非理性繁荣-第6章
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公司，由魏斯领导来推出这种指数。2002年，我们把公司卖给了费哲金融公司（FiservInc。）。这种指数在经过标准普尔的深度开发后，现在由标准普尔对外发布。
大家在那个时候通常所说的住房价格指数，只是由全国房地产经纪人协会发布的简单的住房价格中间价，而且这个价格指数失真得非常厉害，因为每个月的销售情况汇总后马上就会出现非常快的变化。大型或高质量的房子会集中在某一个月卖出，小型或品质较低的房子的销售又会集中在另一个月。因此，当把它们连续起来后，看上去就会非常杂乱，跟股票市场价格的表现差不多。当我和凯斯让我们的指数只基于每幢住房价格的变化，并剔除了那些噪声后，我们解决了这个混乱的问题，并且发现住房价格在一定时间段内的走势异乎寻常的平稳。
为什么住房价格的预测会如此简单呢？难道人们通常认为的投机价格很难预测的说法错了吗？难道这个价格不应该是（至少是接近）“随机游走”方式？然而，我们的数据分析证实，住房价格确实具有非常高的可预测性。
可是情况怎么会是这样的呢？难道在住房市场繁荣的时候，一个人可以随意买入房产，并在1年或以后出手就能获取高额回报？地产市场赚钱怎么就这么容易呢？
事实上的答案是，在过去的繁荣期间，做房地产赚钱确实很容易——只要你了解住房价格形成机制中的几个要素。很显然，由于20世纪90年代公布的住房价格数据相对完善，一些经验丰富的投资人决定在这个正处于繁荣期的市场上搏一把，那些付诸行动而且适时全身而退的人总的来看成功了。要做到适时全身而退实际上也不是什么太难的事。在价格真正开始下跌前，我们已经连续两年给出了减速的预警。
这个明摆着的赢利机会是引发泡沫的重要原因，它促使泡沫得以持续不断地连续产生。事实上，人们一直认为他们可以通过购买住房赚取巨额的财富，因为他们已经年复一年地看到别人这样做成功了。
那么为什么又会有如此多的人被泡沫困住？原因是他们忘了一个简单的道理，那就是泡沫在短期内可以托着你前行，但你必须在市场方向出现逆转前全身而退。然而，他们越来越相信繁荣永远不会有终点，正如我们在下一章将要看到的情况一样。
第三章
现在出现的这些泡沫极大地强化了公众对流传已久的一种神话的信心——这种神话认为，由于人口的不断增长以及经济的持续发展，再加上可供利用的土地资源不断减少，地产价格的总体趋势必定随着时间的推移而强劲上涨。
20世纪90年代后期以来，人们对我们现有的这些城市的信心正在不断增强——尤其是对我们这些城市所具有的独特性以及它们所处的特殊地位。正如我们在第二章中所看到的，这种信心的强度似乎与下面两种情况相关：一种是认为持续成长中的世界经济正在快速变得更富有的看法，另外一种是对简单的人口增长导致高价格这样一种现象的观察。
确实，发达国家的GDP已经以每年大约3％的增长率持续增长了好几十年，而且目前仍然处于一种良好的长期持续发展的势头中。发展中国家这段时间GDP的增长率甚至还要更高。这可能从另一方面暗示了真实的住房价格也应该以类似的速度上涨。然而，实际的情况并不是这样，而且将来的情况基本上可以肯定也不会是这样。
国民收入核算账户中花在住房上的个人收入部分在过去几十年间相当稳定——收入的增加部分不是用在住房价格的上涨上，而是用在住房消费的增加金额上。
如果大家都能理智地来看待这个问题，我们就可以非常清楚地看到，现有城市区域的价值的增加根本就没有表现出任何让投资者变得富有的趋势。如果住房的真实价格在刚过去的那个世纪中能够保持每年增长3％，那么通常情况下，我们不大可能买得起现在这种比过去更好而且更大的房子。但是我们都知道，现在的房子与以前的房子比起来，事实上是越来越大，而且也越来越好了。
根据美国统计局公布的数据，美国居民每户住房平均占地面积从1973年的1525平方英尺增加到了2006年的2248平方英尺，增长幅度几乎达到50％。不过，单纯的占地面积只是衡量住房质量的一个方面。
人们可以拿新房子的平均价格与美国统计局20世纪60年代起开始测算的恒定质量住房价格指数进行比较。新房子的平均名义价格指数在1963年到1998年的35年间上升了8。605（我之所以选择最近这次泡沫之前的时间段，是为了避免数据失真），但恒定质量新建住房价格指数（同样由美国统计局测算）仅上升了5。928。这两个指数的比值是1。452，这种情况可以被理解为1998年的新建住房总体上优于1963年的住房。通过这种方式，我们可以推导出新建住房质量增长率为每年1。1％，这在同期2。4％的真实人均收入增长中占据了一个相当大的比重。此外，平均家庭人口从1960年人口普查时的3。29人下降到1990年人口普查时的2。63人，下降率为每年0。7％。这些数据表明，我们不仅有能力用增加的收入购买更大的房子，同时还能够拥有更多的房子。除此之外，我们还能用剩下的余钱来改善其他方面的生活质量，比如更多的旅游、更多的娱乐支出、追求更完善的健康保健。所有这些都清楚地表明，与我们的收入同步增长的住房价格并没有让我们苦不堪言。
新住宅的建造
经济学家威廉？鲍莫尔提出了一个被后人称为“鲍莫尔定律”的推论：与生产工艺和技术进步关系密切的产品或服务的成本，比那些从其属性看与技术进步关系不太密切的产品或服务的成本，更具有随着时间的推移而下降的趋势。因此，举例来说，教育的成本（指主要依赖传统课堂教学，而不是那些得益于技术进步的方面）比工业产品（其生产工艺可以通过使用新的工具、新的方法和新的材料进行改进）的成本更具有随时间推移而上涨的趋势。因此，根据鲍莫尔定律，住房成本（至少是住房价格中与结构有关的部分）应该随着时间的推移而下降。
然而，实际建筑成本在整个20世纪中并没有表现出这种下降趋势，尽管从1900年到20世纪30年代大萧条的20年间确实有过这种现象。但是很显然，鲍莫尔定律的实质还是被遵从了：住房价格在20世纪90年代的泡沫出现前，并没有表现出很强的持续上升趋势。
当然，土地不可能被生产出来，除了迪拜的几处人工岛和其他几处人工的地方，土地的数量几乎是永远固定的。但土地只是住房生产过程中众多投入中的一项，如果城市区较高的土地价格推高了住房价格，就会促使开发商去为这种稀缺资源寻找更多的替代资源。
首先，他们可以在城市地区提高建筑密度。由于有些政治势力反对提高建筑密度（特别是现有住房的所有者，他们把这种可能增加的建筑看做是对他们已有房屋价值的威胁），因此从长期来看，人们很难相信持提高建筑密度这种想法的那些势力能够最终胜出，尽管有为大众提供住所这种道德层面上的说法的支持，以及开发商为找寻展示他们才华的机遇而坚持不懈的努力。
另外，我们还有大量的土地可供开发。根据美国统计局2000年的调查结果，城市地区土地面积只占美国国土总面积的26％。大城市房屋的高价值来自于与建筑环境有关的地理位置，而不是只与土地的价值相关，而这种建筑环境完全可以通过规划和协调的努力来进行复制。
城市精神与乡土观念
以奇妙的“魔幻城”作为地产投资依据的这种信念背后，总隐藏着一种热爱家乡的感情色彩。很多人似乎都认为自己的城市拥有一种很虚幻的伟大，对这种思想的痴迷甚至到了不健康的程度。
我在土耳其依兹密尔附近欧兹德尔美丽的海滨度假胜地参加了一个国际投资专家团的室外午餐会，并很荣幸地做了一个发言。当时周边的环境非常质朴，从爱琴海到希腊的萨摩斯岛，景色相当壮观，而萨摩斯岛曾经是数学家毕达哥拉斯和天文学家阿里斯塔克斯生活过的地方。在这样的环境下，我告诉他们，人们常常对自己的故乡表现出一种匪夷所思的忠诚。我对他们举了加利福尼亚人对他们故土的强烈挚爱的例子。我对他们解释说，这些加利福尼亚人对当地宜人的气候和美丽的景色感到非常自豪，他们常说“每个人都会希望在那里生活”。我发现现实中有相当数量的人都有同样的这种倾向，因为他们在我发出的请他们评价自己故乡房地产市场环境的问卷调查表上，都不约而同地写到了类似的内容。
我对这个成员来自各地的代表团提出了一个问题：“你真愿意到加利福尼亚去居住吗？”并请愿意的举手示意，结果没有一个人举手。或许很多生活在土耳其的人对加利福尼亚的美丽动人之处所知甚少，就像加利福尼亚人对土耳其的美丽也并不十分了解一样。这种认为我们自己很独特的理念（心理学家称之为聚光灯效应）使他们对自己城市的特别之处的错误认识被进一步地放大了。
对自己所属的城市或者是州的忠诚听起来是一件好事，或许这也正是那些推广居者有其屋项目计划的人想达到的目的。但它同时也制造了房地产投机泡沫，而加利福尼亚则成了美国房地产泡沫最厉害的州。
这个问题的解决办法就是打开进入高门槛约束的不动产交易市场的方便之门。我们应该让我们的市场民主化，对此我将在第五章做详细论述。土耳其人——事实上是全世界所有地方的人，在下一次泡沫产生期间，将会有强烈的愿望在期货市场上卖空加利福尼亚的不动产，前提是届时市场上有足够的流动性可以让他们进行这样的操作。这样的市场操作会帮助防止类似促成此次次贷危机的盲目定价的情况发生。当然，公开的市场也不可能堵住所有的泡沫，但基本上会形成一种自我约束和自我平衡的机制，预防出现住房价格非常规蓄势等许多我们最近目睹的这类情形。
建筑成本：神话与现实
在泡沫期间，有很多有关“建筑成本爆炸式上涨”的说法，这种说法与土地资源将要枯竭的说法如出一辙。这种说法给了人们这样一种印象：似乎建筑材料的供给将要枯竭，因此，建筑材料的稀缺性将会使未来的住房更加昂贵。
但这种说法在之前图1…1所给出的实际建筑成本数据中并没有得到证实，尽管有一些其他成本在泡沫期间确实表现出暴涨的情况，这可能反映了建筑方面确实存在着一些瓶颈。比如说，在住房市场繁荣期间，存在缺乏熟练建筑工人的这种趋势，这种紧张状况一直要到我们培训出更多数量的建筑工人才能得到根本缓解。但是请不要忘记，用以判断住房价格的真实时间段应该是长期的。那么，我们现在的建筑材料真的正在被耗尽吗？
现在建筑居住用房的主要材料是木材、石膏、水泥、玻璃和钢材，这些材料的保有量还可以使用多久，才会在这个世界上消耗殆尽呢？
木材是可再生资源，不可能枯竭。我们主要的商业林场都是按可持续的基本原则进行经营管理的。在木材生产地区，人口的压力一直都不算大。技术进步使木材的使用效率更高，采伐的方式是最优化的砍伐而不是乱砍滥伐，在采伐过程中使用的是极大地减少浪费的数控电锯，另外在建筑施工中还采用不断改进的纤维板，以及其他一系列的创新。事实上，全球变暖如果有点益处的话，就是增加了木材的供应，而基因工程的进步更可以大大提高树木的生长速度。
石膏矿作为石膏板和墙板的主要原料，是一种非常普通的矿产。新墨西哥州的白沙国家公园以其一望无际的大量白色石膏砂而闻名，拥有在275平方英里范围内几乎近似纯石膏砂的矿藏。尽管这个特殊的矿点已经被保护了起来，但仅该处就足以为全世界的建筑业提供数百年的石膏供给。
水泥是用以制作混凝土的主要材料，而生产水泥的主要原料是石灰岩，石灰岩的储量占整个地球所有沉积岩构造的大约10％。
玻璃主要是（有时甚至全部是）用石英来制造的，而石英是地壳里储量位居第二的最普通的矿产。
铁是生产钢材的主要原料，它在地表最丰富元素中位居第四。虽然我们确实必须面对这样一个不争的事实：赤铁矿——现在最常用的铁矿石——在很多国家被大量开采，特别是在两次世界大战期间，因此对铁矿石即将枯竭的恐惧在这些地方很有市场。但是同样不争的事实是，我们还有很多其他资源及矿石类型可以利用。另外，铁还可以通过对汽车、桥梁、大型建筑物的结构部件以及轮船和其他废旧物料的回收利用进行再生。
这里提到的这些建筑材料，即使其中的任何一项出现短缺，也可以用其他材料来替代。我们完全可以做到不用太多的木材、石膏、混凝土和钢铁，甚至可以用玻璃来盖房。在住房的发展历史上，我们曾经使用过很多的材料来盖房，这些材料包括泥土、草皮、干草、竹子、纸张、冰块——甚至是长毛猛犸象的牙、骨头和皮革。展望未来，我们一定会找到现在最常用的物料中可能枯竭的材料的替代物。事实上，我们现在能看到一些以前根本想象不到的替代材料，因为技术持续进步的步伐迈得比过去更大了。
当然，住房建筑成本中最大的单项成本是劳动力，对此我们需要再次感谢技术进步所带来的成果——随着制造业劳动生产率大概每年2％的提高，这些成本在我们收入中的比重也会出现大幅度的下降。
另外还有一些担心是能源和水的短缺可能会制约新住宅的建设。但如果情况确实如此，那么我们应该去投资能源和淡水，而不是住宅，因为这些领域的定价是独立的。
随着世界的不断发展，我们将不得不面临某些东西的短缺，但很难想象住房在短缺名单中的排名能够靠前。人们对住房的需求是寻找一个栖身之所，一个能组建家庭和养育后代的靠近工作场所和学校的地方，一个可以吃饭和睡觉的私密空间。这种需求是针对住房所提供的这些服务的，而不是针对任何单一的资源，比如木材或者是混凝土。经济学上一个最基本的常识就是当一种资源变得稀缺时，人们总能找到它的替代物。有如此众多的不同种类可供利用的资源可以作为建筑材料，很难让人相信住房的供给会比其他任何东西更紧缺。
很多人不明白这个基本的经济学常识，正是这种理解的缺乏帮助生产了大量的投机泡沫，也就是说，泡沫的产生正是基于这种认为我们用在住房建设过程中的资源会出现短缺的错误印象。
大规模的城市规划
住房的稀缺价值在于大家感觉到城市中心区的稀缺，但我们完全可以重新建设很多新的城市中心、城镇和城市。
开始于20世纪80年代的新城市化运动正在试图改变城市扩张的模式，而这种城市扩张模式正是过去半个世纪以来美国和其他国家所致力推行的。在这种模式下，众多城市郊区围绕着现有的主城市不断地建设起来，而这些郊区缺乏有效的市政管理，摊子铺得很大，因而消耗了大量的土地，住户们不得不在
