物业管理实务及范例精解-第26章
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）。房产税按年征收，由纳税人向房产所在地税务收机关分期缴纳。
（7）利润。房屋是商品，因此，自然需要有利润，但利润不能过高，对此，我国的房管部门
对房屋租金中的利润以租金评估的方式加以限制，使之不会出现过高的情况。
（二）私有房屋租金标准的确定
随着我国改革开放及住房制度的改革，房屋租金标准也在不断变化，但私房租金的标准仍应
根据《城市私有房屋管理条例》第16条的规定确定，即“房屋租金，由租赁双方按照房屋所
在地人民政府规定的私有房屋租赁标准协商议定；没有规定标准的，由租赁双方根据公平合
理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得任意抬高。”这一规定表明，当
地政府对租金有具体规定的，应按规定执行；没有规定的，双方才可以协商确定，但必须做
到公平合理。但是私房租赁与经济发展有一定关系，为便于实际执行，在规定房屋租金标准
的基础上，根据当地经济发展情况，在一定范围内上下浮动的租金，一般应视为合理，予以
保护。私房租金确定时，应注意几个问题：一是出租人除收取租金外，不得再以其他名目收
取承租人的钱款；二是对租金标准有争议的，高租可以适当调低，低租可以适当提高。
（三）公有房屋租金的确定
公有房屋租金是由国家主管部门按照房屋的质量、设备、楼层等条件确定的，这些条件如有
变化，租金也可适当调整，租金的确定以“以租养房”为原则。《北京市城镇公有住房租金
改革办法》对租金的管理作出以下规定：
（1）公有住房租金改革应分阶段实施。“八五”目标是住房租金最低达到维修管理费水平，
有条件的单位力争达到折旧、维修和管理水平。“九五”目标是住房租金达到成本租金水平
。1994年年底前，凡北京市行政区域内的企业、行政事业单位出租的公有住房，均依照本办
法实行租金改革。
（2）单位出租新建住房和腾空的旧住房，租金标准为每月每平方米使用面积055元。单位出
租现住房，租金标准可一步或分步提到每月每平方米使用面积055元。分步提租的，每月
每
平方米使用面积的租金标准，1992年内不低于055元的50％，1993年不低于055元的75％，
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94年初达到055元。承租人实纳租金，依北京市房地产管理局制定的房屋结构、装修、朝
向、层次、地段、环境等因素的调节标准确定。
（3）单位出租公有住房，对超过住房标准面积的部分，加收超标租金。住房标准按户计算，
依家庭人均住房使用面积结合分室原则和国家规定的有关住房标准确定。符合下列标准之一
的为不超标：①人均使用面积标准；人均住房使用面积按14平方米计算，每户家庭中每个人
的面积标准之和另加5平方米，为该房住房面积标准。丧偶、离异、30岁以上未婚者，按两
人计算。夫妻平均年龄在25周岁以上尚无子女或身边无子女者，视同有一个子女计算。②分
室标准参照《北京市实施〈城市房屋拆迁安置条例〉细则》的有关规定执行。年满13周岁以
上的子女及其他单身成员，可按异性分室、同性不分室的标准掌握，男年满26周岁，女年满
24周岁以上的同性未婚家庭成员，可按分室标准掌握。
（4）超标准面积每月每平方米使用面积的租金标准，楼房不低于134元，平房不低于105
元。
（5）承租人住房在规定标准以内的部分，因租金改革，实纳租金超过家庭工资总收入5％的
，经本人申请，所在单位批准，超过部分可从住房公积金中支付。因住房超标增加的租金，
不得从住房公积金中支付。
（6）对承租人按上述规定计算住房标准时，退休职工增加9平方米，离休职工增加12平方米。
离退休职工及其配偶死亡后，原其他与其共同居住的家庭成员的住房标准应重新核定。
离退休职工住房在规定标准以内的部分，因租金改革，实纳租金超过家庭工资总额收入5％，
或虽未超过5％，但却已造成生活困难的，可暂由离退休职工的工资发放单位从住房基金中给
予房租补贴。因住房超标增加的租金不予补贴。
房屋租金的构成，应包括生产和流通过程的全部费用和盈利，具体包括：折旧费、维修费、
管理费、税金、保险费、投资利息、平均利润和地租8项构成因素。
关于租金，在实践中常遇到的问题是在租赁期间，出租人提出要求承租人增加租金。对这一
问题，司法实践中应根据具体情况作出处理。《城市私有房屋管理条例》第16条规定，房屋
租金，由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准。协商议定，没有规定
标准的，由租赁双方根据公平原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得任意抬
高。出租人除收取租金外，不得收取押租或其他额外费用。承租人应当按照合同规定交租，
不得拒交或拖欠。当前，随着我国房屋价值不断增值，房屋租金也在相应地提高。出租人能
不能在租赁期限内要求承租人增加房租呢？在实践中，如果出租人提出增加房租，经承租人
同意，是可以的。如果承租人不同意，在有期限的租赁合同中，若租期较短，出租人要求增
加房租，一般不予准许。没有订立租期的房屋租赁合同，以前的租金确实太低，与当前的房
屋
租金相差很大，出租人要求增加房租的，应该准许。例如，李×在1962年将自己的一间私房
12平方米，出租给陈×居住，当时议定租金每月为15元。在1965年国家统一调整租金时，
李×
与陈×在房管部门签订了一价租赁合同，未约定租期，房租为每月21元。到1980年李×要
求陈×增加房租，陈×未同意，仍按每月21元交纳房租。1985年李×又要求陈×增加房租
到每月20元，陈×以该房屋破烂，李×未修房屋为由仍不同意增加。同年5月起，李×拒绝
收取陈×每月交纳的21元房租，并于1986年5月向法院起诉，要求解除与陈×的租赁合同
。
法院受理后查明，陈×没有房屋搬迁，仍要求继续租用该房，只同意增加少量的房租，最后
法院参考当地私有房屋租金作出判决；在判决发生法律效力之日起2年内，陈×将承租的房
屋退还给李×，限期内每月付房屋使用费30元。自1985年5月起至判决生效之日止，陈×所
欠的租金按每月21元一次性付给李×。
在这一案例中，李×与陈×在1965年议定的房屋租金远远低于现阶段的房屋租金，李×所收
取的每月21元的房租根本不够对出租房屋进行维修。如果按法律规定，李×负有维修出租
房屋的义务，那么，李×将房屋出租，不仅得不到收益，还要承担房屋的维修费用等，这就
显失公平，在法律上也是不允许的。法院判决该房屋租金每月增加到30元是公平合理的，陈
×也是能够负担的。
三、房屋租金的交付方法和时间
关于房屋租金的交付方法和时间，一般说来，城市公有房屋租赁多依国家房管部门制定的房
屋租赁条例、方法中的规定办理，按月交付。而私有房屋的租金交付方法和时间，一般按当
地习惯办理，也可由双方协商确定。如果承租人依约缴纳房租，出租人无正当理由而拒绝收
受时，承租人可向当地公证机关申请予以提存并证明，以免承担迟延责任，公证支出费用以
及公证机关提存费用均从房租中扣除。如果公有房屋承租人无正当理由拖欠房租1个月以上
的，私有房屋承租人累计6个月不交租金的，出租人有权解除租赁合同，我国的公有住宅租
赁条例及《城市私有房屋管理条例》第21条对此均作出了规定。
第五节 房屋租赁合同的登记、变更、
解除和终止
一、登记备案
《城市房地产管理法》第52条规定，“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，
……并向房产管理部门登记备案。”近几年来，我国房地产交易日趋活跃，越是经济发达的
地区，市场交易特别是房地产租赁就越发达，房地产租赁的管理也就成了加强房地产市场管
理的一个重要内容。房屋租赁合同实行登记备案制度，一方面可以较好地防止自由、自发、
非法出租房屋；另一方面也可以防止国家税费流失。从全国范围来看，凡是加强了房屋租赁
登记管理的城市，房地产市场管理就比较好。
房屋租赁登记备案不同于简单的备案，主管部门在接受登记申请后，应对租赁合同进行审核
。审核的内容主要应包括：一是审查合同的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应
的
条件；二是审查租赁的客体是否合格，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋；三
是审查租赁合同的内容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任等；四
是审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策；五是审查是否按有关
规定缴纳了有关税费。只有上述条件均具备后，才能登记备案，否则，作为主管部门有权行
使否决权，不予登记，并依据有关法律、法规的规定责令当事人限期改正，或者给予处罚。
二、房屋租赁合同的变更
房屋租赁合同的变更，主要包括两方面：一是当事人的变更；二是当事人权利、义务内容的
变化。
引起房屋租赁合同当事人变更的有效条件是：
1出租人或出租单位姓名、名称的改变，原合同的出租人更换。如果发生这种情况，当事
人应重新订立租赁合同，并到房管部门重新进行登记。
2承租人由于工作调动或与其他承租人换房所引起的原承租人变更，也应履行上述手续。
3出租房屋因出租人出售、赠与或被继承等原因而发生所有权转移，致使原出租人发生变
更。这种情况下也应履行重订合同与变更登记手续。
4承租人死亡但与其同住的其他家庭成员尚健在，需要继续租用该房屋的应由这些人履行
合
同变更手续，继续租用。这种情况属于重新订立一份房屋租赁合同，承租人应符合一定的条
件。在公房租赁中，承租人要受户口等因素的限制。如《上海市城镇公有房屋管理条例》
第18条第3款规定：“公有居住房屋的承租人死亡，原住处无常住户口同住人，或有常住户
口的同住人另有房屋而居住不困难的，租赁关系自然终止，房屋由出租人收回；原住处有常
住户口而他处无住房的同住人，可申请更改户名。”在私房租赁中，法律对此无明文规定，
有的地方法规作了一些规定。我们认为，在租赁期限内，承租人死亡，与承租人长期共同居
住
的家庭成员，应视为共同承租人，在原租赁期限内，应继续承租，出租人不得以原承租人死
亡为由，要求收回房屋。如果承租人一人住用承租房屋，子女未住在该房屋内，其子女就无
权继续租用此房，原承租人死亡，租赁合同自然终止。
对于房屋租赁合同的内容，根据具体情况，双方当事人也可协商变更。如订立的合同期限长
，
但租金低，与市场发展水平差距较大，双方可协商作适当调整。房屋租赁合同当事人的权利
和义务变更后，要经过房产管理部门鉴证，经审查认为合法合理后，才具有法律效力，受法
律保护。
三、房屋租赁合同的解除
房屋租赁合同的解除，是指合同依法成立后，在尚未履行或尚未履行完毕的情况下，因一方
当事人的意思表示，或双方当事人的协商一致，或发生了法律、法规规定的某些情况，使合
同关系归于消灭。
除一方提出解除，他方同意，或双方都有解除的意思表示之外，合同的解除要有一定的前提
条件，当这些条件具备时，一方根据法律、法规的规定，可强制对方同意解除。这种解除方
法也叫强制解除。根据有关民事法律的规定，以及《城市私有房屋管理条例》第21条的规定
，房屋租赁合同的解除条件有以下几种情况：
1出租人解除合同的条件
承租人有下列行为之一的，出租人可提前解除房屋租赁合同：
（1）承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的。如将租住的公房高价转租他人，或借给
无权租用此房的人长期使用。
（2）承租人用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的。如利用租房进行卖淫、嫖娼、赌
博、窝藏赃物或聚众进行流氓活动等。
（3）承租人不按合同规定的期限交纳租金达到一定期限的。如《城市私有房屋管理条例》第2
1条规定，承租人累计6个月不交租的，出租人有权解除合同。对于承租公房、拖欠租金、出
租人有权解除合同的情况，各地方政府也有规定。
（4）承租人全家迁离本市的。全家已经迁离，已无住房之必要，从社会利益出发，不能使房
屋闲置，而急需住房的人又无法租住。尤其是公房租赁中，有的人全家已经调离本单位、本
市，但仍控制着房屋，这是明显的违法行为，出租单位有权收回房屋另行安排。
（5）承租人全家去国外定居（包括到港、澳、台地区定居），已超过规定保留期限的。《上海
市城镇公有房屋管理条例实施细则》第37条规定：“公有居住房屋承租人全家去国（境）外定
居的，一般应解除租赁关系，由出租人收回房屋，但经出租人同意可保留原承租的公有房屋
。保留期限不超过3年。”该细则还对去国（境）外探亲、留学人员所留下的承租房如何处理
作了规定：出国探亲、留学的人员，没有符合条件的同住人时，原承租公房要保留三年。
（6）承租人违反合同规定，擅自改变房屋用途的，如将租赁的用来居住的房屋作为堆放东西
的仓库等。
（7）出租人因不可预见的原因，如家庭人口骤增，确实需要收回房屋自住的或者出租房屋发
生重大损坏，有倒塌危险须改建并确实有房管部门证明的。在此情形下出租人解除合同，应
当适当赔偿承租人因迁出而受的经济损失，并给予承租人一定的时间来解决住房问题。
2承租人解除房屋租赁合同的条件
根据有关法律、法规规定，有下列情况之一的，承租人可以提前解除房屋租赁合同
：
（1）承租人已经有了房屋，不需要再租房的。对于这种情况，承租人应提前将情况告诉出租
人，以便出租人另行安排。
（2）承租人全家迁离本市或承租人出国定居、留学、探亲而又没有符合条件的同住人继续租
用住此房。
（3）出租房屋发生重大损坏，有倒塌危险，出租人拒不进行修缮的。
房屋租赁合同的解除程序，适用合同订立的程序。解除合同的一方当事人，首先应提出解除
的建议，双方当事人意思表示一致后，解除的协议即告成立。双方意见不一致时，可诉请人
民法院裁判。在解除合同时，应采取书面的形式通知对方，而且原合同办理特殊手续的，解
除的协议也应办理相应的手续。如原合同经过鉴证或公证的，解除协议也应按规定在原鉴证
机关或公证机关备案。此外，解除合同的书面通知，应提前一定时间告知对方。如《深圳经
济特
