物业管理实务及范例精解-第25章
按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
场经济体制不相适应的。其实严格的租赁行为，必须有明确的租赁期限。出租人有权在签订
租赁合同时明确租赁期限，并在租赁期满后，收回房屋。承租人有义务在房屋租赁期满后返
还承租的房屋。如需继续租用原租赁的房屋，应当在租赁期满前，征得出租人的同意，并重
新签订租赁合同。出租人应当按照租赁合同规定的期限将出租房屋交给承租人使用，并保证
租赁合同期内承租人的正常使用。出租人在租赁合同期满前需要收回房屋时，应当事先征得
承租人同意，并赔偿承租人的损失；收回住宅用房的，同时要做好承租人的住房安置工作。
在实践中有一些未定租赁期限的租赁合同，对于这类租赁行为，《最高人民法院关于贯彻执
行〈民法通则〉若干问题的意见》中规定，未定租赁期限，房屋所有人要求收回房屋自住的
，一般应当准许，承租人有条件搬迁的，应当责令其搬迁，如果承租人搬迁确有困难的，可
给予一定期限让其找房或腾退部分房屋。
4租赁用途
合同中应明确房屋的用途，以使承租人能够按照租赁房屋的使用性能正确合理地加以使用，
避免使用不当而使承租房屋受到损失。规定租赁用途的意义在于：①明确租赁房屋的用途，
要求出租人在履行交付义务时，除交付租赁房屋外，还应将有关房屋使用的特殊要求，明确
通知承租人，否则承租人不承担使用不当的责任。②明确租赁房屋的用途，保证承租人按照
承租房屋的性能、用途，正确合理地使用出租房屋，在此前提下，承租人对出租房屋的正常
磨损不承担责任；如果承租人未按租赁房屋的用途合理使用出租房屋，给房屋造成损害，应
赔偿因此给出租人造成的损失，出租人有权收回房屋并解除合同。③明确租赁用途，要求承
租人在承租房屋上添加新用途时，应征得出租人同意，相应的开支由双方约定。④只要承租
人按合同约定的用途合理使用租赁房屋，租赁期满，租赁房屋返还时的合理磨损，出租人不
得要求赔偿。可见，对租赁用途的规定或约定，对于划分责任有重要作用。房屋的用途，主
要是指经营还是自住，用途必须注明，承租人不能随意改作他用，承租人不得利
用租用的房屋从事违法犯罪活动。
5租赁价格
租赁价格，也就是房屋租金，是承租人使用房屋而向出租人支付的报酬，体现了房屋租赁合
同的有偿性，因此这一条款是房屋租赁合同的重要条款之一。合同中应注明租金的计算标准
，每月支付的金额。同时，应规定租金的交付方法，是按月交还是按年交，以及交租金的具
体日期。
租金标准是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的主要原因。因此，也是加强租赁管理的重点
之一。租金标准必须符合有关法律、法规的规定。出租人应当按照合同约定收取租金，不得
擅自提高租金标准，也不得收取其他费用。承租人应当按照合同规定交纳租金，不得拒交或
拖欠，承租人如拖欠租金，出租人有权收取滞纳金。
6修缮责任
租赁期间，房屋的修缮责任，一般由出租人负责。双方当事人也可以在合同中另行约定。这
是因为，房屋的所有权归出租人所有，出租人应对自己拥有的房屋承担修缮责任；出租人在
提
供给承租人使用时，有义务保证出租房屋处于良好的状态，但由于房屋由承租人占有、使用
，为了便于修缮，合同中也可约定由承租人负责房屋正常的维修保养，由出租人支付费用或
从租金中扣除。
因承租人的过错造成房屋及其附属设施损坏的，由承租人负责修复或赔偿。房屋出租人对出
租的房屋确实无力修缮的，可以和承租人合修，承租人因此付出的修缮费，可以折抵租金或
由出租人分期偿还。
7房屋状况的变更
承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及其附属设施，不得私自拆改、扩建租用房屋或增
添设施。如果确因客观需要而变动租用房屋的现状时，必须征得出租人的同意，并签订书面
协议。
8违约责任
违约责任是指房屋租赁关系中，因一方或双方都有过错，违反合同有关规定，应由有过错的
一方或双方承担的法律责任。违约责任的大小应根据过错的性质、轻重来决定。违约责任的
承担方式主要有两种：一是支付违约金；二是赔偿损失。违约金的数额由双方在合同中加以
规定，损失赔偿方法和计算问题也应明确订立。合同中如无违约条款的规定，则以实际损失
额为标准进行赔偿。法律、法规对违约金数额的高低没有规定，双方应参照《经济合同法》
的有关规定协商约定，一般不超过标的价值量。
第四节 房屋租金
一、房屋租金的概述
房屋租金是承租人为获得一定期限内房屋的使用权而向出租人支付的价款。房屋租金作为房
屋使用价值分期出售的价格，是房屋在分期出售中逐渐实现的价值的货币表现。
按照不同的标准划分，可将房屋租金分为不同的类型。
1按照租金构成因素的不同，分为成本租金、商品租金、市场租金。成本租金由房屋成本
加
维修费、管理费、保险费、投资利息和税金等因素构成；商品租金由成本租金加保险费、地
租和利润等因素构成；市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的租金标准。
2按照房屋租金标准形成过程的不同，租金还可分为统一租金、协议租金和市场租金。统
一
租金，是指国家或地方人民政府统一规定的房屋租金标准。企业事业单位之间、私人之间，
通过房屋交易市场出租房屋的价格，双方根据评估价格，协商议定，必要时，地方人民政府
可规定最高限价，对部分通过市场租赁的工商用房，可以实行商品房租或协议房租。私房租
金标准由房屋所在地人民政府规定。协议租金，是指房屋租赁双方商定的租金额。协议租金
，应双方自愿，承租方有实际支付能力。《关于加强房地产交易市场管理的通知》中规定，
企业事业单位之间，私人之间通过房屋交易市场订立的房屋租赁价格，由租赁双方根据评估
价格，协商议定，必要时，地方人民政府可规定最高限价。市场租金，是指在房屋交易市场
成立的租赁关系的租金。其租金额随房屋供求关系的变化自由地上下浮动。
3按照房屋所有权性质的不同，租金可分为公房租金和私房租金。
（1）公房租金，是公房承租人根据公房租赁合同向公房出租人支付的对价。因我国一贯执行
福利性的住房制度，故公房租金长期偏低。1988年2月15日国务院在《关于在全国城镇分期
分批执行住房制度改革的实施方案》中提出要合理调整公房租金。由于公房租金定得太低，
难以吸引个人买房，不利于抑制对住房的不合理需求。公房租金应按住房折旧费、管理费、
投资利息和房产税五项因素计算，每平方米使用面积月租金据测算，全国平均约156元，
现行租金标准在1元以上。
（2）租房租金，是私人房屋承租人根据租赁合同向出租人支付的对价。1983年12月17日国务
院发布的《城市私有房屋管理条例》规定，房屋租金由租赁双方依照房屋所在地人民政府规
定的私有房屋租赁标准，协商议定；没有规定标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参
照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得任意抬高。出租人除收取租金外，不得收取承
押租或其他额外费用。承租人应当按照合同规定交租，不得拒交或拖欠。在当前普遍存在房
租偏低问题的情况下，要加强对私房租赁的监督检查工作，注意防止高租或变相高租。
二、房屋租金确定
（一）确定房屋租金标准的原则和应考虑的因素
《城市房地产管理法》第54条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民
政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租
赁条款。”据此，房屋租金标准的确定，应根据所租房屋的不同用途，首先按照国家或地方
人民政府的规定执行；没有统一规定的，才能由当事人双方协商确定。确定租金标准的，应
贯彻以下原则：
（1）“以租养房”的原则。所谓“以租养房”原则，简单说就是房屋租金总和与房屋价值大
体一致的原则。这一原则是我国用经济手段管理城市房产、制定租金价格的基本原则，以分
期零散地收回房屋的价值，获得最基本的物质补偿，以便维持房屋的简单再生产。实践证明
，这一原则的制定和贯彻执行，对解决我国房屋的供求，以及保证房屋的养护维修均发挥了
显著作用。
（2）适当照顾人民负担的原则。由于我国长期实行低工资制，房租标准的确定，必须考虑到
我国广大群众的承受能力。房租价格的确定，应照顾到两方面，一方面要用计划价格保证低
工资职工的生活水平，另一方面要用市场价格调节私房租赁关系，满足社会上收入较多的人
的居住需要。
（3）按质论价原则。按质论价原则是指在确定房屋租金时，应根据房屋的新旧程度、楼层、
朝向、设备情况、施工质量、建造档次、房屋座落地址距离市区的远近、周围环境等直接影
响房屋的价值和使用价值的因素来确定。
以上是确定房屋租金的基本原则，在这些原则指导下，根据房屋租金的本质属性（即房屋租
金是房屋价值的货币表现形式，是对房屋价值的分期偿付），租金标准的具体确定取决于以
下基本构成要素：
（1）折旧费。折旧费是指用房屋造价减去残质，均摊在房屋使用年限内的数额。具体讲，它
是指通过收取房租按月或按年收回的部分建筑投资。这里所指的房屋造价，是指房屋的全部
投资，它包括主体工程、附属工程、勘察设计、“三通一平”的费用（“三通”是指施工临
时使用的水源、电源及热源，以及运输道路接通到施工现场，“一平”是指施工现场的场地
平整），以及不可预见费2％，职工调资，建筑材料调价，建筑企业利润25％，机械装备费3％
，以及其他方面的费用。至于土地补偿费、征地拆迁费、人防工程和商业服务、文教卫生等
配套工程建筑费用，不应计入房屋成本租金的造价之中。这里所说的使用年限，是指房屋建
造时按设计要求合理地采用原料，符合质量要求，并在竣工后正常使用、合理维修的情况下
，平均达到的使用年限。由于各类房屋的结构不同，使用年限也随之不同。一般来说，钢筋
结构的房屋使用年限是100年，砖混结构的房屋使用年限是80年，砖木结构的房屋使用年限
是75年，简易结构的房屋使用年限是30年。以上房屋使用年限的计算，是指在正常情况下的
年限，而不包括意外的灾害、战争等因素。这里所指的残值率，是指各类房屋在达到耐用年
限后所余的陈旧建筑材料，扣除拆迁费用后的残余价值与房屋造价的比例。由于各类房屋
结构不同，其残值率也各不相同。一般来说，钢筋结构的房屋残值率为0，砖混结构的房屋
残值率为2％，砖木结构的房屋残值率为6％，简单结构的房屋残值率为3％。
（2）修缮费。为了保证房屋的正常使用，就需要对房屋进行正常的维修和保养，修缮费就
是
指各类房屋在使用年限内为保证其正常使用而对房屋的各个部分进行合理维修所需要的费用
，但不包括意外灾害损坏的修复，以及对超年限房屋的非正常修缮的支出费用。房屋的年修
缮
费用是以房屋使用年限内修缮费总额按使用年限平均计算的，具体的计算方法各异，有的地
方采用面积定额法，有的地方采用部件更新周期计算法，有的地方还采取造价比例法、定期
轮修法等。其中部件更新周期计算法运用最多。所谓部件更新周期计算法，是指对各类房屋
按其结构、面积、顶棚、地面、内外墙抹灰、门窗、油漆、粉刷、电气、暖气、卫生设备等
部件分别计算出单方造价，然后根据实际工作经验，确定各部件的使用年限（更新周期），再
计算出各部件在使用年限内的更新次数，并以拆除费与残值相抵的办法，用造价作为更新单
价（每次更新只更新该部件一部分的，即按更新数量计算更新单价），计算出房屋在使用年限
内更新费用的总和。再按使用年限平均求出更新费，即大修、维修费用。在计算修缮费时，
还应考虑到材料调价、工资调整、机械设备费以及不可预见费等因素，这些应适当列入计算
之中。
（3）管理费。管理费是指在房屋经营管理过程中所支付的流通费用。管理费包括房管局（站、
所）职工工资、行政办公费、业务费等内容，其计算方法为：
管理费＝（折旧费＋修缮费＋贷款利息）×6％
其中职工工资，可按房管员定额确定房管员数量及其与内勤房管人员、政工、后勤等人员的
比例，计算出房管局（站、所）职工总数后，按平均工资来确定职工工资总额。房管职工离退
休费可按退休人员与现职房管人员的比例计算，列入管理费中。行政办公费可按职工工资总
额的相应比例计算。业务费是指房屋经营管理过程中各项业务费用的支出，如宣传费、职工
培训费、设备购置费、科研费以及其它与业务有关的费用。以上各项费用之和按房管面积平
均计算，即可作为年管理费数额。
（4）利息。利息是指建房贷款利息（也称固定资金占用费）。房屋出租实质是房屋的分期出售
，到房屋使用年限终了时将房屋投资全部收回。由于房屋使用年限较长，因此建筑房屋的资
金
若存入银行，会有一笔可观的利息收入，若贷款建房，其贷款也要付出一笔利息的。因此，
房屋租金中应包括贷款利息，即在以折旧费收回建筑投资的同时，也应收取那一部分建筑投
资的利息，一并计入房屋租金中。
（5）土地使用费。土地使用费是指使用国家或集体的土地建造房屋应交付的土地使用费。我
国目前实行土地有偿使用制度，因此，在房屋租金中应计入土地使用费。
（6）房产税。房产税是以城市、县城、建制镇和工矿区的房产为征税对象，按照房产原值（减
除一定比例）或按租金计征的一种税。1986年9月15日国务院发布了《中华人民共和国房产税
暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》），并于同年10月1日起施行。房产税由产权人交
纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳，该条例第2条对此作了明确规定。房产
税的计税方法有两种，一种是房产余值，依照房产余值计算缴纳的，税率为12％；二是按
房
产租金收入缴纳，税率为12％。根据《房产税暂行条例》的规定，房产出租的，以房产租金
收入为房产税的计税依据，因此，应缴纳的年房产税额等于房产全年租金收入乘以税率（12％
）。房产税按年征收，由纳税人向房产所在地税务收机关分期缴纳。
（7）利润。房屋是商品，因此，自然需要有利润，但利润不能过高，对此，我国的房
