富爸爸穷爸爸_系列全集-第11章
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交臂了。
我刚才说过，那时候经济很不景气，而对于投资者来说，这却是一个绝好的市场良机。我有一大笔钱投资于股票和房地产，手头缺少现金。这是因为每个人都在卖出，而我却在买入。我不是在储蓄金钱，而是在投资。我太太和我有一百多万美元的现金投在了将要迅速上升的市场上，我们相信这是最好的投资机会。
原先价值10万美元的房屋现在只值7。5万。但我没有去找本地房地产公司买进这些房地产，而是去找破产事务律师办公室，或者通过法院开始洽谈业务。在这些地方，一幢7。5万美元的房屋有时可以按2万美元或更低的价格买下。首先，我以现金支票的形式支付给律师2000元定金，这是我向朋友借的，为期90天。
利息20O 元。当购买程序刚一启动，我就在报纸上刊登售房广告，以6万美元、首期付款为零的条件，卖出这幢价值7。5万美元的房屋。我的电话铃很快就响个不停，我对有希望成交的买主—一进行了调查筛选。然后，当房屋在法律上归我所有后，所有有望成交的买主都被允许去实地察看这幢房屋。交易非常火爆，房子在几分钟之内就售出了。我要求得到2500美元的手续费，买主很高兴地支付了。这笔钱我用于支付提供了中介服务的公司、偿还我的朋友2000美元和额外的200美元利息。在这笔交易中，我的朋友高兴、房屋的买主高兴、律师高兴，而我，当然更高兴。我支付2万美元的成本买入一幢房子，又以6万美元的价格卖出去，净赚的4万美元以买主开出的承兑汇票的形式流入我的资产项目。
所有的工作时间累计起来只有5个小时。
如果现在你粗通财务并能阅读数字，我可以以上述交易为例，向你展示金钱是如何创造的。
在这个萧条的市场中，我和太太利用闲暇时间做成了六笔这样的简单交易。当我们的大量资金由于被投入到增值性的财产和股票市场而无法动用时，我们通过这六次买入、撮合和卖出交易，赚取了19万美元。由于这笔资产的票面利率为10％，这样我们每年有了大约1。9万美元的收入，并且这笔收入又被我自己的公司“隐瞒”下来，因为每年这1。9万元的大部分被用于支付我们公司的车辆费、汽油费、差旅费、保险费、招待费具及其他费用。当政府对这笔收人征税时，这些支出可以作为合法的税前费用被扣除。
这是运用财务智慧、使用金钱、创造金钱以及保全金钱的一个简单例子。
请问：你花多长时间才能攒到19万美元？银行会支付给你10％的利息吗？货币会保持30年不贬值吗？我觉得银行储蓄是不可能给我积攒到19万美元的，而且即使他们最终能支付这笔存款本金，我还得因此交税。此外，在30年里每年被付1。9万美元，从收入上来讲要远远高于50万美元，这对银行来说更是不可能的。
有人问过我，如果那位买主不能支付，那怎么办？这种事情不会发生，若如此，倒是个好消息。因为凤凰城的房地产市场在1994年到1997年间是全美最火爆的市场之一。那幢6万美元的房屋，再买回后可以以7万美元的价格重新卖出，此外，还可按贷款手续费的名义再收入2500美元。对于新买主仍然可以提供首期零支付的优惠，这一过程还可以被继续下去。
因此，如果你反应敏捷的话，你会看到，当我第一次卖出房屋时，我归还了2000美元。从技术上讲，我在交易中没有投人任何资金，可我的投资回报是无穷大。这就是无钱变有钱的一个很好的例子。
在第二笔交易中，当房子重新卖出时，我可以将2000美元装人自己的腰包，并将贷款再延期至30年。如果我把赚到的钱用来再去赚钱，那么投资回报率又将是多少？我不知道，但我确信一定能超过每月存款100美元的收益率。每月存款IO0美元实际上是要存150美元才能达到预期收益，因为这40年来，你存人的钱已被课以5％的所得税，而且到期时你将再次按5％税率支付税款。这样做至少可以说不是太明智，也许这样很安全，却并不够精明。
1997年，我在开始写这本书的时候，市场走势几乎和五年前完全相反，凤凰城的房地产令全美国嫉妒。我们当年以6万美元价格卖出的房屋如今已经上涨到11万美元。这时，虽然依然可以找到一些破产财产，但我要花费价值可观的资本和时间去寻找这样的机会。这种机会变得很稀缺了。成千上万的买主在寻找这样的机会，但仅仅只有少数人获得有意义的成功。市场已经发生了变化，现在是转而寻找其他增加资产项目的时候了。
“在这里你不能那样做。”
“这是违反法律的。”
“你在撒谎。”
我听到的这些评论远比我听到的诸如“你能不能告诉我怎么去做”多得多。
你所需要的数学知识其实很简单，并不需要用几何或微积分。有关交易的过程我不想写很多，原因是那些提供中介服务的公司会负责处理合法交易并提供相关服务。我也不必去做诸如屋顶加固、修整卫生间的工作，房屋所有者自会去做这些工作，因为这是他们自己的房子。偶尔也有人不能支付，不过这是非常罕见的，因为在这种情况下，他们必须支付延期付款费，或者他们不得不搬出来，将房屋重新卖掉。法院系统会处理这些事务。
当然，你所在的地区可能这些服务不尽完善，市场状况也会有所不同。然而，我只是想通过这个例子说明，仅用很少的资金、冒很小的风险，通过一个简单的财务运作过程就能创造出成百上千万美元的财富。这一例子也说明了金钱仅仅是一纸协议而已，任何高中文化程度的人都能做到这一点。
然而，大部分人却没有做到，这是因为大部分人都信奉“辛苦工作，努力存钱”的教条。
花大约30个小时的时间工作，资产项下就增加了19万美元，而且不用支付1分钱的税款。
哪个问题对你来说更困难一些呢？
1。辛苦工作，付50％的税，省下钱去储蓄。你的存款利率为5％，而且利息还要再征税。
2。花些时间来提高你的财商，增强你的动脑能力，从而增加你的资产。
如果你选择第一种办法去储蓄19万美元，还得计算你所花费的时间，而时间正是你最重要的资产。
现在你会明白，为什么每当我听见父母们说“我的孩子在学校受到良好教育，学习很棒”时，我总是会默默地摇摇头，这种教育也许的确是很好，但是这真的足够吗？
我前面所说的只是小型投资战略，只是用来说明如何把小钱变成大钱。另外，我的成功经历也反映了拥有坚实的财务知识基础是多么重要，而打好坚实的财务知识的基础是从接受扎实的财务教育开始的。值得不厌其烦地再重复一遍的是，财商是由这四项主要技能组成的：
1。财务知识。即阅读理解数字的能力。
2。投资战略。即钱生钱的科学。
3。市场、供给与需求。贝尔提供市场所需要的东西，比尔。
盖茨也是如此。用2000美元买的一套价值7。5万美元的房子，以6万美元的价格卖出，这就是抓住了市场所创造的机会的结果。市场上，总是有买方，也有卖方。
法律规章。要关心有关会计、公司方面的法律以及州和全国的法律及规定。我们必须按规则来进行“游戏”。
不管是通过购买小型房屋还是大型公寓、公司、股票、债券、共同基金、珠宝、棒球卡，或是类似的其他的东西来成功地获取财富，都必须具备上述基础，或者说必须同时掌握上述技能。
1996年，房地产市场开始复苏，人们纷纷涌入这一市场，股票市场也开始繁荣起来，整个美国经济开始复苏。我在1996年开始售出房产，现在则已将投资目标转移到了秘鲁、挪威、马来西亚和菲律宾。投资对象发生了变化，在市场买盘开始启动时，我们已经准备着退出房地产市场。现在我密切关注着房产在资产基础上的价值攀升，并有可能在今年晚些时候出售一些房产，这要取决于国会有可能通过的一些法律修正案。我预备出售那6套小型房产，然后把4万美元的票据转换成现金。我需要告诉我的会计保管好现金并寻求新的保值途径。
下面我要讨论的问题是有关资金的投入和收回、市场的景气和萧条、经济的增长和衰退等问题。在人的一生中，几乎每一天你都会遇到许许多多的机会，可是我们常常对此视而不见，但是机会确实存在，世界变化越大，技术进步越快，提供给你和你的家庭以至几代人财务安全的机会也就越多。
那么，为什么不耐心地提高你的财商呢？我不断地学习和提高的原因是因为我知道市场会有景气和萧条的交替，我意识到变化正在来临，我更欢迎变化而不是沉溺于过去。我之所以想不断地提高自己的财商，是因为每当市场发生变化时，一些人会乞求一份工作，与此同时，另一些人会抓住生活给予他们的机会——我们每个人都会偶尔获得的机会，然后将机会转变成数以百万计的美元。这就是财商。
常常有人问起那些让我赚取百万美元的机会。从个人的角度来讲，对于是否使用更多的我个人的投资经历作为例子，我有些踌躇，因为我担心这样做显得有些自吹自擂。自夸并非我的本意，我使用这些例子只是为了从数字上或时间上说明一些简单的实际的事例，而且，使用这些例子也是希望大家知道这一切真的很容易。你越熟悉财商的四大特征，你就会越觉得容易。就我而言，我主要使用两种工具来实现资金的增值：房地产和小型公司股票。房地产是基础，通过每月买进卖出，我的财产不断地提供现金流人，偶尔也会有价值上的飘升。再有就是等待小型公司股票的快速增值。
我并不建议别人去做我做的事情，例子仅仅只是例子。如果投资机会太复杂而我不能弄明白，我就不会去投资。简单的数学计算和一般常识是做好财务所需要的一切。
下面是我用例证的五个原因：
1。激励人们学习更多的知识；
2。万丈高楼平地起，希望告诫人们打好基础；
3。告诉人们每个人都能取得巨大的财富；
4。告诉人们条条大路通罗马。
5。告诉人们财务知识并不是深奥的科学。
1989年，我常常慢跑穿过俄勒冈州波特兰附近一片美丽可爱的地区，那里有一些宛如小姜面包式的房子。这些房子很小巧别致，令我不禁想起小红帽蹦蹦跳跳地走在去外婆家的路上的情景。
路边到处都是“房屋待售”的招牌，木材市场十分萧条，股票市场几近崩溃，经济状况很不景气。在一条街上我注意到有块破旧的待售招牌比其他任何招牌悬挂的时间都要长，一天慢跑路过那里，我便跑进去见房子主人，他看起来正处于困境之中。
“你想以多少价钱卖掉房子？”我问到。
房子主人转过身来苦笑着说：“给我报个价，”他说，“房子待售已经一年多了，甚直没有人愿意进来看一看。”
“我来看看。”我说。半小时之后，我就以低于他的要价2万美元的价格买下了这幢房子。
这是一幢小巧玲珑的两居套房，所有窗户上都装饰着姜汁面包式的须边，房子呈淡蓝色带灰点，建于1930年，房子内部有一个漂亮的岩石壁炉，还带有两间小卧室，把它用作出租是再好不过的了。
这所房子的买价为4。5万美元，而它实际上值6。5万美元，尽管当时没人想要买下它。我付给房屋所有者5000美元的首期付款，一周后，房屋主人高高兴兴地搬走了，他庆幸自己终于摆脱了那幢房子。我的第一位房客，一位当地的大学教授，住了进去。每月他交给我租金，我拿去还完抵押贷款、支付完费用和管理费后，我口袋里的月现金流量还能增加略少于40美元的数额，这似乎并不怎么激动人心。
一年后，萧条的俄勒冈房地产市场开始复苏。来自加利福尼亚的投资者，携带着大笔资金从他们那依然繁荣的房地产市场上转向北方，大批购买俄勒冈和华盛顿州的地产。
我以9。5万美元的价格将那套小房子卖给了一对来自加利福尼亚的年轻夫妇，而他们也认为自己捡到了大便宜。我希望把获得的大约4万美元的资本利得采用1031递延税款的方式进行交易，于是我寻找地方把资金投资出去。过了一个月左右，我在俄勒冈找到了一套有12个房间的公寓，这套公寓正好位于比佛顿的英特尔工厂的旁边。公寓主人住在德国，对于这片地产的价值没有任何概念，只想尽快脱手。我给这套价值45万美元的房屋报价27。5万美元，最后以30万美元成交。我买下了它并持有了两年，后来我们要搬到凤凰城，因此我以49。5万美元的价格卖出了它。
接着，我在亚利桑那州凤凰城买下了一幢30个房间的公寓楼。就像以前的俄勒冈市场一样，当时凤凰城的房地产市场一片低迷。
凤凰城这幢有30个房间的公寓楼价格为87。5万美元，首期付款22。5万美元。这幢30房间公寓出租后带来的月现金流量略高于50O0美元。到1996年，亚利桑那州的房地产市场开始启动，一位科罗拉多的投资者为我们的这处房产出价120万美元。
我和太太考虑过出售的事情，但我们决定等一等，看看国会是否会修改有关资本利得的法律。如果确实修改的话，我们预期这处财产的价格还会上升历％至20％，而在持有期间，每月它还能提供5000美元的现金流入。
这个例子的要点在于说明一小笔钱是如何变为一大笔钱的。
当然，这还要靠对财务报表、投资策略以及市场和法律的了解。
如果一个人在这些方面不甚精通，那么很明显，他们必然会遵循标准的教条，即安全地、分散地投资并只投向比较保险的项目。
问题在于“保险”的投资常常过于安全，太安全则会导致低收益。
大多数大型房屋经纪公司不涉足投机交易，以保护自身及他们的客户，这是一个明智的政策。
真正炙手可热的交易不会提供给那些新手。一般来说，那些能使富者愈富的最好的交易总是为那些精通游戏规则的人准备的。从技术上来讲，一个被认为是不够“老练”的人进行投机交易是不合规则的，当然这种事情也曾经发生过。
我越“老练”，就会得到越多的机会。开发财商的另一个方法，就是提供给自己更多的机会。你的财商越高，你就越容易分清一项交易是好还是坏。依靠你的智慧，你可以避免不利的交易，或者将一项不利的交易变成有利的交易。我发现，我学的东西越多——确实有许多东西值得去学——我挣的钱也就越多，这仅仅是因为随着时光的流逝我积累了更多的经验和智慧。我有许多朋友，他们安全地投资，在自己的岗位上辛勤地工作，却未能开发出自己的财务天赋，而这种天赋的确需要时间来开发。
我的全部哲学就是把“种子”播在我的资产项下，这是我的公式。我从小额开始播种，有些长成了，有些则没有。
在我们的房地产公司，我们拥有数百万美元的财产，这是我们自己的房地产信托�
