穷人通胀,富人通缩-第8章
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真考虑作为人民币币值最大支撑的土地究竟具备什么样的价值，什么样的
财富分配体制符合中国国情，而是陷入了姓“社”姓“资”的理论争论的
误区。这场争论现在看来毫无意义，反而阻碍了生产力的发展。十三届三
中全会，在邓小平的力主坚持下，放弃争论，而把主要精力放在经济建设
上，开始治理经济环境、整顿经济秩序、全面深化改革，并首次提出工资
和价格改革。
但是，全会并没有能完全分析当时物价上涨的原因，开出的药方并没
有解决物价上涨的问题。为了稳住公务员，那次价格改革和工资改革连在
一起，公务员大幅地增加工资更推进了价格的上涨，加剧了通货膨胀。现
在看来，整个物价上涨是由珠三角和沿海地区高估了土地价值而引起的，
整个社会商品开始短缺而引发了通货膨胀。
当时最畅销的一本经济学著作是匈牙利经济学家亚诺什·科尔内的《短
缺经济学》，他阐述了计划与市场的协调理论，指出了经济增长、商品短
缺与发展效率之间的关系。我曾两次通读这本书，遗憾的是，没有找到关
于土地财富的分配和土地价值在经济增长时期的估值原理。现在看来，也
许是亚诺什·科尔内先生也没有关注到土地估值对商品价格的影响。所以，
（（短缺经济学》没有解决中国经济的本质问题。
那时中国的经济学家都比较功利，大多研究微观经济学。所以，厉以
宁研究股份制有点成果，便成为人们推崇的“厉股份”；曹思源研究企业
破产比较符合中国国情，人们便盛传“曹破产”，等等。
而缺少严格意义的研究宏观经济学的大家，使得直到现在还没有一位
经济学家能够系统地阐述土地财富的估值原理和分配原则，解决中国的土
地问题。
2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展
的通知》（国发C20033 18号），在第四条中，对经济适用房作了一个定义：
经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。
这里面加入“商品”二字，一下改变了中国的社会保障型住宅的性质，
否定了中国土地财富的分配原则，文理不通，而且无法解释“保障”二字
究竟如何“保障”，从而导致商品住宅开发占据95％以上住宅供应的恶果。
普通民众实际上从此失去了住房保障，也自然无法享受到土地财富的增长
成果，这种结果造成了社会分配的两极分化，引发了资产泡沫。
土地价值的过度高估，实际上是货币币值支撑力的大幅减弱。中国的
货币没有同黄金挂钩，所以，支撑货币币值的主要是土地和其他国有资源。
这些资源集中在政府手上，因此政府具有整合资源、发展经济、提升国力、
造福民众的职责。
评估一国的土地价值有很多指标，如果要建立数据模型，那可能比
GDP还要复杂，所以，发达国家都没有从事这样艰巨的工作。但是，很
多国家吃了不少苦头，最典型的是日本，土地价值的高估导致日本经济崩
盘，失去了20年的经济发展成果。美国是个例外，因为支撑美元价值的
主要是黄金，因此，黄金价格暴涨之时，就是美元出现危机之日。 ＋
对于中国来说，土地价值的评估主要依托国民收入的增长，国民收入
综合水平的增长又与GDP和CPI息息相关，一起组成对应土地价格增长
的相关数据。所以，如果土地价格暴涨，考验的是人民币的币值。
1988年因为土地价格增值过快，资金、信息、人才纷纷向土地集中，
造成产品短缺，引发通货膨胀，这给管理层造成错觉，反而以给公务员涨
工资的形式化解危机，结果造成了社会两极分化，财富分配更加失衡，不
得已增加了货币投放，引发了恶性通货膨胀。如果当时我们能够意识到，
通胀的引发是中国许多地方土地估值过高造成的社会分配不均，那些享受
了土地财富的先富起来的群体拼命抢购进口家电、汽车和高档家具，引发
中低收人群体抢购正常日用品。
但是，我们当时忽视了土地财富的平衡机制，用只给少部分人加工资
的办法来应对物价上涨，而不是用增加供给的方式解决产品短缺，其结果，
肯定是管理层不愿看见的。正如我们在2009年的时候，面对由于国际市
场发生变化出现的产能过剩，不是用提高城乡居民收入的方式来刺激消费、
拉动生产，反而加大基础货币投放，刺激资产泡沫，结果，房价暴涨，产
生货币危机。
1999年年末，中国的M2余额为11．76万亿元，对应北京五环内的
房价5722元／平方米。因为房价的上涨最能反映土地价格的上涨，人民
币开始极度弱化，且币值不稳。2010年，从一季度的数据来看，中国的
M2余额高达65万亿元，比1999年增加了53．24万亿元，增幅将近5倍，
而同样是北京五环内的房价是31680元／平方米，10年内北京房价增幅
达453％，也接近5倍。
这种正相关的走势，违背了货币与黄金的反相关原则。我们在前面论
述过，人民币的支撑力主要依托土地资源和其他国有资源，类似于美国的
美元和黄金的原则，美元走强而黄金走弱，当黄金一旦走强的时候，那美
元的危机也就不远了。对人民币来说，一旦土地价格的增长速度与货币发
行的速度正相关时，人民币的危机也就不远了。
何况，土地价值的高估是建立在极其不平等的财富分配体制下，不仅
危及民生，还造成了社会财富的极大浪费，引发社会动荡。土地价值增速
越快，货币危机也来得越快。2008年9月15日美国雷曼兄弟宣布破产时，
中国的主流经济学家还没有拿出中国的货币与土地估价比值，政府就匆忙
救市，导致了整个土地管理失控，价格飞涨。币值不稳，是对所有持币人
的财富掠夺。
土地财富全民共享才是人民币币值稳定的前提。中国是公有制国家，
土地归全民所有。在正常经济增长中，普通民众主要依赖土地的升值来增
加财富，而土地升值对民众的体现方式或承兑机制就是住宅。许多国家采
取了很好的政策，致力于解决社会保障住宅问题，坚决打击楼市投机行为，
保证了社会财富的均衡增长和分配公平。
美国住宅大约有85％是经济适用房，是所有美国公民都可以享受的。
美国最大的开发商的主营业务收入也是开发经济适用房。芝加哥房地产巨
亨、股本集团投资（Equity Group Investments）主席、拥有50亿美元
资本净值的山姆·泽尔，在2008年（（福布斯》“美国富豪400强”排行榜
上名列第68位，被誉为房产界的“山姆大叔”，他在美国国内的业务就有
60％是来自各州政府的经济适用房的开发。
也正因为开发商的积极介入，美国的经济适用房已经覆盖到大学教授，
不仅仅只是中低收入群体。美国的经济适用房根据各州经济发展状况，土
地溢价率在10％～30％。也就是说，满了一定的年限，经济适用房可以
上市交易，一般都能让业主赚取10％～30％的收益。这笔财富是人人都
有的，很多年轻人的第一桶金其实是出让经济适用房的土地溢价率，保证
了创业所需要的第一笔资金，当然这笔钱也可以用于消费。
土地溢价率最高的是新加坡。新加坡的经济适用房5年后才能上市交
易，政府保证上市交易能让业主获得40％以上的收益，比欧洲各国、澳
洲和加拿大都高。
但是，所有这些社会保障住宅体制很健全的国家，法制同样严明，
以诈骗手段获得经济适用房的案例比较少，也不会产生一个家庭有两套
经济适用房的现象，更不可能出现官越大越有权利享受经济适用房，并
且是享受超大面积的经济适用房这种荒唐事。建造这种经济适用房的现
象，是中国房地产业最大的败笔，所有经济适用房的骗购行为和非法购
买均由此引起。
安得广厦千万间，大庇天下“寒士”俱欢颜，这是实现土地财富全民
共享的崇高理念。对中国来说，首先要解决的是体制、保障与财富均衡问题，
作为支撑币值的主要资源的土地，过分的透支和滥用都是对国民财富的掠
夺，任何形式的投机行为危害更大。所以2009年对楼市投机行为的放纵，
是政府的严重失职。
所以，土地财富的全民共享，才是人民币币值稳定的前提。当然，我
们现在还要解决许多问题，但是，居者有其屋的目标不能变。对中国老百
姓来说，安居才能乐业。现在政府所做的一切，仅仅停留在纠错的地步，
实现这一目标还有漫长的路要走。
￥中国土地的招拍挂制度合理吗
为了经济增长，完全无视土地的权属特性，30年来，我们最大的失
误就是制造了地王（通常指土地出让中拍卖价格畸高的地块）。
谈起中国的土地招拍挂，很多人应该不会陌生。1988年12月，中国
商品房开始了第一块土地的拍卖。在当时那种摸着石头过河的情况下，这
种拍卖，对解放生产力是有一定好处的。现在回过头来看，这种制度的设
计有着非常重大的缺陷。招拍挂——预售——销售——三级市场，这一系
列的制度设计都是在模仿香港。但是，当我们考量香港的这种制度时就会
发现，香港之所以选择这种体制是英国人殖民的需要，是为了在100年内
最大限度地掠夺香港人民的财富才想出来的办法。因此，我们把香港模式
称为掠夺型房地产开发模式。
把这种掠夺型的开发模式，原样照搬到我们这样的社会制度下，导致
了深刻的社会矛盾的产生，不解决好这样的矛盾，对中国社会的长期发展
非常不利。当时，中央高层为了解决这个矛盾，给土地和房产设定了一个
时限，这就是我们现在所说的70年产权。这个时限的设定，改变了招拍
挂的性质，用资本市场的原理来衡量，我们现在拍卖的土地不是产权，而
是70年的使用权。这就有了土地招拍挂政策得以继续执行的可能，因为
只有不出卖土地的所有权，这项政策才能通过宪法。严格地说，产权可以
上市交易，而使用权只能私下交易。
尽管这样，香港模式的一系列问题还是在20多年后的今天爆发了。
土地的招拍挂导致了大规模囤地和炒地的现象；预售体制，也就是香港人
的炒楼花，成了疯狂炒楼最便捷的通道；销售也是沿用售楼处体制，我们
称为汽车4S店式的销售，脱离了监管，导致信息、政策、法律均不透明，
才有了政府在交易环节一再增加税费的机会；三级市场的门店制，其实充
满了欺诈和携款而逃的事件。 ．
还是让我们先来看看土地招拍挂的实例吧。
远的我们不谈，就从深圳“九万三”谈起。深圳“九万三”是深圳香
蜜湖的一块政府出让用地，因其总占地面积93544平方米而得名。但是，
“九万三”在深圳地产业内人士的心目中，早已超越了土地的概念，而变
成土地营销炒作最成功的案例，成功得足以上教科书了。
香蜜湖被称为深圳第三代富人区。第一代是20世纪80年代的罗湖、
银湖一代，以别墅而出名，老罗湖的怡景花园别墅、银湖的山庄别墅是其
代表作，现在还有很多深圳的成功人士居住于此。深圳第二代富人区是
20世纪90年代的华侨城、蛇口一线，开始兴起豪宅概念，以小高层、高
层豪宅居多，现在卖到3万元左右的产品当年开盘价就5000元左右，当
然也还有一些数量很少的别墅和联排别墅。深圳第三代富人区就是指现在
的香蜜湖和红树林一带，早年以东海花园和东方玫瑰园而闻名，在“九万三”
招拍挂时，又建有水榭花都、熙园、香榭里等楼盘。当时，水榭花都一期
2003年开盘时均价仅为7000元，还不太好卖，但在2007年已卖至50000
元了，这是后话。
进入2004年，随着金地·香蜜山的入市，水榭花都3期、中旅国际
公馆2期、景煜花园蓄势待发，香蜜湖片区的豪宅风暴越吹越烈。但是
“九万三”是既具有湖景又有低密度，自然环境和人文环境都相当优越的
地块，在深圳绝无仅有。为此，不少业内人士认为，要在新一轮的豪宅
竞争中胜出，香蜜湖是一个关键，业内甚至传出“得香蜜湖得天下”的
口号。所以，紧靠水榭花都的“九万三”，在招拍挂前就已经被媒体炒得
火热。综观2003年的土地拍卖，3月，万科以9．7亿元的天价，击退联
手作战的招商华侨城，一举夺得坂雪岗地块，并创下了2216元／平方米
的关外地价新纪录。年底，招商华侨城再度卷土重来，联手将有宝安地
王之称的尖岗山收归囊中，成交价高达5．7亿元。“九万三”的命运将会
如何？是否能拍出天价？中原地产总经理李耀智当时认为，“九万三”的
最终拍卖价格可能会在6500元／平方米左右。由于所涉及的资金庞大，
所以本次拍卖基本上可以讲是大开发商之间的游戏，中小型开发商可谓
有心无力，所以也基本上排除了黑马的出现。与此同时，置业国际的董
事总经理罗志聪也有同样的看法。罗志聪说，香蜜湖地块的稀缺性是业
内公认的，它是新一代豪宅的代名词。他认为在市区拥有如此大面积的＋
地块，加上优越的环境，决定了这块地的价值高昂，所以在今次的拍卖
中，出现天价的可能性极大。不过，最终起决定因素的是开发商对今后
市场的判断。至于黑马，他认为出现的机会微乎其微。另外，他认为由
于涉及的资金庞大，加上后期开发的规格比较高，对资金是一个重大考验，
因此会有多家开发商联手参与开发的可能性，自然，在拍卖会上就会出
现多家开发商联手竞拍的可能。
4月16日，“九万三”面积达93544平方米的地块在深圳土地房产交
易中心拍卖，由于其位于香蜜湖豪宅地段，引来了深圳品牌地产商倾巢出
动，最终该地块以9．5亿元拍出，楼面地价高达7252元／平方米，住宅
楼面地价则达到7400元／平方米，创下拍卖地块深圳楼面地价最高纪录。
这个价格超过了当时深圳关内住宅的平均价格，随后，深圳房价一路猛涨，
到2006年4月，深圳关内房价首次突破10000元大关，到2007年6月关
内房价很快突破20000元大关。所以，谈深圳楼市泡沫，不能不谈“九万三”，
而“九万三”正是自有地王以来炒作得最具影响力的地王，直接为土地价
值树立了一个标杆。此后，面粉开始贵过面包，这是人们怎么也不可能设
想的高价。
￥楼市生态链，地王和高房价的循环支撑
在楼市炙手可热的情况下，才会出现地王的风起云涌。只要诞生过地
王的城市，接下来就是房价的飞涨。与往年相比，2007年的地王身价更高，
甚至超过周边房价；2009年的地王更是登峰造极，只有央企才可能夺得，
因此，地王还有显赫的尊贵身份。当然，二三线城市也频频诞生新地王。
可以说地王的出现正是房价疯涨、开发商不够理性的一个缩影。
地王现象虽然起源于2004年，但是兴盛却是在2007年，至2009年到
达顶峰，产生了央企地王。研究数据显示，全国十大地王带动区域房价平均
上涨50％。业内人士认为，天价地和高房价形成了彼此支撑的内部循环关系，
面粉贵过面包，新做出来的面包可
