 拖欠付款 7。 不利的位置 8。 税收 9。 生活阶段状况（死亡） 10。 退休 11。 同附近的房地产竞争 12。 不在当地的所有者 13。 神经性恐惧 14。 债务 15。 忽视投资原则和市场条件 16。 时间限制 17。 需要资本进行另一项投资 18。 难缠的合住者 19。 地位标志的需要，新的身份淘汰了旧的底屋 20。 生病
上面就是那个美国零首付大师所列举出来的 “零首付” 投资对象的标准条件。
请你仔细看看这 20 条标准——这哪里是“投资”的标准，更像是“房东灾难大全” 。
怪不得连这位大师自己也声称：零首付的交易首先要找到“那 1％急于想出手的卖主” 。 第一章 突破你的思维局限
正是因为发生这种情况的房东比例很少， 所以， �
