物业管理实务及范例精解-第31章
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件的人离婚、从出租单位调离或辞去工作，已经另租用房屋达到住房标准等），但仍留在该
房内并试图向房主交付“租金”，而房主并未表示是否收取租金以前，该承租人就是容忍性
租赁的承租人，只要房主要求该承租人搬出，该承租人必须立即搬出（一般容忍性租赁期是1
个月），否则被视为强占。如果房主收取了该承租人的租金，则该承租人又转为合法承租人
。
（4）自驳性租赁（或非产权人出租）。承租人同出租人在订立租约之后，发现出租人不是产
权人，也不是经产权人同意转租的承租人，或者也不是产权人委托代管出租的代管人，取得
了该房典权的人、取得了使用权出租权的抵押权人等，即出租方无权出租，按理双方没有租
赁的任何权利义务发生，租约无效。无权出租人应当承担由此造成的损失。但真正的产权人
或有出租权的人，可以追认该无效租约为有效，即可以带租户返还于该产权人或有出租权的
人。落实私房政策的带租户发房权还原主，即属这种情况。4种租赁从层次上可分为5种：
（1）租赁。
（2）转让租赁。
（3）分租性租赁。将较多面积的房屋以自己名义租得后，再向自己的
属下分户出租，所收租金在扣留经手的管理费用或房主认可的费用后，同意仍以自己的名义
向房主交纳。
（4）再分租性租赁。再再分租原则上和再分租一样，层层负责，一层对一层
，如甲再分租给乙，乙再分租给丙，当丙欠乙的租时，甲不管，仍直接向乙收租。
（5）再转让租赁。转让租赁的法律关系与责任不同于再分租之处，是甲租赁权转让给乙，乙
又将租赁
权转让给丙之后，乙的权义责已终止，甲只能向丙收租了。本案由于甲采用了分租性租赁方
式，将某小区路东26号2幢3单元3号公房交给其分居的儿女租用，而房地产管理部门认为应
当采用转让租赁方式，决定其不定期合法的公房租赁关系终止，而发生分歧，由甲以不服房
地局改变承租人复议决定而起诉的。
2房地局决定的租赁关系过户（复议决定甲无该3号房屋使用权，该3号房使用权由丙、戊
共同使用实质上是此意）合法，在我国执法实践中，对符合下列条件的，准于过户：
（1）承租
人的长期同居人。本案丙、戊符合这个条件。
（2）有当地常住户口，在他处确无住房。本案
丙、戊符合这一条件。乙、丁已不具备这个条件，因为乙1986年已在省某院分得三室一厅住
房，迁去居住。同年丁亦在单位分得住房并已搬去。
（3）原承租人因故迁走或死亡。本案该3
号房原承租人甲，因其夫乙1986年已在省某院分得三室一厅住房，随乙已迁去居住，正属于
因故迁走。
（4）出租人不是必须收回自住，或无合法的收回理由。本案房地产管理局对其直
管的该3号房，没有收回自住的问题发生，虽有可能以某种合法理由收回但没有作收回的决
定，而是行使经营管理权和
复议决定权在本案已具备上述4条过户条件的前提下，决定将该3号房过户给丙戊共同使用，
没有不合法之处。
本案涉及的公房过户，虽然目前全国性的法律、行政法规还没有，但地方性的政府规章详略
不同地有确认上述执法惯例的规定，可供参照。而从中央到地方的许多政策规定，则从建
国以来都是明确的。例如1980年城发房字314号《国家城建总局关于认真做好住房分配工作
的通知》规定，夫妇双方分别在两个单位工作的，只能向其中一个单位申请分配住房。一户
只能有一处住房，分得新住房的要退出原房，不得私自转让。本案公民甲的丈夫已在单位分
得三室一厅公房，其本人不能违背规定再占一处公房。同理，本案之丁在单位分得住房搬出
后，也不能再占一处住房。所以房地产管理局把讼争的3号房过户给未另分得住房的丙、戊
，是合乎规定的。
本案甲、丁如果不从该3号房退出，就会形成住房分配超标准，对住房分配标准，现行有效
的有：《中共中央、国务院关于高级干部生活待遇的若干规定》［中发（1979）83号］，关于
贯彻执行中共中央、国务院《关于高级干部生活待遇的若干规定》中几个具体问题的处理意
见［国办发（1980）18号］，中共中央办公厅、国务院办公厅《关于新任副部长、副省长以上
干部生活待遇的几项暂行规定》［中办发（1983）39号］，国务院《关于严格控制城镇住宅标
准的规定［国发（1983）193号］，国家计委、城乡建设环境保护部《关于贯彻执行〈国务院
关于严格控制城镇住宅标准的规定〉的若干意见》［计标（1984）774号］，国务院机关事务
管理局《关于中央国家机关部级干部集中宿舍建设标准的规定》［（89）国房管字第242号］
。公民甲无论属于哪一级干部，都不能超越上述规定中的相当自己这一级干部的住房标准，
凡超过的均应按规定退出或加收租金，并按纪检机关、监察部门的实施规定，酌情追究违法
违纪责任。
本案甲在按过户或按超标准占住公房处理之间的选择权是有限的，只能在房地产行政管理机
关和纪检、监察机关许可的范围内选择。由于甲占房已超出一处，依前述规定必须退出一处
，并且不得私自转让，所以房地产管理局复议决定甲无该3号房屋使用权而过户给丙、戊共
同使用，是合法的适当的。对甲的起诉，可依法予以驳回。
范例五、经租房不愿折价收购范例精解
（一）案情介绍
某市某街114号，现改为某路二段83号房屋面积216平方米，房主兰某系城市贫民，孤身一
人，1956年1月，在铁路上作临时工砸碎石时伤瞎一眼，得到伤残补助费，加上亲友资助，
买
得此房。1958年，兰某将此房外半间借给一人居住，以便在其外出做工时照料此房。在兰某
外出做工期间，该房被全部经租，纳入了私房社会主义改造。后因自然灾害和无工可做、栖
身无处，兰某精神失常，至今下落不明已逾20年。兰某之兄兰甲在主张宣告兰某死亡的情况
下，以唯一法定继承人身份多次上访。1986年，其区房管部门将此房作价收购。兰甲认为收
购就是不落实党和国家的一系列私房政策，不予认可，强烈要求退还原房。现此房系由一私
人作饭店（1986年作价时，楼上住人，楼下开店）。兰甲提出两个大女马上要从外省退休返家
，急需收回此房自住。
（二）分歧意见
对本案处理有两种意见。
第一种意见认为，对错改私房的落实政策，该市所在的省有规定，中共某某省委、某某省人
民政府1981年7月14日批转的省建委《关于私房改造遗留问题处理意见的报告》中明文规定
，“纠正错改的私有房屋，现为非住宅用房的，由房管部门折价收购。”1982年1月13日某
某省基本建设委员会印发的《关于私房改造遗留问题处理意见的报告》的说明中进一步指出
，“凡撤销改造的房屋，现作为生产、营业、仓库、办公、文教卫生、集体福利和其他公用
的房屋，只退还产权。同时，统一由当地房管部门折价收购，维持原租赁关系不变。”1983
年1月18日某某省人民政府批转的省建委《关于加快处理私房改造遗留问题的报告》重申“
现作为非住宅用房的应退私房，由房管部门收购。”因此，兰甲不愿认可，可将价款代为保
存，仍按收购有效处理。
第二种意见认为，对错改私房落实政策，应首先服从中央的规定，1985年2月16日城乡建设
环境
保护部印发《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》规定，如确实不能
退还原房的，经与房主协商，可采取退给相应数量和质量的公房对换房屋产权，或用公房安
置原房主，原房作价收购等办法解决。这里强调了与房主协商，而不是硬性收购。同时经国
务院批准，由国务院办公厅同中共中央办公厅联合批转的《关于进一步贯彻落实〈中央落实
政策小组扩大会议纪要〉的补充意见》，对“文化大革命”中没收、挤占的私人房屋，指示
“应确认原房主的所有权，由现在占用单位和现住户负责退还。已由地方房管部门或单位分
配
给别人居住的，由分房单位按有关政策规定，负责与住房人所在单位联系，将现住户迁出，
退还原主，或者经协商同意，作价收购或用其他房屋顶退。”
可是，中央、国务院从来没有对应退房硬性折价收购无须同原房主商量的规定。
（三）分析与研究
本案涉及房主对返还错改私房方式的选择权。
我们认为，首先要考虑第二种意见，它更合乎我国有关所有权的理论以及住房制度改革的政
策、法律。
1我国个人所有权理论支持房主对返还错改私房方式的选择，《民法通则》赋予房主选择
权。任何权利都必须与义务相一致，都必须受法律、社会公共利益的制约，但作为一名守法
公民，其所有权内容具有以下特征：
（1）个人所有权占有、使用、收益、处分效力的排它性。
①个人所有权有优先的权利。数人对同一特定物主张几个个人单独的所有权时，以时间（
生效证据的时间）在先者为有效。如同一间房，甲的产权证在先，乙无合法取得产权证的
书面证据，即使作出一个产权证，在甲抗辩时，以甲的产权证为有限。个人所有权在同债权
发生冲突时，一般也以所有权效力在先，如新房主不愿再出租其房屋，原则上应终止或变更
租赁合同。
②个人所有权派生绝对的物上请求权，可以向裁判机关，也可以直接向物的占有
人及侵权人请求确认产权、返还原物、恢复原状、排除（预防）妨碍、赔偿损失。
③个人所有
权派生的请求权有追及效力。无论所有物转了多少次手，个人所有权人可以直接追索至该物
所
在之处，主张自己的所有权。
④个人所有权的追及力无期限，即使逾期受不到诉讼时效的保
护，个人所有权人仍有对所有物和平追索的请求权。
⑤个人所有权的诉讼时效一般2年，最长
为20年，不能减少。
（2）个人所有权占有、使用、收益、处分及于物的全部性。个人所有权
内容任何时候不是就物的一部分而发生效力，即使物的一部分为他人所占有，也是就物的全
部发生效力。在共有的情况下，每一共有人也是就物的全部作相应的占有、使用、收益、处
分。
（3）个人所有权权力的永久性。个人所有权是无期限的、连续的、没有消灭时效的，法
律上没有个人所有权人占有、使用、收益、处分权在最长期限。我们认为，基于原房主作为
其
216平方米房屋的个人所有权人，依个人所有权理论享有的个人所有权的排它性、及于物
的全部性、永久性，赋予其对返还错改私房方式的选择权，负有返还义务的一方，只有在原
房主同意的情况下，才能收购，或者交换产权。在双方达不成一致的情况下，只有仲裁或审
判机关依法裁判，才能强制（硬性）收购。即使作为社会公共利益的需要，地方规定也不能超
越中央规定的限度，中央已有经过协商的规定，地方的强制规定就自然无效。如果说1985年
城乡建设环境保护部印发的《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》同
一个省的决定是同一档次的规范，不能起到否定一个省的规定的作用，那么经国务院批准、
由国务院办公厅同中共中央办公厅联合批转的《关于进一步贯彻落实〈中央落实政策小组扩
大会议纪要〉的补充意见》指出的“经协商同意，作价收购或用其他房屋顶退”，是一个解
决因过错侵犯个人房屋所有权的普遍原则，足以否定一个省对“协商同意”的取消及作的强
制收购的规定。有人可能说，中央这一意见是专对落实“文化大革命”期间房产而言的，不
适用于解决私房错改问题。我们认为，虽然是对“文化大革命”房产侵权而言的，但是对国
家行为的纠正而提出的，针对的国家在“文化大革命”期间采取了没收、挤占个人房屋的政
策所造成的后果。中央对国家行为后果的纠正都要同原房主商量，才作价收购，难道地方一
个部门工作人员超越当时政策发生的非国家错误行为造成的私房错改，不能同原房主商量，
而要硬性作价收购吗？当然，没有不受限制的权利，按照社会主义国家个人所有权限度理论
，个人房屋所有权应当受社会的依法制约，这种制约不能违背下列五条原则：
（1）行使权限
要作自我约束。不得损害社会利益和他人合法自由与权利（宪法第51条），只能满足个人及其
家庭物质文化生活需要及按国家、集体、个人三兼顾原则（宪法第41条），受相邻关系制约（
《民法通则》第83条），不得破坏生活环境和生态环境（宪法第26条），不得滥处理重要文化
遗产（宪法第22条）。
（2）不得以任何手段扰乱社会主义经济秩序，破坏国家的经济计划（宪法
第15条）。
（3）行使权限要恪守信用，维护法制的统一和尊严（宪法第52条），不得用于泄露国
家机密、损害公共财产、破坏劳动纪律、破坏公共秩序、违反社会公德和优良风俗习惯（宪
法第53条）及危害祖国的统一、团结、安全、荣誉和利益（宪法第52、54条）。
（4）行使权利要
合乎权利和义务一致的精神，要依照物的性质和用途，不得浪费，要提高经济效益（宪法第1
4条）。
（5）行使权利要遵守自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，自愿互利，协商一致
，不强加于人（宪法第33条，《民法通则》第4条）。本案原主继承人收回错改房用以自住，
只要今后不发生违背以上五原则的情况，就不受依法强制（包括强制收购），现在没有违反以
上五原则的情节，要强制收购缺乏法律依据。同中央规定原则及宪法原则冲突的地方规定，
不应有约束力。
2我国住房制度改革的法律与政策同强制收购错改私房互不相容，应鼓励个人购房，进一
步限制公购私房。1979年以来的住房制度改革，其方向是住房商品化，居者有其屋，改变住
房公有化和由公家提供的思路，实行先卖后租及卖、租、建等多种形式走向住房由国家、集
体、个人共同负担的体制。旧公房还要优惠出售给个人。住房制度改革已载入1991年全国
人大通过的“八五”计划和十年规划纲要，具有仅次于宪法的一级基本法律效力。在这种新
的法律条件和历史背景下，如果仍坚持十余年前的思路，硬性实行公买私房而不返还错改私
房，就违反了最新法律及改革的总方向，所以应当予以纠正和中止。即使因国家建设需要收
购或征用私人房屋，也应经过法定的专门程序，只批准符合法定条件的单位收购或征用来自
用或拆改建后自用，而不是用于出租，重蹈国家直管公房化、住房国家包下来的覆辙。
综上所述，建议废止某省硬性收购错改私房的规定，尊重本案原房主继承人对返还错改私房
方式的选择权，返还其原房或另以公房顶退，中止硬性收购行为。
范例六、私房高租和公
