超级零首付-第5章
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“以租代售”收益综合计算表③普通出租收益合计
①买家购买，投资人收益合计
②买家不买，投资人收益合计
￥0
￥10；000
￥20；000
￥30；000
￥40；000
￥50；000
￥60；000
￥70；000第二章 超级零首付快速入门
图 2…2 “超级零首付”与普通出租情况相比的房东收益分析图
对买家小李来说，这是一宗非常划算的交易。请看下表，里面有非常详细的分析与介绍。
表 2…2 “超级零首付”租买者支付项目分析表
租金节省
3年共节省 7200元
以租代售计算表（给租买者）
房屋交易价款 ￥330；000。00
定金 0。00％
定金实际金额 ￥0。00
租售年限 3
租房押金 ￥4；000。00
实际首付合计 ￥4；000。00
市场平均租金 ￥1；200。00
每月实际租金 ￥1；000。00
每月预付金 ￥800。00
每月买家支付总额 ￥1；800。00
到期后租金合计 ￥36；000。00
到期后预付金合计（不包括押金） ￥28；800。00
扣除预付金后需补交房款（扣除租房押金与定金） ￥297；200。00
由上表可见，小李 3 年后购房时，仅需支付 297；200 元，而其间节省了 7200元。 3 年后的房价由于已经被提前锁定， 所以他不必担心可能的市场房价的波动。
当然，市场租金的波动也与他无关了。
因此，他的间接收益（克服价格波动影响）也是很可观的。
以上，就是一套“超级零首付”的完整案例。整个过程由多个环环相扣的细节构成，体系完整而简明，对买卖双方的付出与所得都做了巧妙的安排与分配。
下面，我们将具体介绍“以租代售”为什么是当前最好的“零首付”选择。
二、 “以租代售”对买家的8大好处
在房地产投资启蒙最早的国家——美国——有一句经典的名言：
关于美国最富有的人有一个恒久不变的真理：他们要么靠房地产赚钱，要么用房地产来存钱。 ——黛安·肯尼迪（注册会计师，战略家）
而那些房地产投资巨匠们，如 Russ Whitney、Peter Conti、Ron LeGrand、phil
Speer等人，不约而同的选择了“以租代售”来增值他们的财富。
那么，根据前面案例所介绍的“以租代售”方法，究竟有什么特殊的好处，可以满足双方的各自需求，从而达成交易呢？
首先，让我们从买家角度来看。
“以租代售”对那些首付款不够、却又想拥有“自有住房”的买家，具有很强的诱惑力。这种灵活的融资方式，可以解决买家很多现存的困难，同时避免了很多麻烦：
（1）无需申请银行贷款，无需高额首付
“首付”是很多买房人的痛，很多人坚持若干年的“省吃简用” ，就是为了积蓄首付款，以便可以入住自己的家。尤其是很多刚入职 3~4年的普通白领，他们可能有稳定的收入，可以支付月供，却由于首付款不够，也无法圆自己的“家园梦” ，甚至影响到了结婚生子。
此刻看书的你，很可能就是其中的一员。
那么，在房地产行业，金融机构为买家贷款融资时，为什么一定要求 20％左右的首付款呢？
其实道理很简单：首付款是一个人财产状况的基本保证。
如果一个人现在都付不起“2 成首付” ，你相信他未来能还得起那么高的房贷吗？首付最起码证明一个人具有“储蓄”的习惯，具有基本的财务能力——即所谓的“信用评级” 。
就好比说， 你相信一个从来没有上过手术台的医生能安全地给你作手术吗？
你相信一个从来没有储蓄习惯的人，信用评级低的人，会按时还贷款吗？
对以金融机构为代表的投资人来说， “投资”的第一出发点，应该是“安全”而不是“收益” ；否则“投资”就变成了“赌博” 。哪个经验老道的投资人，敢“赌”一个付不起“首付”的人将来可以如约还贷款呢？
因此， “零首付”首先就违背了这个“安全”的基本信条——如果“零首付、并过户产权”的话。
2006 年美国房地产市场雪崩， 进而引起 2007 年8月的美国次级房贷危机 3；
其影响震慑全球，被人称之为 9·11 后全球最大股灾来临的导火索。
而这次次级房贷危机，就源于一些金融机构将过多的钱，贷给了信用等级较差或偿还能力较弱的房主——他们违约率提高几个百分点， 整个国家的金融市场就地震了。
所以， “首付”是一个重要的“信用门槛” ，这是金融世界的共识与大量教训的总结。
如果你想通过贷款来买房，就必须支付“首期款” ；这是绝对没有变通空间的事。
因此， “零首付”的方式，基本上不适合与金融机构合作。 “超级零首付”借助“以租代售”的模式，很简单的绕开了这重障碍。
当然，也帮你避免了为申请贷款所不得不履行的系列繁琐手续与等待。
这种“以租代售”的方式，虽然暂时挂以“租”的外壳，其实质却是“买”为导向。一方面，买家可以及时入住；另一方面，却是真正拥有了“家”的归属感。
次级抵押贷款贷给那些信用等级较差或偿还能力较弱的房主，贷款利率相应地比一般抵押贷款高（至少2％~3％） 。次级房贷危机的原因主要有三：第一，正如金融扩张的一般规律一样，
次级房贷如此快速盲目地扩张已经为日后埋下了危机的种子；第二，从2006年开始，美国房地产市场明显降温，房屋价格持续下跌；第三，美联储不断调高利率导致贷款人的还款压力迅速增大，违约现象大量出现。
这种零首付方式相比于普通房贷首付 20％来讲，大大降低了“买”的门槛，可以吸引大把“无首付、有月供”的年轻家庭。
（2）月供不高，资金使用效率更高
随着中国进入新一轮加息周期，房贷利率不断上涨。根据 2007 年 8 月 22日最新公布的贷款利率，5 年以上贷款利率高达 7。56％。
因此很多情况下，租金都大大低于正常贷款的月供（等额本息或是等额本金） 。因此，租金对买家造成的经济压力要小得多。
上例中，虽然“以租代售”的名义租金比市场租金要高出 50％，但由于其中的 800 元（约 44％）可用于最后购买时扣减房价，所以其实际租金 1000 要比市场租金 1200 要低。
所以，实际上买家付出了较少的租金，而且不用负担高额月供还款。就住到了自己的房子。
否则，我们假设小李决定自己买房，价值 30 元的全新房产首付 2 成，申请8 成20 年的房贷。其他的税费、装修等投资暂时不计。
那么小李需要首付 6 万（加上其他开销，实际上要想入住，必需支付 10 万以上） 。并且贷款 24 万。
根据最新贷款利率浮动 0。85 倍比例，实际贷款利率最低 6。43％。而每个月需还贷：
贷款 24 万， 20 年贷期， 根据 6。43％利率， 可计算的每月等额本息还款额为：
=PMT（6。43％/12；20*12；…240000）
=1；779。50（元）
以上是使用 EXCEL 软件里的 PMT 公式计算的结果。
即每个月的还款额约为 1780 元。这个数额虽然在小李的能力范围之内，但远远超过了 1000 元的租金开销。
本案例中，小李的名义租金（即每个月的租金加期权费）为 1800 元，看上去与 1780 元的贷款月供差不多；但是，这 1780元的组成为：
在本书配套的“超级零首付”计算工具里，提供了完整的计算分析表格。以第一个月还款额为分析对象
本金：￥493。50
利息：￥1；286。00
意义着小李实际归还房款的本金只有 493。50 元。
而在“以租代售”交易里，小李的名义租金 1800 元中，有 800 元期权费，
可以冲抵房价，因此相当于支付了 800 元的购房款。
493。50 比800。
你现在终于明白，为什么银行能发财，而你会越来越穷了吧？
因为，你支付给银行的钱中（尤其是前面 10 年） ，基本上都在还“利息” ，而不是在还本金（即实际上真正借到的房款） 。
1780 元中有1286 元是还银行的利息——即银行净赚了你 1286 元， 占72％。只有不到 28％的部分，才是真正用于归还本金。
而你使用“以租代售”时，有 44％（即 800/1800）是用于“还本金” 。所以，同样的总支付额（1780元比 1800 元） ，其使用效率差距甚远。
由此可见， “以租代售”的资金使用效率明显高过普通的还贷支付。这难道不是对买家的巨大益处吗？
（3）预付定金可以起到“强制储蓄”作用
很多缺钱付首期款的年轻人往往不是因为月薪太低，而是因为开销太大。不成熟的消费习惯导致了“月光族”的队伍逐渐庞大。
所以，每个月的“预付定金”800 元的支出，相当于强制这些“月光族”储蓄购房款。800 元对他们的压力不大，却可以在 3 年后购房时积少成多。好像公积金的作用一样，变成对他们未来的一种保障。
你知道刚出来工作的人，与工作 3 年以上的人之间，最大的区别是什么吗？
80％的人会告诉你：是否懂得存钱！
“懂得存钱”是一个人财务认识上成熟的标志。也是我们前面讲到的“信用评级”的指向意义。
“你不理财，财不理你！ ”——你一定经常见到这句话，但你知道这句话的真正含义是什么吗？
“理”者， “爱惜”也。 “钱财”就像美丽的姑娘，你不爱惜她，她当然也不会青睐你。一个对“钱”没有感情的人，当然不会赢得“钱”的尊重。
所以， “强制储蓄” ，就是培养对“钱”的感情！增加对“钱”的吸引力。随着你储蓄的增多，你会逐渐看到更多的赚钱机会； “钱”就会很快进入正向增值循环的快车道。否则， “消费习惯”这个魔鬼，就会让你尝尽蜜糖之后，最终死于里面的毒药。
从这个角度看来， “以租代售”是在真正地教你如何从小钱做起，慢慢增加储蓄、逐渐学会理财。
（4）免除装修、家具购置等开销，直接进行试住体验
由于是“二手房” ，所以买家往往不必再出钱装修，甚至很多情况下，不必再购置大件的家具、家电。这本身就是一种可观的费用节省。
同时，由于具有“不满意可以随时搬走”的条款，买家可以抱着“试住”的轻松心情来体验实际的居住效果。 不满意就以较低的代价离开——即失去了前面所交纳的所有款项。但这种成本，也远低于真正购入一间不满意的房产所造成的损失。
体现风险转嫁法则的“以租代售”相当于“先住后买” ，充分保障了买家的自身利益，降低了“后悔成本” 。
（5）心理归属感完全不同
“这房是我租的”和“这房是我自己的”——这代表了两种完全不同的“表达”语境。有过两年以上租房经历的人，绝大部分都会对“租房”有苦难言，对于“买房”则热切期待。
不仅是因为租房的舒适性差， 更重要的是没有 “归属” 感， 常常 “任其破烂” 。
“反正也是租的”这种心理会导致租房内部环境的恶性循环。
而“以租代售”则打破了“租”与“买”之间的分水岭，使买家从心理开始“认同”房产——毕竟，这将成为他们未来自己“买入”的家。
所以， “这房是我自己的”将导致买家愿意认真维护房屋，甚至花心思布置、整理。
此外，家庭生活很大程度上与房产相关；所以，心理有归属感的房产会对家庭和睦产生不可忽视的影响。
（6）巧设期限，绕开 5 年高税规定
国家为限制炒房行为，制定了“二手房五年内交易要交 20％营业税”的规定。这条规定实际上也是买家的隐痛——因为房东往往会将这些 20％的税负转移到买家身上；动辄几万的税费，哪个买家不心痛呢？
“以租代售”往往可以帮助买家躲过“5 年”限制，买卖双方可以根据“5年”时期范围来制订合同生效期，避开 20％的税负——单单这一项，就可以帮买家省下相当于几年的租金！
省下的就是赚到的，也难道不算买家的另一项收益吗？
（7）提前锁定房价，不为房价上涨犯愁！
近年来，全国范围内，房价涨声一片。根本人们普遍的预期，未来 5年里房价都只会升、不会降；但与此同时，工资却难以水涨船高。哪个普通的工薪阶层能摆脱“人民币变相贬值”的焦虑呢？
所以， “以租代售”恰恰给了买家这样的“保障”——合同期内，价格锁定——买家不用再担心房价的变动，只要在 3~5 年内筹集到首付款即可。这难道不是对买家最大、最明显、最直接的好处吗？
（8）即使自己最终不买，也可以做为投资，未来通过转让期权赢利
在房东同意的情况下，买家可以获得转让“购买期权”的权利。即使未来不想购买此房，也可以转售此“购买期权” ，从而获得一些转让费收益。
比如，3 年后，小李发现了更好的房产，不愿意买入赵先生的房产。而此时，该房屋市场价值为 33 万。那么，小李就可以向有意购买此屋之人转让“购买期权” 。
转让费收入
330；000…297；200=32；800
而三年中小李共计支出的期权费为：28；800元（即800×12×3）。
也就是说，小李通过转让期权，净收益为：
三年期权净收益
32；800…28；800=4；000
看明白没有？
小李相当于三年之间不但以较低的租金 （1000元/月） 住到了该房产里面 （市场租金三年内平均水平一定超过了 1200 元/月） ，而且还净赚了 4000 元。
这一条才是“超级零首付”最大的魅力之处。
如果市场房价变动超过 33 万，而小李赢利会更多；即使房价没有变动，仍是 30 万，小李的还可以获得一些补偿，即：
转让费收入
300；000…297；200=2；800
虽然 2800 元不算多，但房价在 3 年之内一成不变的可能性非常低；所以，小李最终的转让收益会远超这个数字。
这种转让是基于“期权合同”的转让，在后文中会有相关的说明。
实际上很多投资者，本身就是靠转让期权来获利的。期权是一种非常高效的房地产投资工具， “超级零首付收入流特训营”将详细介绍“期权”的应用策略，有兴趣的读者，可以查阅本书最后附带的“超级零首付收入流特训营”简介。
本节分析了“超级零首付”的核心——以租代售——对普通买房人的 8 大好处，随着你开展实践，你会逐渐印证这些内容。
那么，看起来“以租代售”对买家有那么多的好处；卖家本身也不“傻” ，他们为什么会支持这种方案呢？
因为， “以租代售”会带给他们更大、更明显的利益，而风险极小。
三、 真正双赢的交易——“以租代售”对房东的4 大益处
对房东来说，无论是收益、灵活�
