家庭投资理财2011最新版-第5章
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者的保证金不够规定的数额，期货经纪公司就会要求投资者追加保证金，如果投资者无法补充足够的保证金，期货经纪公司就可能会强行平仓。
交割：一般的商品期货、国债期货和外汇期货都选择实物交割，而股指期货、利率期货多采用现金交割的方式。不过，临近合约到期时，投资者也可以选择不交割，可以对冲操作，提前将先买入的合约卖出，或者将先卖出的合约再买入，这样也可以结束期货交易，解除到期交割的义务。
2 期货炒作与股票的比较
以小搏大：股票是全额交易，即有多少钱只能买多少股票，而期货是保证金制，即只需缴纳成交额的5％至10％，就可进行100％的交易。比如投资者有一万元，买10元一股的股票能买1000股，而投资期货就可以成交10万元的商品期货合约，这就是以小搏大。
双向交易：股票是单向交易，只能先买股票，才能卖出；而期货即可以先买进也可以先卖出，先卖出说白了就是你承诺在未来提供某种商品，而不是现在，所以你可以先卖。
时间制约：股票交易无时间限制，如果被套可以长期平仓；而期货必须到期交割，否则交易所将强行平仓或以实物交割。
盈亏实际：股票投资回报有两部分，其一是市场差价，其二是分红派息，而期货投资的盈亏在市场交易中就是实际盈亏。
风险巨大：期货由于实行保证金制、追加保证金制和到期强行平仓的限制，从而使其更具有高报酬、高风险的特点，在某种意义上讲，期货可以使你一夜暴富，也可能使你顷刻间一贫如洗，因此，期货投资一定要慎之又慎。
“不怕错，最怕拖”是期货投资最重要的原则。既然任何人都有机会在行情分析中犯错，聪明与愚蠢的区别就在于聪明人善于壮士断臂，错了不拖；愚蠢的人则被拖死。交易者一定要具备毫不迟疑、毫不留情的止损观念，打得赢就打，打不赢就走。可谋求高利润，而不必冒高风险。
七 彩票以小博大，休闲理财
现代人手头多少有点闲钱，但因不会做生意，或资金不够，赌博又沾不得，这时候买点彩票，既娱乐，又理财，还能有助〃公益〃，的确是一个不错的选择。彩票理财，与其他理财方式有所不同，投入和收益的尺度弹性很大。投入可最小，2元即可；收益可最大，2元能中500万；但是，投入10万，也可能血本无归。但一般小打小闹，亏不了多少，也赚不了多少。技术好、运气佳的彩民，小小投入也可能得到意外收获。
买彩票一般分理财和找乐趣两大类，而现阶段的中国彩民，大多介于乐趣与理财之间。作为理财，一是要有一定的资金储备，二是要有精明的头脑、过人的技术和运气。彩票理财的玩彩理念已非买彩，而是经营彩票。对于大多数彩民，若要进行彩票理财，建议以小投入为宜，彩票作为家庭理财，每月的投入占家庭收入的2％…5％为宜，单身人士，可适当放宽，以闲钱投入减低风险，中了固然可喜，不中也不会影响正常生活和工作，切忌只盯着收益忽视了风险。
一般的工薪阶层买彩票理财，要注意两点：一是要做“细水长流”的准备，要有较好的心理素质，不能追求一蹴而就，或者有赌徒的“一铺过”的心理。中了固然可喜，不中也不能影响正常生活、工作。二是若找人来代理买彩或出点子，则要找到好的“经纪”或“专家”。如炒股理财一样，好的经纪会帮你赚钱，蹩脚的经纪会使你亏钱。但是，经纪或专家所预测推荐绝对没有包中的，参考之余，自己最好是要自有主意，否则每天看股评买股就能赚大钱了。
另外，彩票收藏逐步正在被人们所认识，中国彩票自97年发行以来，彩票发行虽已有12年历史了，95年底和96 年初是一条很重要的分界线。96年以后，随着所发行的彩票一般都被人们留存下来了，但除了有独特题材的彩票外，一般在目前来说，投资价值并不大。95 年以前的彩票，只要仔细分析和稍加留意，就会发现许多彩票的存世量很少，并且还留下了许多难解的谜，被彩友们追寻和追逐着。95年以前的有些彩票，有的仅有十几枚，可遇不可求，有的仅百枚左右，如广福券第147期，只要喊100元售卖，很快就会被人买走。87年的试发行彩票的价格也在逐年攀升，似有一去不回头的趋势。如果一种彩票仅存300枚，有300人收藏，也许足够了。但彩票队伍在逐渐发展壮大，等到彩友有500人了，如果每人要一枚，求大于供，价格能不涨升吗？正因为彩票目前的绝对价格低，彩票又具备收藏和投资的许多特点和优势，所以目前逐渐被一些有心人士所认同。许多彩友正在默默地吸纳一些好品种和好题材的彩票。
第三章 家庭实物理财
一 房地产投资
1。 房地产投资的基本常识
投资房地产须了解以下几个基本概念：
房地产产权：是指房地产所有者对其所有的房地产享有的占有、使用、收益、处分的权利。
房地产登记：是指国家依法确认房地产产权的法定手续，经审查确认产权后，可以给《房地产产权证》，它是进行房地产交易的重要凭证。
使用年限：国家法定最高年限不超过70年。
建筑面积：是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，包括内外墙体、柱、公用分摊部分等一切。
套内面积：俗称“地砖面积”，指室内可实际使用的面积。也就是直接测量室内的面积总和。
使用率：住宅套内面积和建筑面积的比为使用率。使用率比较：多层高于高层，85％左右；高层住宅楼由于有电梯、电梯前室等，需分摊的公用面积较多，高层塔楼使用率72…75％，板楼在78…80％。
根据国家有关政策对民用建筑高度与层数的设计规定：4…6层为多层住宅；7…10层为小高层住宅（也称中高层住宅）；10层以上则为高层住宅，有高层塔楼、高层板楼，板式住宅多是正南北方向，进深在15米左右，南北通透，便于采光与通风，而且户型方正，平面布局合理，各功能空间尺度适宜。塔楼每层的住户多为6户以上，甚至高达12户，数百户人家挤在一栋大塔楼里，居住环境当然不如板楼优越。而且，塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后，且不可改变。
实用率：套内建筑面积与住宅面积的比，大于使用率，因为实用面积含了墙体、柱的面积（也叫结构面积）。
建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
房价组成：由地价、税费、建筑成本、资本成本、开发利润等所组成。
房产转让：须通过房屋所在地的房地产交易部门办理房产变更登记，才合法有效，否则是无效转让。
房地产买卖中的税费：营业税、契税、印花税等。如果申请按押贷款，还有律师费（公证费）、保险费、备案费等。
二手房：指已经销售出去过的、再次转手出售的旧房。
2 房产投资的天时地利
由于土地资源的稀缺性、不可再生性，以及人口上升、居民生活水平的提高，整个社会对房地产的需求长期处于上升趋势。具体来说，人总是要住房子的，而且在不断的换房，小换大、低换高，这种变换机会为房地产投资带来可预期的收益。但房地产作为不动产，最大缺点是流动性较差，它不象其他金融产品，可随时变现或较容易变现；房地产投资额的起点都比较大，一般动辄数十万，或上百万。所以房地产投资时应该考虑到是否具有增值潜力，可从以下几个方面来判断：
首先，对城市的判断
一线城市：热点区域选热点
对于想投资全国一线城市的投资者来说，首先要对长三角、珠三角、环渤海等大的经济圈有比较正确的预期，然后对单一城市的发展有客观的认识，再结合两者对意欲投资的城市在区域经济中的地位作出判断。若这个区域是全国的热点，这个城市又是热点区域中的热点，那投资就更具潜力。例如长三角处于中国经济的焦点地带，上海为长三角经济圈的核心，同时又面临大开发，所以其楼价的走高与稳定也就不难理解。同时因为上海的带动，杭嘉湖一带房价也一路走高。
二三线城市：收入年限相结合
对于想投资全国二三线城市的投资者来说，地区发展水平参差不齐，在判断城市投资潜力非常重要，影响房地产价格走势的因素是多种多样的，有政策因素，也有市场供求因素，而居民收入和支付年限相结合是判断城市的投资潜力的基本依据。一个城市居民购房支付年限普遍较短，说明该地区购房潜力大，但该地的投资价值却不大。根据经验，该地区的房价可能非常低，而居民的收入并不高，购房支付年限短主要是因为需求的短期释放有一定的积蓄支撑，因此该地区房地产投资价值也就不大。相反一个城市居民普遍购房支付年限很长，根据经验，居民收入水平一般也会很高，但投资的潜力也不一定大。原因很简单，购房支付年限长，一方面可能是该地区房地产发展出现过热，房价太高所致；另一方面可能是该地区的市场需求已经过很长时间的消化，市场出现得更多的是新生的需求。在缺少多年积蓄的情况下，购房只能靠更长的支付期限来支持。一般来说，购房支付年限处于全国平均水平以下的中等水平的地区，房地产投资潜力最大，这些地区房价不太高，还有上升空间，区位经济又很发达，人民收入水平较高，购房支出较大，非常有利于房地产的发展，其投资潜力相当可观。
其次，对区域的判断
由于城市内部经济发展不平衡，同一城市的不同区域投资潜力也存在较大差异。如北京的丰台区、西城区和海淀区存在着不同的经济增长率和发展前景；上海的浦东、松江和黄浦区也存在着非常大的差异。这就需要了解城市发展方向，抢占区域先机：或者在城市未来中心区、目前开发区购置房产，或者在目前繁华地区购置新开发楼盘。只要投资者注意城市规划和各个区的发展特点，就能判断和发现相对价值。这里的相对价值又可以一分为二地理解。
第三，对地段的判断
房地产投资第一是地段，第二是地段，第三还是地段。由此可见，地段区位的优劣是决定房地产价值的首要条件，对于投资型物业尤甚。投资者购买的不仅仅是这个项目本身的价值，更是项目所处区位的未来发展前景和空间。如果对区位的发展判断失误，无论开发商承诺能给你带来多丰厚的回报，投资者的收益最终都未必能得到保障。不过选择一个好的区位和地段的确很难。能立刻见效的成熟地段价位高、升值慢，而能升值的地段风险大、见效慢，希望投资者能在权衡中把握机遇。
地理位置和区位，是城市经济发展中长期形成的特定的区域。好的地段常具备优越的地理位置、区位经济优势明显、有一定的历史文化传统、在公众心目中特殊的地位具有无可替代性等因素，故常有“旺地”、“黄金地段”一说，来衡量物业升值与否。在选择房产时，首先要考虑所在位置地段是否有发展，是否有政府支持政策，是否已具备较好的基础配套设施。大凡具备上述几条特征的区域，往往能成为热点，人气会比较旺。整个地段如果能够热起来，自然容易带动房产的升值。
3 如何发现具有升值潜力的房子
第一、社区周边具有改造潜力
地处有改造潜力区域的项目是可以作为投资候选的。投资买的是未来。买什么地方的未来？肯定应该是有潜质的地方。已经开发改造结束的区域，卖价已经很高，升值的潜力不大，这种项目作为投资就不合适。而有些社区，地处的周边区域正待开发，基础设施如公交、城铁、轻轨、道路等正在建设，虽然基础设施建设的快慢速度决定了房产增值的快慢和大小，可以肯定的是，房价肯定能够上行。这相当于成品与半成品的关系，成品的价格已经不变，而半成品到成品还有一段利润空间。
第二、项目具备优秀素质
理论上说，越大、越综合的项目，增值的可能性越大。人的居住习惯是喜欢扎堆的，写字楼、住宅、商场喜欢扎堆，就是开饭馆也喜欢扎堆，饭馆开的越多的地方，租金也越贵。这可能就是所谓的“人气”。
第三、 位置具备自然增值能力
既没有规模，也不在未来会升值区域里的房子，以投资为目的的购房者，基本上可以放弃。但有一种情况例外，就是虽然项目本身升值的可能性不大，但房子位处市区，即使规模只有两栋楼，也会增值。因为它的地理位置会增值，这属于自然增值，不属于人文增值。这样的房子，楼好坏与否已不再重要、配套是否齐全也退而居其次，应该买下来。
就房子本身探讨它究竟能升值还是贬值，是不科学的。如果这个区域都不增值、这个项目都不增值，你的房子增值的可能性就不大。所以选择保值和增值，看的是项目而非房子本身。
4 购房的基本步骤
购房的过程；即：先确定目的、评估实力（审视资产状况）、选择目标（选择投资品种）、具体实施（调整资源配置）、正式交易、验收入住等；这些步骤包括房地产投资中需注意的许多问题，以及各种策略和技巧。具体来说，包括以下五步：
第一步 着手准备
确定购房目标：一是房子是自住宅还投资？二是房子的类型？如面积、结构、环境等初步要求。
评估购房能力：先要搞清楚家庭可动用的购房资金，以及贷款的还贷能力，如期限、每月最大限额等。
了解基础知识：必须了解一些房地产的基础常识和法律法规方面的内容，或者请专业律师帮助。
第二步 市场考察
分析楼市状况：对购房所在地的楼市进行全面了解，摸清大概的行情状况。可通过新闻媒体、其他媒体、展示会或交易会、其他方式等获得信息。
选择购房区域：在准备充分后，先确定房子的大概方向。主要在城市的哪个区？
收集房源信息：在选定区域内收集楼盘信息，根据初步筛选出可选楼盘清单。
实地考察看房：尽可能多的看房，充分比较与了解。
第三步 具体实施
锁定中意目标：充分比较后，锁定中意房子，并进行决策前的最后详细考察。
洽谈购房交易：开始与开发房或销售代理行进行正式的洽谈了。‘
第四步 交易过户
签定预售合同：重视合同细节，最好带上您的律师。
经办贷款保险：选择合理的贷款方式及贷款银行，办理抵押贷款的手续，以及购房贷款保险。
办理产权过户：正式办理房地产产权过户手续。需缴纳各种税费。
第五步 收房入住
验收：全面质量验收。重要！
入伙：办理入伙手续，开始交纳管理费。开通水电、煤气、电话、电视、邮箱、网络等。
装修：又一场战争开
