第二冲击波-从东亚金融危机到全球经济大变局 作者:李罗力-第35章
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泰国的房地产市场可以说是整个区域中，供应过剩最严重的国家，几乎每个房地产领域都受到打击。其中，以共管公寓市场的问题最为严重。买家都守在一旁，等价格和利率跌至更低的水平。外国专业人士对出租公寓的需求，还因为供应的增加而相对减少。在办公楼市场，贷款利息高昂、大多数企业的生意不好，再加上供应激增，所以已经建成的新办公楼，有的至今只租出10％的楼面。在零售市场，同样的，几个霸级购物中心的落成，再加上人们的购买能力普遍削弱，所以市中心的购物中心有15％至30％的楼面租不出去，郊外的购物中心则有半数的楼面租不出去。与1991年的最高峰比较，曼谷的办公楼租金已经跌了一半。办公楼价格则比1994年的最高峰滑落了30％。共管公寓租金已经平均下跌了20％。去年推出的共管公寓项目，至今只有20％至30％找到买主。如果所有计划中的办公楼项目都如期完成，那么曼谷的办公楼面将在后年增加2260万平方英尺，即比现有的楼面多38％。同样的，如果所有计划中的共管公寓项目都如期完成，那么今年曼谷将增添35000个单位，比现有的供应量多50％。不过，经过这次的金融危机，不少巨型的房地产项目，将延迟完工，甚至是胎死腹中。因此泰国的房地产供应过剩问题，相信会获得一些纾解。泰国政府还推出了一系列的措施，来整顿和重组房地产市场。其中对外国买家影响较大的条例包括：允许愿意花1800万泰铢的外国永久居民（拥有4个成员的家庭），购买共管公寓；允许在泰国投资超过2500万泰铢的外国人，购买不超过1600平方公尺的私人住宅地段，以及100％的共管公寓（注：以前是40％）；外国人不须再以外币来购买共管公寓。但这些条例还是无法在短期内使市场“起死回生”，因为市场仍面对现金短缺、利率高昂和信心不足等问题。此外，刚刚上台的泰国新首相川吕沛，相信还要好几个月的时间来控制政局，所以今后6个月内，泰国房地产价格都不会见底。
马来西亚在过去10年取得平均超过8％的经济增长，这带动房地产价格上涨，还间接鼓励房地产发展活动。这造成马来西亚的办公、零售、共管公寓和酒店市场，都出现供应过剩现象。今年，市场估计将增添450万平方英尺的办公楼面，比去年的200万平方英尺多了1。25倍。大部分的供应量（240万平方英尺），来自吉隆坡的双峰大厦（PetronasTwinTowers）。今年上半年，办公楼的租金已经在下跌了5％至10％，平均介于每平方英尺3。20至5。50林吉特。办公楼价格，特别是分层地契办公楼的表现则参差不齐。为了防止供应过剩的情况继续恶化，政府已经冻结所有发展超过20层办公楼的新申请。到明年底，吉隆坡将增添40％，即1500万平方英尺的办公楼面。由于每年的需求量只有250万平方英尺，所以租用率相信将下跌至历来最低的水平。在私人住宅方面，吉隆坡去年有9300个共管公寓单位落成。今年则提高到11700个。在供应越来越多的压力下，共管公寓的租金和售价已经在过去两年感受到压力。巴生谷的共管公寓销售率，由96年初的将近90％，滑落到低于50％。价格在今年上半年，还下跌了5％。为了扶持房地产市场，马来西亚政府已经放宽了一些条例，如取消外国人需要付的10万元税款。不过，由于供应过剩问题还是不会在短期内得到纾解，再加上海外资金对马来西亚政治领袖的信心问题，所以今后12至18个月内，房地产市场相信还会进一步趋软。
印尼的房地产交易主要集中在雅茂唐勿（Jabotabek）区。这个地区涵盖了雅加达的3个卫星城市：茂物（Bogor）、唐格朗（文登）（Tangerang）和勿加泗（Bekasi）。在金融危机爆发之前，印尼的房地产价格还是相当稳健的。以去年和前年来说，虽然供应量不断增加，办公楼的住用率还是维持在大约90％的水平。在私人住宅方面，供应过剩的问题主要出现在中至高档的发展项目中，特别是那些设计和行销手法不好的共管公寓。豪华共管公寓价格稳住，租金收益一般都有10％至14％。低档的项目，如Menara7KelapaGading、PermataSurya公寓等还有不错的销售率。金融危机暴发后，印尼房地产价格和租金，出现了大约10％的跌幅。再加上多家银行都出现问题，市场的现金严重短缺，印尼的房地产贷款利率已经由28％上涨至将近40％。
亚洲股市中的金融股和地产股
一些亚洲资深分析员认为，以基本因素而言，亚洲股市中的金融股和房地产股具有许多令人担心和关注的不安因素，其中盈利表现的持续性，更是令人置疑。由于前景不受看好，金融股和房地产股已经失去市场优势，不能再领导市场，充其量只能配合股市同步走。而且，他们说，如果以基本因素而言，金融股和房地产股比较公共事业的吸引力大为逊色，一旦投资者从过度乐观的情绪恢复，开始考虑基本因素时，金融股和房地产股的表现预料会褪色。同时，他们还认为，股市的扬升还存在变数，因为区域金融市场表现还没有完全稳定，股市表现还是起伏不定，一旦股市回跌，金融股和房地产股将会同步下跌。吉隆坡城市证券研究经理苏明辉说，“由于基本因素缺乏吸引力，再加上前景不明朗，过去备受宠爱的金融股和房地产股已经失去优势，甚至表现比较市场来得低”。美林证券金融分析员周美玉说，金融股在现在涨势中受棒，主要是受情绪驱使，金融股的前景目前还不明朗，必须等待明年3月业绩公布后，市场才可估计在这一轮货币和金融危机中，金融股所蒙受的压力，以及盈利受打击程度。
货币政策反而加剧汇市动荡
东南亚金融动荡目前已进入第5个月。几个月来，东南亚国家采取了种种措施以尽快稳定金融市场。然而，其货币汇率跌势未止，近日又不断创历史新低。一些分析家认为，首先是因为这些国家经济中的新老问题导致外国投资者信心不足。长期以来，东南亚国家普遍存在着经常项目逆差过大、银行呆帐严重、经济结构不合理等问题。７月初，货币投机商利用东南亚国家经济中的脆弱之处，发动攻势，迫使这个地区的货币大幅度下跌。对此，有关国家采取了一系列应急措施，其中包括提高利率，控制银行贷款、调整产业结构等。这些措施对稳定金融市场起到了一定的积极作用，但同时造成流动资金紧张、企业生产困难后无法偿还到期债务、信贷风险上升等新问题。大部分东南亚国家的经济增长速度最近也明显趋缓。其次，一些东南亚国家的中央银行最近采取由市场决定货币价值的政策也是引起货币市场继续动荡的一个原因。金融动荡发生初期，东南亚国家中央银行面对投机攻势，不断动用外汇储备干预市场。结果由于外汇储备有限，干预力量不足，不仅没有达到打击投机活动的效果，反而遭受损失。此后，尽管泰国、菲律宾等国利用国际社会提供的贷款补充了外汇储备，但是这些国家的央行采取任凭市场决定其货币价值的政策，也导致了货币汇价的持续下跌。再次，东南亚国家金融政策方面的变化也在一定程度上影响了汇市的稳定。金融动荡发生后，东南亚国家普遍提高了利率，提高了银行的储备金，以稳定汇市。但是，高利率已明显影响经济发展，大部分国家近期又开始逐步降低利率和银行储备金。在金融市场还没有稳定的时候采取这些措施，导致了货币的继续下跌。此外，在过去几个月里，马来西亚、菲律宾、印尼等国为了打击投机者，在股票、外汇交易等方面对外商曾一度采取限制措施。这些做法也促使外国投资者从东南亚撤资，加剧了汇市动荡。
调查机构大幅下调亚洲经济增长率预计
据《日本经济新闻》12月2日报导，民间调查机构相继大幅度下调了对亚洲各国和地区1997至1998年的实际国内生产总值增长率的估测数字。此事反映了货币和金融危机的影响已经波及到实际经济。特别是民间机构大幅下调了对1998年实际国内生产总值增长率的预测数字。对向国际货币基金组织提出援助申请的国家，民间调查机构所作预测的下调幅度很大，与7月发生货币危机之前的预测相比，泰国下调5至6个百分点，印度尼西亚下调2至6个百分点。虽然多数机构把对韩国的预测下调为5％至6％，但也有些机构下调为3％至4％。公布大幅下调对增长率预测数字的是野村综合研究所、美国大型证券公司一美林公司和瑞士的UBS证券公司。在亚洲，有的国家还从政治方面考虑，对大幅度下调本国经济增长率持消极态度。因此，民间机构的预测是引起世人关注的。下调幅度较大的是泰国。泰国货币危机对经济的实际影响很大，各机构都认为“要使宏观经济恢复稳定，尚需时间”（UBS证券公司新加坡公司语）。印度尼西亚由于已决定接受国际货币基金组织等的援助，不得不实行金融紧缩政策的缘故。金融危机对明年经济的影响大为明显，UBS证券公司预测，与1997年相比，1998年的经济增长率将下降到3。2％。韩国财团所属的现代经济社会研究院和LG经济研究院原来预测1998年韩国的经济增长率为5％至6％多一些，而现在却下调到了4。6％。大字经济研究所预测，如果韩国不进行结构调整，那么经济增长率将降至3。8％。最近，政府所属的韩国开发研究院也在修改6。7％的预测，将其下调为4％到5％。国际货币基金组织通过与韩国进行融资谈判，要求韩国将明年的经济增长率控制在2。5％，韩国今后还可能进一步下调明年的经济增长率。各个机构认为，在接受国际货币基金组织援助的国家下调经济增长率的影响下，中国和马来西亚等国的经济增长速度也将会放慢。
欧美政治与经济风险咨询机构重新检讨对亚洲各国的评估
总部设在香港的政治与经济风险咨询机构在最新一期的报告中说：“亚洲最近的金融风暴所带来的一个好处，可能是促使那些公司重新检讨它们对亚太区域的假设和预测”。不过报告还指出，这场风暴可能会使一些欧美公司的反应过敏，从过度有信心一转而成为过度没有信心。这份报告是根据政治与经济风险咨询机构对亚太区域的欧美执行主管所展开的第二个常年调查。报告指出，虽然马来西亚的金融体系是东南亚中最复杂的其中一个，但不论在经济和政治事务上，还是市场的制度化、经商环境还不如人们所想象的那么透明；虽然印尼政府应该会遵照国际货币基金拯救配套中所设定的条件，但苏哈托总统没有一个明确的接班人则是“令人担忧的”；对于泰国，“在一年前，总部几乎没有人对泰国的司法系统有什么认识，但是今天，泰国与海外的经理们都认识到其破产法不够完整，要推动其改革”。至于菲律宾，报告认为，菲律宾还是“一个很贫穷的国家”，而西方公司对菲律宾人对家庭的重视，以及他们“对任何期限和会议抱着的那种随便的态度”是很不了解的。报告说：“工作步伐缓慢、官僚作风、贪污、政治干扰、基础设施不足，以及比西方水准低许多的专业和训练水平，导致工作常被延误，从而加剧了驻菲经理和总公司之间的摩擦”。许多在新加坡设立区域总部的外国公司，逐渐发现总公司低估了在新加坡的经商成本，实际上在新加坡的薪金和办公室租金，可能比许多西方国家来得高。外侨在新加坡的生活费用，虽然比其他亚洲新兴国家来得便宜，但却比一些国家如英国、美国和澳洲贵约20％。报告还指出，官方的通货膨胀数字低估外侨生活成本上涨的速度，而外侨家庭在上升房屋成本、较高进口货物价格及较高教育费方面，比东南亚市场雇员受到的影响更大。多数外国公司选择到新加坡设立总部，是因为新加坡具有良好基础设施、健全的法律制度、稳定的政府及舒适的生活环境，但报告说，许多受访者已发现他们的企业总部，低估了在新加坡做生意的成本。报告说，由于新加坡经济的强劲增长，劳工短缺问题严重，对这些公司扩展业务会有影响，即使最有毅力的国家经理还会束手无策。此外，报告指出，在新加坡工作的外侨对于在印尼或泰国的生活或做生意的情况不熟悉，企业总部如果要从新加坡调派人到东京或孟买解决问题或谈判，可能要三思而行。分析员认为，由于阴霾笼罩东南亚市场区股市与汇市、房地产价格下跌、按揭坏帐增加的情况下，过去十年曾经业务蒸蒸日上的亚洲银行业的“蜜月时期”已经宣告结束。亚洲地区的银行正在承受由数百亿美元的呆帐坏帐带来的压力，国际上对亚洲地区银行的信用评级连连降级，无疑是敲响了警钟。驻在新加坡的怡富证券的地区银行分析员罗伯特·；柴林斯基估计，东南亚呆帐坏帐已急速膨涨到占银行还未偿还债款总额的15％。他说：”如果银行在1997年底之前没有为呆帐坏帐作好大笔准备金，如果它们假装说没有问题，那么你就可以在今后五年中与东南亚说再见”。对亚洲银行业最新的一次打击是11月1日印尼作出关闭16家银行的决定。世界银行估计印尼的呆帐坏帐已占1996年印尼1000亿美元未偿还债务的9％。而未偿还债务中的25％是贷给房地产业的，现在印尼在国际货币基金会金融援助计划下正在清理这些呆帐坏帐。香港特区政府虽然早就要求银行将房地产贷款控制在总贷款额40％以下，但是有的金融机构的房地产贷款却超过总贷款额的60％，而且目前一方面房地产价格在慢慢下跌，另一方面香港政府为捍卫港元与美元的联系汇率，所以提高的拆借利率。人们认为，去年香港6350亿港元的贷款中呆帐坏帐只有2％的比例，明年一定会大幅度增加。不过ThomsonBankWatch亚洲总经理菲兹加尔德认为：“香港的银行的资金情况应当算是世界最好的”。“从长期来讲，我相信会很快好转”。1996年，香港的总贷款率占其11950亿美元的国内生产总值的53％，这是比亚洲其他国家好得多的金融安全比例。马来西亚贷款额是国内生产总值的150％，到今年7月呆帐坏帐占总贷款额的3。4％，而泰国的呆帐坏帐的比例更是高达8％。韩国在去年底呆帐坏帐是24亿4000万美元，占总贷款额才只有0。8％，而到今年7月呆帐坏帐比例增加一倍，达到1。6％。菲律宾央行说，到今年6月，菲律宾银行的呆帐坏帐占总贷款额的3。1％。
单位信托基金报价滑落
亚洲金融风暴波及了世界各地的金融市场，可动用公积金存款投资于亚太区域股票市场的单位信托，报价还告偏软。市场人士说，公积金单位信托欠佳的表现不单单影响投资人士的购兴，还使得单位信托基金的总值因股市趋软而显著下降，市面上投资于亚太区域股市的公积金单位信托全面滑落，截止12月1日前，跌幅介于5％至26％。其中，“宝源新加坡基金”的跌幅最大，如果把开端费用计算在内，该基金自货币危机以来总共滑落了26。3％。“华联新加坡基金”的跌幅为26％。海峡时报工商指数在这期间则下降了16％。“东方亚洲策略增长基金”则是投资于区域股市的公积金单位信托中，表现最逊色的基金，其跌幅计26。2％。“伤势”没有那么严重的有“�
