物业管理实务及范例精解-第34章
按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
业管理公司的财务管理部门必须对其进行管理费的核算，运行一年后，还要根据上年的运行
情况进行调整。费用预算方案要符合国家及地方政府的有关规定，并经物业管理公司总经理
审阅后，提交业主管理委员会讨论通过，方可公布执行。
物业管理费一般由以下一些项目构成：
（1）公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯（扶梯）、中央
空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其
他机械、设备、机器装置及设施等；
（2）聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等
（3）公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等；
（4）购买或租赁必需的机械及器材的支出；
（5）物业财产保险（火险、灾害险等）及各种责任保险的支出；
（6）垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用；
（7）清洁公共地方及幕墙、墙面的费用；
（8）公共区域植花、种草及其养护费用；
（9）更新储备金，即物业配套设施的更新费用；
（10）聘请律师、会计师等专业人士的费用；
（11）节日装饰的费用；
（12）管理者酬金；
（13）行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用；
（14）公共电视接收系统及维护费用；
（15）其他为管理而发生的合理支出。
二、物业管理费的核算办法
物业管理费的数额大小，可用下面一个简单公式来测算：
P＝∑ni=1Fi/S（2…1）
其中，P代表物业管理费（元/月·m2或元/年·m2）；F代表费用（元/月或元/年）
，如垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用；清洁公共地方及幕墙、墙面的费用；公共区域
植花、种草及其养护费用等；n代表费用项数；∑表示对所有费用项目求算术和；S
表示参加测算的物业总面积（m2）。
上述物业管理费构成中列出了15类费用项目，但这并不表示全部费用项目都应计入。具体核
算一个特定物业的管理费数额时，由于物业类型的不同，可能只用到上述费用项目的一部分
。总的来说，要想得到一个较为合理的费用数额，除了合理预算每项费用外，关键是不要漏
项，而是应把所有发生的费用项目尽可能全部计算在内。
为了测算与收费管理的方便，一般把上述费用项目按管理专业和专用设备归类分别核算，即
分为行政办公费、一般公共设施维护费、电梯费、空调费、环卫清洁费、绿化费、保安费、
保险费、管理者酬金、税收等。
1行政办公费
这项费用的核算可以用全年的费用预算来折合出每月费用（全年费用除以12）。已有物业管理
经历的公司可根据上年的年终决算数据来取得这一数值。行政办公费的构成是：
（1）行政办公人员费用，包括工资、津贴、保险和服装费等；F1（元/月）
（2）文具、办公用品费用；F2（元/月）
（3）车辆使用费，包括油费、维修费和折旧费；F3（元/月）
（4）节日装点费；F4（元/月）
（5）公共关系费；F5（元/月）
（6）宣传广告费；F6（元/月）
（7）其他杂项费用。F7（元/月）
由上述这些费用，可按公式（2…1）计算出行政办公费：
P1＝∑7i=1Fi/S（元/月·m2）
其中，P1表示行政办公费，Fi表示上述所列F1至F7代表的费用；S表示所管物业
的总面积。
由这个计算公式可见，管理面积S越大，则每单位面积所分摊的行政办公费P1就越低
。
2一般公共设施维护费
一般公共设施维护费的构成是：
1）人员费用，分为管理人员、技师、技工等，包括工资、福利、津贴、保险和服装费用等；
F1（元/月）
2）公共照明系统费用，包括大厅、门厅走廊、路灯、装饰灯（含节日装点灯）。这项费用又分
为：
（1）电费（W1×T1＋W2×T2＋…）×30×P电F2（元/月）
其中，W1表示每天开启时间为T1（小时）的照明电器的总功率（千瓦/小时）；T1表示
每日开启的时间（小时）；30表示每月天数；P电表示电费单价（元/度）。
（2）维修费，这是一个估算的经验值；F3（元/月）
3）抽送风费用，包括：
（1）电费＝W×24×a×30×P电F4（元/月）
其中，W表示抽送风电机的功率；a表示使用系数，使用系数＝平均每天开启时间/24；
P电表示电费单价（元/度）。
（2）维修费，这也是一个估算的经验值；F5（元/月）
4）给排水费用，包括：
（1）电费＝W×24×a×30×P电F6（元/月）
其中，W表示抽送水电机的功率；a表示使用系数，使用系数＝平均每天开启时间/24；
P电表示电费单价（元/度）。
（2）维修费，这是一个估算的经验值；F7（元/月）
5）供配电、发电系统设备维修费；F8（元/月）
6）消防系统维修费；F9（元/月）
7）公共建筑、道路维修费；F10（元/月）
8）以上2～7项的不可预见费，按10％计；F11（元/月）
由上述这11项费用，可按公式（2…1）计算出一般公共设施维护费：
P2＝∑11i=1Fi/S（元/月·m2）
其中，P2表示一般公共设施维护费，Fi表示上述所列F1至F11代表的费用；S
表示所管物业的总面积。
由这个计算公式也可见，管理面积S越大，则每单位面积所分摊的一般公共设施维护费P
2也越低。
9）更新储备金：
P’２＝｛∑（Mi＋Ii）÷Yi｝/（12×S）
其中，P’２表示一般公共设施的更新储备金，Mi表示各一般公共设施的购置费，包
括照明系统、抽送风系统、配电发电系统、消防系统等；Ii表示各一般公共设施的安装费
用；Yi表示各一般公共设施的正常、安全使用年限；S表示所管物业的总面积。
3电梯费
电梯费的构成是：
1）电费＝n×W×24×a×30×P电F1（元/月）
其中n表示电梯数（4部电梯n就为4）；W表示电梯功率；a表示电梯使用系数，由于写字楼、
商厦、公寓的电梯使用时间和频率不同，会有差别，它可以通过统计的方法进行估算，a大
致在03～06这样的范围之间；P电表示电费单价（元/度）。
2）维修费，包括材料和专门人工费；F2（元/月）
3）以上1～2项的不可预见费，按10％计；F3（元/月）
由上述这3项费用，可按公式（6…1）计算出电梯费：
P3＝∑3i=1Fi/S梯（元/月·m2）
其中，P3表示电梯费；Fi表示上述所例F1至F3代表的费用；S梯表示带电梯的
物业面积。
4）更新储备金：
P’3＝［∑（M梯＋I梯）÷Y］/（12×S梯）
其中P’3表示电梯的更新储备金；M梯表示电梯的购置费；I梯表示电梯的安装费用
；Y表示电梯的正常、安全使用年限；S梯表示带电梯的物业面积。
4空调费
空调费的构成是：
1）电费。中央空调的公共用电有主机和辅机（水泵、冷却塔等）两部分，所以：
电费＝｛n主×W主×b主＋（n泵×W泵＋n塔×W塔）×b辅｝×T×30×P电
F1（元/月）
其中，n主表示主机台数；W主表示主机功率；b主表示主机负荷系数；n泵表示水
泵台数；W泵表示水泵功率；n塔表示冷却塔电机台数；W塔表示冷却塔电机功率；b
辅表示辅机负荷系数；T表示每天空调工作时间；P电表示电费单价（元/度）；
2）水费：F2（元/月）
3）维修费（仅指公共部分，各业主户内风机由业主负责费用），包括材料和人工费用；
F3（元/月）
4）以上1～3项不可预见费用，按10％计；F4（元/月）
由上述这4项费用，可按公式（2…1）计算出空调费：
P4＝∑4i=1Fi/S空调（元/月·m2）
其中，P4表示空调费；Fi表示上述所列F1至F4代表的费用；S空调表示使
用中央空调的物业面积。
值得注意的是，由于办公室、商场的人流量是不同的，所以，它们的制冷量在设计时也不一
样
。在提出上述P4之后，各类型物业要根据其设计数据调整费用。比如商场制冷量一般是
写字间的2倍，所以对于商场空调费的分摊就应是2×P4（元/月·m2）。
5）更新储备金：
P’4＝［（M空调＋I空调÷Y］／（12×S空调）
其中，P’4表示空调设备的更新储备金；M空调表示空调设备购置费；I空
调表示空调设备安装费；Y表示空调安全使用年限；S空调表示使用中央空调的物业
面积。
5环卫清洁费
环卫清洁费的构成是：
1）人工费，包括管理人员及工人的工资、福利、津贴、奖金、保险、服装费用等；
F1（元/月）
2）清洁机械材料费，其中大型清洁机械，如大楼幕墙清洁设备、打蜡抛光等，按价值和使用
年限折算出每月的价值；日常易耗品及工具，每月作预算；F2（元/月）
3）垃圾桶购置费；F3（元/月）
4）垃圾清倒费；F4（元/月）
5）化粪池清理费；F5（元/月）
6）水池清洁费；F6（元/月）
7）清洁环卫所需的其他费用；F7（元/月）
由上述这7项费用，可按公式（2…1）计算出环卫清洁费：
P5＝∑7i=1Fi/S环卫（元/月·m2）
其中，P5表示环卫清洁费；Fi表示上述所列F1至F7代表的费用；S环卫表
示上述费用所涉及的清洁区域面积。
6绿化费
绿化费的构成是：
1）人员费用，包括管理人员、技师、工人等；F1（元/月）
2）绿化工具、材料（如化肥、除草剂等）费；F2（元/月）
3）绿化用水费；F3（元/月）
4）园林景观再造费用；F4（元/月）
由上述这4项费用，可按公式（2…1）计算出绿化费：
P6＝∑4i=1Fi/S绿化（元/月·m2）
其中，P6表示绿化费，Fi表示上述所列F1至F4代表的费用；S绿化表示绿
化的面积。
7保安费
保安费的构成是：
1）人员费用，包括工资、福利、津贴、保险、服装费用等；F1（元/月）
2）保卫系统设备，包括：
（1）电费；F2（元/月）
（2）维修费；F3（元/月）
3）日常保卫器材费（如警棍、电池等）；F4（元/月）
由上述这4项费用，可按公式（6…1）计算出保安费：
P7＝∑4i=1Fi/S（元/月·m2）
其中，P7表示保安费；Fi表示上述所列F1至F4代表的费用；S表示所管物业的总
面积。
4）更新储备金：
P’7＝［（M保＋I保）÷Y］/（12×S）
其中P’7表示保安系统的更新储备金；M保表示保安系统购置费；I保表示保安系统
安装费；Y表示保安系统正常使用年限；S表示所管物业的总面积。
8电视系统费用（非有限电视公司提供）
电视系统费用的构成是：
1）电费：W×30×P电F1（元/月）
其中，W表示电视系统的功率；P电表示电费单价（元/度）。
2）维修费；F2（元/月）
3）节目租用费；F3（元/月）
由上述这3项费用，可按公式（2…1）计算出电视系统费用：
P8＝∑3i=1Fi/S（元/月·m2）
其中，P8表示电视系统费用；Fi表示上述所列F1至F3代表的费用；S表示所管物
业的总面积。
4）更新储备金；
P’8＝［（M视＋I视）÷Y］/（12×S）
其中，P’8表示电视系统的更新储备金；M视表示电视系统购置费；I视表示电视系
统安全费；Y表示电视系统正常使用年限；S表示所管物业的总面积。
9保险费
及时投购保险是物业管理中一个不可忽视的方面，切不可怠慢或存侥幸心理，一旦由于某种
灾难造成了物业总体的破坏，而无资金及时修复，那将是物业管理公司的严重失职，它会因
此而丧失管理资格，而业主所蒙受的损失更是无法弥补的，所以必须加倍重视保险。
1）险种选择；
险种的选择是根据所管物业的类型和使用性质来决定的，同时要考虑业主的意愿和承受能力
。业主如有异议，则必须经过业主委员会或业主大会讨论决定，并形成法律文件。
2）保险费分摊；
P9＝MX/S
其中，P9表示保险费用；M表示投保总金额；X表示保险费率；S表示保险受惠物业的总
面积。
10更新储备金
物业的配套设备都有一定的安全使用寿命，到时候就得更换（否则可能会酿成灾害）。一下子
向业主筹集这笔费用，业主往往难以承担，所以物业管理公司有责任从物业投入使用开始就
逐年积存这部分费用，以备不时之需，这是物业管理重要的构成部分。从所有权关系上讲，
这笔款项是业主的共有财产，所以要在银行单独立帐，由业主委员会和物业管理公司共同管
理。当物业管理公司更换时，此笔款项必须移交给新的物业管理公司。物业管理公司使用这
笔款项，必须经过业主委员会的审批。
由前面已计算出的更新储备金，可计算总的更新储备金：
P１０＝P’2＋P’3＋P’4＋P’7＋P’8
11管理者酬金P11
前述10项费用都是物业管理所需的实际支出，对物业管理公司来说是没有利润的。物业管理
公司作为一个经济实体，要有合理的利润，否则将失去经营的动力。管理者酬金的比率可根
据管理的水平、管理成效，由物业管理公司和业主委员会商定，一般服务性行业的利润率在
8％～15％之间，管理者酬金就是以前述10项费用之和为基数，乘上这个利润率即得。
12税收P12
这是一个目前尚未解决的问题。前述P1～P１０项费用是物业管理的实际支出
费用，对物业管理公司无利润可言。水费、电费、收视费等仅仅是由物业管理公司代收、代
缴，对这部分往来收入，似乎不应该向物业管理公司征税，否则就出现了重复征税的问题。
但目前税务部门对物业管理公司的全部收入计征税收，这一方面增加了业主（或用户）的费用
负担，同时也带来了管理上的困难。这一问题有待在物业管理的立法中予以明确。物业管理
公司应尽早认识并尽可能妥善处理好这一矛盾。
在对上述12项费用标准核算之后，就可得到物业管理费的总单价：
P总＝∑12i=1Pi （元/月·m2）（
2…2）
在作每户的管理费计费时，只需用每户面积乘以单价，即可得每户的管理费数额：
F总＝P总×S户 （元/月）（2…3）
三、物业管理费的收费标准
物业管理公司为业主或用户提供的不同服务项目，其收费标准是有所不同的，有些服务项目
，其收费标准是物业管理公司与业主或用户面议洽谈而定；有些服务项目，其收费标准要按
政府有关部门
