超级零首付-第20章
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八、乙方的违约责任
8…1．在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；
（1） 未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转让、转借他人或调换使用的：
（2） 拖欠租金累计二个月以上的；
（3） 因乙方的原因，根据法律、法规规定允许收回该房屋的其他情况。
8…2。 乙方有权享受房屋物业管理合约中所有权利（但专属于业主的权利除外），承担房屋物业管理公约中的义务。甲方应将盖有其公章的物业管理合约复附录五：房屋租赁合同样本印件交付乙方，以备乙方核查。
8…3．在租赁期限内，乙方逾期交付水、电及电话等费，每逾期一天，则应按上述费用的____％支付滞纳金。逾期达—个月以上的，甲方有采取停止供应或使用的权利，因此造成的一切后果由乙方自行承担。
8…4。 租赁期满，乙方应如期交还该房屋。如乙方逾期归还，则每逾期一天乙方应向甲方按月租金的____％支付违约金。
九、甲方的违约责任
9…1。 甲方未按本合同约定的时间交付该房屋供乙方使用的，每逾期一天，甲方应按月租金的____％向乙方偿付违约金。逾期一个月以上，则视甲方不履行本合同。甲方除应按上述规定支付违约金外，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。
9…2。 在租贸期限内，因甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使该房屋或整幢大楼及其他附属部位发生损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。
9…3。 在租赁期限内，甲方因非本合同第八条第 1 款规定的情况，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付租赁期内所剩月份的租金总额的50％作为违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。
9…4。 本合同经甲、乙双方签署后，甲方未按规定向房地产交易部门办理登记、领取《房屋租赁证》的，由甲方承担一切责任。
十、其他条款
10…1。 本合同自甲、乙双方签署之日起的 15 天内，甲方应负责代表双方当事人按有关规定，向____市、区（县）房地产交易管理部门办理登记。
10…2。 本合同经登记、取得《房屋租赁证》后，方可生效。本合同生效后，凡变更、终止本合同的，甲方应负责代表双方当事人在本合同变更、终止之日起的 15 天内，向原登记机关办理变更、终止登记手续。
10…3．本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款，但补充条款应符合国家和本市有关房屋租赁管理规定。 本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分。 本合同及其补充条款及附件内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。
10…4．甲、乙双方在签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行。如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔。
10…5．本合同在履行过程中，需向一方送达的任何文件及通知，通讯地址以本协议列明地址为准， 如有变更， 应书面通知对方， 邮政局出具的挂号投送收据，将有效证明该通知已送达收件人。
10…6．甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不成，应按本合同约定，向________仲裁委员会申请仲裁，予以解决。
10…7。 本合同连同附件（正本）一式三份。其中：甲、乙双方各执一份，____区（县）房地产交易管理部门一份，均具有同等效力。
出租方（甲方）： 承租方（乙方）：
地址； 地址：
电话： 电话：
邮编： 邮编：
代表人/代理人 代表人／代理人；
签名盖章： 签名盖章：
签约日期：
签约地点：
附录六：免费报告示例
如何无需任何投资、不冒任何风险地让您的租金收入立即增加 50％ ？！！ 99。9％房东都担心的问题，您遇到过吗？
您有房屋出租？
我们恭喜您，因为您拥有了最好的赚钱工具。
我们也同情您，因为您很可能已经体验到了下面的苦恼：
您担心过租客在房屋里从事传销等非法行为吗？
您担心过您的房子被租客破坏吗？
您担心过按时收租的问题吗？
您担心过赶走无赖租客时的麻烦吗？
……
最重要的，您希望快速增加房子的租金收入吗？
如果有一种方法，可以解决上面的问题，您愿意尝试吗？
如果，它可以直接过滤来历不明的租客！
如果，它可以让租客让爱护自己的财产一样保护您的房子！
如果，它可以促使租客按时交租！
如果，它可以直接锁定长租的租客！
您愿意尝试吗？
如果，它无需装修、购买电器等一切投资，无需冒任何风险，就可以让您立即把租金增加 50％，从而把房屋真正变成自己的“金矿”——那么，您愿意尝试吗？
它究竟是什么，竟然如此“神奇”？
“神奇”的金矿方案，全名——“以租代售” ，它是一种通行国外的房产投资技巧，但在国内却刚刚崭露头角。
聪明的人，绝不会做后知后觉的傻瓜，绝不会等所有人都知道后才行动！
首先不要怀疑，请看下面的案例
“以租代售”案例
李姨有一套出租房产，出租3年，遇到过4个租客。收租、家具保养让她费尽心机。有一次，租客甚至打坏了空调就跑了。害得她赔了2000多块。
想卖房，一时又找不到合适的买家；继续出租，又担心找不到稳定的租客——让她犯愁。
经人介绍，李姨决定采用新的出租方法。经评估，该房产价值14万，所在地段同类房屋的平均月租为1000元。她采取“以租代售”模式，与租客小陈达成协议：新房租为1350元（即名义租金） ，其中450元作为以后购房款的预付定金。协议有效期为3年，约定3年后购买房价为15万，签订协议时，交纳购房5％的定金，即7500元，外加两个月的租房押金2700元。
并同时约定：不满意可以随时搬走，但所付的5％首付及名义租金不能退还。
从此以后，李姨一个月都不用去看房子。小陈把房子当作自己的一样照顾，甚至还多买了两盆花放在阳台，过节时还主动邀请李姨在家吃饭。李姨再也不为房子操心了。
李姨与小陈的这次交易有什么“隐藏”的神奇吗？为什么要这样安排呢？
其实，这是一次成功的双赢交易，请看我们下面的详细分析。
我们通过下图 1 来观察一下“以租代售”操作中， “租金”的组成变化情况。
看到这点租金的变化了吗？
就是这一点变化，导致李姨的租金每月租金立即增加 35％，三年后总收益增加 51％。更何况，李姨还多了一笔立即的收入——7500元的“定金” 。
原房租1000 预付定金450 名义房租1350 图 1 “以租代售”租金变化情况
新增房租350
实际房租900
市场房租 171
详细的分析，请看下面！
印钞机的威力——“以租代售”对房东的 3 大益处
对房东来说，无论是收益、灵活性、便利几个方面来看， “以租代售”的好处都是显而易见的。
（1）收益高、风险低
由于采取了“有吸引力”的方案，房东可以立即把房价（市场价）提升 10％作为交易价。其他的收益更是可观，现列表说明如下：
表 1 以租代售收益分析表
以租代售计算表
房屋市场价值 ￥140；000。00
房屋交易价款 ￥150；000。00
定金 5。00％
定金实际金额 ￥7；500。00
租售年限 3
租房押金 ￥2；000。00
实际首付合计 ￥9；500。00
市场平均租金 ￥1；000。00
每月实际租金 ￥900。00
每月预付金 ￥450。00
每月买家支付总额 ￥1；350。00
到期后租金总收益 ￥32；400。00
到期后预付金合计（不包括押金） ￥16；200。00
到期后收益合计 ￥48；600。00
加上首付后收益合计 ￥56；100。00
扣除预付金后房款（扣除租房押金与定金） ￥124；300。00
收益比较表
①买家最后购买，投资人收益合计 ￥40；400。00
房东实际总现金收入 ￥180；400。00
收益率（假设若干年内房价未变） 28。86％
②买家最后不买，投资人收益合计 ￥56；100。00
房东实际总现金收入 ￥56；100。00
收益率（假设若干年内房价未变） 40。07％
③普通出租收益合计 ￥36；000。00
收益率 25。71％
（关于数据具体的分析请与我们联系）
在上表里，您可以看到，虽然是“3 年后卖房” ，根据我们的经验，80％的租客最后不会购买——而且，无论租客是否购买，都可以实现收益的大幅提升。
在买家 3 年后购买的情况下，房东的总体收益是 40400 元，即 28。86％收益率。为普通出租的： 28。86％÷25。71％=1。12 倍
在买家最后不买的情况下，房东的总体收益 56100 元，即 40。07％收益率。为普通出租的： 40。07％÷25。71％=1。56 倍
而 1。56 倍收益率的可能性是 1。12 倍收益率的 4倍！
所以，您不舍得“卖”吗？
其实您根本不必担心，在 80％的情况下， “租客”是不会购买的（可能因为找到更好的房产，可能因为筹不到钱……） 。总之，您最后既获得了高额租金，又保留了房产，不必卖给租客——何乐而不为呢？
（2）锁定稳定的租客，管理更省心
会参与这种交易的买家会“随便”离开您的房产吗？
当然不会。他们是有诚意要购买的租客，当然愿意长期住在这里。您的“一纸租约”实现直接锁定了一个“3 年期”的租客。无需您再去为“招租”烦恼了。
他们会损坏房屋吗？
当然不会。 这个 “租客” 会把它当成自己的家一样来爱护。 因为他们是以 “买”为目的来“租”的，所以，绝不会像对待其他出租房一样“粗心” 。他们会帮你把“家”收拾得干净整齐。让您省心省力。
他们会拖延交租吗？
当然更不会。他们为这间房子交纳了大额的“定金” ，如果因为“拖延”而损失前面的金钱，他们会有“很高的痛苦指数” ！所以，他们会更加积极的交纳房租，保证“购买”时的“房款抵扣优惠” 。
还有一点，他们可能是“来历不明”的“租客”吗？
一个想在这里安家的人， 才会愿意交纳比普通租金高的月租来与您交易——试想，想“安家”的人会比“游荡”的人更危险吗？
（3）毫无风险，充分的法律保障
您可能会问，自己的房产会有风险吗？
当然不会！
您在 3 年的“以租代售”期中，并没有转让房产产权给“租客” ，大家只是普通的“租赁”关系。3年后， “租客”必须补足房款，才可以获得产权。
作为房东的您，还会有什么风险呢？
此外，这样的“以租代售”交易法律认可吗？有法律保障吗？
当然！
您只需要在我们的指导下，签定一份“租赁合同” ，再附上一份“期权合同”即可——这一切都有坚实的法律基础，都是合理合法的。
对交易双方， 都有坚实的保障——任何一方毁约， 都要承担相应的违约责任。
对任何一方都有巨大的限制机制。
如果买家中途放弃，则会失去所有已经交纳的款项（包括定金、预付房款、实际租金等） 。如果买家 3 年期到时，无力出资购房，也会失去所有的已交款项（除了 2 个月的租金押金要退还外）——所以，房东是有充分的利益保障的。
相反，如果房东违约，在 3 年期内希望转卖给第三方时，就需要赔偿 2 倍买家已交的“预付定金”——这就是对买家的保障。
比如，上例中，李姨出租给小陈 10 个月后，发现房价上涨，希望一次性出售获利，就需要赔偿小陈： 7500×2＋ 450×10×2＝24000（元）
如果李姨的出售，可以获得高于 2。4 万的收益，那就可以“违约” ，小陈也没有损失。
以上，只是从房东角度出来来讨论“以租代售”的好处；但是，买家为什么会接受这样的交易呢？
因为：
难以抗拒的诱惑——“以租代售”对买家的 5 大好处
“以租代售”对那些现在无法一次性付清全款（或是首付款） 、却想“自有住房”的买家，具有很强的诱惑力，因为这种灵活的融资方式，可以解决他们很多现存的困难，同时避免了很多其他解决方案的麻烦：
（1）无需高额首付，即可立即入住
“首付”是很多买房人的痛，很多人坚持若干年的“省吃简用” ，就是为了积蓄首付款，以便可以入住自己的家。尤其是很多刚入职 3~4年的普通白领，他们可能有稳定的收入，可以支付月供，却由于首付款不够，也无法圆自己的“家园梦” ，甚至影响到了结婚生子。
而这种“以租代售”的方式，虽然暂时挂以“租”的外壳，其实质却是“买”为导向。一方面，买家可以及时入住；另一方面，却是真正拥有了“家”的归属感。
这种方式的首付只有 5％，即 7500 元，相比于普通房贷首付 20％来讲，大大降低了“买”的门槛，可以吸引大把“无首付、有月供”的年轻家庭。
（2）月供不高，容易承受
名义租金 1350 虽然高于市场租金 1000， 却大大低于正常贷款的月供。 因此，名义租金对买家造成的经济压力要小得多。
同时，虽然“以租代售”的名义租金比市场租金要高出 35％左右，但由于其中的三分之一可用于最后购买时扣减房价， 所以其实际租金 900 要比市场租金1000 要低。
所以，实际上买家付出了较少的租金，就住到了喜欢的房产。
（3）预付定金可以起到“强制储蓄”作用
很多缺钱付首期款的年轻人往往不是因为月薪太低，而是因为开销太大。不成熟的消费习惯及给付家用等支出，导致了“月光族”的队伍逐渐庞大。
所以，每个月的“预付定金”450 元的支出，相当于强制这些“月光族”储蓄购房款。450 元对他们的压力不大，却可以在 3 年后购房时积少成多。好像公积金的作用一样，变成对他们未来的一种保障。
（4）免除装修、家具购置等开销，直接进行试住体验
由于是“二手房” ，所以买家往往不必再出钱装修，甚至很多情况下，不必再购置大件的家具、家电。这本身就是一种可观的费用节省。
同时，由于具有“不满意可以随时搬走”的条款，买家可以抱着“试住”的轻松心情来体验实际的居住效果。 不满意就以较低的代价离开——即失去了前面所交纳的所有款
