穷人通胀,富人通缩-第26章
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进步和民族振兴。作为中国的一代有为青年，不要把自己混同于
一个炒房客，而应该致力于中国住房体制的创建，谋求大多数中
国民众生活的安宁。以下为演讲内容摘要。
看见大家这么年轻，刚才有一半人举了手，准备三年之内买房子，我
感到很有压力。我在清华大学资本战略研修班演讲时，感到很轻松，台下
坐的都是身价千万的总裁们，大家都有房子，当然年龄也比在座的各位大，
因此，没有买房子的必须性。而你们不同，你们都是硕士研究生，没有房
子就不能结婚啊，即使结婚也不想要孩子，这个麻烦就大了。不过即使如此，
我觉得你们面临的重要问题，不是买房子，而是争取买房子的平等权利。
在中国各大城市买房子有四种形态：
第一种形态是，绝大多数买房人他们买房子是为了自己住，也就是像
我们今天在座的，因为要成家立业，所以想依靠自己的打拼为自己争取一
个居所，同样买房的形式也是自己赚钱交首付，三成或者两成，然后依靠
自己的每月收入交付月供，所以月供和房价之间有个合理的比例。你们的
这种买房行为叫做对冲，就是用自己的收入去对冲以后长达二三十年住房
按揭款。如果房价过高，绝大多数人就会感到不堪重负。
第二种形态是，一部分有一定财富的人，他们完成了原始积累，所以
很多人买房子是为了出租，他们和你们不一样，他们需要有一定的专业眼
光，房子的租金一定要能抵付以后的月供款还略有收益，这种买房形态叫
做融资。用一个首付款做杠杆，在银行融来一倍的资金，然后将整套房子
出租，2006年以前，这种买房形态绝大多数是买商铺，只能做五成按揭，
好的商铺买房人的盈利空间相当不错。但是，后来开发商开发出投资性小
户型公寓，看上去也是用于出租的，但形态和商铺已经不一样，因为，国
家的金融政策是住宅可以二成首付，那么，投资人在银行的杠杆效应是5
倍，从商铺1倍放大到住宅5倍，是开发商钻了金融政策的空子。你可以
看看开发商是如何破坏国家政策，一步一步把中国楼市变成了一个赌场。
第三种形态是，因为住宅可以二成首付，也就是说在银行的杠杆效应
可以达到5倍，吸引了大量的资金来买住宅，因为住宅投机可以超过除了
期货之外的所有资本投机。开始还有些人购买住宅是为了出租，但是后来
出租的收益很差，但是住宅的差价却在扩大，因此，这部分人买房子是为
了卖出去。他们为了在短期内卖出去，有个大的差价，往往伙同媒体和开
发商一起，抱成一团，炒买炒卖哄抬房价。这种买房形态，叫做投机。
第四种形态是，更加荒谬，却在司法机关和地方政府的关照下大行其
道，他们买来一套房子，只是交了一个很少的首付款，然后，再找评估机
构评估成两倍甚至三倍的价格，转手倒卖，或者说自己再卖给自己，从银
行套取大量的资金。上海的姚康达，买了一个900万的房子，评估成2600万，
只用200多万在不到半年的时间内赚了银行将近2000万，还有什么比这
个更赚钱？最后事情败露，就把房子甩给了银行。这种买房形态，叫做“庞
氏骗局”。这就是房价成倍上涨的主要原因。
整个中国楼市充斥了第三种形态、第四种形态，你们说，与第一种形
态比起来，还有公平性可言吗？在一个庞大的市场毫无公平性可言，普通
老百姓充当的是什么角色？除了被掠夺，还有什么？中国的一代有为青年
不去致力于体制的重建，而将自己混同于一个炒房客甚至骗子，中国的未
来还有什么前途？所以，你们要放弃三年内买房的想法，不想蜗居，就要
争取平等的权利。
中国最大的地产商是谁？是深万科吗？区区1000多亿元的市值，一
年四五百亿的销售，算什么？还有保利、龙湖，都来争龙头，这是很可笑的。
我先告诉大家一个数据，杭州市刚刚宣布，今年土地出让金超过1000亿元，
也就是说，杭州市政府今年卖地的收入就是万科一年销售收入的两倍。凭
业绩吗？北京市政府今年卖地收入增长260％。大家说，中国最大的地产
商是谁？
地方政府充当了中国最大的地产商，就注定了所有围绕高房价的政府
行为都是在欺师灭祖。什么是政府？回答这个问题很容易，我们的官方定
义是，政府就是国家政权机构中的行政机关。政府作为统治阶级行使国家
权力、实施阶级统治的工具，是随着阶级和国家的出现而产生的；随着国
家的发展和社会政治、经济生活的日益复杂，政府的职能将不断扩大，政
府机构也逐步完善；随着国家的消灭，政府也将消亡。
那么，什么是地方政府呢？地方政府则在中央政府统一领导和监督下，
负责本区域内的公共事务。有的国家，由中央政府任免地方政府首长。联
邦制国家的联邦政府代表国家，它依据联邦宪法行使国家外交、国防、财
政等主要权力。邦（州）政府则根据联邦宪法和本邦（州）宪法和法律规
定行使职权，在宪法规定的范围内对联邦政府负责。我们国家的体制属于
前者，是由中央政府任免地方政府首长，行使的是中央政府委任的所有政
府职权。
现在问题来了。政府作为一个政权组织，负责本区域内的公共事务，
由纳税人提供高额的税赋养活，掌握着公权，有公检法组织和武装警察，
理应是为纳税人和公共利益服务的。当政府为了自己的利益，把自己等同
于一个靠卖地收入牟取暴利的地产商人的时候，大家想想，老百姓将成为
什么？不仅要承担沉重的税赋，还要承担高额的房价。这就是我们看见的
中国各大城市的房价猛涨的本质。对老百姓来说，一个用公权垄断的市场，
是毫无公平可言的，这叫人为刀俎，我为鱼肉。所以，唐福珍引火自焚一
点也不奇怪。
最为奇怪的是，中国房地产在制度设计上漏洞百出，遗患无穷，而我
们却不去改变这种制度，放任这种人为制造出来的矛盾不断加剧。我们是
个公有制的国家，这个国家保障的是所有民众的基本权利，其中包括居住
权。因为居住在这个国家的民众没有自己的土地，把土地都交给政府管理。
政府为了获取最大的利益而又不违反宪法，就设计了一个房地产的70年
的使用权。所以，中国的住房没有独立产权，只有70年的使用权。70年后，
政府完全有权力把房产全部收归国有，全部重新分配，但是，采取什么方
式重新分配现在还没有答案。
这种制度的设计，既没有违反宪法，又充分保障了地方政府处理土地
资源的合法权利。现在的问题是，如果地方政府穷奢极侈欲壑难填，老百
姓怎么办呢？我告诉大家，没有办法，除非重新设计一种土地和住宅的供
应模式。现在我们看见的大规模的拍卖土地，把70年的土地出让金一年
就花得精光，花完了就再来卖地，为了多卖一点地，就和开放商一起炒买
炒卖哄抬房价。因为这个市场是高度垄断的，所以老百姓只能承担比正常
价格高出几倍十几倍甚至几十倍的房价。
商人都是极端狡诈的。政府设计了一种土地招拍挂的体制，为自己谋
求了土地收益的最大化，那么地产商呢，就给自己设计了一种暴利模式，
这就是我们看见的商品房预售模式。这种模式是一个舶来品，是英国人为
了实现在香港殖民利益的最大化来设计的，英国本土的房地产没法用这种
模式。香港人把这种模式称为炒楼花。对开发商来说，这种模式既可以空
手套白狼，又没有风险。而且，中央政府还设计了一个开发商自有资金比
例的产业政策，原先规定开发商自有资金比例要达到35％，今年把这个比
例降低到20％，普通住宅开发降低到1 5％。这样开发商在银行贷款的杠杆
效应由2倍放大到5倍以上。换言之，开发商只要一点点钱就可以牟取暴
利，不仅以很低的成本在银行贷款，而且还可以先收买楼人的钱。
这样就从体制上形成了地方政府和开发商利益的一致性，产生了对民
众利益的背离。我们知道，政府是行使公权的，可以调动一切资源，包括
媒体、武警等，来谋求自身利益的最大化。这样一个市场还有什么公平性
可言，而一个缺乏公平的市场是注定要崩溃的。房价泡沫的破灭只是崩溃
的形式之一，即使没有房价泡沫的破灭这个市场也会崩溃，而崩溃的形式
就有可能是社会动荡。
前不久听见一个消息，让我不寒而栗。这个消息说，北京的10多个
在校大学生凑钱为一套房子交了首付，准备在房价涨起来以后再卖出去赚
钱大家分。我不知道这套房子的命运怎样，但我可以告诉大家，大学生炒
楼只在日本房价泡沫破灭前有过，可以说这就是房价泡沫破灭的征兆之一。
日本泡沫破灭前，除了大学生炒楼，全国还有50％的人炒股。东京街
头的大街小巷，都在卖一种刊物，叫做《炼金术》，类似于我们北京、上
海、深圳街头的《理财周刊》《理财宝典》，电视上的“88'’、“5连发”等等，
向国民灌输的都是投机心理，只要以钱来赚钱。于是，农民不事农桑，工
人不事生产，全体国民的普遍心态就是用钱就可以赚钱，只有钱才能赚钱，
却没有入主动想为社会创造财富。
日本房价泡沫破灭前，东京一个城市的土地价值可以买下整个美国。
就像我们现在此起彼伏的地王现象，到处拍地，不断拍出很高的价格，让
人们知道房价会永远上涨，因为面粉贵过面包，因此，全体国民都开始囤
积房子，尤其是住宅，因为农民进城需要房子，因为大学毕业生结婚需要
房子。日本就算这么大规模地囤积房子，日本房价泡沫破灭前的住宅空置
率也是刚刚超过5％。
中国70个大中城市现在的住宅空置率是多少呢？据官方对外公布的
数据是1 5％，其实远远超过这个比例。上海、北京、深圳的住宅空置率已
经超过了40％，建好了许多房子也卖出去了，却没人居住，这不仅是国民
财富的极大浪费，也助涨了全国性的楼市投机行为。世界银行副行长、原
北京大学经济研究中心主任林毅夫回忆日本房价泡沫破灭时说，他的堂弟
从台湾赶到东京，花了5亿日元买了一套房子，不到一年，连1亿日元都
卖不出去，至今都不敢提那次失败的投资。
日本房价泡沫破灭尽管已经过去了20年，但至今日本人都有些后怕，
没有亲历一套房子价值一年跌去80％的人，无论如何也体会不到这种感受。
今年6月底，日本人看见中国地王不断出现，也带着一块1 50万平方米的
土地来上海拍卖，价格是多少呢？说出来没入信，挂牌价才78．88元／平
方米。这个单价不是中国的楼面价，而是地面价。这块地位于日本静冈县
伊豆半岛，比三亚不差。三亚新拍的土地价格是多少呢？如果按地面价算，
没有低于20000元／平方米的。大家算一算，这是日本的多少倍。
现在的中国和当年的日本，房价泡沫破灭前的社会心态和市场表象几
乎一模一样，所不同的是，日本的房价泡沫是外在因素引起的，是西方国
家迫使日元升值导致的。中国的房价泡沫是内生性的，是我们多发货币导
致的。因此，中国的房价泡沫的破灭给民众带来的危害，远比日本房价泡
沫的破灭给日本民众带来的危害要大得多。再加上由于体制的原因，中国
买房人在按揭问题上承担的是无限责任，其后果也更加严重。
因此，每一位有为的中国青年从自己的前途着想，从民族的前途着想，
也坚决不要做击鼓传花的接棒人，坚决不买这种高价房，坚决不要重蹈日
本的覆辙。
＋…贬货币与降房价白4艰难抉择——在2010年第12届中国风险
投资论坛上的演讲
2010年6月6日，应2010年第12届中国风险投资论坛组
委会之邀，我出任论坛讲演嘉宾。这次论坛云集了全球180多家
投资银行、风险投资基金公司的多位首席经济学家，800多位已
经上市和正准备上市的公司的董事长和总裁。我首次公布了我对
土地价值和货币价值原理的研究成果，以下是我的演讲摘要。
迷茫。看不懂。宏观调控政策是不是已经出尽了？这大约是目前市场
的一种典型心态。只要政策方面有点风吹草动，股市立马就有了反应。一
个发改委的官员说“3年免谈房产税”，股市地产股居然暴涨4％。发改委
出面辟谣，股市地产股又大跌2．7％。这种心态是中国社会与国民心态的最
好写照，同时说明，房地产调控正在向更深的层面探索。
这个更深的层面已经让很多人看不懂，发出疑问是很正常的。这种疑
问就是：现在我们最主要的是降房价，还是贬货币。我们要朝哪个方向走？
我们的房地产政策因为体制的问题，2004年以来一直在调控，这不
是市场出了问题而是体制出了问题。体制出了问题，要一下调好是不容易
的，再加上2007年对房价的调控，到2008年9月无疾而终，随之，政府
出台了很多措施刺激房地产，这就直接导致了2009年房价的暴涨。这就
像一个重症的病人，吃错了药，想一下就好，怕是没那么容易。
我们先来看看这一轮调控会调向什么样的方向，会达到什么目的。今
年的调控，从国1 l条开始，第一步是在调需求。因为2009年的买房需
求很大程度上悖逆了住宅应有的居住的功能，而开始了疯狂的炒买炒卖
哄抬房价，一线城市60％以上是投机需求，杭州市新房换手率半年超过
65％。在全球也没有这样一个国家的房地产需求是这样的。所以，中国政
府要对此进行调整是很正常的。那么，国l l条的核心内容就是围绕调整
投机性的需求而展开，在产业政策、财税政策和货币政策层面进行了史上
最密集的调控，直接将投资需求逼出了市场。
第二步呢？还没有开始，但是已经在个别城市初露端倪。比方说，上
海推出了公租房计划，让一部分暂时买不起房子的白领和农民工有一个栖
身之地，以利他们的创业和打拼。中央政府正在督促地方大规模地兴建经
济适用房和其他社会保障型住宅，并且，普通住宅的供应比例将有所扩大。
第三步才是制度设计。到这一步才是实质性地推出物业税，现在推出
房产税只是权宜之计，目的是打破开发商对赌未来房价的预期，逼迫开发
商降价销售。从现在的国际国内经济发展的趋势来看，观望和僵持也同样
会导致房价泡沫破灭的后果。
所以，有步骤地推进调控，于国于民都有利，争取将经济问题在政府
手段内能够解决，不至于扩散到社会层面。现在的市场反应是很正常的，
成交量大幅下降不是目的，而是降房价必经的路径。成交量萎缩的后面。
是一条完整的房价下降的通道，而且，是成交量萎缩后面的逐步下降。深
圳已经有大量的楼盘开始降价销售，万科在全国开展降价战略，势头很好。
打破观望状态是非常必要的。各大国有商业银行，已经对房价下降进
行了多次压力测试，降价30％～50％对银行不构成大的风险。尽管如此，
在降价及不降价之间，决策层面也有动摇。分析起来，不�
