物业管理实务及范例精解-第15章
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聘员工，本着“量才录用”的原则，公开、公正、公平地聘用员工并立即着手各种工种、各
岗位的培训，初步设想员工总编制在130人左右，具体机构设置如下：
经理室：1人
综合部：10人 经理1人 采购1人 秘书1人 总务后勤1人 档案资料1人 仓库1
人 人事调配1人 劳动工资1人 会计1人 出纳1人
保安部：40人 经理1人 主管1人 保安人员30人 自行车棚管理员2人 地下车库
3人 服务梯管理3人
工程部：40人 经理1人 主管2人 电工11人 空调工8人 管道工8人 锅炉工8人
泥工1人 木工1人
服务部：39人 经理1人 主管1人 清洁工31人 电梯应接员2人 总台2人 商务
中心2人
（4）建立健全各项规章
首先制订员工内部自身动作的各种规范，包括各部门、各岗位、各工种的岗位责任制，全体
员工都应共同遵守执行的员工守则、外事纪律、礼貌礼仪规定、奖惩制度、考勤制度。第二
，着手制订“租户手册”，使业主和租户对大厦的先进设施、服务项目，有所了解，对大厦
在治安、消防、安全用电、装修等方面的规定有所熟悉，起到规范租户行为的作用。
（五）日常管理和服务
大厦的日常物业管理主要分为三大部分：设备的维修和保养，保安服务和清洁服务。下面具
体阐述如下：
（1）设备管理是现代化物业管理的关键
我们要以熟练的设备管理技术保证所有设备正常运
行，保持设备、设施的最佳状态，延长设备的使用年数，加强对机器设备的保养，防止故障
、事故的发生，并努力节省能源，减低运行成本。我们要执行计划检修与日常保养相结合，
对各种设备制订出重点保养计划，并要切实按计划实施。保证各种设备处于良好工作状态
。在此基础上，我们要认真受理客户的报修，做到随叫随到，小修不过夜，使客户满意。并
要加强对装修的管理，特别要配合客户做好二次装修及其相应系统的调试工作，使各种设备
充分发挥其功能，为业主和租户服务。
（2）保安服务
保安服务的宗旨是为业主和租户创造安全、有序的工作、办公环境，切实保证租户生命财产
安全，确保一方平安。保安服务执行24小时值勤制，在大厦各进入口处日夜有保安人员执勤
。保安人员负有指挥车辆进出、停靠、验查出门单、拉车门应接、帮助客人搬运行李等责任
，并负责大楼的消防工作，保证各种消防设施处于良好工作状态，负责装修施工现场的防火
管理，督促租户遵守大厦有关消防规定和地下停车场、地面停车场、自行车棚的车辆安全。
保安人员要运用现代化的硬件设施，如安保监视系统、对讲通讯机、巡逻到位器加强防范工
作，实行技防和人防相结合，确安大楼万无一失。
（3）清洗服务
清洗服务的宗旨是为业主和租户创造一种舒适、整洁的环境。清洁工人运用各种现代化清洁
机
械和清洁剂，保持内外环境的整洁，重点是大楼大堂、电梯厅、电梯轿厢、走廊、楼梯、卫
生间、茶水间等公共部位的保洁工作，努力做到：
地面清——无烟蒂、纸屑、无污垢水迹、无乱堆杂物
门窗清——无灰尘、无水迹
墙面清——无乱面、无积灰、无蜘蛛网
垃圾处理——日积日清、及时倾倒、不隔夜、并施行袋装化管理
每逢雨天、免费为客人发放塑料袋，以便盛装雨伞和自行车雨披，保持大堂和电梯轿厢的整
洁。
（六）管理运作流程图
以上，就是我们对东方国际大厦物业管理提出的初步设想和方案。总之，我们物业管理是微
利保本的行为，我们遵循“取之于民，用之于民”、“谁投资，谁享用”的原则，为了保持
大厦的清洁和正常运作，我们希望与业主保持良好的互动关系。
最后，我们有决心和信心把业主交给我们的大厦管理好。以我们六七年管理新虹桥大厦的经
验，有把握对大厦管理中出现的任何问题、要求都能应对自如，以我们丰富的经验、先进的
技术以及员工的敬业爱业精神，一定能管好这幢大楼。我们确信：决不会辜负业主的希望。
范例五 某综合写字楼招投标范例
（一）投标报价示例
假如某写字楼工程招标文件发出后，有多家企业申请投标，经资格审查后，确定甲、乙、丙
、丁四家公司参加投标，现将丁公司部分报价文件摘要如下：
1投标综合说明
某综合写字楼投标综合说明
企业名称：××市建筑工程公司
法定代表人：×××
某综合写字楼由××市建筑设计研究院设计。工程位于开发区新城北路西侧、××商城北侧
。工程总建筑面积为20820m2，其中地下室8968m2，地上199232m2，主体建筑物
高
度753m（室外地面以上）。该工程地下室层高为435m，一、二层层高为510m，第二十层
层
高450m，其余各层层高均为330m。本工程结构：主体为框架…剪力墙结构，裙楼为框架
结
构，抗震等级为二级，七度抗震设防，该工程基础：主楼C30钢筋砼钻孔灌注桩，桩承台砼C
35；地下室：底板C35、S8，墙板C40、S8，顶板C30；上部框架砼强度等级：梁板C30、C2
5，墙柱C40、C35、C30；屋顶水箱：C25、S8。该工程楼地面：地下室，二十层为水泥砂浆
楼地面，一、二层为磨光花岗岩楼地面，其它各层是地砖楼地面；内墙主要为烟灰色水泥漆
墙面；外墙主要为外墙面砖和花岗岩饰面，以及部分玻璃幕墙，铝合金窗等；屋面：保温层
为树脂防水珍珠岩找坡，防水层为聚氨酯涂料和氯化聚乙烯…橡胶共混卷材防水，以及细石
砼刚性防水层。
我公司为国家建设部首批核定的壹级施工资质企业，公司下属七个分公司，四个直属工程处
，三个综合加工厂，一个预应力应用推广中心，公司现有职工6000多人，各类专业技术人员
858人，其中高级工程师25人，工程师121人。企业总资产为46亿元，拥有各类施工设备、
机械1300多台套，总功率达13888千瓦。我公司获省建行资信等级AAA证书，是具有雄厚资金
和技术力量的大型建筑施工企业。
我公司按照招标文件的要求，对承建该工程施工承诺如下：
（1）工期。总工期430天，其中地下室36天，主体196天，装饰装修及扫尾198天。
（2）质量。确保省优，达不到优良罚款80万元，达不到省优罚款50万元。
（3）报价。工程预算总价195534万元，一次性让利130万元，其中计划利润让利3156元，
包干费让利2273万元，综合间接费让利7571万元。最终报价182534万元。
（4）三材数量。钢材194990t，木材28380m3，425#水泥343903t，525#水泥1585
22t。
2投标标书情况汇总表
投标标书情况汇总。
第四章 物业管理与房产交易及其范例精解
第一节 房产交易制度
一、房地产交易概论
（一）房地产交易的概念
房地产交易，是指当事人之间进行房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等以房地产作为交易
对象的一切经营活动的总称。它与一般的商品交易不同，具有以下特征：
1房地产交易的对象为房地产
房地产在我国民法中称为不动产，它是一种特殊的商品，虽然房地产也有商品的一般属性，
即具有价值和使用价格，但因其不能移动，在进行房地产交易时，不是以商品的交付作为所
有权转移的标志，而是以房地产产权证的交付，作为所有权转移的标志。所以说，房地产交
易不是一般的民事法律行为，而是一项特殊的民事法律行为。
2房地产交易的内容复杂
房地产交易内容的复杂性主要表现在，它不是一般的商品交易买卖。它包括房地产转让、房
地产抵押、房屋租赁等多项内容。房地产转让，是指房地产权人通过买卖、赠与或者其他合
法方式将其房地产转移给他人的行为，房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移
占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以
抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房屋租赁，是指房屋所有人作为出租人将其房屋出
租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。对于上述三种交易方式，我国《城市
房地产管理法》都有明确的规定。
3房地产交易是一种要式法律行为
所谓要式法律行为，是指依照法律的规定，采取特定的形式才能成立的法律行为。即民事法
律行为的当事人必须遵照法律要求的形式，其民事法律行为才能成立，否则，会因形式要件
欠缺导致法律行为无效。在进行房地产交易时，依照《城市房地产管理法》以及其他相关的
法律、行政法规的规定，无论是房地产转让、房地产抵押，还是房屋租赁，都应该签订书面
合同，而且在房屋所有权和土地使用权移转时，要依法进行变更登记。
（二）房地产交易的原则
1公平、等价有偿、诚实信用原则
这一原则是在《民法通则》中规定的在民事法律关系中适用的一项重要原则。由于房地产交
易属于民事法律行为，双方当事人的交易一般都是通过签订合同来实现的，属于平等主体间
的利益调整，按照“公民、法人的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯”（《民
法通则》第5条）的规定，当事人之间应当遵循“公平等价有偿、诚实信用原则”。例如，《
城市房地产管理法》第40条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应载明土
地使用权取得的方式”。第49条规定：“房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押
合同。”第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限
、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房地产管理部
门登记备案”。
2房地产交易的“房随地走、地随房走”原则
《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范
围内的土地使用权同时转让、抵押。”这一条规定有两层含义：第一，房地产转让时，房屋
的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让；第二，房地产抵押时，房屋的所有权
和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押”。之所以这样规定，主要是考虑到以下因
素：首先是便于管理。我国现行房地产的管理体制是房产归房产管理部门管理，地产由土地
管理部门管理，即房和地分别归口于不同的行政管理部门管理。在进行房地产交易时，如果
“房不随地走，地不随房走”，各管各的，各自为政，势必造成房地产交易管理的混乱，造
成各部门互相扯皮的现象，不利于房地产市场的健康发展。其次，考虑到只有遵循该原则，
才能保证不损害土地使用权及地上建筑物的经济效益，不因进行房地产交易而破坏土地利用
总体规划和城市规划。第三，在进行房地产交易时遵循这一原则也是国际上通用的惯例，为
保证我国的房地产市场与国际市场接轨，使我国的房地产市场走入正规，也有必要遵循这一
原则。对此，我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》也有类似的规定。该条例第
23条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”。第24条规
定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之
转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”
（三）房地产价格管理制度
房地产价格管理，是房地产交易管理中最为重要的问题之一。众所周知，进行房地产交易同
进行其他商品交易一样，当事人都是为了获得一定的经济效益，而经济利益的获得与否，关
键就在于如何确定房地产交易价格。由于我国房地产市场刚刚建立不久，许多管理还没有走
入正轨，在一段时间内，房地产价格处于一种混乱状态，各地的房地产价格的确定没有一个
统一的标准，给一些投机者以可乘之机，影响了房地产市场的市场经济方向。为此，我国在
制定《城市房地产管理法》时，对房地产价格的标准和管理作出了明确规定。
1房地产价格管理的内容
《城市房地产管理法》第32条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期
确定并公布。具体办法由国务院规定”。根据这一条的规定，我国房地产价格管理的内容为
定期确定并公布基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格。
所谓基准地价，是指房地产价格评估机构按照一定的标准，对不同的土地级别、区域进行分
别评估和测算出不同类型用地使用权的平均价格。通过对基准地价的评估，可以使国家有关
行政管理部门了解地价的总体变化趋势和较稳定的各级、各类土地使用权的平均价格，从而
对土地使用权价格进行宏观调控，使土地使用权的总体价格随着市场的变化而变化，防止故
意压低或哄抬地价、扰乱房地产交易市场的现象发生。同时也为各地在确定房地产价格时明
确了一个基本的标准。
所谓标定地价，是指评估机构以基准地价为依据，对需要进行土地使用权出让、转让、抵押
的每幅地块所进行的价格评估，是进行房地产交易的价格依据。一般情况下，对于标定地价
的评估，都是由评估人员根据市场的供需状况，地块的地理位置、使用条件，地块大小和形
状、容积率、土地的使用年限，并参照国家公布的基准地价予以确定的。由于标定地价是对
每一块土地在某一时间的具体价格的确定，与市场价格基本一致，这样就为地方人民政府管
理房地产交易价格，防止故意压低或哄抬地价提供了依据。
所谓房屋的重置价格，是指按照当前的建筑材料价格、建筑技术、工艺水平以及其他建筑条
件，重建同类结构、质量、式样标准房屋的价格。随着房地产市场的变化，房地产的价格不
会一成不变，同时建筑材料价格的提高，建筑技术和工艺水平的提高，各种建筑费用的提高
，都可能影响房屋的价格，即使建筑结构、式样、质量等没有变化，不同时期的房屋价格也
会不一样。在我国房地产市场中，房屋价格一般呈上升状态。为了使房地产交易公平合理，
对不同建筑结构、式样、质量的房屋设置重置价格，就会给当事人进行房屋交易时提供了价
格依据，对于房屋拆迁中的价格补偿，也有着十分重要的意义。
对于基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，城市人民政府或其授权的部门要根据当前
的经济和社会发展状况，定期评定，定期公布，并将其纳入法制轨道，这样就可以稳定房地
产交易价格，通过交易价格对房地产市场进行宏观调控，使我国的房地产市场的发展与我国
市场经济的发展方向保持一致。至于基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格的确定和公
布的具体办法，由国务院或国务院授权的部门根据我国的具体情况制
