富爸爸穷爸爸系列丛书10册全集-第63章
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7万美元，因此我们再为房子准备资金，还可以得到大约1。5万美元。我们收回了投资，也为自己创造了资产。我们的猎鸟犬已经带回了鸟儿，现在又可以出去寻找新的猎物。另外，这只猎鸟犬现在值1。5万美元。
在几个月之内，我们看了好几百处房子，又找到了新的目标。那是与前者同在一个街区的一所大房子，由于房主免费让孩子在那里住了好多年，房子的状况看起来不是很好。他们要价9。8万美元，经过反复讨价还价，我们最后以7。2万美元成交，另外用4千美元粉刷、修理并准备出租。
1994年末，我们以稍低于15万美元的价格将两所房子出售，然后在亚利桑那州购买了一个更大一点的公寓，当时亚利桑那的房价仍然低迷。
除了让我们的资金流动起来，还有另外一些方面值得注意：
1我们做得不错，因为市场低迷给了我们寻找和争取好投资的机会。如果市场上扬，我们可能就很难找到好的项目，也会更加谨慎。
2今天投资才有意义，不要等到明天。之所以这样讲，是因为抱着购买、持有、企盼好运战略的人太多。富爸爸常说：“利润产生于购买之时，而不是出售的那一天。”我们每一处房产，从购买的那一天起就必须给我们带来积极的现金流，即便在经济不景气的时候也应该是这样。如果市场好转，我们同样也能受益。
3正如在本书开始所讲的，每一个投资者在进入市场之前，都必须要有一个退出战略。因为我们面对的是一个新型市场，即使在房地产领域，也大不同于以往的投资。这种不同要求我们重新开始，不断研究摸索，制定不同的市场进入和退出战略。
4前面提到的两处房子现在的售价可能是20万美元到25万美元，因为波特兰市房地产市场已经复苏。我们当时提早出售，是想为下一个买家留一些利润，也是为了利用当时整个房地产市场即将回升的机会，更重要的是我们的投资组合已经调整。为了再次获得更多杠杆，我们不再准备投资单个家庭的房产项目，而是打算经营规模更大的公寓项目。
5弄清楚投资者与商人的区别。当我们为了现金流而购置房产的时候，我们是投资者。当我们明确自己的进入、退出战略的时候，我们是商人。也就是说，投资者为了持有而购买，商人为了出售而购买。如果想年轻富有地退休，你就需要懂得他们之间的区别与联系。在我看来，这么多人在最近的股市动荡中损失惨重，就是因为角色错位，他们实际上是商人，但却自以为是投资者。这也再次证明了弄懂词语定义的重要性。
6我们投资长线项目，但是对我们来说，投资长线项目并不等于把资金放置在那里，等着积聚成一笔大数目。想着自己投资已经多元化，而实际上所有投资像共同基金那样放在一个篮子里，然后只能提心吊胆，整天盼着不要刮狂风、有火灾。对于我们来说，投资意味着要置身于市场之中，搜集更多信息，获取更多人生阅历，保证资金流动，而不是盼着不要发生火灾。我们不会像成千上百万人那样陷于购置财产、持有财产和企盼好运的怪圈。
“我想尽快拿回自己的资金”
很多购物者都知道，如果自己对刚刚购买的商品不很满意，就可能要求退款。如果顾客对商品不满意，很多聪明的商家就会主动承诺可以退款。问题是，在这些可以退款的承诺中，购物者为了退款，首先要向商家退货。如果你是一个成熟的投资者，你所要做的就是一方面获得退款，但是仍然拥有自己的资产。那也是我喜欢投资的原因，我得到了想要的东西，并且拿回了自己的资金。正如富爸爸所说：“真正的投资者需要讲的最重要的一句话就是：‘我想拿回自己的资金，也想继续拥有自己的投资。’”
如果能理解这个投资原则，你就掌握了资金周转的真实含义，就是尽快收回资金投资其他项目。
加快资金周转的途径
自有资金周转的概念不仅适用于房地产项目，而且它实际上是一条致富的原则和思想工具。一旦掌握了这条原则，你就可以将它运用到很多事情中去。资金周转是杠杆作用的一个重要方面。
增加资金周转的另外一条方法是了解税收法规和利用公司便利。例如，某人拥有一家小企业，还部分拥有另外一家房地产企业，那么它的资金周转状况如下页图：
一个公司的租金支出，就是另一家公司的租金收入。或许你并没有认识到这个问题的重要。不过你一定知道，一个企业纳税都是在扣除支出费用之后，但是对于个人却在消费之前就需要纳税。因此，个人的住房租金使用的是税后收入，而企业却可以使用税前收入。租金收入到了另外一家公司，但这种收入是被动收入，而不是工资收入。（只有一种情况例外，那就是当两家公司是同一个法人，这时的收入就必须看做工资收入。例如，如果你在家里开一个公司，并付给自己房租，你就可以将这笔房租看成工资收入。）被动收入如果管理得当，可以让个人或公司承担较少的税费。当然，正如我常常提醒大家的，做这些事情之前聘请一位能干的税收和法律顾问十分必要。
小企业房地产企业收 入收 入
租金收入支 出
租 金
税 收支 出
资 产
企业债 务资 产
债务租赁房产
一个采用上述模式管理自己企业和投资组合的人，将会大大加快资金周转，减少税费支出。如果只有一家公司，可能会出麻烦，承担更多的税费。
看看两个企业的资产状况，可以发现其中一个是企业资产，另外一个是租金资产。在这个例子中，这个人的资金被用来产生或获得税收优惠的两种资产。这就是资金周转或者资金运作，而不是资金放置的另外一个例子。
“你做不到”
开始的时候，我经常到一些小公司为那些雇员讲授上述战略。当我在自己的投资课上引用这些案例时，常常会听到四个词：“你做不到”。正如大家所知道的，这些词语决定了一个人的现实或者环境。
在结束讨论的时候，我总是能听到有人说：“这是很好的主意，但你做不到。”他们还经常说：“你买不到那么便宜的房地产了。”“没有新的抵押贷款或银行家的同意，你就买不到新的房产。”“你不可能有一家企业，同时拥有另外一个给这家企业出租房产的公司。”“在美国或许可以那样做，但在我们国家可能就办不到。”
从此以后，我不再为那些雇员或者自由职业者讲授这些投资战略，而只为已经或者即将成为企业主、投资者的人讲授。我让其他传统的投资顾问为那些雇员或者自由职业者去授课，并非因为那些雇员或者自由职业者的个人原因，而是因为他们的集体意识。正如前面所说的“我做不到”这类话常常决定了一个人来自于哪类群体。
上述事情每天都在世界好多地方发生，在所有我曾经到过的国家，通过抵押贷款购买一座房屋都是很普遍的事情，但是主要还是集中在一些较大的投资上。一个企业租用同一老板的另外一个企业的房产，这种做法由来已久。它是一个很普遍的策略，麦当劳就一直那样做。他们向个人授权，接着，这个人向麦当劳公司支付授权费以及场地租金。读过《富爸爸；穷爸爸》的朋友，或许还会记得麦当劳的奠基人雷·克罗克所说的：“我的主业不是汉堡包，而是房地产。” 显然，雷·克罗克和他的团队非常精通资金周转以及如何利用资金获取更多资产。
有价证券的资金周转
资金周转的概念适用于所有资产，包括有价证券。当人们查看股票价格收益率时，实际上也就是在看资金周转。当有人说某种股票的价格收益率是20时，那就意味着按照现在的价格和收益，收回整个股票投资需要20年。例如，如果现在股价是20美元，每年分红1美元，那么需要经过20年才能全部收回股票投资。
72法则
72法则是衡量资金周转的另外一个标尺，这个法则用利率或年增长百分比表示。例如，如果你的储蓄利率是10％，那么你的存款将在7。2年后翻番；如果你的股票以年均5％的速度增值，那就意味着你的股票经过14。4年后就会翻番；如果你的股票以年均20％的速度增值，那就意味着你的股票经过3。6年后就会翻番。72法则直接将数字72除以利率或者价值收益百分比，就等于你的资金翻一倍所需的时间。
在20世纪90年代末的经济高涨时期，很多金融规划者和投资顾问到处鼓吹72法则中的智慧。几年前，我的一位年轻的投资顾问告诉我，他的组合投资每五年翻一番。因为他开始投资只有三年，我问他怎么知道会是这样？他回答说，“因为近两年来，我投资的共同基金每年平均增长超过了15％。”我很感谢他向我推销共同基金的热情，但是最终我还是谢绝了。我不知道他今天会怎么说，我想告诉他投资市场的牛市和熊市的常识。有关牛市和熊市的故事告诉我们，牛市正是从谷底攀升而来，熊市是从巅峰滑落而来。也正如富爸爸曾经说过的“平庸的市场是为平庸的投资者准备的。”
家庭资金运作
一个投资者可以采用的资金周转途径有多种，其中之一就是家庭资金运作。
我喜欢小股票的原因主要有两点：首先，我是一个企业家，而不是一个公司法人。我喜欢而且懂得新创办的小公司所面临的问题，而且对公司的发展前景有相当的预见和断判能力。其次，小股票有两到三培的增值潜力，远远超过了蓝筹股。由于小股票比大股票有更快更好的增值潜力，在正常市场情况下，更便于家庭资金运作。下面就是运用家庭资金的一个案例。
假如你购买某公司5000只股票，每只股价5元，那么你就投资了2。5万美元。不到一年时间，股市对你很友好，你所持有的股票上涨到10美元。那你现在拥有股票的市值就是5万美元。像我曾经那样，作为一个贪婪的投资者你就会说：“股市还会上涨，我想等等再出手。”在这里，也可以看出在进入股市之前，退出战略是多么重要。
不要继续坚持等待，将钱放在那里不动，一条增加资金周转的途径就是先抛出价值2。5万美元的股票，继续持有价值2。5万美元的股票。尽管你只持有一半股票，但你已经收回了自己的资金。其余价值2。5万美元的股票就是家庭运作资金。
我经常运用这个策略，但并不总是这样。有时候股价从5美元上升到8美元，而没有达到退出战略中设计的10美元，我就会继续持有。许多次股价低于5美元，我的资金损失已表现在了账面上。有的时候，我用出售股票的战略补偿自己最初的投资，我对自己的投资感到满意，尽管由于常常抽回一些资金而没有赚到多少钱。
向资金轻松地说再见
我的朋友基思·坎宁安常常朗诵一首短诗：
金钱说什么我都无法拒绝，
我曾经听到，
它向我说再见！
我一直不能理解，为什么有人会为投资市场的损失痛哭流涕。当他们去杂货店花了钱却没有买回东西时，他们不会哭泣；当他们买了车又折价卖掉时，他们不会哭泣。投资同上述行为又有什么不同呢？
一些投资者说：“只要不抛出手头的股票，你就不会有损失。”当有人说出诸如此类的话时，往往意味着他们高价买入的股票现在价格走低，他们等着股价回升。在一些特定情况下，那样考虑问题有一定合理性。另外一种相反的观点认为，应该提早砍掉给你带来损失的投资。有好几次，我投资失误，眼看着手中股票不升反降。如果股价下跌超过10％，我时常就砍掉损失，寻求新的投资机会。我这样做主要出于以下两点原因。
第一，如果我的注意力过分集中在损失上面，并且因为做错了决定而导致情绪糟糕，我就会抛出。我只想结束眼前的一切，重新开始。正如我在另外一本书中所讲的，我明白在10项投资中，好的投资项目可能有两三项，不好的也可能有两三项，处于中间的就像躺着的懒汉。我偶尔也会让懒汉躺着，只要他们不让我赔钱。如果他们真的带来损失，我就会除掉他们，反思自己的错误，从中汲取教训。
第二，我喜欢购物。因此，即使我没有钱购买，我也能感受到其中的乐趣，远远超过了购买、拥有并祈祷投资升值的那些人。正如我所说的，大多数人在折价出售了自己的汽车后并没有哭泣，原因就在于他们接着会购买新车。
蓝筹股能维持多久
我还经常听到另外一个投资战略，那就是“投资长线项目，并且只购买蓝筹股。”在我看来，这是一个陈腐不堪的理论，因为上述说法是工业时代的产物，并不适用于信息时代。那种旧有的战略不再发挥作用，因为蓝筹股已经不再是蓝筹股了。例如，如果你20年前购买了施乐公司的股票，即使它仍然是蓝筹股，现在得到的可能只有伤害。我们需要思考的问题是，一个蓝筹股到底能够维持多长时间？
10年以后，由于技术改变和其他的改进，很多今天的“财富500强企业”可能到时候已经不复存在。维持了65年之久的蓝筹股公司，现在还不足10家。这些数据都已经证明，旧有的企业战略已经不再适用于当今世界。
在这个技术革新日新月异的时代，一个公司的兴亡盛衰可能就发生在短短几年的时间内。这种快速变化要求我们所有人以更加清醒的头脑，集中精力推进资金周转，而不是将资金永远放置在那里，等候市场的潮涨潮落。购买、拥有和祈祷好运的战略对于普通投资者来说无可厚非，但是对于那些希望年轻富有退休的人来说，这显然不是一个高明的办法。让我们一起努力吧！
第16章 房地产的杠杆
2004年4月17日21：14 来源：＇ 北京读书人 ＇＃�
用银行家的钱投资
几天前，我与一个朋友以及她的父亲共进晚餐，他是位退役飞行员。那天股市又下跌了3％，他显得非常沮丧，因为他的退休金账户上的收益已经丧失殆尽。当我问他对市场有什么评价时，他说，“我的另一个女儿告诉我，如果我的退休金全部损失掉，我可以搬到她那里生活。”
我试探着又问了一句：“您的意思是，您所有的投资都在股市上？”
“是的，”他回答说，“哪还会有其他投资呢？股市是我知道的唯一投资场所。”
并非多元化的投资组合
今天提起投资，经常可以听到这样的说法：“投资长线项目，花费适中，让自己的投资组合多元化，如此等等。”对于不大了解投资的人来说，这的确是一个伟大的信条。但是，我经常质疑的一个词就是“多元化”。当听到有人说自己多元化的投资组合的时，我经常会问他们“多元化”是什么意思，得到的回答往往是：“我投资了成长基金、债券基金、国际基金和局域基金等。”
我的另外一个问题是：“它们都属于共同基金吗？”在多数情况下，我再次听到了这样的回答：“是的，我的大多数投资分布在不同共同基金上。”或许他们的共同基金的确是多元化的，但事实上，他们选择的投资手段——共同基金，却并非多元化的，而是惟一的。即便他们说：“我在股市有些投资，也投资了房地产投资信托公司（REITS），另外还参与了一些养老�
