物业管理实务及范例精解-第22章
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〉第56条规定的批复》。该批复明确：“我院《意见》第56条规定的精神只适用于解决《条
例》实施前的历史遗留问题，《条例》实施后，人民法院审理这类案件，即应严格按照《条
例
》的规定办理。”这里指的《条例》的规定，其主要内容是指办理房屋买卖没有办理合法手
续前一方翻悔的，一般应认定买卖关系无效。
三、无效的房地产交易的处理
根据构成要件的不同，无效的房屋买卖，可以分为绝对无效房屋买卖和可以撤销的房屋买卖
两类。
对于无效房屋买卖的处理，包括无效房屋买卖所引起的财产后果的处理和无效房屋买卖中的
违法行为的处理两个方面。
无效房屋买卖引起的财产后果，应按以下不同情况处理。
（一）返还原房屋
如果一项房屋买卖被确认为无效，原房屋仍存在，原房屋所有人要求返还的，应将原房屋返
还给原房屋所有人。如果原房屋已不存在或者已被第三方合法取得，不能返还时，可以用赔
偿损失的方法抵偿。
（二）收归国有
对于房屋买卖双方恶意串通，而损害国家、集体或者第三人利益的；或者私自买卖房屋，转
手倒卖牟取暴利的；或者伪造证据，倒卖他人房屋的，应当追缴对方取得的财产，收归国家
所有。对于这种民事行为不仅因其违法而归于无效，并且还应追缴其非法所得归国家所有。
（三）赔偿损失
根据有关法律规定，行为被确认无效后，应当根据过错程度，赔偿受害人的损失。如《民法
通则》第六十一条规定：民事行为被确认无效或被撤销后，“有过错的一方应当赔偿对方因
此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
1房屋买卖行为无效的原因在于一方的过错时，有过错的一方应当向对方赔偿因其过错而
遭
受的经济损失。实施违法行为的当事人除将其从对方取得的财产和利益返还对方外，还应当
向对方赔偿因此所遭受的经济损失。
2房屋买卖行为因双方的过错而致无效时，“应当各自承担相应的责任”。即根据各自过
错的大小，致害的多少、而承担应负的责任。
至于无效房屋买卖中的违法行为，应根据违法行为性质和情节的不同，分别处理，对情节严
重的移送公安司法机关处理。
需要注意是，在处理无效的房屋买卖时，要注意保护善意有偿购买的第三人的利益。这主要
在两种情况时要注意：
1共有人擅自出卖共有房产。1988年最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题
的
意见（试行）》第89条中规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的
，一般认定无效，但第三人善意，有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其
他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”这条规定也适用于共同共有房屋的部分
共有人擅自出卖共有房屋的情况。“善意”“有偿”是指第三人在主观上没有过错，即对部
分共有人擅自出卖的是共有房屋这事实不知情，而在客观上所出的买房公款是比较公平合理
的。又根据最高人民法院1984年《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第59条的规
定：“部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。买
方（即第三人）如不知情，买卖关系是否有效应根据实际情况自理。”在实践中保护善意有偿
买房的第三人的合法利益时，应将这两项条款结合起来运用。在买方是善意有偿取得该共有
房屋，过错完全在卖方，而且买方已交付全部或大部分房款，并已实际占有，使用、管理了
该房屋，又无其他违法行为，如果否认买卖关系则显失公平的情况下，则可认定买卖关系有
效。对因此而给其他共有人造成的损失。由擅自出卖共有房产的人赔偿。
2无所有权的房屋占有人将房屋出卖给他人。对此除了宣布房屋买卖无效外，买受人在一
般
情况下，都应返还原房屋。但如果同时具备以下两个条件时，可以不须返还原房屋。（1）被
出卖的房屋属于无主房屋，并且已经超过规定期限仍无人认领；（2）买受人必须是善意取得
，即买受人不知道也不可能知道出卖人为非房屋所有人而购买房屋。非法的房屋买卖原则
上应返还房屋，但是如果非法转卖使原房屋已不存在，就要采取赔偿价金的方法处理。如果
买受人是善意取得房屋，所有人只能向出卖人请求返还，再由出卖人负责追还房屋；出卖人
还应当向卖受人退还房屋的全部价金，并赔偿由此而造成的损失。如果买受人是恶意取得（
即买受人明知出卖人为非房屋所有人而购买），所有人既可以向出卖人请求返还，也可以直
接向买受人请求返还，而且房屋价金应没收归国家所有，买受人不得要求返还。同时还可以
对出卖人处以罚款。若所有人不存在，出卖人所得的价金，应由房屋部门收归国有。
对于私自买卖私房，转移倒卖牟利、伪造证据倒卖他人房屋的，以及隐瞒房价等违法行为，
应依法严肃处理，以营造一个健康有序的房产买卖市场。
第四节 房地产交易范例精解
案例一：
黄某在小河区有厦房3间（北厦1间、南厦2间）。1987年3月，黄某因生活困难，经中人说合，
与刘某互相借房、供钱，并订立了钱房两借协议。协议载明：“兹有黄某因经济困难，愿将
小河区厦房3间借给刘某所有，刘某借给黄某人民币8000元整，钱房永借，两不反悔。”刘
某方即付给黄某人民币8000元，10天后搬进了小河区房屋。其后，刘某在住用期间，在该院
北半部建造伙房1间，并将北厦房1间由原来的土坯墙改建为砖墙。1990年又将南厦房2间拆
除，改建为上下共4间的楼房（未经审批）。1992年5月，市房屋土地登记发证期间，刘某以此
房以被其所买为由，要求办理过户登记手续。黄某则以此房是借给，不是卖给，坚持还钱收
房，双方为此发生争议。
案例二：
关某与杨某系远房亲戚。关某无子女，丈夫去世后孤身一人，生活困难，经常受到杨某的照
顾。1989年双方商定：关某将自有房屋15间作价4000元卖给杨某，杨某必须照顾关某到寿
终。双方签订书面协议后，杨某交付4000元，随后迁入该房屋居住。翌年，双方共同向市房
地局办理了产权移转手续。1992年10月，关某与杨某因生活琐事发生口角，关系恶化。关某
以杨某不履行协议为由，要求解除与杨某的房屋买卖关系，杨某不允。产生纠纷。
案例三：
刘某与李某系母子关系，住天津远郊区。刘某有座落在和平区的私房1间，30平方米。该房
出租给朱某。由朱某之父代表承租。因刘某住远郊，每月委托李某到朱某家收取房租。李某
因嫌路远不方便，1992年7月与刘某商量提出将房屋转卖给朱某。刘某表示“想一想再说”
一年之后，1993年7月，李某在没有得到刘某肯定答复的情况下，背着刘与朱某协商卖房，
伪称刘某要将房屋变卖，先通知朱某，若不买就将房屋卖与他人。朱某因无房可搬，立即表
示同意购买，双方商定房价4000元。李某与朱某签订房屋买卖协议后，朱某向刘某一次性交
付购房款4000元。双方并约定到房产部门办理过户更名手续。在尚未办理过户更名手续时，
刘某得知李某已将房屋出卖，明确表示房不卖，并责备李某，令其退回房价款，收回房屋，
并为此找到朱某交涉，但朱某拒绝收钱退房，醉成纠纷。后经法院认定该买卖行为无效。
第五章 物业租赁及其范例精解
物业租赁是物业经营企业的主营业务，是物业公司的重要收入来源，大多数物业公司，都要
靠出租部分物业来弥补其住宅区管理经费的不足。因而，租赁物业便成为物业公司重要的经
营活动。
第一节 物业租赁管理工作规程
一、租赁管理工作规程
1经营部架构和岗位设置
（1）经营部架构：
（2）职责
①经理
A主持经营部工作，对总公司委托租赁的物业进行依法租赁经营管理。
B制定本部门的工作规程并负责实施及监督。
C有关经营合同的洽谈、制定及实施。
D有关租金的催缴和租赁管理费的交付。
E对业务员的业务培训及指导。
F负责本部门内纠正、预防措施的制定及实施。
G负责与租赁管理部门和房屋管理部门及客户以及房屋租赁中介机构的沟通。
H处理有关客户的投诉。
②业务员
按工作程序及作业规程具体负责以下工作：
A参与房屋、电话等租赁合同的洽谈、起草及实施。
B参与房屋、电话等租赁金的催缴和房屋租赁管理费的缴付。
C参与房屋租赁的广告推介工作。
D负责用户回访、意见征询的工作。
E负责市场信息的调研工作。
F负责工作日志、租金收缴日报表等各种工作记录的填写或编制。
G本部门质量记录的保管。
2房屋租赁工作规程
（1）目的
规范房屋租赁工作，保障公司经营的良好信誉，便于房屋租赁业务的开展。
（2）适用范围
经营部经管的房屋租赁物业
（3）职责
①经营部负责房屋租赁业务的实施和跟踪。
②财务部负责有关费用的核收。
③公司领导负责租赁工作的监督。
（4）引用文件
①《深圳经济特区房屋租赁条例》
②《深圳经济特区房屋租赁条例实施细则》
（5）工作程序
①根据房屋租赁市场行情及公司闲置的租赁房屋情况刊登招租广告。
②合同洽谈
A就房屋的位置、面积、价格、租赁期限等与来访单位进行报价、洽谈。
B对留下联系方式的来访者及来访电话进行记录（记录于《租赁来电来访记录表》），并跟
踪直至租赁成功或对方取消租赁意向。
C对要求到现场看房者，积极安排陪同看房。
D未出租的房屋的钥匙由专人负责并做好标识。
③合同的拟定及签订
A根据双方洽谈达成的条件，拟定《房屋租赁合同》，并按合同评审程序进行合同审批。
B审批后的合同交承租方按《深圳经济特区房屋租赁条件》规定签章。承租方须出示有效
身份证明（承租方为个人的提交身份证，承租方为单位的提交政府批文或工商营业执照），并
提供复印件存档。
C承租方向公司财务部交纳租赁保证金。
D公司法人代表或其委托人审准合同并签章。
E合同签订后送房屋租赁管理部门鉴证。
F将鉴证好的合同正本分送公司办公室、财务、承租方，并由收方签收。
G合同正本及相关资料存档。
H通知出租房屋所在的房屋管理部门。
④出租房屋的交付
A承租方交纳租赁保证金后，即与承租方办理出租方的验交手续。
B向承租方交付租赁房屋的钥匙。
C填写《出租房屋验收交接单》，并存档保留。
⑤租金的催缴
A每月月底前后向承租方送发租金《交款通知书》，如无法在此期间送达，应每日电话催
询或登门拜访送交，直至收到为止。《交款通知书回执》存档。
B每月收缴房屋租金期间应主动催缴。对租金以现金交纳的承租方的租金应与财务部人员
一同前往收取。
C登门拜访时，应向客户出示工作证件，说明身份。与客户交谈应保持友好的态度，说话
有分寸，谈吐要文明。
D对于逾期未交款的承租方，应每日以电话催询或登门拜访的方式催询，并做好记录，直
至其交款或采取进一步的催款措施。
E在采取如锁门、断水电等进一步措施前，应采取各种方式知会承租方，做到合情、合理
、
合法。还要取得房屋租凭管理部门及房屋管理部门的支持与协同，并做好通知的签收记录。
F将承租方交纳租金的凭证（支票或银行进账单或现金缴款回单、发票等复印件）归档留存
。
⑥合同的变更
在合同实施期间发生的有关合同价格、租用面积、租用期限、交款日期等的变更，如属我方
提出的，应经公司领导批准后立即通知承租方并做好记录；如属承租方提出，应提供书面的
文件，按合同的评审程序重新审批。
⑦合同的终止
凡合同的终止皆应按合同中的具体条文进行。在承租方搬离时应与所在的物业管理部门联系
，并尽可能有人员在场提供适当的帮助及监督其搬离，防止因搬离而造成公司利益的损失，
并及时向所在房屋租赁管理部门提交《停租申请书》。
⑧房屋的接收
A新用于租赁的房屋的接收，应准备好平面图及水电等设施的图纸，于现场进行观察，并
测
试房屋内的各种设施，做好验收记录。若发现大的问题应及时向上级领导汇报并通知交验方
。
B对于承租方退房的接收应按房屋交付时的《出租房屋验收交接单》的项目进行验收。若
房
屋经过两次装修，对房屋的主要设施（墙面、地板、窗口、水电设施、空调设施等）进行验收
，正确填写《出租房屋验收交接单》上的归还验收记录，报公司领导根据合同的有关条款及
实际情况决定是否恢复原样。
C验收结束，取回钥匙，做好标识和交专人保管，并锁好门窗。
⑨承租方退租房屋要将所有应交租金及有关费用结清后，方可将租房押金退还。经营部人员
负责协助原承租方办理退租保证金手续。
根据上月出租房屋租金收缴情况，于下月10日前正确填报《出租房屋租金收取统计
月报表》。
按承租的变化情况及时更改及编制《租赁情况一览表》。
回访制度
A经营部人员在每月催缴租金的同时，征询承租方对租赁工作的意向及租赁过程中碰到的
问题，做好记录并尽力协助解决。
B每年应至少组织两次承租方意见征询活动，并由承租方填写《房屋租赁服务工作意见书
》。
对于空置的房屋，每月应至少检查一次房屋的安全情况。
（6）相关记录
①《租赁来电来访记录表》
②《房屋租赁合同》
③《出租房屋验收交接单》
④《交款通知书》
⑤《停租申请书》
⑥《出租房屋租金收取统计月报表》
⑦《租赁情况一览表》
⑧《房屋租赁服务工作意见书》
3电话租用、过户工作规程
（1）目的
便于对出租电话的管理，保证市话费及管理费的收缴。
（2）适用范围
总公司委托公司提供给出租房屋使用的电话。
（3）职责
①业务员负责电话租赁合同的洽谈、拟订及实施。
②经营部经理负责合同的拟定及租赁过程的监督。
③分管领导负责合同的审核。
④法人代表或其委托人负责合同的签署。
⑤财务部负责有关费用的核收。
（4）支持文件
①电话公司《用户需求登记表》
②电话公司《委托银行电脑代收款协议书》
（5）工作程序
①凡办理电话租用、退租、过户、迁移、暂停使用、恢复使用等手续均先应到深大电话公司
索备《用户需求登记表》、《委托银行电脑代收款协议书》等表格。
②办理完各项相关手续，均应将全部资料复印存档。
③租用电话
A承租户提交《租用/过户电话申请表》，部门经理及主管领导审核，公司领导审批。
B落实可供使用的电话号码。
a）查阅总公司
