郎咸平文字全集-第110章
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主持人：欢迎郎教授，今天的论坛我们还请到中国著名的房地产业策划人，中国房地产报李永涛先生。今天我们的论坛现场还请到三位本土的地产届代表，陆志军，大连乾豪集团总裁，王禹大连润德房地产集团经理。李洪强，大连圣岛房地产开发公司总经理。
主持人：今天的五位嘉宾以这种形式见面还是第一次，我出一个小题目加深一下理解。在座位上我们有一些题板，您心目中最敬佩的商业偶像是谁，请写出答案？
主持人：郎教授写的是很中庸，企业家各有优缺点，很难选。李总这面是比尔盖茨。三位嘉宾，陆总是比德德鲁克，王总，乔布斯。李总的答案是王健林。
主持人：下面有请三位代表解释一下。
陆总，企业家各有个的特点，比德德鲁克是大师，他已经去世了，在二三十年间作出的著作，还影响着现在的企业家，我看了他写的书，也很受启发，他很多企业经营理念很值得学习，现在没有时间去追这个追那个去学习，所以很欣赏这位大师。
王总：作为企业经理人来说会遇到各种各样的问题，但能化腐朽为神奇应该是最值得我们推崇的
李总：万达集团对资源的创作，对整个集团的经营，对行业的影响，到目的来讲我都很有感触。
李总：我写的是比尔盖茨，他承诺将500多亿美元捐给基金会，基金会主要用于非洲的医疗改革。我认为中国的崛起的经济集团都在想着怎么挣钱，中国除了李嘉诚之外，其他都对捐赠比较空白，所以我选择比尔盖茨。
主持人：每个人都有每个人的不同，我想问一下郎教授，企业家都有什么共同点。
郎：刚才李总说了一个花钱的问题，我想说企业家的社会责任感在哪里，比尔盖茨对自己的国家，对人类的情怀，确实让很多人感到汗颜。我们不是说他多有钱，而是说他的思想，他的思想是值得我们仿效的对象，另外，这些企业家给了我们什么样的思维。
主持人：包括刚才的三位企业家的答案和李总的答案中，你可能也有所了解我们大连的地产商。现在进入了2007年的年末，以前讲2008年的时候会感觉非常遥远，现在感觉时光飞逝，现在回顾一下会发现有很多的惊喜在我们的市场当中，现在通过大屏幕回顾一下。
主持人：看过了刚才的短片，大连人会有自豪之情，也相信这些会对大连的市场有刺激作用，郎教授，你认为这些刺激作用会是什么样的？
郎：我想你不应该问我，应该问大连的老百姓或大连的企业家，看他们是怎么想？我对外资本身有深刻的研究，我是吃资本主义奶水长大的资本主义学家，我认为外资很多方面值得我们学习，尤其是外资进入开放性国家，他们的政策值得我们学习，他对资源的利用值得我们学习。今天中国国际化，在2007年之后已经不是简单的招商引资的概念，而是我们要利用科学论证的方法，仔细研究一下，如何从外资投资得到真正的实惠，而不是简单的外商出资，招商引资，不是这么简单，而是外资对我们当地的发展有独特的东西。任何一家公司都是有优缺点的，不是评价一个人一样，它对企业是一个双刃剑，我们要做的是对利益最大化的国际化本身，要与当地的经济发展产生积极作用。在这里，我想表明，我从来不否认外资，我认为外资对当地的经济发展是重要的，我们更应该思考的是具体的话题，这把双刃剑带给我们的积极发展，在好的方面更加扩大，坏的方面通过法制进行管住。
主持人：郎教授没有正面的回答过，但今天的论坛与以往不同，是你在讲，我们在听，而今天我们请了李总和大连的地产界的代表，我想问一下李总，大连的优势和劣势是什么？
李总：从大连的各种广告上看，大连是一个更会包装自己的城市，抓住了软件等几个行业，我认为外资会直接刺激房价的上涨，对消费者有一个心理预期。对房地产业来说，做大了不一定能做好，在大连来说，房地产的发展要坚持自己的特色，大连曾说过不做最大，但做最好，要做小，不要怕作小。像长三角、珠三角旁边有一个城市群，还有外来人口的因素，大连现在人均城市里排前几名，大连不大，如果来很多的外地人，房价高涨，不一定会很好。我今天早上6点就起床，因此距离机场太远了。所以我想房地产行业不要千方百计的要做大。
主持人：听一下陆总的意见。
陆：大连是以滨海为特色的城市，我们在这种城市做房地产开发是一种容幸。大连近几年恩随着国际化和城市化的加速在不断的往前走，我认为过程与中国几个一线城市来说，是比较平稳的。大连的房价上涨，我认为是理性的上涨，大连没有出现过恶性的房价的炒作。我认为大连的房价是理性的。
主持人：因特尔公司开始开发了，与你们开发的东方家园项目是很近的，你有没有窃喜？
陆总：我认为在消息发出之后，确实销售量等有上升，但我认为是对整个城市都有利的。
王总：我认为这对我们的城市肯定会有影响，有发展。郎先生今天讲的就像爱因斯坦的相对论一样，他提出了很多的独特的学说，听起来很有道理，有一点向爱因斯坦的相对论一样，虽然有道理，但刚开始讲的时候不一定有人听。我想有一些问题也是相对的，当真理都被大家知道的时候，可能就没有用的，可能就没有价值了。在招商解释成相对的之后，对大连的经济可能会有一定的推动。
李总：看了刚才的片子之后，我是很高兴的，很多的项目都是小平岛的项目，将来会有超过十万的人员在此工作。大连被评为最佳旅游城市，而这个称号是平分而来的，小平岛在评分中是占了90％。我觉得从项目支持城市，城市也支持我们的项目，我认为对我们的项目是一个好事。
主持人：看了以上的消息，大家都会认为提高我们的城市魅力，也会加强当地的房地产销售。但包括郎教授和在场的各位嘉宾，都是非常的理性。如果刚才总结的都是利好消息，我们谈一下最近出台的宏观政策，比如加息、二次购房加强40％，郎教授谈一下看法。
郎：中国政府的宏观调控的思维本身是正确的，不但我们的国家，美国、欧洲都需要宏观调控的。我今天最担心的是执行，执行是相关部委的决策点，在执行时能不能到位，这是最关心的。目前，宏观调控的政策是希望透过政策调控把表面现象给压制住，但真正的是第一项资金和第二项资金还有第四项资金老百姓的钱，对储蓄款的问题、二次购房的贷款，肯定是有杀伤力的。关键是是否需要对第三项资金和第四项资金开刀，是不是找第一项和第一项资金更重要，他们才能最主要的。我认为目前宏观调控政策有一点矫枉过正，没有贯彻中央调控的思维本质，调控的目的不是打击股市和楼市，调控本身的意义在哪里？我们是希望能够真正做到的以人为本，在座的各位都达到了小康社会，过去提出800元就是小康社会。我们宏观调控是以这个为目的吗？我们是为了打压房价、打压楼市而宏观调控。如果宏观调控是以调整老百姓的生活更好这才是对的。最近召开17大，我希望政府可以考虑一下。最观点的是宏观调控调什么，到最后别越宏观调控，股价、楼价越搞，我希望各级政府官员好好学习我的意见。
主持人：请李总谈一下意见。
李总：我同意郎教授的意见。03年的时候我就听说过相关的政策规定，但之后的1215文件就否决了这个规定，提出房地产业健康发展，我认为政策能否得到很好的执行是关键。比如说执行者在执行时没有办法，现在的土地出让金一次性收取，可能对房地产行业影响比较大。在十天之内，远洋地产等好几家公司都上市，目的就是通过上市获取更多的资金，去买地。如碧桂园有五千多万平的地，万科有二千多万的地，所以我们认为他们储备的地太多，但不一定都开发，所以要是交了土地出让金对这些影响会比较大。我想大多数企业，包括万科在内，招标之后，签约是分期还是一次性付款，他们都会通过各种方法推高房价，这是我们关心的。
主持人：我们也听一下大连的代表谈一下看法。
陆：出台的政策是要抑制房价，现在一个是供给，一个是需求，调整的是需求，短暂来讲肯定是有效的。发达国家也采取过第一套或第二套住房的首付比例，可能会是有效的。但最终可能是和前几个政策一样，前几个月销售量小了，过后发现房价没有下跌，进行购买，形成报复性的上涨。我也想问郎教授，房地产市场的竞争是不平等的，把我们今天请到的定位为新势力，而一些上市的公司他们用的是股民的钱，他们对土地的预期怎么看？现在的开发水平在不断的增长，房子的增值还有一个房奴的问题，如果晚买房还不如早买房，我想房价不可能老上涨的，会不会像天气预报一样，出现什么现象，表明就到极限了？
郎：预测有一定的局限性。我觉得刚才的题目非常好，地价在不断的上升，原因也说了供给面少，城市在不断的修路，看起来城市是越来越好了，但真正老百姓是否得到实惠。那么房子到底是谁在买呢？是虚拟资金。关于泡沫什么时候会破，而是你要做分析，你要看哪一个资金吃了这个，这个资金一撤走，肯定就会破。比如美国，次级市场的泡沫就是因为资金的撤走。我们今天说的泡沫是虚拟资金，也就是投资家投资的钱，如果有政策出来，导致这些金钱撤出来，那么楼市和股市就会崩溃。所以，要找各种外界因素是否会刺激虚拟资金，如果虚拟资金一跑掉，就会出现这种现象。我现在演讲的题目是金融利率不断上升，不断提高金融准备金利率，想压低房价。在外国可能会有效，而中国不一样，这样打击了更多的企业家，恩让他们拿出更多的虚拟资金。所以，这又是两种力量，风险和虚拟资金结合在一起，让方向飘忽不定。美国的教科书是分析利率，而中国是利率上升，挤压出更多的虚拟资金。所以，这追分析的方法，你可以判断出中国的楼市。
陆总：郎教授的说法我很支持，像我们的新势力企业，没有能力上市去集资，进行圈地，像我们的企业怎么办，已经进入了房地产经济轮回当中，在轮盘没有停下来的时候，我们怎么办？如购房者，早买房早实惠，我们开发商不得不融更多的资，进行开发，跟得上这个潮流。我看了你写的书，也提出了一些意见，我认为我们已经无能为力了，怎么办？
郎：这个问题非常好，新势力什么意思？听起来是老词，旧势力是谁？有没有可能是特殊利益集团呢！那么谁是特殊利益集团？今天的对手是新势力和旧势力的区别了，旧势力有各种的方式把地弄到手，圈更大的地，你怎么竞争？要了解一个国家某一个行业如果已经走道了有某些利益集团所掌控这个集团的话，新势力就很难生存。你不要看郎教授什么都懂，让我告诉你怎么办？我告诉你我不是什么都懂，我可以看出问题，整个环境就是这样。你们认为资本主义的恩本质是什么？自由竞争、市场化、民主、自由等等，这些都是表面现象。资本主义的本质和刚才的问题太相关，那就是法制化的环境，有民主法制化游戏规则做基础，才会形成好的经济环境。台湾有法制化的游戏规则，东南亚国家没有一个国家有这样的规则。有人说我们国家是体制问题，菲律宾是整个亚洲体制最好的，她照抄美国的体制，但金融危机依然席卷了所有的财富。请问在座的来宾，我们有这样的基础吗？没有这样的基础就会陷入大漩涡里，到最后是以大欺小，以强欺弱，这种情况下的企业一定是大量资源浪费，在这种情况下问我该怎么办？我认为我们国家应该推行的是严刑峻法的法制规则，来规范每一个势力者，新势力是为了国家老百姓的财富而生存，在这种情况下，如果有法制的好的规则，新势力才能在游戏规则情况下，理性合理合法的竞争，得到应有的回报。如果没有这个基础，环境不会更好，只会更坏。
主持人：郎教授的分析，不同的人会得出不同的结论，但所有的企业都想做到百年企业，但不是所有的企业都能做到这一点，我们看一个短片，进入下一个环节，到底如何让我们做得更好
主持人：郎教授有这样一个观点，对于地产商而言，未来十年是非常的时期，不能好的应对，可能5恩年内就被淘汰了，依据是什么？
郎：你看美国，耐克拿地拿很多，就几家企业。地产是这样，恩铁路也是这样，刚开始很多，最后只有少数几家，美国是这样，欧洲也是这样。这历史的必然，经过淘汰，优胜劣汰。中国在未来不但会走到这一步，而且由于我们的环境和西方国家不同，我们的竞争不是西方各国当时的竞争，我们今天中国的竞争是一种极右，地水分重复的时代，我们不能说计划经济，那是极左思维，极左思维各极右思维对国家都有害，大家现在是在低水平重复建设，一个规范的市场是动作法制化的市场，我们现在进行的是极右的竞争，走到这一步就是悲哀。你想做大很难，想生存也很难。你想其他行业，如果发明了什么东西，其他人马上开发出来，大家都竞争。这种现象，将扼杀了我们中国大多数中小型企业，而且我认为以地产业而言，像汽车业一样，通过这样的竞争，很多企业无法生存。
主持人：很多的房地产企业在发展中遇到瓶颈问题，有六个因素，看一下他屏幕，包括融资、土地、社会关系、产品、多元化和速度，你们认为哪一个是最重要的因素？
李总：从企业来说，财务的风险是最大的。但我们企业来讲，国家的政策是最大的风险，我们是做区域的开发，对国家的恩政策理解还不是很充分，如果政策到我们手里再调整，可能就风险比较大了。
王总：我认为与一个链条断了都受不了，随着市场的成熟，大家对专业的发展，开发商应该在全系列上更好的发展，不能让哪一个链条出问题。比如说产品有裂缝，你也受不了。我认为不存在哪一个风险大和风险小的问题，随着未来十年的竞争激烈，包括08人民币升值停止之后，资金出逃将是最严酷的问题，到时开发商就转行了吗？肯定不是，主要是你做专业的程度有多高，我觉得在全系列上有合理的安排，竞争才会大。
陆总：我认为如果要选择一个，那么就是资金。郎教授说了在五年内很多企业会淘汰，我认为这是必然的现实。现在房地产行业的门槛是越来越高，长沙一个地王，在丹东成交是95亿。全中国会有几家企业去做这样的生意，全世界也不�
