物业管理实务及范例精解-第12章
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，是1996年上海物业管理行业爆炸性的新闻之一。这一事件使得民主花园闻名遐尔，名声大
增，不少住宅小区业主委员会、物业管理公司慕名前来取经学习。目前，民主花园的物业管
理已进入良性运作。这里发生的变化给人们带来什么样的启迪和思考呢？
1业主们的自治管理的意识和做法被实践证明是正确的。
民主花园的业主们先后入住大楼时，被原物业管理公司收取这样那样的费用，最多的被收取
了8000多元装修保证金，大家心存疑虑，但不知所措。当发现入住的小区不像开发商销售时
说得那么好，而是脏、乱、差的面貌时，业主们感到震惊。他们走到一起议论，感到自己买
了房子，添置了物业，合法权益应该争取和维护。有关物业管理的宣传报道，点燃了业主自
我保护行动的明灯。大家懂得了传统的房屋管理模式已经过时，现在不是“房管所朝南坐，
住户有事来相求”，而是“主人”选择“管家人”。双方在平等互利的基础上合作。物业管
理公司不好好管理，就可以辞退。民主花园业主们通过学习，对照自己做法，认识到其合法
性。
《上海市居住物业管理条例》是业委会选聘或者解聘物业管理企业的法律依据。条例规定：
“住宅出售单位应当将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构”。第三十二条指出
：“利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面
同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续，经批准的，应当与业主委员会签订协议，
并支付设置费用。”业主们认识到，业主委员会追讨开发商应转归的物业维修基金，阻止有
关部门擅自占用大楼顶部的侵权行为，解聘原不合格的物业管理企业等做法不仅是合理的，
而且是合法的。
2树立忧患意识，提高质量，抢占市场，是物业管理企业下海求生存之根本。
民主花园发生业主主动解聘、选聘物业管理公司事件后，引起了物业管理企业界的震动。如
某原房管所转制成立的物业公司经理说，事件给他们的不单是压力，而是危机感；公司与业
主委员会签订的12份合同，11份就要到期，如不续聘将有90％的公司员工失业。一些到民主
花园来调查研究的物业管理公司，把民主花园作为自己的“考场”，以制订种种服务措施和
管理方案。评审会上，有的公司还带来了摄像机，摄下资料，进行全面分析。企业普遍认识
到，大潮已推着你下海了，不管你是否承认，市场是无情的，竞争必然带来生存危机，只有
提高服务质量，才能创牌子，抢占市场。
企业是以营利为生存前提的，住宅管理关系到老百姓的切身利益，政府制定了相关的价格政
策，物业管理企业要做好“成本＋利润＝新的成本”这一道简单而复杂的算式题。在竞聘评
审会上，有的物业管理公司提出，要发展住宅区内外各种经营，以连锁经营来降低成本，以
规模经营来求得效益，这种思路完全正确。居民花园一位业主说得好：“我们需要物业管理
公司，也应该给物业管理公司合法赚钱，但不能赚味心钱！”
3前期物业管理是当前物业管理的薄弱环节，矛盾的交点之一，要引起重视。
住宅交付使用至业主委员会成立之前，一般称为前期物业管理。这期间往往物业刚刚建成，
住户陆续入户，各种公建配套设施还没全面跟上，环境较差，由开发商委托下属的物业部来
临时托管，是“两块牌子，一套班子”，或是“老子”托“儿子”。这时候物业管理部门大
部分注意力集中在住户“缴钱、入住”等具体杂务上，并没有把“管好房，为住户着想”放
在首位，这样就与住户的愿望和心理之间产生较大的反差。可以这样说，许多住宅区业主与
物业管理公司的矛盾从前期就开始出现，而逐步激化。民主花园也是这样，开发商聘用的物
业公司，在业主入住初期，收了钱人影往往看不到，哪来一点服务意识呢？
民主花园事件给我们提出一个问题，怎样把开发商聘用物业管理公司这件事一开头就做得好
些呢？开发商和管理商之间不管归属关系如何，都应该按市场经济的规则订立前期委托管理
服务合同，双方都要认真履行合同。又如，物业管理企业的资质管理早就有了文件，并规定
物业管理必须由具有资质的物业管理公司来管理，这当然包括前期在内。有关部门能否早些
确定物业管理企业资质，这样做对业主们来说，便于监督，对于物业管理企业则可以进入
市场公平竞争。这个关口应该由有关行政管理来把关，开发商循章去做。
4怎样培育和发展物业管理招投标市场？
招标方法是选聘物业管理公司的优选方法。但目前物业管理的招标工作的开展、培育和管理
没有规章可循。在建筑工程方面有施工、设计等招投标管理文件，市、区有相应的招投标管
理
办公室。物业管理市场要公平、公正、公开竞争，必须引入招标、投标的机制。民主花园的
业主们在有关房地产管理部门支持下，在新闻媒体的支持下进行了实践，给我们带来不少启
示。
第一，开展招投标的前提，是市场比较发育，不管公开招标还是邀请招标，都要有多个投标
主体。这就是说，要形成一种竞争氛围，这就需要在管理上进行培育发展。房地产行政部门
重视物业管理市场的招投标工作，可以区、县为单位，统一进行发布分开招标的信息，组织
招标活动。民主花园靠新闻传媒来传播信息的做法具有较大的自发性和临时性。
第二，要普及招投标的基本知识和做法。要在大面积范围内推广招投标这种做法，就必须向
业主委员会和物业管理企业普及招标、投标、评标、决标等一系列知识。例如业委会如何组
织评标小组，如何决标，物业管理企业如何投标等。这次民主花园招标收到投标书中，少数
投标书提法太原则，有的地主要求业主委员会承担的义务不规范，缺乏规范投标制作标书等
方面经验。
第三，选聘和解聘是双向的，业主委员会可选聘物业管理公司，物业管理公司也可以选择物
业管理区域。这体现在业主委员会招聘工作中和拟订委托管理服务合同之中。业主委员会与
物业管理公司的组合应以目标一致为前提。
5业主委员会是业主们选出的“当家人”，职责重大，义务性强，人员要精心选
择。
业主自治管理的水平很大程度上是从业主委员会日常操作中反映出来的。业主委员会是依法
成立的群众自治组织，承担决策、选聘、监督、审议的职责，但一般来说是尽义务的。工作
繁杂：要做业主和使用人的工作，要与开发商、物业管理公司配合，要与行业主管、街道、
派出所等方方面面去联系协调。这对业主委员会成员思想素质、工作能力都有一个较高的要
求。可称“官不大，要求高”。民主花园业主委员会在实践中体会到能否把大家团结在一起
，关键一条是业主委员会成员要以身作则，有奉献精神，要求业主们做到的事，自己先要做
到。民主花园业主委员会成员和许多业主代表，在业主自发募捐时，个个慷慨解囊，每次义
务劳动都积极参加。业主委员会刚成立前后，没有办公地点，业委会成员只好常常在家中召
开会议，作出贡献。每次决定重大事项，业委会成员都要反复斟酌，交大家讨论，达成共识
。每次会议和活动都有记录。因此，民主花园业主们称赞自己的业委会是好的当家人。
实践证明业主自治管理中业主委员会至关重要，业主委员会把家当好了，才能与物业管理企
业珠联壁合，把物业管理好。
范例二 深圳市物业管理市场招投标情况介绍
1981年，我国第一家专业物业管理公司——深圳市物业管理公司成立，到1997年底，深圳已
拥有物业管理公司400余家，其它管理机构700多家，从业人员6万余人，管理着8100多万平
方米的各类物业，管理物业总值超过2000亿元，物区内90％以上的住宅区、工业区、写字楼
及各类商业大厦实现了物业管理。物业管理行业的迅猛发展，呼唤着物业管理市场要进一步
规范化、法制化、市场化。而物业管理市场进行招投标则是物业管理市场化的具体体现。
第一步：系统内部招标
深圳市物业管理市场进行招投标工作，第一步先由深圳市物业管理行业主管单位深圳市住宅
局主持，采用邀请招标的形式，即邀请深圳市住宅局下属的物业管理公司参加。1993年，深
圳市住宅局为莲花北、景田西两住宅区组织了全国第一次一定范围内的选聘物业管理企业的
招投标活动。此次招投标活动邀请深圳市住宅局下属莲花物业管理公司、万属居业公司、大
众物业管理公司参加。
招标领导小组由深圳市住宅局一位副局长担任组长，副组长由市住宅局另一位副局长和市住
宅
局管理监察处处长担任。组员组成情况为：市住宅局经营处处长、市住宅局建设处处长、市
住宅局办公室副主任、市住宅局管理监察处副处长、市住宅局计财处副处长、中海深圳物业
管理公司经理、深圳市华侨城房产部副经理。招标领导小组下设招标工作办公室，设主任一
名，副主任二名。主任、副主任均为招标领导小组成员。深圳市住宅局对首次选择物业管理
单位的招投标活动非常重视。
招标方法是：（1）由深圳住宅局招标工作办公室制定招标的项目和要求，投标单位在限定时
间内做标、密封，送达局招标工作办公室；（2）招标领导小组各成员依据招标工作办公室提
交的标底，逐项评分（评分时每个项目去掉最高分和最低分，取平均分，然后算出总分），总
分高者中标；（3）采用会议形式公开开标、定标。
合同签订的方法为：（1）承包合同由局招标工作办公室起草，确定甲乙双方的权利、义务和
责任；（2）定标后半月内中标单位与市住宅局签订承包合同，法人代表签字后承担相应责任
。
深圳市住宅局在招标文件中说明：（1）莲花北、景田西两住宅区招标范围仅限于多层住宅楼
及其区域（暂不含高层楼宇）；（2）小区管理的招标工作属试点，很多问题需在实践中摸索总
结；（3）这次招标确认的管理工作认定为住宅区前期管理。待《深圳经济特区住宅区管理条
例》公布实施后，则按该条件规定执行；（4）住宅区管理基金按市和局有关规定执行；（5）管
理用房和商业用房产权归属市住宅局，中标单位在签字合同后方可使用；（6）中标单位的管
理行为完全属企业行为；（7）中标单位在实施管理过程中的有关事宜，按合同书规定可直接
与
局机关处室协商，机关处室应给予大力支持，如果协商不成，则书面提请招标领导小组决
定；（8）招标领导各小组受理问题的时间延长至签定合同后三个月。
这次招标的结果是：深圳市万厦居业公司取得了莲花北村的物业管理权，一年后莲花北村，
一举夺得“全国优秀示范住宅小区”称号。
莲花北、景田西两住宅区物业管理工作招标书的主要内容有：
（一）住宅区已具备的基本条件
1住宅区交付使用时，水、电、气供应到位；
2管理用房将如期交付使用；
3绿化按要求进行了栽种；
4道路达到人、车通行的基本要求；
5车场、垃圾屋（池）按期交付使用；
6中小学校、幼儿园、综合肉菜市场等公用配套设施将会在入住后的一段时间内仍处于施
工状态。
（二）住宅区规划建设基本情况
莲花北村住宅区有关数据：
1占地面积48万平方米；
2多层楼宇区总建筑面积36万平方米；
3多层楼宇75栋，3844套，建筑面积32万平方米；
4道路：车行道47万平方米；人行道16万平方米；
5绿化面积18万平方米（待竣工后实测）；
6容积率127；
7中学一所，建筑面积11000平方米；
8小学两所，建筑面积11800平方米；
9幼儿园两年，建筑面积5400平方米；
10综合楼一栋，建筑面积8000平方米；
11停车场8个，08万平方米；
12标准游泳池一个；
13青少年活动中心一个；
14标准网球场一个；
15影剧院一座；
16医院一座；
17消防水泵接口405个；
18化粪池44座；
19污水检查井996个，排污管11894米；
20雨水检查井885个，排水口809个，雨水管17568米；
21明沟150米，暗沟450米；
22路灯135盏，庭园灯124盏。
其中第7、8、9、15、16条只负责庭院外的公共设施，房屋主体和庭院内的卫生、绿化、道
路等不属承包管理范围。
景田西住宅区有关数据：
1占地面积5743940平方米；
2多层楼宇区域总建筑面积5913662平方米；
3多层楼宇16栋，728套，建筑面积5913662平方米；
4道路：行车道593904平方米；人行道261437平方米；
5绿化面积（待竣工后以实测数据为准）；
6容积率103；
7幼儿园一所，建筑面积3100平方米；
8综合楼一栋（在设计中）；
9停车场三个，310658平方米（不含综合楼内停车场）；
10消防水接口4个；
11化粪池12座；
12污水检查井176个，排污管1548米；
13雨水检查井46个，排水口92个，雨水管1548米；
14暗沟140米；
15路灯41盏。
其中第7条只负责庭院外的公共设施管理；房屋主体和庭院内的卫生、绿化、道路等不属于
承包管理的范围。
（三）承包管理的工作内容
1房屋的使用、维修、养护；
2道路、路灯、消防、绿化、沟、池、井、管道、停车场及各种管线等公用设施的使用、
维修、养护；
3清洁卫生（不含垃圾中转站后的工作）；
4文娱活动场所及文娱活动的开展；
5便民服务网点（不含综合肉菜市场）；
6区内交通；
7治安秩序；
8管理档案的建立；
9合同规定的其他事项。
（四）承包方式
承包期限暂定为1994年1月1日起至1996年1月1日。在此期间如果《深圳市经济特区住宅区管
理条例》颁布实施，则按条例规定执行，即此次承包可视为“前期管理”。承包单位对住宅
区管理实行统一管理、综合服务、自主经营、自负盈亏。
1管理开办费：执行市住宅住【1993】89号文精神；
2管理基金：按市和局有关规定执行；
3管理用房和05％的商业用房：按全成本租金标准租赁使用；
4管理服务费的收取：按深价【1993】22号，深住【1993】47号的联合文件精神执行；
5管理人员的住房，原则上由承包单位采用购买微利房的办法解决，局给予必要的支持。
（五）承包管理标准要求
本次承包工程验收暂执行国家建设部关于住宅区达标考评办法规定的标准。如深圳市住宅区
管理标准出台，则执行深圳市的标准。
（六）奖罚
奖罚实行市住宅局每年住宅区评比所规定的奖惩办法，达不到规定要求，则中止承包合同，
清理债务；达到了规定要求，则给予适当奖励。
（七）招标时间
