曹仁超文集-第161章
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十多年内地楼价会否一如香港，更上一层楼？同香港一样，内地楼盘最初以上车盘为主（市民为居住问题而买楼）；随着人民收入上升，渐渐以换楼客为主。内地一线城市以豪宅最吸引，反而二线城市仍以上车盘为主。以香港过去嘅经验，内地楼市仍有十年或以上兴旺期。虽然11月4日央行第三次提高银行存款准备金0。5％，去年至今存款准备金共提升一点五个百分点，但作用唔大。面对人民币升值压力，资金正继续涌入中国房地产市场。
雅居乐地产（3383）、建溢集团（638）、路劲基建（1098）停牌。
利信达集团（738）、冠中地产（193）、领汇房产基金（823）11月21日；伟易达（303）22日；德昌电机（179）12月4日；佳讯控服（030）12日公布业绩。
曹仁超
PDF原文：
原序号：234序号：
34
标题：
全球豪宅仍在涨价
来源：
信报
发布日期：
2006…11…13
全文：
11月12日，周日。本周开始，美国中期选举已成为过去，人们开始关心感恩节到圣诞节前嘅美国消费，周四公布嘅美国10月份 CPI 亦有一定影响。2006年系美国历史上少见经济如此繁荣而选民却选另一党，由此可见美国人对殊仔几咁不满！上述结果或会令殊仔改变伊拉克策略，因美国选民已向总统传递一个讯息：我地唔愿意为伊拉克而浪费十多万军人的生命及每月九十亿美元开支。未来美军将逐步由伊拉克撤走（即使殊仔唔做，若2008年民主党总统上台亦会咁做）。
新方法令天然气产量大增
虽然中国同印度石油需求有增无减，但油价从今年7、8月份七十八美元回落到近日嘅六十美元，如明年美国 GDP 增长率放缓，相信明年我地将见五十美元而非一百美元一桶油价。1998年油价只有十美元，2000年曾见四十美元；随着2001年美国经济放缓，2002年油价回落到二十美元后才再上升。换言之，只要美国经济放缓，已可令油价回落50％。
国际能源组织（IEA）上周五在巴黎修订2006年估计，指今年石油需求只增长八万桶一天，至八千四百五十万桶，只升1。1％，以及修订2007年需求至只上升1。7％。上述修订令油价上周五再次低于六十美元一桶，成五十九点五九美元。近期油价在六十美元左右挣扎，最终系升系跌？明年首季才知道。估计明年美国 GDP 增长率只有2…3％，而非今年首季嘅5％。
今年9月 Amaranth 基金炒天然气，失去65％资本。根据美国能源科技实验室估计，2005年美国40％天然气来自非传统方法开采，估计到2030年有50％天然气将用非传统方法开采。要开采油页岩、煤床嘅甲烷，传统方法系将水利用高压射入岩层制造通道，让天然气走出来再收集。渐渐因洞内气压下降，走出来嘅天然气减少，令开采成本变得不便宜。新方法系利用三维电脑决定在何处注入压缩氮气或二氧化炭气，压缩氮气或二氧化炭气在适当地方膨胀，可将天然气逼出来，令天然气产量因此大增。此方法大量采用后，将令天然气供应大增，价格唔易涨起来。
过去瓦斯系采煤嘅杀手，亦系煤矿爆炸嘅祸根。利用新技术，先将瓦斯逼出来成为天然气，可供汽车使用。以中国内地售价每立方二点二元人民币，走一百公里烧瓦斯六立方，约十三元人民币；如烧汽油八公升，要四十元人民币左右，形成出租汽车今年大量改用瓦斯，虽然改装费三千多元，计落仍很划算，依家连政府车亦改用瓦斯了，内地加气站纷纷建立。瓦斯已成为汽油最大竞争对手！
李实发李兆基拟拓内地瓦斯业
中国煤矿大部分有高瓦斯存量。中国瓦斯资源居世界第三位，部分埋在二千米以下嘅煤层。利用新方法，不但解决了煤层瓦斯嘅问题，同时令中国获得大量廉价天然气供使用。今年10月李实发旗下赫斯基能源公司嘅首席执行官刘钱崧到太原见于幼军，就系受李实发所讬，计划进军中国瓦斯业。今年7月李兆基旗下中华煤气（003）亦表示对山西嘅瓦斯有兴趣投资。近年新发展出来嘅开采瓦斯技术，正在改变能源供求。
统计数字表明，上半年中国煤炭固定资产投资规模较去年同期升48％，在建项目达一千五百零三个，总规模六亿五千三百万吨；加上改建、扩建合计八亿三千万吨，已超过〃十一·五〃规划确定嘅五亿八千万吨。现有煤炭生产力及在建规模共三十亿吨，超过2010年总需求二十五亿吨。中国煤炭业已进入供过于求时期。
美元失去大买家支持
当天然气及煤价皆涨不起来，石油高价又可以维持几耐？至于金价，今年5月见七百三十美元后，一度回落至五百三十美元，随着美元汇价转弱，金价近日见六百三十美元，未来会重返七百三十美元或再见五百三十美元？很视乎美元汇价。如美国政府推行强势美元政策。金价可重返五百三十美元；如美国政府任由美元弱落去，金价见七百三十美元亦唔奇。换言之，现水平金价升或跌一百美元嘅机会同时存在。上周因周小川话中国计划将外汇分散投资，令美元受压，兑欧罗见1。284美元、兑日圆见117。62日圆。目前中国外汇储备中有72％系美元，未来百分比将进一步下降。美元失去中国呢个大买家支持后，未来汇价系点？高盛估计，到明年中欧罗利率可见四厘，在欧罗利率向上期，美元有条件减息。
铜价在5月份见四点一六美元一磅后回落，但三美元一磅有支持。铜价表现可显示明年经济情况，如三美元失守，可见二点五美元，代表生产商相信明年美国经济将放缓；反之仍存疑。上周伦敦公布存铜回升，代表铜价已高处不胜寒。
美国第三季楼价一如香港两极化：普通住宅楼价回落，豪宅却进一步上升。嗰D售价五百万美元或以上嘅豪宅售价第三季较去年同期升18％；在纽约豪宅区，一个二千五百尺住宅单位售价随时六百五十万至一千五百万美元，十分惊人。在美国比华利山豪宅平均每尺售价二千美元，在芝加哥每尺豪宅售价一千零七十六美元。换言之，全球豪宅仍在涨价。富有人家拥有两间或三、四间豪宅系很普通嘅事，形成豪宅售价有升有跌。
股市并非受利率升降支配
2004年6月开始至2006年中的加息期，并有令股市回落，未来明年中开始的减息期，会否令股市进一步上升？联储局希望美国未来 CPI 升幅在1…2％，即明年CPI升幅少于2％美国才会减息。历史告诉大家，利率同股市关系十分微妙，例如2001年1月起嘅减息期，恒生指数却一跌再跌，至2003年4月才止跌回升（2003年6月最后一次减息）。股市升降由企业纯利升降决定，如企业纯利上升，则无论利率升降，股市仍可上升；反之，如企业纯利回落，即使利率下降，股市仍无法避免下跌。股市成功投资策略唔系估顶估底，而系如何保持资金每年以25％速度上升。上述要求话难唔难、话易唔易。过去我老曹每年推介投资项目升幅皆不止25％，只系一般人欠缺耐性，经常止赚唔止蚀。即使大市已见顶，在成熟股票市场已好少再出现尖顶，通常唔系圆顶便是参差顶。换言之，对个别股份而言，大市系咪见顶已唔重要，即使大市回落，逆市上升嘅股份亦唔少；一如在升市中，逆市下跌嘅股份亦唔少一样。目前 VIX 仍十分低，即大市短期下调力量唔细，小心谨慎应该，但睇淡则无谓。
在经济依赖制造业时期（例如1980年前香港），原材料价格上升、油价上升对股市影响十分大。经济转为依赖房地产后（例如1984年后香港），利率升降嘅影响力又大好多。1997年后，香港经济由依赖房地产转向依赖服务业，不但对油价唔敏感，服务业对利率敏感度亦唔高，因此减息股市不升、加息股市不跌。各位唔好将股市简单化，今天即使债券升跌，亦非单纯利率升降可支配（还须看CPI增长率），更何况股票？
个人电脑变成月下货
感恩节快到，上周五沃尔玛已推出四十二寸Plasma 高清电视，零售价九百九十八美元；paq 公司推出枱型个人电脑，零售价三百九十八美元。睇嚟11月同12月美国零售市场玩劈价游戏，明年电子产品订单单价将进一步下调，电子制造业明年都几难捱。不但电子产品玩劈价，玩具亦玩〃大出血〃，上周五沃尔玛将八十多项玩具零售价大幅下降，Penney； Target 公司在商议中，相信加入感恩节大劈价游戏嘅机会甚大。微软 Vista 明年1月推出，目前个人电脑到明年1月后便成月下货，真系卖得就卖。
随着高清电视日渐普及，DVD 机亦起革命，就系 HDVD 机（最大容量三十 gigabytes）及 Blue…Laser DVD（最大容量五十 gigabytes），估计2010年美国、欧洲及日本都系高清电视世界，到时对新一代 DVD 机每年市场需求将达三百九十亿美元。未来系 HDVD 机胜出还是 Blue…Laser DVD 机？作为 DVD 机生产商，如何计划将来嘅生产线（睇错市可损失惨重）？
中国方面，〃十·一〃黄金周电子产品经过一轮劈价销售后，内地汽车代理11月已打出〃零利润销售〃嘅招式。2006年快过去，截至9月国产车价平均只下降4％，踏入10月压力上升，车价不断下降，估计11月同12月系内地车价大劈价嘅月份，因为过咗12月，2006年出厂嘅汽车吸引力自然唔及2007年才出厂嘅汽车，对汽车股影响系点便有排计。
本周一起美的微波炉将零售价降至二百九十八元人民币！上述售价不但创美的微波炉新低，亦几乎系所有微波炉品牌嘅新低。过去呢类中低端微波炉平均售价五百元左右，呢次一减便二百元，影响都几大。睇嚟微波炉减价战亦开始。
中国轻工业生产由珠三角到长三角，产能已过剩；近年再加上开发中西部及环渤海计划，重复投资在相同产品上，开始进入恶性竞争时代，大量轻工业廉价出口，令产品售价一跌再跌，厂商之间为咗生存不停杀价，令轻工业产品进入零利润期。恶性竞争嘅害处渐渐浮现。
中国入世五年了，12月11日起金融市场将全面开放，到时外资银行亦可经营人民币业务，直接同国企银行及中资银行竞争。外资银行将集中争取中高端客户，而无兴趣于零售银行业务，因此一般市民仍感受唔到。外资银行目标客户将是拥有十万美元或以上嘅内地客（在香港嘅外资银行主要针对一百万美元或以上嘅香港存户）。
华人置业（127）以七亿三千二百万元人民币购入成都一百四十亩土地。华置系继和黄（013）、九仓（004）、信置（083）之后第四家本港大型地产商投资成都。当上海第一线城市房地产市场开始低迷时，香港同新加坡资金大规模西移，2004年起已有大量资金进驻重庆、成都、西安三大城市，其中港资又占外资比重80％以上，并以重庆为主打。最近和黄在西安的一百亿元投资，估计下月可签约。
欧洲基金中长线看好中国地产
德意志银行11月8日旗下全球最大房地产投资基金 RREEF 宣布参与投资珠海市一个地产项目〃中珠上城〃，面积十万六千一百四十六万方米，投资资金二亿二千五百万美元，发展中等收入水平市民居所。RREEF 占50％权益，三年内建成二十座大楼，约二千个住宅单位及小量商用单位，以一厅三房为主，年底动工，明年第一季预售楼花。RREEF 管理全球六百八十亿美元投资资金，呢次投资对 RREEF 唔算得乜嘢，但代表欧洲基金中长线仍看好中国房地产。在国家宏观调控下，内地房价已开始刹车，进入正常发展期，即地产商透过起楼赚钱，而唔再系炒楼价上升。相信未来中国楼价唔再大升亦唔会大跌，而系十分平稳。近期深圳宝安中心区商住用地以三亿二千七百万元成交，即楼面地价六千四百五十二元一平方米，而商品住宅售价为九千三百一十三元一平方米，扣除建筑费，地产发展商仍有几多利润空间？换言之。未来深圳楼价下调空间极之有限。
深圳移民占总人口90％，人口由2000年七百万到2006年一千二百万（民间估计已有一千三百万），而深圳只有一千九百五十二平方里面积，即每平方里人口密度超过六千人，同香港十分接近，早已超过北京、上海同广州。深圳人口高速增长，而且大部分系新移民，形成房屋需求十分大；加上同香港二十四小时通关后，呢几年〃家在深圳、回港工作〃嘅人口大幅增加，又形成另一重压力。
深圳人口仍比较穷，唔少人仍买唔起楼，只有租楼，形成深圳楼收租价值十分高，目前用作投资比例嘅住宅物业高达17％，其中80％以上由港人拥有并租畀深圳人居住，亦系深圳楼价跌不下去嘅理由。
曹仁超
PDF原文：
原序号：235序号：
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标题：
恒指有调整冇大跌
来源：
信报
发布日期：
2006…11…14
全文：
11月13日，周一。恒生指数跌22。6，收18868。54；成交五百七十六亿六千多万元。11月期指升47点，收18864点。股价跌幅较大有恒地（012）。因配售新股而下跌6。3％，见四十三元一角五仙（公司以四十三元零五仙配售一亿二千八百万般新股，集资五十五亿一千万元，用作投资内地房地产）；雅居乐（3383）跌5。7％，见六元八角（公司以每股六元八角配售四亿六千六百八十万股新股。集资三十一亿七千万元）。
北京逾十万人迁居市郊
宏调未有阻止地产大户嘅扩张步伐，近期上市公司仍不断扩展在内地嘅土地，例如华润置地（1109）10月30日以挂牌方式夺得苏州古城区一块住宅用地，系半个月内再次在二线城市大举购地，上一次系以四亿一千万元购入湖南长沙一幅四十八万平方米嘅土地作商住用途；如再计入9月以挂牌方式购入宁波市一地块。华润置地喺北京、上海、成都、武汉，合肥，苏州，长沙都拥有地产发展项目。在此之前，上海复地（2337）亦以二十亿元购入杭州四幅土地，保利房地产集团则以九亿元购入广州热门地块。
北京楼价贵，造成北京超过十万人跑到河北燕郊，涿州置业，尤其系河北省涿州市房价每平方米一千五百元，相对北京房山区房价每平方米三千五百元、大兴区每平方米五千元，实在好吸引。呢十万人都系北京周边嘅企业职员及白领，作为他日退休之用；加上北京已实现〃三通〃，即接通北京市嘅公交车，北京010区号电话及北京电力。无论住喺涿州、廊坊，到北京只需一个小时车程，不但交通便利，而且呢D地区消费较北京便宜许多。唔少人喺北京赚钱到河北消费，唔少更已成为北京嘅卫星城市。
北京人涌入，令涿州楼价由去年一千平方米一下子今年涨上一千五百元；燕郊1999年每平方米九百元。依家已接近三千五百元。睇嚟大城市人口向郊区扩散嘅现象开始喺内地出现。
新会计政策影响国内地产股
人民币升值速度加快，形成内地房地产热无法冷却。国际大量资金去年7月至今不断涌入中国购买房产。八十年代喺日圆升值初期，东京地区地价一年升幅可达二至三倍，但到咗九十年代日圆继续上升，东京地价又大幅回落。货币升值初期可推高资产价值。货币继续升值却会令被推高嘅资产价值
