曹仁超文集-第49章

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停牌。北青传媒（1000）、碧桂园（2007）、顺豪资源（253）4月20日；世纪建业（079）21日；连达科技（889）、真乐发控股（1003）、海尔电器（1169）、湖南有色金属（2626）、开达集团（180）、金朝阳集团（878）、荣山国际（574）、华亿新媒体（419）、香港华人（655）、环新国际（502）、元升国际（925）、财讯传媒（205）、永利控股（876）23日；旺城国际（2389）、永安旅游（1189）、浙江沪杭甬（576）、金龙集团（329）、钧濠集团（115）、华园控股（2349）、世界（集团）（713）24日；华讯（633）、洛阳玻璃（1106）25日；浙江玻璃（739）、广东科龙（921）27日公布业绩。　

　　曹仁超
　
PDF原文：
　　
原序号：72序号：
　22　
标题：
　蒙代尔三角　
来源：
　信报　
发布日期：
　2007…04…14　
全文：
　　　4月13日，周五。恒生指数跌39。24，收20340。97；成交五百七十一亿九千万元。4月期指收20340点，跌22点。5月期指跌22点；收20199点，继续低水。　

　　利丰（494）跌2。8％，收二十五元七角五仙，系3月23日以来最大跌幅；思捷环球（330）跌2％，见九十三元九角；中国石化（366）跌2。5％，见七元一角。系3月14日以来最大跌幅。平安保险（2318）升2％，见四十三元六角；国寿（2628）升2。2％，见二十五元三角。大市仍然个别发展。　

　　中国连升九天后出现微跌，只系获利回吐。苏宁电器升6。1％，收三十六元九角；三普药业跌10％停板，收二十一元四角二分，中国证监会通知该公司涉嫌违规，因此遭调查。　

　　QDII进入第二阶段，好可能包括香港证监会批准嘅基金产品，有助内地“排洪”及巩固香港嘅资产管理地位。　

　　今年3月止中国外汇储备一万二千零二十亿美元，较去年同期升37。36％，平均每月上升四百多亿美元。根据海关总署4月10日资料，今年首季中国出口二千五百二十亿九千万元，进口二千零五十六亿五千万美元，外资顺差四百六十四亿四千万美元，今年首季外资流入（未计外贸赚番来）达九百八十二亿六千万美元。上述资金除咗赌人民币升值外，更大系炒房价升值及股市暴涨。过去一年中国房地产升幅最高达30％、股市达120％，上述才系真正吸引海外投资者嘅地方。　

　　人行只能三选其二　

　　人行唔可能大幅度上调存款储备金率，亦不能大幅调高利率；中国人行已陷入“蒙代尔三角”（蒙代尔认为一个国家唔可能同时实现资金自由流动、货币政策独立及汇率稳定，只可三选其二）。现阶段中国已陷入流动资金泛滥、贷款扩张、固定资产投资及股票价格狂升嘅局面，进一步吸引外资流入。今年两次加息及提升存款储备金。都只能令散户出局，股市低开不久又再高收。中国人行将面对痛苦嘅抉择，即三者只能选其二，不能同时拥有三者。　

　　过去一年深圳地价上升50％，已突破七千元一平方米，接近八千元一平方米。上周五深圳市政府通过“深圳市闲置土地处置工作方案”，处理已批未建用地共三百五十九宗，并喺4月底公布地产商“黑名单”，甚至收回土地去打击囤积土地行为。　

　　发展商唔怕整治行动　

　　广州方面已展开为期一个月嘅房地产市场秩序专项整合行动。广州市发改委、市建委、国土房管局、物价局、监察部等十一个部门开始清查地产商炒卖房号、延迟出售等行为，严肃处理囤积土地、成品房、擅自变更土地用途、暗抬房价、误导消赛者及漏税行为。过去三年广州市楼价升幅超过六成，成为全国升幅最大嘅城市之一，市区楼价每平方米已达九千五百四，十八元。虽然广州市政府十一个部门联合开展为期一个月嘅房地产市场秩序专项整治行动，但地产商反应平静，佢地估计只系打一场台风，五一黄金周过后又再冇事。由于整治时间短、影响细，大部分地产发展商有能力规避。　

　　今年首季中国M_（2）上升17。27％，达三十六万四千一百亿元；贷款上升16。25％，达二十三万九千六百亿元。中国存款及贷款咁高速增长，经济点样冷却落嚟？信贷政策对楼市影响举足轻重。　

　　新加坡《联合早报》认为，中国房价上涨有三大原因：一、国际游资流入；二、地方政府托市；三、不良开发商违反商业道德行为。　

　　最近德国一家报纸报道，德国杜塞尔多夫、科隆呢两个全德国房价最高嘅城市，即使晌黄金住宅地段，每平方米二千欧罗亦极为罕见；但北京、上海黄金地段楼价早已超过德国。德国人均收入二万三千美元一年，而北京及上海人不过五千至六千美元一年。楼价居然较德国贵！　

　　内地难管制热钱流进流出　

　　去年初中国口岸检查部门发现一个异常现象：实际货物进出口价同最终结算价唔同，相信唔少人利用虚报进出口价，以便让大量资金留晌国内投资地产。海外基金去年投资金额较2005年上升55％，仲有香港地产商嘅资金亦大量进入中国物业市场，其中唔少系透过非正式途径进入。中国人行公布，去年1至11月境外资金响内地二十个地产项目，投入十六亿一千三百万美元；仲量联行估计，去年全年外资投入中国房地产资金达九十亿美元，较2005年上升69％，其中60％来自海外，其余40％来自香港。虽然中国商务部要求严格限制外商投资中国房地产，但事实上中国政府已好难控制热钱流进流出，透过正常贸易，资金进出中国并唔困难。　

　　地方政府托市嘅方法包括：甲、商品房住宅用地拍卖价不断创新高，同时大量土地却以接近零地价批畀企业使用，另加税务优惠。换言之，供工业生产嘅土地价系“负地价”，目的系增加当地GDP，为当地官员政绩贴金。即内地土地分成两大类、商品房住宅用地高价出售，另外唔少土地却以接近零地价批畀企业使用，只系唔准建商品房出售。乙、如房价下跌、地价下跌，令地方政府利益受损，因此中央政府提出嘅廉租房政策迟迟未见大动作，微利房计划亦只向中央政府交差而已。3月29日中国建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国税总局、发改委、工商总局共八个部委联手，计划一年内强化房地产监管，又睇吓成绩系点？　

　　有人认为，根本问题喺税收分配上，如中央政府让地方政府分配更多其他收入来源，减少对卖地嘅依赖，地方政府有咗卖地以外其他收入来源，自然放手搞好廉租房及微利房供应，才可彻底解决内地房价贵嘅问题。良好政策必须地方政府严格执行才可，不然中央政策系出唔到中南海（连北京市政府亦唔听从中央政府）又有乜嘢用？！　

　　政府应支持建筑业而非房产业　

　　4月6日全国政协常委国务院参事任玉岭组成调研组，奔赴全国各地就房地产问题展开调研，佢希望政府为70…80％居民提供经济适用房。例如向新加坡政府学习，将30％土地用作兴建廉租房、40…50％土地用作兴建微利房（即新加坡嘅组屋、香港嘅居屋），余下20％至30％土地才让地产商发展豪宅，供少数高收入家庭购买。唔少旧社区改造毋须拆迁，只要好低成本便可改善居住条件。以中国建筑成本每平方米只需六百元人民币，但商品房售价每平方米几千元甚至上万元，令大部分人难以负担。任玉岭认为，不应以房地产作为国家支柱产业，弱化居住功能而强化创利及寻租功能。成为刺激GDP增长嘅行业，咁做只会令社会财富集中喺大批富家手里，同时损害其他行业发展。世界其他国家皆着重支持建筑业而非房地产业，1984年邓小平响“关于建筑业和住宅问题”谈话中，强调建筑业才系国民经济三大支柱。2005年建筑业占中国GDP5。4％，达一万零一百三十四亿元，平均年增长率17％，提供就业人数四千万，并且每年为国家创造三百亿美元外汇收入。作为政府，应该支持建筑业，而非房地产业。　

　　根据世界水平，家庭年收入与房价比为一比三至一比五（即房价系家庭三年至五年年收入）。中国家吓系一比二十到一比三十，大部分人一生工作时间只有三十五年，即系话内地人打一世工收入全部用作买楼，才可以负担得起内地楼价。但60％土地用作兴建廉租屋及微利房系咪太多？广州地产专家认为，30％土地用作兴建廉租房、15％用作兴建微利房，其余用作兴建商品住房，已经足够。如70…80％土地用作兴建经济适用房，不但政府财政收入锐减，同时令商品住房价大幅回落，引致大批房地产企业倒闭。上述情况曾喺香港出现，就系白眉董希望“造福大众”嘅八万五房屋政策。因为社会上真正贫穷人口占人口总数20％到30％，因此30％土地用作兴建廉租房已经足够，另有15…20％介乎两者之间。即中下阶层，因此15％土地用作兴建微利房已足够（部分中下阶层几年后可变成中产）。我地不妨参考香港嘅例子。去年第四季止，香港共有二百一十万人住响七十一万二千多个公屋单位（即占全港人口总数31％），平均每个单位住二点九三人；至于居屋所占比重。政府并有列出。从1976至2003年政府每年平均兴建一万五千个居屋单位计，估计数目喺三十七万五千个，约一百二十万人住喺居屋内，占全港人口17。6％；其余三百五十万人口居住喺私人住宅嘅一百二十六万个单位，平均每个单位只住二点七七人。香港嘅比例系31％住公屋、17。6％住居屋、51。4％住喺私人住宅内。2003年起居屋停建，公屋亦只系重建。港人居住问题到1997年早已解决（每单位平均只住二点七一人）。只系港人居住嘅地方仲系好细，令2003年下半年起豪宅升幅较大。　

　　少于四十平方米（四百三十五尺或以下）嘅港岛区住宅，由2003年每尺售价由二千三百四十三元升至2006年5月（最高价）四千零二十三元，上升71。7％；九龙区由一千九百一十八元升至二千八百一十六元，上升46。82％；新界由一千九百一十五元升至2006年4月（最高价）二千七百五十元，上升43。68％；反之，一百平方米以上（一千零八十八尺以上）楼价，港岛区由2003年下半年四千四百四十四元一尺升至2006年第四季（政府公布数字）八千四百八十三元。上升90。88％，依家已见一万一千元一尺，升幅达150％，系港岛区四十平方米以下升幅嘅一倍；九龙区由三千一百四十三元升至2006年5月（最高价）七千八百四十四元，上升149。5％；新界由二千八百零三元升至2006年2月（最高价）四千七百一十元，上升68％。　

　　2003年至今为止，升幅最大系港岛区及九龙区豪宅，升幅最细系新界区细单位，只有44％。上述数据反映大单位升幅较细单位大，亦反映港岛、九龙区住宅升幅大于新界。即升市由市区开始跌市由新界区开始。　

　　中国房策不应向新加坡取经　

　　我老曹反对中国嘅房屋政策向新加坡学习，以免香港嘅八万五房屋政策响中国重演。我老曹认为，中国政府应学香港，即比例系公屋占30％、居屋占15％，55％私人兴建住宅，咁先至符合市场经济，不然则重返计划经济。　

　　全国各地税务机关仍未对土地增值税征收问题进入实质操作阶段。依家土地每增值50％抽税率30％，增值100％税率40％、超过100％未过200％税率50％、超过200％税率60％；如土地增值少于20％者免征。其中一个减少纳增值税嘅方法系只卖毛坯房，即厨房、卫生间设施、房内粉刷或贴墙纸、高档精装修如家电、空调全部另计，咁样一来可令每平方米售价下降，但买家须另外畀蚊年作为装修费。其次将部分面积留作收租用（例如零售面积），咁就可以将一个项目嘅毛利率拖低，只要毛利率低于35％，亦可逃避交土地增值税。　

　　1993年前大部分土地系通过划拨获得，如执行土地增值税，税率将高达30％至60％。受人民币并轨影响，1994年利率狂升，买家唔愿意承担土地增值税，如由发展商承担可能破产，结果增值税不了了之。呢次严格执行土地增值税、会将税率转嫁畀买家，可能进一步刺激楼价上升。　

　　全球唔少国家都有土地增值税，最低系17％，最高系50％（例如加拿大）；相较之下，中国30…60％系偏高咗，因为即使企业，所得税亦只系33％（两税并轨后系20％）。英国土地增值税系34％，但外国人获豁免，我老曹冇英籍，响英国卖楼一毫子土地增值税都唔使交；反之，亦因冇加拿大籍，因此最先十万加元免税额亦未能享有，2005年喺温哥华卖楼畀咗50％增值税；加上上述物业入伙后出租而非自住。因此买楼之时又加多8。5％　GST（上述税项唔计入楼价）；扣除上述两项税后。我老曹响1990年买入温哥华物业，2005年卖出时系有钱赚。如中国政府严格热行土地增值税，内地物业投资价值将大打节扣。例如投资十年升值200％，却要畀60％增值税，结果实质收入只系楼价80％，再扣除买卖开支，即每年平均回报率只有5％，相等于美国三十年期债券孳息率，冇值博率也。　

　　内地铁路第六次提速　

　　依家中国污水处理只有45。6％。“十一。五”期间，目标系所有城市必须超过60％，重点城市如省会、风景旅游城市、环保重点城市，污水处理率必须超过70％。中国已建立边个整污染D水边个承担责任嘅收费制度，估计未来五年蕴含嘅商机约三千亿元人民币，有投资价值。　

　　4月18日中国铁路第六次提速。大部分铁路时速达二百公里，部分将提升到二百五十公里。呢次提速可令客运及货运运输能力分别上升18％及12％以上。其次系大面积可运五千吨货物嘅列车投入服务。能生产高速列车嘅国家有日本、德国及法国，中国嘅“和谐号”系引入外国技术消化后完全可以自主生产嘅高速列车。由1997年第一次提速到今年第六次，六千零三公里线路已可以时速二百公里以上行车，达二百五十公里时速行车者八百四十六公里。今年由上海到杭州只需两小时、由上海到北京只需十小时。提速后全国客运力每天增加三十万个座席，货运力上升12％。中国铁路网只有七万六千六百公里，“十一五”规划新建铁路一千六百公里，快速路轨由六千公里增加至一万六千公里（即二百公里至二百五十公里时速行车），时速一百二十公里以上占二万二千公里。用于呢次大提速嘅资金二百九十六亿元，估计每年可节省一百亿元。时速达二百公里（最高二百五十公里）嘅铁路有京沪、京哈、京广、哈济、沪杭、浙赣、陇海、兰新组成中国嘅“四纵两横”。提速后香港坐直通车到广州接驳京广铁路。一天内可到北京。提速后香港到广州嘅直通车已可媲美坐飞机（加上去飞机场所需时间），相信香港已好少人坐飞机去广州矣。　

　　1964年世界另一条高速铁路“日本东海道新干线”，时速二百一十公里，2007年中国铁路终于以时速二百公里行走了；依家全球铁路最高时速已过四百公里。　

　　铁路1825年诞生，已有一百年历史，飞机及汽车1950年代开始逐步入侵铁路市场。今天铁路占全球陆上客货运量只有30％，汽车先至系主力，直到1964年日本及法国为铁路提速后，新一轮铁路发展潮才再开始。依家美国大部分火车时速二百公里，西欧亦一样。南韩火车2005年起步入时速四�