物业管理实务及范例精解-第6章
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物业管理市场是提供商品劳务的市场，物业管理面广量大，能提供广泛的就业机遇。
首先能为从事传统管理的房管部门和人员提供一个转换机制、吸纳人员的合适方向。公房事
业性管理方式是计划经济体制下的产物。近年来，随着经济体制市场化和房地产开发经营的
兴起，特别是土地批租和旧城旧房改造的迅猛态势，公房大量转化为私房。这使原来以公房
经租为主的城镇房管部门作为住房福利制模式下的产物，在完成其历史使命的同时面临一个
机制转换和人员安排的问题。这里，包括直管公房和系统公房两大部分。物业管理市场就为
两者的转换开辟了一个广阔的天地。
物业管理市场和行业的发展还能带动相关市场和行业的发展。物业管理市场和行业与装修业
、家政服务业、园林绿化业、环境保护业等部门有密切联系。这些行业也能吸纳大量劳动力
。
五、物业管理市场发展趋势
从80年代初深圳第一家物业管理公司成立，标志着物业管理登陆中国大地。以后，从沿海到
内地，纷纷建立各种类型的物业管理公司，物业管理行业和物业管理市场逐步发育，但直到
本世纪末，总体上处于初创时期。从现在到下一个世纪上半叶，中国物业管理行业和市场可
望逐步成熟。这里对过去十余年和今后中国物业管理市场的历程作一些分析和预测：
（一）初创阶段
这是中国物业管理启动和逐步形成为一个独立行业时期，也是物业管理市场萌芽时期。
80年代物业管理开始在南方城市兴起，其外部条件是受东南亚等地房地产体制——特别是管
理
机制的引进所启发，内部条件是在创造文明住宅小区和新建商品房售后管理发展而来。但是
，作为一个行业，还只是在沿海地区大中城市萌芽，还只是作为房地产开发的附属，尚不具
备全国性的规模。
到了90年代，物业管理以其独特的功能逐步引起人们的关注。1993年建设部房地产业公司在
广州召开全国物业管理研讨会和其后深圳市物业管理协会的成立，标志着中国物业管理进入
了全面推开的时期，行业开始发育。
1994年4月，建设部颁布了建国以来有关物业管理的第一个规章，使物业管理有法可依，并
确立了其在房地产行业中的独立地位。
1995年在青岛召开全国物业管理工作会议，会议把物业管理提到城市管理体制改革的高度，
要求全社会给予关注和支持。
1997年大连会议要求物业管理在广度上从新建区向建成区延伸，从深度上向市场化方向发展
。
这个阶段的特点是：虽然已有一些地区和若干物业区域管理水平达标，小区面貌良好，但是
总体上仍处于初创阶段，管理水准不高，服务内容偏狭。从地区上讲沿海城市发展较快，内
地城镇相对较慢。并且，由于传统管理和物业管理双重机制并存，非市场化和市场化管理模
式并存，物业管理市场处于萌芽状态。
（二）市场化阶段
从90年代后期起，中国的物业管理开始进入市场化动作阶段，快则要有二十到三十年，慢则
可能四五十年，市场才能逐步发育成熟。这个阶段的发展趋势是：
1传统的和非市场化的房屋管理模式将逐步纳入市场化的物业管理轨道，市场的规则和运
作
逐步成熟。物业管理市场在房地产市场中的重要地位逐步确立，物业管理业在城市管理和社
会生活中的积极作用得到充分的发挥和确认。
2物业管理企业和业主委员会（或小区管理委员会）运作逐步正常，相互间在平等互利的基
础
上通过招投标方式建立合作关系。从而将会出现一批名牌的物业管理企业、优秀的业委会（
管委会）和示范物业区域。物业管理区域的建设和服务的标准逐步从“安全、整洁、文明、
方便”的基础上向“舒适、宁静、优美、曲雅”的高层次水准提升。
3物业管理逐步实现规模化经营，物业管理企业从以中、小型为主向以大、中型为主转换
，
出现一批物业管理服务企业集团。物业管理收费与服务项目逐步平衡和相称，资金运行进入
良性循环。
4物业管理市场的法规建设逐步完善配套。政府强化对物业管理市场和招投标活动的指导
和监督，物业管理和社区建设的关系逐步理顺。
第三节 招投标在物业管理市场中的地位与作用
一、物业管理招投标的意义
物业区域的建立，物业管理公司和业主委员会的建立是物业管理招投标市场发育的客观条件
，也为物业管理走向市场和
投标行为，业主才能选择到合适的服务单位，物业管理企业才能通过平等竞争开拓业务和提
高企业的经营水平。所以，招投标是业主和物业管理公司共同的要求，符合双主的共同利益
。
物业管理的招投标是招标和投标行为的有机结合。物业管理的招标是物业的开发建设单位和
物业业主运用价值规律和市场竞争的方式来选聘最符合自身要求的管理服务公司；投标是物
业管理公司通过市场寻求自己的服务客户和开拓业务的行为。物业管理的招投标活动是物业
管理供需双方在平等互利的基础上，通过双向选择而建立的一种劳务商品交换关系。
物业管理的招投标活动为物业的开发建设单位、物业业主和物业管理公司、专业服务公司都
提供了广大的活动和生存空间，是提高业主自治管理能力和物业管理企业竞争能力的最好课
堂，也是提高物业管理水平和建设优秀、文明物业区域的基础工作。
二、物业管理招投标的作用
从上述物业管理招投标定义的分析说明招投标首先对物业管理行业的兴旺和物业管理市场的
成熟有着积极的促进作用，同时对于提高业主的自治自律能力，提高物业管理企业的专业管
理水平和建设优秀的物业区域也有着积极的促进作用。
（一）有助于提高业主的自治自律能力
业主在物业管理中作用的正确发挥决定于业主的自治自律意识和能力。业主的自治能力首先
表现在能否选聘到合适的物业管理公司和处理好相互间的关系。规范化的招投标活动需要业
委会能正确评价物业管理公司的服务质量和经营水平，能正确处理业主间的个体利益和共同
利
益的关系，能在业主间取得共识，团结一致、同心协力做好招投标工作。所有这些活动都使
业主的自治自律能力得到考验和锻炼。
（二）有助于提高物业管理企业的专业管理水平
物业管理本身是一种市场化的管理服务行为，也只有在市场的竞争机制催促下，物业管理的
服务质量才得以比较和提高。公正、公开的招投标行为是衡量物业管理服务标准和价格标
准的最佳尺度，是评价物业管理企业经营能力和专业管理水平的试金石。物业管理企业只有
在招投标这个大市场的竞争中取得自己的生存和发展，树立自己的形象，提高企业的声誉。
事实证明，凡是在招投标中取得成就的企业，其在物业管理行业中的地位日趋牢固，影响日
益广泛，企业在市场中占有的份额日益扩大。
（三）有助于建设优秀的物业区域
业主自治自律能力的提高，物业管理企业专业管理水平和服务质量的提高和两者关系的理顺
必然导致物业管理区域各项工作的改善和完好。物业管理企业一般都在投标方案中提出建设
优秀物业区域的计划，并在中标后努力实施。事实证明，凡是招投标成功的区域，物业管理
水平和面貌都得到提高和革新。所以，良好的招投标是建设优秀物业区域的重要动力。
综上所述，物业管理的招投标有百利而无一害。完全可以大力推广。但是，在实际操作中有
成功的，也有失败的。招投标失败了造成的后果也是严重的：
1耗费业主和物业管理公司的精力财力，在业主内部，在业主和物业管理公司间，在公司
与公司间造成不必要的种种矛盾。
2或者造成物业管理的一度真空，或者影响物业小区的管理服务质量，给业主和使用人带
来种种不便。
3由于上述的因素，矛盾激化，还有可能影响社区的稳定和城市容貌的完好。
所以，物业管理的招投标的积极作用不是自发的发生，而是要精心组织和策划。这里的关键
是要坚持正确的招投标原则和按照正确的程序和方法进行。
三、物业管理招投标的原则
物业管理招投标的原则是指导招投标市场动作的基本准则，能否正确的掌握原则是物业管理
招投标成败的关键。因此，招投标的有关各方都要正确理解和熟练地运用招投标的各项原
则。
（一）公正、公平、公开的原则
这是物业管理招投标的基本原则：
1公平是指所有的物业管理企业在同等的条件上参加投标，招标方对所有的投标方提供的
资料、投标条件和标书都是一致的。也就是说，所有的投标方都在相同的基础上参与竞争。
2公正是指评标、验标、决标的规则、记分方法对所有的投标方、所有的投标书都是统一
的
，也就是说，要用同一把尺寸来衡量所有的标书。假如采用开标即时标分、记分的方式来评
标、决标，对于聘请的专家评标委员的选择也应体现公正的要求。
3公开是指招标过程中的各项程序都要公开发布，特别是实行向全行业公开招标的项目更
要
公开发布操作程序、标书要求等，使有关各方了解。公开发布招标程序有利于投标方按程序
操作，有利于接受社会的监督，增加招投标的透明度。
公正、公平、公开三者要有机地结合实施，三者缺一不可，三者综合实施就能保证物业管理
招投标活动规范化进行。
（二）实事求是、合情合理的原则
物业管理的招投标活动要求按照实事求是、合情合理的原则运作。无论是招标方和投标方
都要接受这个原则的约束。
招标方应当按照自己物业区域的实际情况和业主、使用人的承受能力来选聘合适的物业管理
单位。招标标书、物业管理的服务项目、范围和价格标准都要同本物业的档次、业主和使用
人的经济、文化的水准相一致。不要盲目贪高求洋，因为高标准的服务相应是高标准的收费
。特别是售后公房的物业管理尚处于起步阶段，又受费用的制约，服务项目和标准只能逐步
提高。
招标方在评标、议标、审标时要以实事求是、合情合理为指导来分析标书、分析物业管理方
案（建议书），要分析投标方的承诺和建议是否符合本小区的情况以及可行程度，不能单纯以
价格高低作为评审依据。
投标方则要从自己能力和经营目标出发来选择投标项目，提出的投标方案要符合小区的实际
情况，作出的承诺要能实现，不能为了中标而提出不切实际的服务项目和标准，造成后遗症
。
（三）早期介入的原则
物业管理要求早期介入，早期介入能避免种种前期后遗症，能及时协调开发建设单位、物业
管理公司和业主三者间的关系，能为小区管理奠定一个良好的基础。招投标是物业管理早期
介入的最佳方式和途径。
现在，开发商一般都设立物业管理公司或物业管理部门来管理自己开发的物业，这种模式具
有一定的优点，特别是在物业管理初创阶段，体现了“谁开发，谁管理”的要求。对物业管
理行业的发育，曾发挥了积极的促进作用。但是，这种模式往往使开发公司和物业管理公司
间在经济界限、职责界限等方面划分不清。而物业管理的发展则要求通过招投标方式建立平
等合作的委托服务关系，以避免这些弊病。
早期介入最好能使物业管理同项目开发同步进行。当然，各个项目的介入的时间要根据各个
物业的具体情况，或者在设计阶段、或者在施工阶段、或者在验收阶段、或者在销售阶段适
时介入。介入的对象包括购房业主的适时介入和物业管理公司的适时介入，或两者的同时介
入。
所以，早期介入的原则要求物业管理招投标活动要尽早进行，尽早落实物业管理单位。物业
管理的早期招投标有利于物业管理市场的理性运作。
四、物业管理招投标的内外条件
中国的物业管理市场刚刚萌芽，物业管理市场的招投标也是刚刚萌芽。国内，招投标首先在
沿海一些大中城市施行。深圳经济特区在物业管理方面常常有许多新的创意，在许多方面处
于领先地位。如国内第一家物业管理公司、第一家业主委员会、第一家物业管理协会、第一
家取得ISO9002国际质量证书的物业管理公司、第一部地方性的居住物业管理条例等等都是
在深
圳市首先出台。现在，在物业管理招投标方面深圳市同样跨出了第一步。1994年1月10日，
深圳市住宅局先在所属物业管理公司范围内对“莲花北村的物业管理”试行招投标。1996年
12月3日，由深圳市住宅局主持的“鹿丹村的一体化物业管理”社会化招投标的成功，揭开
了中国物业管理招投标市场的序幕。现在，深圳市把三化（一体化、专业化、企业化）和一招
（招投标）作为物业管理推向市场、开创新局面的主要措施，对国内物业管理行业和市场的发
展具有很大的启迪。
当前，中国物业管理正在跨入市场化的新阶段，扶助和推进物业管理招投标市场的发育和成
长，需要一系列的主客观条件的配合。以下，就来讨论和分析物业管理招投标市场发展的内
外条件。
（一）物业管理招标方的成熟
物业管理招投标市场的发育的首要条件是招标方的成熟。招标方包括房地产开发建设单位和
物业业主。招标方如果是房地产开发建设单位，包括政府投资部门、事业单位和开发公司，
一般具有招标的经验和能力。如果，招标方是业主，或通过业主委员会来实施，就有一个既
无经验，又无完善的操作规范可依据的问题。当前，业委会实施的招投标项目往往存在以下
几个缺陷：
1业委会和业主间往往对解聘、选聘物业管理单位难以取得一致意见。
2招投标的程序不规范，特别是决标议标的程序和方法不规范，从而会引起中标的不公正
。
3招投标的过程漫长，耗费的精力太大。物业管理本来是为业主带来方便，招投标的旷日
持久，带给业主的不是方便，而是增添麻烦。
当然，业委会完全有条件做好招投标，业委会招投标成功的经验是：
1业委会对选聘、解聘物业管理公司十分郑重，一般情况下不宜轻易更换物业管理单位。
对
于解聘开发公司组建的物业管理单位更为郑重，特别在开发后期工程尚未结束的情况下。
2如果业委会认为必须解聘现有的物业管理单位，要注意：
第一，按有关规定、公约、合同和规范化的程序进行。
第二，一定要在业委会、业主、业主代表间充分协商，取得绝大多数的一致，决不能凭简单
多数，仓促行事。
3一个称职的业委会是招投标成功的首要条件。称职的标准是：
第一，业委会成员公益性强。
第二，业委会成员有一定的协调能力。
做到上述三点，对业委会来说应当并不太难。问题是业委会建立时间不长，如何运作要有一
个锻炼的过程。这里的关键是要有一
