物业管理实务及范例精解-第23章
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③租用电话
A承租户提交《租用/过户电话申请表》，部门经理及主管领导审核，公司领导审批。
B落实可供使用的电话号码。
a）查阅总公司最近的市内电话费结算清单上未发生通话费的电话号码。
b）到电话公司落实该电话号码线路可否使用。
C陪同承租方向公司财务部交纳租用电话市话费押金。
D款项到账后到电话公司办理电话开通；若为承租方账户托收市话费，则要协办托收手续
。
E填送《租用电话接通申请》，通知（电话公司）物业管理部门调试接通线路。
F通知承租户可以使用电话，并签订《电话租用管理合同》，开通之日开始收取市话费及
电话管理费用。
G通知总公司及公司的财务部有关租用电话的使用情况。
H每月月底左右从总公司财务部取回电话公司的市内电话费结算清单，正确填写公司《市
内话费结算清单》，经公司财务部核对后派发给承租方，并催收有关费用。
I将承租方交纳电话费用的凭证（支票或银行进账单或现金交款回单、发票、收据等复
印件）归档留存。
④租用电话的退租
A承租方提交《租用电话退租申请表》给部门经理及分管领导审核，公司领导审批。
B若为承租方账户托收市话费，则须到电话公司办理委托银行账户托收的更改手续。
C必要时应去电话公司同时办理本电话号码的“暂停使用”。（见⑥）
D确认电话费及有关费用交清后，方可由财务部退还电话租用押金。
⑤电话线路过户
A承租方只要求使用市内电话一般不予以过户。在承租方要求开通长途电话时，若空置电
话线路数量不紧张，并经领导批准可以将电话过户，已过户的电话一般不返还。
B承租户提交《租用电话过户申请表》给部门经理及分管领导审查，公司领导审批，并报
总公司批准。
C承租方交纳转让过户费（工会大厦的电话线路过户费交给总公司）。
D款项到账后到电话公司办理过户、迁移、（恢复使用）及银行托收的账号更改手续。
E填送《租用电话接通申请》，通知（电话公司）物业管理部门调试接通线路。
F通知总公司财务部过户电话的有关情况。
⑥电话公司的电话“暂停使用”办理手续
A填写电话公司的《用户需求登记表》，并在“暂停使用”一栏上打“”，由总公司盖
章。
B两星期之内可暂停使用。按电话公司规定这期间电话月租费照收。
⑦电话公司的电话“恢复使用”办理手续
A填写电话公司的《用户需求登记表》，并在“恢复使用”一栏上打“”，由总公司盖
章。
B两星期之内可恢复使用。
⑧电话公司的电话“迁移”办理手续。
A填写电话公司的《用户需求登记表》，并在“迁移”一栏上打“”，注明是外移还是
内移，由总公司盖章。
B到电话公司有关服务窗口盖“市话费结清”章。
C到电话公司有关服务窗口办理迁移手续。
D到电话公司有关服务窗口交款，取发票。
⑨电话公司的电话“过户”办理手续
A填写电话公司《用户需求登记表》，在“过户”一栏上打“”，并需由过户双方单位
盖
章及送交双方单位的营业执照复印件和对方单位的银行对公托收账号（中行、工行、建行）。
B到电话公司有关服务窗口盖“市话费结清”章。
C到电话公司有关服务窗口盖“无长途电话”章。
D到电话公司有关服务窗口办理过户手续及改银行托收账号手续。
E到电话公司有关服务窗口交款，取发票。
电话公司市话费银行托收账号更改手续。
A将更改后的《委托银行电脑代收款协议书》交到电话公司的有关窗口办理，电话公司将
按新账号扣款。
B根据上月租用电话费用的收缴情况，业务员负责编制《外租电话费收取统计月报表》，
部门经理负责审核。
（6）相关记录
①《租用/过户电话申请表》
②《租用电话接通申请表》
③《电话租用管理合同》
④《市内电话费结算清单》
⑤《租用电话退租申请表》
⑥《外租电话费收取统计月报表》
4房屋租赁合同鉴证规程
（1）目的
对公司签订的《房屋租赁合同》做好鉴证，进行依法管理。
（2）适用范围
公司出租房所签订的所有房屋租赁合同。
（3）职责
业务员负责房屋租赁合同鉴证的有关手续的办理。
（4）工作程序
将签订好的合同原件及承租方应提供的有效证明（承租方为个人的提供身份证，承租方为单
位的提供政府批文或工商营业执照复印件等）呈交租赁管理所，由租赁管理所鉴证员审阅合
同后盖鉴证章，并由租赁管理所留合同正本1份，即完成鉴证手续。
①鉴证后的合同发生变更，须在变更后的下一个租赁管理费交纳日前到租赁管理所重新办理
鉴证手续。
②出租房租赁期满或各种原因停租，应及时到房屋所在租赁管理所办理停租申请。
（5）相关记录
《停租申请书》
5《房屋租赁许可证》的办理、年审工作规程
（1）目的
规范《房屋租赁许可证》的办理及年审工作。
（2）适用范围
总公司委托租赁管理的物业。
（3）职责
业务员负责《房屋租赁许可证》的办理及年审工作。
（4）工作程序
①《房屋租赁许可证》的处理
A到出租房屋所在房屋租赁所领取《××房屋出租申请书》。
B填写《××房屋出租申请书》后到总公司办理审批盖章手续。
C准备各项需向租赁管理所呈交的资料：
a）租赁物业的《建筑许可证》复印件；
b）租赁物业的《建设许可证》复印件；
c）租赁物业的《红线图》复印件；
d）公司法人证明及法人授权委托书；
e）公司营业执照复印件；
f）经办人的身份证明。
D向租赁管理所呈交经批准的《××房屋出租申请书》和上述资料，并交纳手续费。
E持租赁管理所在收取资料后即时开具的《收件回执》，于15个工作日（其间应去电话或前
往催徇）后到租赁管理所领取《房屋租赁许可证》。
F将《房屋租赁许可证》原件交由办公室存档，并由办公室做好收文记录。
G申办资料复印归档
②《房屋租赁许可证》的年审
A到出租房屋所在的房屋租赁所领取《房屋租赁许可证年审申请表》
B填写《房屋租赁许可证年审申请表》，并由公司盖章。
C向公司办公室借出《房屋租赁许可证》原件。
D向租赁管理所呈交填写好的《房屋租赁许可证年审申请表》及《房屋租赁许可证》原件
，交纳手续费。
E按租赁管理所的通知（其间应去电话或前往催询）领回经年审后的《房屋租赁许可证》。
F将年审后的《房屋租赁许可证》交由办公室存档，并由办公室做好收文记录。
G年审资料复印归档。
（5）相关记录
①《××房屋出租申请书》
②《房屋租赁许可证年审申请表》
6交纳租赁管理费规程
（1）目的
按期交纳租赁管理费，保证租赁业务依法经营、管理。
（2）适用范围
总公司委托租赁管理的物业。
（3）职责
业务员负责租赁管理费的缴交工作。
（4）引用文件
①《深圳经济特区租赁条例》
②《深圳经济特区租赁条例实施细则》
（5）工作程序
①接到各租赁管理部门所发《房屋租赁管理收费通知书》后，业务员填写《交纳租赁管理费
明细表》，并与各租赁管理部门核对，确保无误。
②部门经理和分管领导对明细表进行审核后交公司总经理审批。
③业务员按规定领取相应数额的支票后，到各租赁管理部门交费。
④有关资料复印归档。
（6）相关记录
《交纳租赁管理费明细表》
7租赁广告刊登规程
（1）目的
迅速及时发布广告信息，促进物业的租赁业务。
（2）适用范围
在各大报纸上的租赁广告刊登。
（3）职责
经营部负责广告刊登的全部工作。
（4）工作程序
①根据实际的物业租赁推介需要，拟定广告文案，确定刊登的版面篇幅，选择刊登的报纸，
报公司分管领导及总经理审批。
②持需要推介的物业的《管理租赁许可证》、广告文案、公司营业执照复印件及限额支票，
前往报纸广告部办理广告刊登手续。
③广告刊登后将广告原件或复印件剪出存档。
④半年一次或根据实际情况跟踪填写《报纸广告商情一览表》。
（5）相关记录
《报纸广告商情一览表》
二、租赁管理工作抽检与考核规程
（一）目的
建立公司对经营部房屋租赁管理工作抽检与考核规程，验证服务质量是否符合规定的要求。
（二）适用范围
适用于公司组织的对经营部不定期进行的抽检与考核。
（三）职责
（1）公司主管领导担任抽检小组组长，负责抽检小组的建立和抽检工作的组织。
（2）抽检小组成员负责抽检工作的实施。
（四）工作规程
（1）抽检小组
①公司主管领导的每次抽检前组建抽检小组，小组人数2～3人，成员可为公司有关部门负责
人。
②公司主管领导在抽检前主持召开抽检小组会议，对有关事项进行说明。
（2）检查与考核时间
不定期进行，每年不少于4次。（每次检查，均不事先通知。）
（3）检查与考核依据
①公司现行有效的管理制度和文件；
②质量体系文件；
③法律、法规要求；
④合同。
（4）检查与考核办法
①抽检小组根据抽查资料、记录和现场询问的方法按《经营部工作抽检与考核表》要求对每
个项目公正、客观地进行评分。
A对无记录、有漏项、有错项等较多问题的每个样本扣2分；
B对有问题记载、无落实结论的每个样本扣1分；
C对有问题未按要求完成的每个问题扣2分；
D对记录不清、字迹潦草的扣1分；
E对一般签名、描述、时间等记录不全的扣2分；
F一个检查项目发生以上不同的扣分项，扣分累加；
G其他严重不合格的每项扣5分；
H发生数量不足规定样本数量的，按实际发生数量检查，对没发生的检查项目不扣分。
②评分表示及等级评定方法
A每个检查项目满分为5分，减去扣分为得分，用“”表示即可，得分为零分或负分的记
录在“备注”栏。
B合计得分除以满分的商≥09，考核等级为“优秀”；商≥08，考核等级为“良好”
；商≥07，考核等级为“及格”商≤07，考核等级为“差”。
（5）抽检结束，抽检小组组长汇集各成员的评分表，计算出成绩，通知经营部经理并将评分
结果交管理者代表、总经理审阅。
（6）对检查中发现的不合格项由公司主管领导签发《不合格/纠正、预防措施报告》。
（五）相关文件
（1）《服务质量的评价控制程序》
（2）《经营部工作抽检与考核表》
第二节 租赁双方的权利与义务
一、出租人的权利与义务
（一）出租人的权利
有按期收取租金的权利。租金收入是实现房屋价值和房屋修缮资金的来源。因此，根据租金
标准收取租金是出租人的基本权利。对租赁拖欠者，要收取滞纳金，同时随着房屋条件和租
金标准的变动，其租额有权进行调整。
有监督承租人按租赁契约的规定爱护使用房屋的权利。承租人在使用房屋过程中，如有擅自
拆改、私搭乱建、损坏房屋结构和装修设备等情况，出租人有权要求恢复原状，或赔偿经
济损失。
有依法收回出租房屋的权利。对不按契约规定的用途使用房屋和利用承租的房屋进行非法活
动以及房屋无故长期空闲、无故拖欠租金三个月以上的，有权要求终止租约的，收回房屋。
承租人拒不执行的，可以诉请人民法院处理。
因国家建设或特殊需要，必须腾让房屋时，有权终止租约，对住户按有关规定另行安置。
承租人把承租的房屋转租、转借、转让，或私自交换，出租人可以终止租约，收回房屋，对
租期期满，承租人不再续租，全家迁往外地时，也可终止租约。
有向住户宣传贯彻执行国家房屋政策的权利。有权制止承租户违反国家和地方政府有关房屋
管理规定的行为。
（二）出租人的义务
有保障承租人对房屋合法使用的义务。
有保障承租人居住安全和对房屋装修设备进行正常维修的义务。但是这种修缮是有条件的，
是根据需要与可能来确定的。所谓需要，是根据房屋的状况和约定的情况加以修缮，不是承
租人要求如何修，出租人都必须修。所谓可能。是指修缮投资安排具有合同性，承租人不是
无理要求，出租人经济条件又可能办到的，应尽量满足承租人的需要。超越标准和范围的修
缮工程，不属于出租人的修缮义务之内。在正常情况下，出租人因检查不周，修缮不及时，
以致房屋倒塌使承租人遭受经济损失时，出租人应负责赔偿。
根据双方协议，有偿还修缮投资费用的义务。在征得出租人同意的情况下，承租人对承租的
房屋进行维修、改建、增添设备，因而使出租人的房屋增加了价值，出租人可根据投资时的
协议，偿还投资的一部分（因承租人已享受投资的利益，所以不能偿还全部）。
如果上述投资，未经出租人的同意，则不承担偿还义务。上述投资如属添置了可与墙体分离
的设施，则可在租赁关系终止时，由承租人自行拆除。
有接受群众监督，倾听群众意见，不断改进工作的义务。
二、承租人的权利与义务
（一）承租人的权利
有依约使用房屋的权利。在承租单位或个人，按规定使用房屋，又未提出退租申请时，出租
人不得无故收回房屋另行出租。租赁契约期满时，如出租人继续出租，原承租人在同等条件
下有优先承租权。
有要求保障居住安全的权利。房屋危险，承租人有权要求出租人及时修缮，除人为的损坏外
有权要求出租人保障房屋装修设备的正常使用。
有优先续租和购买的权利。出租人对承租人的房屋进行翻建大修或租赁期满后，承租人有优
先续租权，但应事先签订协议。出租房屋出卖时，承租人有优先购买权。
有监督建议的权利。有对房产经营管理部门执行房屋政策进行监督和建议的权利。
（二）承租人的义务
有按期交纳租金的义务。房屋租金是承租人取得房屋使用权的价格。付出租金，才能取得房
屋的使用权。因此，按期交纳租金是承租人首要的义务，不得以任何借口拖欠租金。
有按照租赁契约的要求使用房屋的义务。承租人必须保持承租房屋的原来状态，不得任意改
变房屋结构和用途，否则，应负责修复和赔偿。
有爱护使用、妥善保管的义务。承租人不得在楼房阳台上堆放超重或妨碍市容观瞻的杂物。
对于使用房屋和附属设备，如因承租人的责任事故造成损坏时，应照价赔偿或予以修复。
有遵守法律的义务。承租人必须遵守国家与地方政府制定的有关房屋管理的政策和法律。
第三节 房屋租赁合同的订立
一、房屋租赁合同订立的形式和原则
合同形式有两种，一是口头形式，二是书面形式。一般来说，除即时清结的以外，都应采用
书面形式。《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面
租赁合同……。”房屋租赁合同是一种要式合同，双方当事人各自享有一定的权利和承担一
定的义务。如果不采用
