物业管理实务及范例精解-第8章
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是业主委员会最主要的任务之一，也是对业主委员会自治、自律能力的衡量。
2管理目标的确定
物业管理实行招标，并且希望能够招聘到优良的物业管理公司参与管理。如何编制招标文件
是一项非常重要的内容，而其中的“管理目标”是投标企业编制投标文件的主要依据。管理
目标的货币表现形式为标底，投标企业若想中标，它的投标报价必须尽量接近标底，而要做
到这点，投标企业对管理目标须有透彻的理解。因此，招标单位的管理目标一旦公布，就不
宜随便变更，这也是招标方对投标方应有的态度。否则，就会影响招投标的严肃性和公正性
。
3管理目标与标底的“质”与“价”的等同关系。
物业管理招投标作为一种市场行为，当然要受到“等价交换”的市场规律的制约，如果我们
把招标方制定的管理目标看成是“质”，把投标方接近标底的报价看成是“价”，那么，这
种“质”和“价”的关系为高质需由相应的价格作保证，质随价的变化而变化，即招标方出
什么样的价，投标者提供什么档次的服务。当然，也可能会有公司愿意相对较低的价格提
供较高的服务。所以，物业管理的投标报价与其他项目的投标报价相比，其特点是报价弹性
很大。这里的关键是必须与管理目标的水平相适应，而管理目标的水平应该是该物业管理区
域大多数业主意向和承受的统一。
三、物业管理招投标资格预审
物业管理招投标的资格预审是指招标方对投标方的从事物业管理的资质和资格的预审，是物
业管理招投标健康运作的前提。
（一）资格预审的程序
1邀请物业管理公司参加资格预审
在有关报刊、媒介上发布资格预审广告，邀请愿意参加物业管理投标的单位申请资格审查。
2颁发资格预审文件
招标单位颁发资格预审须知，要求投标者填写有关表格和回答有关问题。
3预审资格资料的分析、审查
招标单位对投标者提交的资格预审文件进行评比和审查，向所有参加申请资格预审者公布所
有入选的投标者名单。
（二）资格预审的内容、要求
根据国家《物业管理公司经营资质审批的有关规定》，结合招标物业管理的具体内容，资格
预审的内容包括：
1是否具有法人资格和从事物业管理的资质。
2是否具有与所招标内容相适应的技术及经济管理能力，即相应的资质等级。
3以往业绩，包括已接管物业的经营、管理状况，达优、达标的比例或受处罚的情况。
4凡跨地区投标者，应持其营业执照和企业资格等级证书到招标物业所在地当地政府有关
部门和工商行政管理机构登记备案。
5其他有关事项，包括递交资格预审文件的份数，送交单位的地址、邮编、电话、传真、
负责人、截止日期。
招标单位要求申请者提供的资料要准确、详细，并有对资料进行核定和澄清的权利，对于弄
虚作假、不真实的介绍可拒绝其申请。资格预审的结果和已通过资格预审的申请者的名单将
以书面的形式通知每一位申请人，申请人在收到通知后的规定时间内（如四十八小时）回复招
标单位，确认收到通知。随后招标单位将投标邀请函送给每一位通过资格预审的人。
（三）资格预审的申请书的表格
资格预审申请者应按统一的格式递交申请书，在资格预审文件中按资格预审的条件编制成统
一的表格，由申请者填报，这对于评审工作是非常重要的。申请书的表格通常包括以下内容
：
1申请人表。主要有申请者法人单位的名称、地址、电话、电传、传真、成立日期。如果
是股份制、联营体，应首先写明牵头的申请者，然后是所有合伙人的名称、地址等。
2组织机构表。主要有公司简况、法人代表、股东名单、直属公司名单等。
3财务状况表。基本数据有：注册资金、实有资产、流动资产、固定资产，以往物业管理
经营赢利或者亏损情况，即损益表等。
4公司人员表。其中包括管理人员、技术人员、专业服务公司人员及其他人员的数量和从
事物业管理经营的年限。
5业绩表。指已接管物业的管理经营状况。包括已接管物业的名称、地址、类型、管理费
价格及有何种奖惩经历等。
以上表格可由招标方根据需要设计，力求简单明了，并注明填表的要求，每张表格都应有授
权人的签字和日期，对于要求提供证明附件的应附在表后。
四、物业管理招标文件的编制
物业管理招标文件的编制是招标准备中最重要的环节，它不仅是投标者进行投标的依据，而
且决定了今后该物业经营、管理水平及品位高低。因此，编制招标文件是物业管理招标活动
的关键，力求做到系统、完整、准确、明了，即提出要求的目标明确，使投标者一目了然。
（一）物业管理招标文件的组成
物业管理招标文件包括以下几个方面：
1招标书。其中有
①物业的概况介绍
②规划设计图纸
③物业管理范围
④物业管理模式
⑤维修基金的收缴和使用管理
⑥经营管理质量要求
⑦奖惩方法
⑧标前会议及现场勘察日期
2管理服务的具体要求标准
这方面的内容应根据不同物业、不同业主消费水准设计不同的方案。招标方可以要
求物业管理企业实行“一业为主，多种经营”的管理方针，对物业区域的各种资源实行最佳
使用。
3投标者须知
投标须知是招标单位对投标者在编制投标文件的过程中，有关业务、手续和信誉方面所作的
规定，还有对评标、定标等方面的细则所作的说明。主要有：
①解释招标文件的部门和联系人
②填写标书的规定和投标、开标的时间、地点
③投标人对招标文件有关内容提出建议的方式
④招标单位权利：招标单位保留拒绝不合要求的标函，以及在特殊情况下可能推迟投标、开
标日期的权利。
⑤招标单位对投标文件保密的义务
⑥招标单位对未中标方的义务与处理
由以上三部分内容组成的招标文件向投标人公开，投标人通过资格预审后，按规定向招标人
索取。然而，招标文件还有一个重要的组成部分即标底，是不向投标人公开的，它是招标单
位根据政府有关方面的规定及本物业管理目标而确定的管理服务项目和收费标准，它也是评
标、决标的重要依据。
（二）招标、投标表格参考样式
1物业管理招标通告
为配合城市综合管理，使本物业在专业物业管理的基础上保值、增值，为业主创造良好的生
活、工作环境，经全体业主讨论决定，同意对物业管理实行公开招标，特通告如下
：
①物业名称
②产权性质
③面积
④类型
⑤座落
⑥联系人 电话
⑦报名截止日期 年 月 日
凡参加投标的单位，请于本通告公布之日起 天内，报名登记，领取招标文件。
招标单位名称 年 月 日
2物业管理投标申请书
①企业名称 地址
②开业日期 电话
③法人 营业执照
④所有制性质 主管部门
⑤企业资质等级
⑥经营方式、范围
⑦注册奖金
⑧人员结构：高级 人，中级 人
法人（签章） 年 月 日
3物业管理投标邀请书
为配合城市综合管理，使本物业在专业物业管理的基础上保值、增值，为业主及使用人享有
良好的生活、工作环境，经全体业主讨论决定同意邀请你单位参加投标，请接本邀请书后速
来领取招标文件。
招标单位名称 年 月 日
4书面咨询书
①投标单位
②投标物业名称
③要求解答问题
5物业管理投标通知书
：
望按照标书要求，结合国家和地方有关规定，认真编报投标文件，希望能建立良好的合作关
系。
招标单位 年 月 日
6物业管理中标通知书
：
物业管理招标活动，经对各投标单位所报标函综合分析，决定你单位为中标者。请
按照投标书确定的条件，签订委托管理合同，愿双方的合作愉快并能长期保持下去。
招标单位 年 月 日
以上格式可根据各个物业区域招投标的具体情况调整。
五、物业管理招投标程序
物业管理招投标是一个完整的过程，本节先立出全过程，然后主要介绍招标和评标的程序和
方法，投标则在第三章专门介绍。
（一）物业管理招投标一般程序
1组成物业招标管理小组
2编制招标文件和标底
3发布招标公告或招标邀请书
4物业管理企业申请投标
5投标企业资质审查
6召开发标会议及现场勘察答疑
7投标书编制与送达
8召开开标会议
9评标决标
10发出中标与不中标通知
11签订委托管理服务合同
（二）组成物业招标管理小组
招标单位（开发商或业主委员会）根据广大业主的提议，决定通过招投标方式选聘物业管理公
司
同时，应通知现任物业管理公司，提出重新招投标的各种理由，当然也欢迎现任管理公司通
过改进管理方式和参加投标。为顺利完成招投标任务，招标单位应组建一个招标管理组织，
其主要任务是：研究各项招标条件；编制招标文件；发布招标公告或邀请书；对投标企业进
行资质审查；向投标企业发放招标文件及有关技术资料；组织投标企业勘察现场并对有关问
题负责解释和答疑；制定评标方法；发布中标或未中标通知书等。
（三）编制招标文件和标底
招标小组应在广泛听取业主意见的基础上，根据招标物业的具体情况进行正确的市场定位。
费用标准即标底的确定应把“量入为出”、“以支定收”和“业主的承受能力”的收费原则
有机地结合起来。管理目标与管理标准相吻合，具有可操作性。
（四）发布招标公告或招标邀请书
招标单位根据招标方式的不同，进行发布招标公告或招标邀请书的工作。
（五）物业管理公司申请投标
物业管理公司在看到招标公告或收到招标邀请书之后，结合本企业的具体情况，确定是否参
加投标，如果愿意参加投标的，应在规定的时间内按要求填写投标申请书提交招标单位。
（六）投标企业资质审查
物业管理公司的投标申请被接受以后，必须进行资质审查，即填写资格预审表，接受招标单
位的资格审查，经预审合格后方可参加投标。资格审查的内容：企业营业执照；经营范围；
企业资质等级证书；各类技术人员人数；以往业绩等。
（七）召开发标会议及现场勘察答疑
招标单位邀请投标企业参加发标会议，由招标小组成员介绍招标物业情况，解答投标企业提
出的问题，并发布招标文件及有关技术资料。
（八）投标书的编制与送达
投标书应以招标文件为依据，在规定时间内送达。
（九）召开开标答辩会
开标，应按招标文件中规定的时间、地点公开举行。邀请业主代表、物业管理主管部门及公
证机构参加，并且组成评标小组，开标会议由招标小组组长主持。一般程序如下：
1由招标小组成员介绍各方到会代表，宣布会议主持人。
2会议主持人检验投标企业法人代表证或法人代表委托书。
3主持人重申招标文件要点，宣布评标办法和评标小组成员名单。
4主持人当众检验启封投标书，若有无效标书者，须经评标小组半数以上成员确认，并当
众公布。
5投标单位法人代表或法人代表委托人声明对招投标文件是否确认，并对招标单位提出的
问题进行解答。
6按标书送达时间或以抽签方式排列投标单位的唱标顺序，当众启封，公布标底。
（十）评标、决标
评标应按照平等竞争、公正合理的原则，对所有投标企业一视同仁，逐一评审，评审可采用
综合评议法或定量评分法，排出名次，最后确定中标单位。
（十一）发出中标或未中标通知书
确定中标企业后，招标单位应在规定的时间内发出中标或未中标通知书。
（十二）签订委托管理服务合同。
六、评标原则及方法
物业管理招投标实际上就是一种商品交易，即物业所有人花钱购买物业管理公司对物业及设
施、设备等进行良好管理和提供服务。因此也应追求“价廉物美”。但是，由于物业管理服
务收费是按照“等价交换”原则进行的，物业所有人出什么样的价格，就享受什么样的服务
，所以，评标应按照招标书所设定的管理目标为依据。标价太高，很难中标；标价过低，事
实上达不到预期的管理目标，因此也不易中标。如何正确掌握评标原则及方法是招标评标的
关键。
（一）评标原则
1标价合情合理
物业管理招投标所讲的标价合理是指投标单位编制的物业管理费用的标价接近标底价格。物
业管理的标底不同于其他招投标项目的标底，其他招投标项目的标底相对比较固定和客观，
而由
管理物业的档次和服务项目的水平决定管理费用支出的弹性很大，高档管理与普通管理的价
格差距很大（可以是几倍），而标低价格就是业主所能接受的价格，要求所提供服务的水平与
这个价格相适应。
2管理先进
物业管理，强调的就是“管理”水平，评标时，除了遵循“标价合理、低价中标”的原则，
还要考虑投标企业的资本、管理服务人员及技术力量等方面的因素。价格确定是提高管理水
平的基础，但管理方法的选择、各种技术力量的拥有程度，对于降低费用开支、提高工作效
率及经济效益具有重要的作用，因此，管理方法、措施也是评标的重要依据。
3质量水准
合理的标价，科学的管理方法，投标企业是否有良好的职业道德、敬业精神和奉献精神等等
，是保证质量的基本条件。质量包括两个方面：
一是技术质量，是对房屋和设备设施的保养、检修水平；
二是服务质量，物业管理是以“人”为本，物业管理公司员工是否能做到热情、耐心、周到
，做到以“情”服人。
4企业信誉
信誉，是一个企业的无形资产，物业管理评标原则就是以投标企业以往信守合同、遵守国家
法律、法令的情况，技术质量和服务质量的综合体现作为依据的。
评标是否科学、公正，也是对招标单位即业主委员会的自治管理水平高低的一次检验，如果
在评标过程出现营私舞弊或违法行为，对招标单位的形象也是一次损害。物业管理市场是
双向选择的，如果真的出现上述情况，就会影响物业小区吸引优秀的物业管理公司参加投标
竞争，得不到良好的管理。
（二）评标人员的选定与评标方法
1评标人员的确定
根据物业管理招标主体分类，物业管理评标人员的组成有两种选择方法。
（1）招标单位组织内部人员评标
招标单位可以是发展商、业主委员会，也可以是物业管理公司。招标方要选拔具有这方面专
长的人员，还可以邀请上级主管部门组成评标小组，根据招标文件，择优定标。此法能较直
接体现广大业主的意愿。但是，一旦评标小组成员对定标有异议，就会拖延评标时间，甚至
使招标工作“流产”。所以，此法适宜于评标小组对定标的事宜基本意见一致的前提下
