穷人通胀,富人通缩-第19章
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这两个数据的公布给市场增加了一个预期，那就是尽管中国还没有到
加税周期，但是，税收将会大幅增加，这其中包括二手房交易税和物业税。
不加税无法应付政府庞大的开支，向企业征税已经到了极致，因此，只有
转向个人征税，而转向个人征税的最大空间显然不是所得税，而是房地产
的交易税和持有税，而持有税属于新开的税种，空间非常大，即使土地出
让金大幅下滑，依靠物业税也足以维持正常增长。
那么，现在问题来了。中国的房价泡沫已经巨大，基本上相当于
1986年时期的日本、1996年时的香港。很多经济学家在研究房价泡沫的
时候，产生一种臆想，那就是提出了许多如果，如果日本政府当年不颁发
《土地融资限令》，日本的房价就不会破灭；如果董建华不推出8．5万套廉
租房的计划，香港房价泡沫就不会破灭。而历史是没有如果的。现在回过
头来看，不管日本有没有（（土地融资限令》，不管董建华会不会推出8．5
万套廉租房计划，这两个地方的房价泡沫都会破灭。
中国房价泡沫比当年的日本要严重得多。日本股市没有大跌前，日本
房地产上市公司的市值只占股票总市值的11％，而中国仅在A股上市的
123家地产公司和近170家与地产相关联的上市公司的市值就占A股总市
值的17％（包括中国建筑），如果加上在香港上市的中国内地地产公司和
在中国证监会排队等候IPO的30家公司，那就是一个规模极为庞大的制
造泡沫的机器。道理很简单，这些房地产上市公司本身都不持有物业，没
有固定资产，连龙头老大万科的固定资产都只有市值的5％，一旦破产，
这些房地产公司什么都没有。
不过说他们什么都没有也不一定正确，他们最大的资产就是泡沫资
产——土地。而土地在中国正在变成一种可怕的金融工具，充当的只是金
融衍生品的作用，而把土地作为公司资产上市也是最近3年的事，这之前
是严格禁止的。中央政府关于土地方面有很多诸如两年没有开发予以收回
的禁令，很遗憾，没有得到很好的执行。 2007年的情况来看，地王的
结局都很悲惨，但是，2009年又重演这幕悲剧，而且更加疯狂，是为什么？
就是为了圈钱。
2008年9月，日本人看见中国的土地卖出了那么高的价格，也按捺
不住冲动的喜悦。日本静冈县带来伊豆半岛一块150万平方米的土地到上
海来挂牌出卖，永久产权，随意规划，价格多少呢？每平方米78．88兀人
民币，还不如中国一个四线城市的乡镇土地价格。众所周知，日本是一个
国土面积很小的国家，那土地才是真正的稀缺，而价值呢？再说填海吧’
成本每平方米也只需要600～1000 ，看看土地的真实价值，再来看看
地王的价格，泡沫焉能不破？
所以，中国房地产泡沫离破灭只有一步之遥。不管是加税，还是加息，
或者是别的诸如《土地融资限令））之类的产业政策出台，都会刺破泡沫。
比对中国宏观经济的艰难跋涉，比对中国城市居民收入的缓慢增长，再来
比对房价的连续上涨和地王的不断出现，我们还有什么理由说，中国房价
泡沫是钢铁做的？中国房价泡沫就不会破？拭目以待吧。现在购买住房’
不仅无险可避，而且，面临资产大幅蒸发。
￥中国房产面临长期贬值
现在的资本流向让市场越来越混浊。我之所以用混浊这两个字，是因
为国际资本已经改变了流向，大量的资金流向了一个不可知的地方，方向
不明，所以混浊。有经济学家用虚拟资本理论来解释这种现象，这是不科
学的。我们通常说，要对经济规律抱有敬畏之心，可是，美国次贷危机以后，
我们发现经济规律尽管不可抗拒，但是却极易改变，而且许多游戏规则可
以随时被打破，而打破了游戏规则引发的严重后果，由下一届政府和晚一
个时代的民众来承担，这才是人类最大的危机。美国如此，中国亦如此。
说一个市场普遍关注的表象吧。在2009年以前，美元和黄金的关系，
是一种制衡关系，美元涨，黄金跌；反之，美元跌，黄金涨。现在不一样，
美元涨，黄金跟着涨，还拉着原油一起涨。美元黄金一起涨，黄金对货币
的制衡作用就自动消除。我们有许多荒唐的经济学家一个劲地叫嚣，黄金
猛涨，美元危机。那是胡扯，黄金猛涨，美元危机那是放在以前，现在黄
金对货币的制衡作用消除了，他们的涨跌已经不是互为因果的关系，而是
推波助澜。打一个不恰当的比喻，就像两个对手的合作，两股敌对势力遇
到更强劲的对手，就会走到一个战壕里来。但他们肯定会反目为仇，等把
共同的敌人赶跑了，自己就互相干起来。现在的美元和黄金就是这种关系。
那么，什么东西比美元和黄金更厉害，而且成了他们共同的敌人呢？
孵就是流动性。泛滥的流动性，将绞杀一切商品的真正价值，摧毁生产与
消费。我们都知道货币理论上有三个名词：MO、Ml和M2。金融学上一
般根据流动性的大小，将货币供应量划分不同的层次加以测量、分析和调
控。各国对MO、M1、M2的定义不尽相同，但都是根据流动性的大小来
划分的，MO的流动性最强，M1次之，M2的流动性最差。中国现阶段也
是将货币供应量划分为三个层次，MO指流通中现金，即在银行体系以外
流通的现金；Ml：狭义货币供应量，即MO＋企事业单位活期存款；M2
指广义货币供应量，即M1＋企事业单位定期存款十居民储蓄存款。在这
三个层次中，MO与消费变动密切相关，是最活跃的货币；M1反映居民
和企业资金松紧变化，是经济周期波动的先行指标，流动性仅次于MO；
M2流动性偏弱，但反映的是社会总需求的变化和未来通货膨胀的压力状
况，通常所说的货币供应量，主要指M2。
这样我们就容易搞清楚其中的道理，M2与社会总需求有关。中国
在经济高速增长的这十来年，我们的M2一直保持在16．5％左右的增长。
2009年的国务院总理的政府工作报告确定的M2目标为17％，这就已经考
虑了增大货币供应的问题，全国人大代表举手通过。
社会财富没有增加，而货币多投放会导致什么后果呢？很多人都会回
答，那肯定会发生通货膨胀啊。可是，我们并没有看见千万种商品平均价
格加权指数的上涨，而是万千种商品价格更加低廉，中国民众的购买力不
足，而所有的商品产能都在过剩。当然，经济学家一直就有这么两种学派，
一个是费里德曼的货币主义学派，理论核心是，只要多发行了货币就是通
货膨胀，因为货币相对商品贬值了；还有一个学派，是萨缪尔森学派，主
张千万种商品加权指数上涨才能认为是通货膨胀。
明眼人一看，这里会出来一个名义上的通货膨胀和实质上的通货膨胀，
费里德曼讲得正是实质上的通货膨胀，而萨缪尔森讲的是名义上的通货膨
胀。2009年以后，中国还会发生房价上涨，但是，都不可能是实质上的
上涨，而是名义上的上涨，实质上在以后漫长的年代，相对货币价值，中
国房价至少有10年的下跌。2009年的上涨已经透支了未来十多年的价值，
只有不负责任的经济学家才会说房价长期肯定看涨。什么是长期？什么是
短期？对资产来讲、对人生来讲，10年就是长期，在10年里价值都已经
被透支，那就是长期下跌。
回过头来，再来看看多发的货币去了哪里？中国经济的深层矛盾是民
众购买力不足而产能过剩的矛盾，所以，多发的货币最好的流向是去了老
百姓的口袋，然后，全体国民开始高消费，有了消费热潮，才能带动生产，
才有宏观经济的尽快复苏。正像我们所看见的新增发的货币都流进了楼市
和股市，促使了资产价格的上涨，衍生了经济泡沫。增发的货币大量流进
了股市，股市的泡沫就要破灭；货币流进了楼市，房价就要长期下跌。中
国人忽悠的本事天生的高明，没有通胀，他可以忽悠一个通胀预期。就连
央行行长也多次强调所谓的通胀预期，岂不知通胀就是通胀，经济学上根
本就没有通胀预期这个名词。而泡沫就是泡沫，泡沫是掩盖不了的。
以涨价的方式去房地产库存化，创造了世界经济史上的奇迹，因为迄
今为止，还没有一种大量库存的商品是以连续7个月涨价的办法被抢购一
空的。中国的房地产在2009年做到了，但是，随之而来，人民币的对外
升值对内贬值和通货膨胀应声而来，中国民众将要以漫长的辛劳为流动性
的泛滥埋单。每一次人民币兑美元的升值，而对本币都会出现大幅贬值，
2002年如此，2007年也是如此，2010年也无法逃脱这个局面。所以，以
后漫长的岁月，不管人民币对美元如何升值，对本币都是贬值的，如果再
诱发通货膨胀，直接导致的是中国社会财富的缩水，而不是资产价格的实
质性上涨，明白了这个意思，就应该明白了中国现在的房价对应宏观经济
的发展水平和城市居民的购买力存在多么巨大的泡沫。要化解这个泡沫，
需要漫长的时间，日本花了20多年，中国所花的时间有可能更加漫长，
这就是未来中国房价不可能上涨的道理。
￥作好泡沫破灭前的准备
高房价泡沫的破灭已经一触即发。这个泡沫破灭的趋势，也已基本明
朗。许多有识之士作出过很多努力，试图化解泡沫，但是，遭到了在高房
价中享受巨额利益的群体的强烈反对，致使从2005年开展的为期三年的
宏观调控无疾而终。并且，随后在一夜之间，政策面180度大转弯，放大
楼市泡沫，把中国经济送上崩溃的疯狂末路。
现在已经没有办法了。很多人都在思考，政府会不会保护有房人的利
益？我想政府应该会这么做的，可是，问题是政府如何保护有房人的利益？
政府还有什么能力来保护有房人的利益？发货币吗？津巴布韦的前车之鉴
犹在眼前；不发货币吧，烂尾楼烂尾工程遍布神州。这样一个结局，将是
对所谓的房价上涨地王频生现象的极大嘲笑。
开发商在讨论这个问题的时候，很多人又重提拐点论。其实现在要到
来的不是什么拐点，和2007年“927”房贷新政以后面临的市场环境已经
完全不同，不是什么房价回调走进下降通道，下降到一定的时候，达到了
市场购买力允许的水准，成交量还会放大。现在的房价是降不下来的，而
一旦房价降下来了，那就是山崩海啸式的狂跌。我们不希望看见这种局面，
中国社会承受不起泡沫破灭的后果。
怎么办？还有什么路径实现这种房价非理性上涨的理性回归，促成中
国经济的软着陆？2009年8月26日各大网站同时刊登了两条消息：一条是
美联储开始悄无声息地撤回资金，整个货币供给在上两季是以187％的速度
飙升的，而经过2009年4～8月中旬的季节性调整后增长骤减，年利率降
到了8％。再举个例子，2008年9月，货币储备从100亿美元一下子膨胀到
近l万亿美元，而从5月中旬开始，储备经过调整开始以43％的速度下降
到目前水平在8000亿美元左右。由此，我们再看两个货币供应的衡量标准：
M2和MZM（联储银行流动性资金），已经开始收缩。M26月中旬开始以
13％的速度缩小，而MZM则较上年同期减少了2％。
还有一条是奥巴马11月首度访华，或继续游说中国买美债。奥巴
马政府宣布未来10年政府预算赤字总额预期为9万亿美元，远远超过上
次公布的预期数字，后者仅为7．1万亿美元左右。同时，政府还可能宣
布，将2009年度预算赤字估算值下调至1．58万亿美元，比先前的估计少
2620亿美元，这是因为政府实际用于救助金融产业的资金少于预期。如
此背景下，奥巴马尤其需要获得中国这一最大债权人的支持。
这两条消息告诉我们，美国已经开始收货币放国债了。中国无法不去
购买大批美国国债，因为如果中国不去购买美国国债，美元就将开始实行
兑人民币的贬值，中国的巨额外汇储备就将形同废纸，我们加入WT0的
种种作为，都是在为美元打工。我们如果满足美国人的要求，那对中国人
民来说是将忍受通货膨胀带来的痛苦。美国本土，将继续低通胀高福利的
经济增长模式，却把高通胀输人中国。
这也就是房价短期内无法下降的外在原因。而内在的原因就是，权贵
阶层认为，城市居民还有一定的购买力，于是制造种种谎言营造高房价的
良好气氛，要把最后一批购买力盘剥殆尽才罢休。等到通货膨胀真正来的
时候，中国绝大多数城市居民已经失去了任何抵御通货膨胀风险的能力，
许多人在高负债下生活，最后被迫放弃房子。指望政府这个时候来保护你
的房子，那是幼稚可笑的、不切实际的妄想。但这不影响我们提几点建议，
因为这不是与虎谋皮，而是与狼共舞。
一是尽快开征物业税。对普通城市居民居住的第一套普通住宅免于征
收，第二套改善型的住宅适当征收，而对持有三套以上住宅的课以高额持
有税，用这种办法促使市场增大供给，减少中国社会财富在不动产上的空
置和浪费。国土部门要全力清理被开发商囤积起来的土地，重新规划，定
出推盘时间表，对两年以上没有开发的住宅用地一律收回，重新推向市场。
二是设法控制人民币的升值。美国在2008年以来收国债放货币时，
人民币贬值了13％左右，那么，在美国将于2010年开始放国债收货币时，
同样以这个幅度保持人民币的升值，绝对不能让人民币的汇率大幅波动。
控制好人民币的汇率，也是维护中国本土不动产价值的一种方式，尽可能
地实现不动产价值的理性回归，而不是一夜暴跌。
三是在2009年房价上涨幅度最大的十几个城市，全面推出大规模的
质优价廉的普通住宅，避免更多的普通居民在已经弱化的购买力上再去经
受一遍高房价的盘剥。风险一旦来临，购买超出普通城市居民实际购买力
几倍甚至十几倍的住宅的人，那是房价泡沫破灭最先受害的群体。而这一
批人没有享受到经济的繁荣，却让他们最先受害，这是很不公平的。
￥地王是酝酿房价泡沫的顶峰
谁也不能开土地的玩笑。中国人一向敬畏土地，土地爷爷是一种神灵，
总是在冥冥之中庇佑苍生。我并不迷信，但世道使然，触犯了土地神灵是
要遭天谴的。同样，在中国把土地拿来炒买炒卖，并借此哄抬房价的人，
也是没有好结果的。因此，每一轮疯狂的炒地，就是房价泡沫破灭的前奏。
怪事出在央企争当地王。舆论大哗，群情鼎沸。争当地王显然没有问题，
是因为老百姓没权利反对，而这又是政府非常欢迎的一件事，所以没问题。
大凡去争抢地王的，绝非一般好汉，而是有背景的大腕。既是大腕，
在抢地王时，考虑的就是非常人所考虑的问题。比方说，常人考虑的问题是，
买来这块住宅用地，然后开发住宅产品，卖一个好价钱，所以，在常人的
想象中，现在土地价格决定了未来两年房子的价格，土地价格高了，自然
未来的房价就高，其所谓面粉与面包的关系。可是，争当地王的开发商不
是这么想的。
