超级零首付-第6章
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三、 真正双赢的交易——“以租代售”对房东的4 大益处
对房东来说，无论是收益、灵活性、风险控制等方面来看， “以租代售”的好处都是显而易见的。
（1）无需投资就可以获得高收益
由于采取了“锁定未来房价”的方案，房东可以立即把现在的交易房价（市场价）提升 10％作为未来交易价，同时租金提升 50％。
本案例中，赵先生的房产现在的市场价格为 30 万。而双方签约锁定的 3 年后房价为 33万，立即提升了 10％。
同时，租金由 1200 元，提升至 1800元（名义租金）——这是直接、立即看得见的好处。对房东的“即时激励”效果非常突出。
很多有心的房东，都希望可以多收租金，但往往受房产状况所限，即使采取装修、增配等手段，也常常效果不彰。
但这种“以租代售”的方案，根本无需房东投入任何的资产、现金，只要签定一份简单的期权合同，就马上增收 50％——天底下还有比这更容易赚钱的办法吗？
所以，房东的收益快速、显著的效果果极具吸引力的。并且，这种方案，虽说是有“买”的因素，但并不需要现在就考虑具体的过户事宜，节省了大量的手续与协商问题。
（2）锁定稳定的好租客，管理更省心
哪个房东不希望可以获得轻松、 简单的出租交易呢？哪个房东又喜欢一年换一个租客、每次都费力粉刷、装修呢？
此外，为什么很多房东宁可自己通过网站来发布出租信息，也不愿意找中介呢？一则是因为不想给中介赚钱，二则是因为一个重要原因。
中介纯粹是利益导向的，只要有人租房，中介基本都愿意推荐给房东——巴不得快点把房产介绍出去，好赚自己的中介费。因此，中介对租客的身份查验是很不“上心”的——但这方面恰恰是房东最担心的问题。
房东自己招租， 就可以花心思来过滤身份不明的租客， 以便减少未来的隐患。
但这常常要靠房东自己的“慧眼” ，然而具备“慧眼”的又有几人？
所以， 几乎每一个房东都听说过 “恐怖” 故事： 某某房东的租客是个 “坏人” ，出租中发生过某某坏事……
然而， “以租代售”一步到位，一劳永逸地帮房东解决了这个隐患。
由于买家是有诚意要购买的租客，所以才愿意长期住在房屋里。房东的“一纸租约”直接锁定了一个“3 年期”的租客。很长一段时间里，都无需他再去为“招租”烦恼。
同时，这类“租客”会把它当成自己的家一样来爱护。因为他们是以“买”为目的来“租”的，所以，绝不会像对待其他出租房一样“粗心” 。他们会帮房东把“家”收拾得干净整齐。让房东省心省力。
此外，租客为这间房子交纳了大额的“定金” ，如果因为“拖延”而损失前面的金钱，他们会有“很高的痛苦指数” ！所以，租客会更加积极的交纳房租，保证“购买”时的“房款抵扣优惠” 。
直接找到长租的好租客、按时交租、管理省心。 “以租代售”难道不是聪明房东的最优选择吗？
（3）充分的法律保障
整个“以租代售”交易，是基于两份合同开展的：一份是“租赁”合同，一份是“期权合同” 。之所以要分开，是因为它们各自的性质及法律关系是不一样的。后文会有详细的介绍。
在本案例中，3 年的“以租代售”期间，房东并不需要转让房产产权给“租客” ，双方只是普通的“租赁”关系。3 年后， “租客”必须补足房款，才可以获得产权。
所以，房东无需担忧房产产权风险。
对交易双方， 都有坚实的保障——任何一方毁约， 都要承担相应的违约责任。对任何一方都有巨大的限制机制。
如果买家中途放弃，则会失去所有已经交纳的款项（包括定金、预付房款、实际租金等） 。如果买家5年期到时，无力出资购房，也会失去所有的已交款项（除了2个月的租金押金要退还外）——所以，房东是有充分的利益保障的。
相反，如果房东违约，在5年期内希望转卖给第三方时，就需要赔偿2倍买家已交的“预付定金”——这就是对买家的保障。
“以租代售”对交易双方都形成了有坚实法律保障的高效机制，保证了双方利益的最大化协调。
（4）为自己的房产价值买保险
如果将来房价上涨，房东不是吃亏了吗？
正相反， “以租代售”对房东最大的好处，恰恰就是“为房产价值上保险，但保险费由买家支付。 ”
上例中， 我们假设赵先生的房产 2 年后上涨到 36万。 我们由配套计算表 “房东毁约的成本收益分析表”可知：
毁约成本：38；400 元
毁约时房价底线：￥338；400。00
即 2 年后只要房价在 338；400 元以上，毁约就有钱可赚。而房价可转售 36万，意味着，即使毁约，这 2 年也可以多赚到 21；600 元。
你可能会想，如果赵先生没有和小李签定“以租代售”的合同，那不就可以赚更多钱了吗？
这个问题问得好，但可惜，它很可能只是个“水中的月亮” 。
关键在于，上面这个“2年后涨到 36万”的假设，可能性有多高呢？
人人都知道，买彩票会中 2000 万大奖，而投资不过几块钱；你为什么不辞掉工作、去天天买彩票呢？
期货买卖可以“1 万当 100 百万用” ，有可能迅速暴富，为什么你不去炒期货呢？
股票市场牛市冲天，指数不断刷新纪录，你为什么不把所有的财产都变卖去买股票呢？
关键的问题就在于“风险” 。
有涨就有跌，这是所有人都明白的常识。所以，在考虑风险的前提下，人们才会考虑投资。
但大多数人又容易“头脑发热” ，总以为“上帝站在自己这边” ；总以为自己可以“不受常识所约束” ，总以为“到了自己发财的时候” 。
所以，普通人常常在投资中高估收益、低估风险，表现为“傻根”式的乐观主义。可惜， “傻根”在现实中往往与“倒霉”相伴。
这也就是为什么大多数投资项目中，赚钱的永远是少数！
因为只有少数人是头脑清醒的现实主义者，他们知道赚钱绝不可能靠运气，他们知道只有充分的考虑风险，给了自己足够的保障，才有可能获得成功。
运气今天是你的天使，明天就可能是你的魔鬼。
现在中国银行加息、紧缩房贷，你知道为什么吗？
再傻的人也明白，这是由于房价上涨过快，进而引起通货膨胀等问题。中央政府与房地产开发商之间的博弈，你说哪方面的胜算大呢？
房价涨得越高，也就跌得越狠。这种泡沫早就在上个世纪 90 年代的海南、北海、香港以及今天的美国，都在不断地重复上演。
只是现在谁都无法预言中国大陆的房地产泡沫什么时候破裂。
但是，凡是违背百姓收入水平这一基本价值标尺的房价，都会最终回归。偏离得越多， 回归得越低， 就像弹簧一样——股市已经无数次回放了这样的片段，为什么总有少数人以为自己是“可以违背自然规律”的幸运儿呢？
任何行业都一样，赚钱靠的是知识与经验，靠的是对自然规律的遵守，此之谓“和谐” ，即人道与天道的共振相融——这个天道，叫做“富贵稳中求” 。
90％的房东都以为自己可以靠房产赚钱，可惜 90％的房东最终一无所获。因为他们不了解房地产市场的价值规律；所谓“无知者无畏” ，所以才敢奢望超越“天道” ！
你认为自已可以靠跑步的速度“飞向太空”吗？
你不能，房东当然也不能。
所以，如果房东真的希望所拥有的房产成为自己优良的“投资”的话，就必须做好首要的工作——为房产价值“买保险” 。
但是，现在哪个保险公司能提供这个险种？哪个保险公司敢担保房产“只升不跌”？
保险公司的核心人才叫“精算师”——就是“算得比谁都精的大师”——他们经过大量复杂的数据搜索、整理、推算之后，才会推出一个险种，无论寿险，还是财险，都可以叫做“基本没风险” 。
所以，任何人都知道，房地产市场是个有风险的地方，但又有几个人知道该如何为自己买保险呢？
赵先生无疑是一个真正的聪明房东，他在我们理财师指导下，很快就明白了“以租代售”对他最大的好处——就是为“房产买了 33万元的保值险” 。
房产未来可能涨幅超过 33 万，但也可能没有超过 33 万，甚至下跌——根本无法准确的预测。与其费尽心思的盘算“涨跌的可能性” ，不如一次性的买了保险。
正因为有了“33 万元的保单” ，所以，他才可以借平常心来把房产当长线投资处理。日常的琐事已经转嫁给小李，房价的升跌也与自己无关。
房价升幅超过 33 万，他也不羡慕；因为他明白“便宜莫贪”的道理。
房价未来没到 33 万，他更不用担心；因为他有“33 万的保单” 。
聪明的房东，与头脑简单的房东之间，最大的区别就是：是否为自己的房产价值买了保险。
以上就是经过我们改造后的“以租代售”交易对房东的四大利益。当我们介绍这种方案给众多房东时，你能猜到他们第一句话是什么吗？
房东对“以租代售”的认同
“天底下还有这么傻的买家吗？”
呵呵，你觉得，是买家“傻”吗？
如果买家不“傻” ，那么，是房东“傻”吗？
如果买卖双方从自己的角度看，都觉得对方是傻瓜，而自己是“赢家” ；那么，任何人都可以看得出：这就是一个真正成功的交易。
“超级零首付”正是这样，把“以租代售”进行了适应国情的改造，使之符合了买卖双方的利益，共筑真正的双赢合作。
好的交易方案，仅是成功的一小部分； “超级零首付”不是告诉你一个方案，而是打造一个完整的体系。
下面，让我们开始解剖前面案例的详细步骤，了解它运作的每个环节。
四、 超级零首付5大流程浅析
聪明的你，看明白前面小李零首付案例的整个过程了吗？
无论你是否能完全理解，都请不要批驳。整个 5 步流程，看似简单，实则环环相扣，步步推进。每一个环节都是经过精雕细琢的“艺术品” 。
请重读一遍上面的案例，结合第一章所介绍的 14 条规律，你会把小李的操作过程看得更加真切。
整个“超级零首付”体系就是基于这样的思路构建起来的。看上去简单，实则包涵了众多的理念与操作工具。
案例中，你看见的仅是冰山浮出水面的一角；真正有价值的，是你看不见的部分。
下面就让我们剖开这个案例的外壳，看看其内在的奥秘。
请看下图，它概括了前面案例的主要操作流程。
“超级零首付”去芜存菁，把各种投资手段整合为上面的 5 步流程。无论你是何种学历，只能具备小学的算术基础，只要能读会写，就可以明白这 5 步的道理；就可以解开“零首付”的天书。
①撰写免费报告
②发布钓鱼式广告
③邮寄报告、直接协商 ④分析比较
⑤签约并入住
图 2…3 “超级零首付”5步流程 第二章 超级零首付快速入门
撰写免费报告
房东与普通的消费者一样，他们购买的动机，往往不是商品；而是针对自身问题的解决方案。免费报告正是投其所需的“解决方案” 。
只要报告写得好，就很容易引起房东的共鸣，从而快速确立他对于“零首付方案”的兴趣与信任。后文将告诉你一种非常实效的免费报告写作方法，并提供一份报告样本，以供参考。
“解决方案”再冠以“免费”之名，就可以快速进入他们的思维中。人们对于有价值的东西，都会趋之若鹜；将方案包装成“免费大礼” ，就可以极大降低房东的抗拒。
当然， “免费报告”是要“送”的，但“送”也是一门学问；你会对街头“送”来的“打折机票”广告单感冒吗？很多人都需要打折机票，但是那些推销员“送”的方式有问题。
正确的方法就是“钓鱼式广告” 。
发布钓鱼式广告
以免费报告作为诱饵，通过适当的媒体渠道发布为免费报告所做的广告；广告内容简单而有冲击力，快速吸引有需求的房东，促使他们打电话与你联系咨询详情——这就是钓鱼式广告的操作思路。
这里应用了行销世界里的新兴技巧——许可营销。
许可营销
获得潜在客户的许可，发送有价值的资料，潜移默化地培养信任关系并教育客户，最终达成销售，并维持终身关系。
许可行销最早由美国的营销鬼才 Seth Godin 在《Permission Marketing》一书进行了完整的阐述。由于其突破性的创新性及实效性，因而在世界范围内得到了快速的传播。
其核心思维，就是破除了以往“推”式的广告思路，不再使用“陌生拜访”或“陌生电话”等“干扰式”的宣传方法；而是确认一种对潜在客户极有吸引力的免费资源，为其做广告，从而“吸引”客户主动与商家联系。
由主动的“推” ，改为被动的“吸” ，于是简单而快速地破除了“拒绝”的障碍。把处在“信息包围”中的客户自动吸纳过来。
邮寄报告、直接协商
如果你的报告写得一针见血、非常有煽动性的话，就可以激起很多房东的兴趣。你可以通知电子邮箱发送，也可以邮寄纸质稿，具体情况针对房东的要求。
房东看完报告后，会陆续的与你联络。此时，你不能仅依赖电话沟通，而应该尽量约定时间上门面谈——顺便看看房产状况。
面谈过程中，主要是了解房东的情况、搜集必要的信息。便于为有意向的房东设计交易方案——当然，更是为自己的“零首付”设计符合自己利益的方案。
这个过程比较简单，基本上二、三次面谈即可搞定。
分析比较
获得多处房东的交易认可之后， 你必须根据自己的情况来筛选一处较好的房产及交易方案。
由于你发布广告之前，就已经选定了某些社区。所以房产配备、相关环境应该大同小异。只是房产年限、景观、户型、面积及支付方式等，存在差异。
打开我们提供的数据计算工具，把你可以承担的数据计算出来，比较相对最适合目前要求的一处房产。尤其是交易方案里的月付款及未来房价等数据，必须要在你经济能力之内，否则将来你会骑虎难下。
关于数据的分析与确定，我们后文会详细的分析与推荐。
签约并入住
选定合适的房产及交易方案后，就可以与房东正式签约了。这类合同是一种比较特殊的“双重组合”合同，由“租赁合同”和“期权合同”二个合同文本组成。
其中租赁合同与普通合同文本一样，除年限较长外，其他没有什么区别。
期权合同才是重中之重，它要涵盖很多关键的数据与交易信息。但同时又必须简洁易懂，否则会影响成交时机。
我们也在附录�
