郎咸平文字全集-第147章
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许子东：你觉得这些智囊机构、咨询机构，智力上没达到这个水准，研究没到这个水准呢，还是他们不敢说话，他们还想顺着上面的意思去做？所以每次都提供正面的意见，所以上面听不到真正的反对呢？
郎咸平：我觉得第二点，当然我毕竟不是他们，我不能够说是一定的，但是我个人认为，你讲的第二点的可能性还是比较大的，我们很多人做研究的目的是证明领导是对的。
许子东：中国有一个非常非常老的传统就是谁的位置最高，谁说的话是最有道理的。所以呢一个研究机构里边很多人其实明明有五六七八的意见，可是这是你是负责的，你一上来你就表示了你倾向于开放。
郎咸平：我们两个都知道，就是在内地的话呢，校长、院长，主任，这个应该是最有水平的，但香港不是，美国也不是的，行政职位在内地是代表你的权威，你的知识含量，但香港不是哦，美国也不是哦。美国就是还是以一般的教授，甚至做研究的有影响力了，他才不去干这种行政位置，我们跟人家不一样。
窦文涛：对，它是两回事。人家在香港一般来说你搞什么工作，我做行政的，那就知道你是属于什么，哪个系统的。
郎咸平：对，做研究的是这个系统的不一样。
窦文涛：但是，我还问问你提到印花税问题是怎么回事？
郎咸平：那么这个问题的本质是什么，就是政府帮助老百姓赚钱是应该的，为什么呢？那就是政府对老百姓的信托责任。你过去错误的提高印花税打击股市，你今天是不是应该反转回来，给老百姓一个公道呢？这不是简单的救不救市的问题，而是我们政府要了解，你对老百姓的是有信托责任的，老百姓赚钱是应该的，我想强调这个概念。
许子东：香港现在就是减税，美国这次都退钱，任何交税的人都退钱。
郎咸平：因为你是为老百姓而活的，他赚钱是应该的。
窦文涛：你这么说人家证监会不生气吗？
郎咸平：气呗，气就气呗，有什么办法，我说错了吗？
2008。7。17郎咸平做客锵锵三人行实录
郎咸平爆房地产“回光返照” 房市飘忽
窦文涛：《锵锵三人行》。郎咸平教授如果不考虑他这个肚子，他在经济学家里算是帅哥了，是吗？
郎咸平：我这个肚子还可以的。
窦文涛：说上这节目，不让我们照侧面，你粉丝提意见了，是吗。
郎咸平：粉丝说我太胖叫我减肥，我午饭都没吃你知道嘛，你不是要请我吃午饭的嘛，我说没空，主要是为了减肥。
窦文涛：你不知道猪肉涨价了嘛。
郎咸平：顺便减肥了。
窦文涛：顺便减肥了，这几天你看，股市你也说了，肉市也说了，是吧，房市你也应该祸害祸害了。
郎咸平：我没说过嘛。
窦文涛：房子，大家都想听你预测、预测的，就是什么，你看什么大辩论都争了嘛，奥运后房价会涨，还是会跌，很多人在这个时刻，那天一个房地产的中介就跟我讲，实际上这段时间，就是奥运之前这段时间呢，成交量少，买方和卖方都观望。
郎咸平：对，没错。
窦文涛：你给分析分析目前的这个形势吧。
房地产是二元经济 需求面市场化严重过度
窦文涛：我们现在比较简单的讲说，房价会不会涨，首先大家要了解一个观念，中国跟美国是不一样的，美国的整个国家，它简单的讲可以说是一元经济，比如说利率一调升，房价就跌，利率一降房价就涨，这就是美国。中国不是的。一直在美国是很好的拐点，美国现在就拐了，利率一上升房价就跌，这就是拐点。
窦文涛：我们不也调高利率了吗。
郎咸平：我们调高利率房价不一定跌。
窦文涛：为什么呢？现在看出苗头，不一定会跌。
郎咸平：因为它叫二元经济，房地产已经是二元经济，因此在这个节目里面我想跟大家稍微讲得复杂一点，怎么样去了解我国的房地产市场，首先大家想一想，房地产市场，它是一个什么样的市场，它是一个供给面，市场化严重不足，而需求面市场化严重过度到这么一个地方，什么意思？各位想一想，第一供给面是什么？比如说两大核心资源，包括土地开发权、银行信贷权是吧；第二、长流程管理，从立项到开工，到完工，到销售，大大小小上百个环节，注意一下。
许子东：不是充分市场。
郎咸平：不是充分市场，都掌控在政府手中，卖地，银行信贷、长流程管理，都要政府监控，只要政府能够监控，就有寻租。
窦文涛：寻租空间就有。
郎咸平：简单讲就是腐败。所以说这就是地产的供给面。
许子东：谁跟官员关系好，他就能拿到地。
郎咸平：所以它就不是市场化的一个供给面，那既然是市场化的供给面，你需求面是一个什么样的情况呢，你发现也不是市场化，它市场化过度，因此我们中国的改革开放。
许子东：什么叫市场化过度？
郎咸平：我给各位举个例子，比如说像火车票价，不是有经济学家说票价应该涨，需求大，你错了，中国不同，因为中国铁证系统和房地产是一样的本质，那就是供给面市场化严重不足，需求面市场化严重过度，这句话什么意思，铁路供给面是谁？铁路局。也就是政府垄断。你现在垄断的话，怎么能够随便开放需求面的价格呢，一开放就是什么？就垄断性的定价，老百姓都不要坐车了。
因此，中国的问题不一样，你要想要供给面是什么？需求面是什么？它都不是市场化，因此我们这么多年的改革开放，目的是希望市场化解决问题，可是我告诉你，房地产为什么不能靠市场化，原因就是供给面市场化是不足的，是由政府所掌控的。需求面市场化过度。
许子东：我觉得过度还是没理解。
郎咸平：也就是政府都掌控着。包括供地、信贷，监察、管理。
许子东：简单通俗的话，不是值多少钱，他卖多少钱。
郎咸平：不是的，由政府参与在里面。
许子东：那么在买方呢？
郎咸平：需求面我想请问你，需求面的资金哪里来的？这个就有意思了，绝对不是因为经济发展更好了，老百姓愿意购买房子，不是的。去年我就讲了，深圳地区2007年，为什么房地产翻两三翻，不是因为深圳地区的经济更好了，而且因为什么？深圳地区的经济发展更坏了，回光返照这种。
许子东：我明白，你的意思就是买房的人，不是因为要住房子，而且要作为一个投机手段。
郎咸平：而且更严重的，在深圳地区，我就以深圳地区为例，好吗？为什么那么多人买房？主要是深圳地区倒闭企业太多，这些企业家不想干实业了，把钱拿出来去炒楼去了，而这才是造成深圳地区房地产价格上涨的主因。那么为什么干不下去了吗？那就是我们前面节目讲的，他们投资商环境迅速恶化。
炒房资金大量涌入 房市需求量飘忽
窦文涛：这就是他上次讲过这个观点之后，我还得到印证，就是一看房子，好多套房子，你知道吗？拿钥匙开门的，是公司办公室里，确实是公司买的。
郎咸平：对，他为什么不去投资做实业呢？去生产杯子，没什么利润，劳动成本上升，劳动合同法，汇率、汇率烦了，炒房多好，你看深圳地区为什么翻两三翻，不是因为深圳经济好了，而是因为经济更坏了，他更干不下去了，所以拿出大量钱，去炒房。因此房地产的需求面资金？都是这种资金，不是因为经济发展好了，他需要房子的，而且因为干不下去了，大量资金融入地产这种情况。
窦文涛：但是你知道最后如果泡沫破碎的话，那就麻烦了，他企业的钱不都套在里面了。
郎咸平：那是，可是至少他是目前的一个选择，因为至少投资房地产比做企业而言，他更有把握可以赚更多的钱。
许子东：我有一个小的东西可以补充，就是在美国我知道你买一个房子，就不管你什么资金，你买了这个房子要交很高的财产税，就是你占有了这个房子，你就交这个税，这个税基本上等于一年的，一个人的人工这样。那换句话说，就算有钱的人，他也没办法买三四套，四五套房子来盼这个房价涨，因为他这个代价太高了，可是在中国不需要交这个税，不需要。所以说它是一个很好的投资手段。
郎咸平：所以这个需求面的资金，你就发现是这种资金，不是一种健康经济增长所拿的资金，而是一个不健康的经济，挤压出大量的这种投机资金进入了楼市，这就很麻烦了。因为什么，这个资金到处乱窜。
许子东：但之所以他会那么多人愿意投进去，就是因为眼前的实践，我们叫实践举措。就是你在眼睛看得见的过去的十年、五年，你就看到在这里的钱往上翻。
郎咸平：比较有利可图的。比你做事业要更有利可图的。
许子东：有很多人觉得他做了一辈子赚的钱，还不如买了个房子这两年赚的钱。
窦文涛：绝对的。
郎咸平：我来给你举个例子，这个理论还应该怎么验证？我去年大概5月份去重庆，给你讲，当时重庆的领导告诉我，房价是2900一平米，到了11月份变成6000一平方米。难道重庆就这么几个月就经济如此的发达吗？不是的，而是因为在6月份的时候，重庆推出了一个叫“城乡统筹新特区计划”，新概念一出来，大量这种资金打入重庆，房价立刻炒高。
窦文涛：是这样的？
郎咸平：不是因为经济好了，而是因为大量资金从外面涌进来。
许子东：而且最有趣的一点是，其实我们在讲，这个市场资金买卖，其实根本不是买和卖，中国这个房子，他不属于你，他只是给你用70年。现在越来越少，现在才60多年了，所以你中国人这一点真不是一个写实的民族，我以前听说中国人的特点是写意，所以一根鞭子代表一匹马了，四面骑着百万大军了。咱现在全中国的人，包括海外的买进，都能够把中国的房子当做私有财产，可是他其实不是私有财产，全是租的。你花那么多钱买一个租房。
窦文涛：花那么多钱还是租房。
郎咸平：国家减价房地产，所以对地产商而言，为什么他最近心里特别的不安？你想想看，供给面是政府控制的市场化不足，它的成本就放那里，购地成本，也还有这个寻租成本就放那里，是钢性成本。
许子东：寻租成本。
郎咸平：对，你的需求面这个资金来源不是稳定的资金，不是一个经济好的资金，是一个飘忽不定的资金。所以他心里特别恍惚。他卖的房子，高价房子他心里有没有谱，到底有没有人会来买？关键在这里。
窦文涛：房价的涨跌，就反应那种心理。你觉不觉得最近这个房价飘忽？就是最难测的，最飘忽。
郎咸平：因为他的资金就是飘忽的，需求面就是飘忽的。
窦文涛：咱们可以看看最近的一些言论。那既然这个房价这么飘忽的原因造成这么飘忽的结果，那你说我们作为小民，应当如何自处呢？
成本是钢性成本 它不决定房价
郎咸平：这个在我们房地产市场，大家注意一下，以深圳地处为例，我发现，房地产市场也变得二元化，什么意思呢？深圳地区房价大跌，很大一部分来自于关外的房子大跌，懂吗？关外的房子大跌，还有深圳的中低档楼盘价大跌。
许子东：它好楼还是不跌的。
郎咸平：好楼还是坚挺，我不敢讲他一定是上涨的，但是它一定是坚挺的，什么意思呢？因为买好楼是什么资金，就是这种飘忽不定炒高价楼盘。高价楼盘房价一上去，中低档楼盘很差的房子，也一样水涨船高，没有什么基础，一样水涨船高。所以到最后一崩，就是这个中低盘的先崩。
窦文涛：对，不值的就先崩了。
郎咸平：不值得就先崩，高价的还在那里，就变成了很奇怪的现象，有的你看同一个城市，平均看起来是跌了，但是高价照涨，低价跌，好奇怪，原因就是我刚才讲的这个。
窦文涛：所以他们这个经验，就是说，我买这个最好的贵的房子是会稳定的。
郎咸平：因为他资金来源就是企业家不做企业的资金，跑来这里，所以它扛得住。
许子东：一般的人看到房价在那飘忽，我问过深圳非常贵的一个楼盘的销售的经理，我说你们是怎么定价的？对于他的回答，你就吃惊了，就是外面怎么复杂，他的逻辑是非常简单的，你知道他怎么卖楼的？他老板就给他们规定，说你们一个月，然后他整个楼盘里多少亿，他就是你们这一个月能卖出比方说5000万的楼，就可以了。
好，那么然后这就是唯一的一个指标，那么他们就先把它定在比方说2万一平米，这个月，5000万一下就卖掉了，卖掉了怎么办？下个月就升，两万五了。两万五了照样五千万又卖掉了，他就再升，两万八了，三万了。等到三万的时候，这个月完不成了，五千万没卖掉，只卖掉三千万，那他说我们等等看，我们这个月暂时不降价，也不减，过两个月又卖掉了，它又再往上升。
郎咸平：这个你听到没有？就是用这种方法，就是测试，看看到底，因为这个资金，我刚才讲过了，资金是飘忽不定的资金，他搞不清楚多少钱的。他也不知道谁要来买，推出几栋，看看多少钱，好了，再推出，再提价，又卖了是吧，又提价，不买了，我就不提价了，就是这种情况。为什么？因为这个房地产的价格不是因为这个经济环境所决定的，而是一种飘忽不定的资金所决定的？他们这个做法，就是双方面在博弈，我就这么定价，我怎么样能抓住你的脉络。
许子东：他说老板给你的卖楼的指标低呢，他就容易慢慢地升价，如果这个老板一开始就说我整个楼是10亿，你们这一个月就要给我卖掉2亿，那他们就要把价钱下去了。那么为什么老板能够给他的指标低呢？就是你资金比较雄厚，我不那么急。
窦文涛：他撑得住。
许子东：我不那么急，你这个楼价就可以慢慢地上去。
窦文涛：它那个好的房子，它那个业主，你现在能卖，他就卖，如果跌了，他不卖，他租，他租了再上升。
郎咸平：举个例子你看，比较不靠近红领巾公园的，一开盘两万五，看看卖了，靠近公园的三万五，面对公园的八万，就是这样子的，就是探试市场，你刚才讲的也是探试市场，为什么？因为资金不知道怎么来的，不知道谁的资金，但是大量的资金会进入。
许子东：我们小时候都�
