富爸爸穷爸爸系列丛书10册全集-第165章
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他这样说：“倘若你想让你的财富能够延续几代，那么你和你爱的人就必须明白资产和负债之间
的区别。你要清楚哪些是有价值的东西，哪些对你是毫无价值的东西。”
《富爸爸，穷爸爸》一书出版后，很多读者疑惑：“作者是在叫我们不要买房子吗？”答案
当然是否定的。富爸爸的目的是强调财务知识的重要性。他指出：“即使你有了房子，也不能把
它当成资产，因为它确实是一种负债。”读者们最疑惑的问题是：“如果你已偿还了购房贷款，
是不是说明房子就成为资产了？”在多数情况下，对这个问题的答案依旧是否定的，＿虽然你在
房子上不再负债，但并不意味它就变成了资产，你可以在“现金流”这个概念中找到原因。因为
对于多数私人住宅来说，即使已没有负债，但他们还需要付财产税。事实上，你决不可能在真正
意义上拥有属于自己的不动产，因为不动产永远都属于政府。所以我们用real“真正的”（西班
牙语里是“皇家的”意思），而不是“物质的”或“有形”资产的含义。过去，不动产所有权归
皇家所有，现在归政府所有。如果你对此有所怀疑，你不妨停止去付财产税，不管你抵押了或没
抵押，到时候你就会看到不动产权归谁所有了。税务扣押证书就源于此。在《富爸爸，穷爸爸》
一书里，我提到过投资者从税务扣押证书里获取高额利润。课税扣押是政府的说法，对此政府的
解释是：“你可以支配你的不动产，但政府将拥有其终身所有权。”
实际上，富爸爸非常赞成拥有一所房子，他认为房子是投资金钱的好去处，但它不见得是资
产。事实上，一旦你获得了足够的不动产，你自然就会住在一所大豪宅里。正是那些不动产带来
了现金流，允许人们去买他们自己的大豪宅。他指出，一个人不应该把负债看作是资产，或者去
购买他们认为是资产的负债。他说这是人们可能会犯下的一个普遍性的大错误。他认为，如果什
么东西属于负债的范畴，你最好叫它负债，并且谨慎地对待它。
现金流——一个神奇的字眼
对富爸爸而言，在商业和投资中最重要的一个词汇就是“现金流”。他认为，对于投资者和
商人来说，必须要密切关注现金流的微妙走向，就像一个渔夫必须要关注潮涨潮落一样。人们之
所以陷入财务困境，是因为他们对现金流向驾驭不当。
儿童也需要财务知识
富爸爸或许并没有接受过正规的教育，但他知道如何把复杂的事物简单化，简单到足以使一
个9岁的孩子都能明白。因为我在那个年纪的时候，他就开始向我讲解复杂的财务知识了。我得承
认当时对于富爸爸给我画的简易图，我也只是了解而已，但他浅显易懂的讲解却使我对钱以及钱
的流动有了更深的了解。他不断给我灌输的财务知识，引导着我去寻求一种财务安全的生活。
如今，我的会计师们辛勤工作着，我依然继续沿用富爸爸画的浅显易懂的图表作为我专业的
向导。所以，如果你能看懂下面的图表，你就会抓住更好的机遇获得更大的财富。把技术性的会
计工作留给受过这方面工作培训的会计师，而你的工作则是把握住你的财务数据，并引导它们为
你增加财富。
富爸爸的基础财务知识
财务知识第一课：一样东西到底是资产还是负债，是由当时的现金流向决定的。换句话说，
即使你的不动产经纪人认为它是资产，也并不意味着它真的就是资产。
下图是资产的现金流向图。富爸爸是这样给资产下定义的：能把钱放入你口袋里的东西就是
资产。
下图则是一张负债的现金流向图。富爸爸同样也给负债下了一个定义：从你口袋里拿走钱的
东西就是负债。
一个疑点
富爸爸曾对我说过：“人们之所以会产生疑惑，是因为当前通行的会计方法使我们把资产和
负债都列于资产的名下。”然后，他画了一张图对这句话作了一番解释，接着说：“这就是人们
产生疑惑的原因。”
他说：“根据图上显示，我们可以得知，为得到一份价值10万美元的不动产，某人预付2万元
现金，并取得8万元的房屋抵押贷款。你如何判定这栋房子是资产还是负债？是不是因为它被列于
资产项下，我们就可以把它叫作资产呢？”
答案当然是否定的。如果你想得到真正的答案，就要求助于损益表。
接着，富爸爸又画了一幅图，说：“通过这幅图，我们可以判定这所房子的确是负债，因为
这个人在这所房子上只有支出，而没有获得任何的收入。”
把负债转化为资产
接着富爸爸在图上加了一行字，然后说道：“出租不动产收入和出租不动产净收入之间，其
关键区别就在这个‘净’字上。财务报表上这样一个变动就把房子由负债转化成了资产。”
理解了这一概念之后，富爸爸又增加了一些数据，以便我明白得更透彻：“假设和房子有关
的所有支出，包括抵押贷款、不动产税、保险费、水电费以及维修保养费总计为100O美元，你的
租户每月支付你1200美元的房租，那么你现在每月就有200美元的净出租财产收入。这就是资产，
因为这所房子正不断地往你的钱包里送钱。如果你的支出保持不变，月租金只收到8O0元，你就会
损失20O美元，这时资产就变成了负债。因此，即使你有出租财产收入，你所认为的资产也依然可
能是债务。也许有人会问，如果将来我把这所房子高价出售，它是否会成为资产，这种情况可能
会出现，但只会发生在将来的某个时候。其实不像人们普遍认为的那样，房价偶尔也会下跌。有
句话说得好“小鸡还没有孵出之前是不能算数的”，这才是理财投资的明智之举。
政府修改法规
毫不夸张地说，自从1986年的《税制改革法案》出台以来，不动产行业已经损失了几亿。如
此多的投机商们损失惨重，因为他们愿意出高价购买不动产，并且他们错误地认为地价会一直上
涨；即使不这样，政府也会对他们的被动不动产损失进行税收减免。换句话说，他们认为，政府
会缩减出租财产收入和出租财产支出之间的差距。然而事实正像他们所看到的那样，有人把法规
给修改了。税法修改后，股票市场下跌，银行储蓄和贷款被搅乱。1987年到1995年期间，财富发
生了巨大的转移。资产从位于S象限的人群，即高收入职业者，如医生、律师、会计师、工程师以
及建筑师等人群流向了I象限的投资者。只是一次税法的修改，就造成了数以万计的人离开不动产
市场，转而进入股票市场等证券资产市场。财富从一个象限的转移到另一个象限有可能很快再次
发生吗？会是证券资产代替不动产吗？只有时间才能告诉你答案，然而历史常常会重演。当历史
重演的时候，就会有一些人损失，另一些人则会受益。
如今，在澳大利亚，政府法律仍旧允许投资者“消极地”对不动产进行投资。也就是说，政
府鼓励投资者在他们的不动产出租上损失一点钱，而投资者由此得到的好处是，有可能获得政府
给予的税收减免权。美国直到1986年也在使用这样的税收政策。当我在澳大利亚谈及投资的时候，
我提醒他们政府有可能会修改法律，就像美国政府所做的那样，当时反对这个观点的声音不绝于
耳。每当听到一些诸如“政府不会修改法律”的舆论，我只能摇头。他们只是没看到法律更改后，
美国数以万计的投资者的痛苦，我有几个朋友当时不得不宣告破产。他们为之辛苦奋斗了几年甚
至几十年才获得的财富，也随之付诸东流。
我想问：为什么要让自己去冒这个险？为什么不去寻找一个能为自己赚钱的投资项目？任何
人都可以找到赔钱的资产或投资项目，要找到这样的投资项目不必花费太大的力气，也不必绞尽
脑汁更不需要财务知识。我和富爸爸担心人们的这种“为了获得税收减免而甘愿亏损”的观念会
导致他们思想放松警惕。甚至在美国，我常听到有人说：“亏损没什么大不了的，政府不是还减
免了我的税收嘛！”那只是意味着你损失1美元，政府给你大概30美分的补助（依各人所属税收等
级而定）。对我而言，这不仅仅是金钱上的损失，更主要的是你投资策略上的损失。为什么不让
投资项目为自己赚钱呢？这样一来，收入、增值和税收减免都保全了，岂不更是美哉？
要知道投资的目的是赚钱而不是亏损。假如你是一位资深的投资家，你同样可以既赚了钱又
享受了税收减免。我的朋友迈克尔·泰拉里可是悉尼的不动产经纪人，他说：“每天都有人跑到
我的不动产投资办公室对我说‘我的会计师叫我来找一个消极投资项目，他叫我来买那种将会使
我亏损的投资项目！’迈克尔就对他说‘如果你要找一个使你亏损的项目，你不需要我的帮助，
因为你身边就有很多这样的项目。我所能帮你的是那种既能为你赚钱，又可以使你享受税收减免
的投资’。可是回答往往是‘不，我要的是可以使我亏损的投资’。”1986年以前，这种情况同
样存在于美国。
从这个例子当中，我们可以吸取几个重要的教训：
1．那种为了获得税收减免而甘愿亏损的意识，导致人们在选择投资项目时草率从事。
2．有这种意识的人不会寻找真正的投资项目，在分析投资时，也就不会仔细研究财务报表。
3．投资亏损会使你的经济情况不稳定，换而言之，投资本身就有了很大的风险。为什么要冒
这么大的风险呢？你本可以多花一点的时间，去寻找一些可靠的投资项目。
如果你能看懂财务数据，相信你就会找到它们。
4．政府一定会修改法规。
5。今天是资产的东西，明天就有可能变成负债。
6．1986年在数以百万计的人亏损的同时，也有其他一些投资者为迎接这个变化作好了准备。
正是这些早有远见的投资家，使那些毫无准备的人遭受了惨重损失。
最大的风险
富爸爸说：“最冒险的投资者是那些对自己的财务报表没有控制力的人。其中最危险的，又
是那些自认为拥有资产其实却是债务的人；取得收入时，还要支付更多的费用的人；以及其经济
来源主要靠劳力的人。说他们冒险是因为通常他们是不顾后果、孤注一掷的投资者。
在我的投资课上，经常有人坚持说他们的房子是资产，并就这一问题和我争论。最近，一个
人说：“我买房子时用了50万美金，现在房子的价值已经涨到75万美元”。我问他：“你怎么知
道的？”他的回答是：“我的不动产经纪人说的。”
我问他：“你的不动产经纪人能对这个价格向你保证20年吗？”
“为什么不能？”他说，“他说这个价格是目前这个街区售房的平均价。”
这大概就是为什么富爸爸说普通投资者不会赚大钱的原因。富爸爸说：“普通投资者往往有
将还没有孵出的小鸡也计算在内的思想。他们买人让他们每月花钱的东西，然后主观臆断它们为
资产。他们指望他们的房子将来能升值，或者觉得他们的房子一定能按他们不动产经纪人所说的
价格迅速售出。你曾经以低于经纪人告诉你的价格或以低于银行的估价出售过房屋吗？我有过这
样的经历。这种把经济决策基于主观臆断或期望之上的行为，其结果必然是导致他们难以把握住
自己的私人资产。我认为这样做是太冒险了。如果你想富有，那么你必须把握住你的现金流并且
充分利用你的财务知识。只要你现在能够很好地控制你的财务状况，那么期望将来你的某种东西
会升值，则是无可厚非的。富爸爸说：“假如你有足够把握确信房子会升值，那么买10座这样的
房子也未偿不可呢。”
这种心理对这样一些人也同样适用，他们会说：“现在我的退休金账户已有100万美元，当我
退休时会达到300万美元。”我会问他：“你怎么知道的？”。以富爸爸的经验来看，普通投资者
常常喜欢打如意算盘。他们行事孤注一掷，总是期待着好事自来。当然，如意算盘也有成功的时
候，一夜之间成为暴发户的人还是存在。然而，专业投资者并不想碰这个运气。一个资深的投资
者懂得，具备一定的财务动作能力会使你把握住今天，如果你不断努力进取，将有助于你更好地
把握明天。当然，投资也有失策的时候，有时，人们等来的航船竟会是泰坦尼克号。
我碰到过不少初涉投资领域的投资者，他们从事投资事业的时间在20年以下。这些投资者中
的大多数还从未真正经受过市场的冲击，还未遇到过某种不动产资产的价值已跌破购买价值的状
况，而每个月他们还要为该不动产支付分期付款。正如我所料，这些投资新手滔滔不绝地大讲工
业指数，诸如“市场指数自1974年以来一直看好”或“不动产投资在过去的20年里，每年平均提
高超过4％。”
正如富爸爸所说：“指数是对普通投资者而言的。一个专业投资者需要做的是控制，这个控
制是从你，从你的财务知识、信息来源和你自己的现金流着手的。”富爸爸常告诫投资者，“不
要做普通投资者”，对他而言，一个普通投资者等同于一个冒险的投资者。
人们为何不能控制自己的财务状况
人们从学校毕业后，有可能不清楚如何平衡自己的收支，更不用说如何准备一份财务报表了，
他们从未学习过如何控制自己的财务状况。你若想知道人们是否能财务自控只需看看他们的财务
报表。仅仅拥有高收入的工作、豪宅和漂亮的汽车不能说明他们能够很好地控制自己的财务。若
人们懂得一份财务报表是如何完成的以及如何去发挥其作用，那么他们将更具经济头脑，更善于
掌管自己的经济。通过对财务报表的了解，人们能更清楚地看到他们的现金是怎样流动的。
例如，下面是开具一张支票的现金流图式：（略）
以下是使用一张信用卡的现金流图式：（略）
当人们开出支票时，他们正在减少自己的资产；而当人们使用信用卡时，他们正在增加自己
的负债。换言之，信用卡能使你更容易逐渐地陷于债务当中。多数人并不明白这是怎么一回事，
就因为他们没有接受过如何填写或分析一份个人财务报表的训练。
今天，许多人的个人财务报表如下图所示：
除非这个人观念改变，否则他有可能一生为金钱所累。为什么这样说呢？因为这个人所付的
每项开支，正在使另一个人变得更富有。
作者注：很多人问我：“获得财务自由的第一步是什么？”我的回答是：“控制你的财务报
表。”我叫我的税务顾问兼会计师戴安娜·肯尼迪把录像带和笔记作了整理，目的是要你：
1．了解一份个人财务报表将如何填制和运作；
2．控制你自己的财务报表；
3．继续实现财务自由
4．了解如何像其他富人一样，通过降低税费来管理自己的资金。
戴安娜和我制作的这些录像带，有助于你们摆脱债务。然而更重要的是，你从中会学到如何
像其他富人一样管理你的财�
