中国房地产战争-第7章
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信贷扩张是房地产的催泡器，不仅中国如此，英美同样如此，在过去10年中，英国同样房价极端上涨，建筑资金融资合作社曾经提供房产价值130％的抵押贷款，金额高达申请者收入的5倍；而在20世纪90年代，英国抵押贷款的最高比例是房产价值的95％，最多是收入的3倍。
不过，反向的逻辑并不成立，即降低信贷就能降低房价，只要人民币的购买力仍在节节下降，人们依然会将房地产作为最好的投资工具，只要资本市场与越来越多的金融衍生品出现，房地产开发商就会撇开银行而向资本市场寻求梦寐以求的资金。
与央行、银监会提高二次置业首付款比例几乎同时出台的另一条新闻本应引起人们更多的关注。2007年9月28日上午，远洋地产以内地红筹股身份在香港联交所主板市场挂牌，每股开盘价为港元，此前认购发行价为港元，创下了全球地产集资额第三、中国第二的排名。在港股直通车开通之前，还有SOHO中国及中国奥园等内地房地产企业陆续在香港联交所挂牌上市，这些公司无不受到机构投资者与国际富豪的大力追捧。
在国际国内货币市场流动性过剩问题得不到根治的情况下，降低信贷不能打压房价，而只能产生替代作用，即由国外资金或者借道境外的国内假洋鬼子资金替代国内资金，由机构投资者与富豪组成的基金代替国内散户炒房者，短期房价的下跌反而给大资金提供了抄底的机会。除非政府能够严厉约束外资投资房地产，并且得到地方政府的积极配合，否则，房地产市场也将成为境内外大资金的游乐场。
2007年上半年，外资在2007年上半年上海房地产投资市场持续升温，据估算，上半年共有10个投资项目成功结案，上海甲级写字楼被一扫而空。不容忽视，国内房地产与股票市场还有3000多亿美元逡巡，说明境外资金完全可以填补内地资金的空缺。要降低房价，摆在政府面前的有三条路：第一，从根本上改变货币政策，压缩通胀势头，增加人民币购买力，使房地产不再成为炙手可热的实物投资品种；第二，切实落实住房保障措施，在公平的基础上征收物业税，为普通购房者提供由政府担保的优惠利率房贷。而作为政府应尽的责任，为普罗大众提供尽可能多的投资渠道，使他们的生活水准不至急速下降也应该列入有关部门议题之内。
抛开这些根本之道，今天收紧地根明天收紧银根，说白了不过是与踮起脚勉强还能进行房地产投资的中产阶层为敌，经验已经证明对于改良房地产市场生态并无作用，甚至还延滞了房地产与国有商业银行的市场化进程。央行与银监会关注的目标应该只有一个，那就是人民币的购买力，以及银行的内部风险，而不应该被阶段性的主要任务迷惑而偏离他们的主要任务。只要通胀下降，房价自然下行。
附记：周末，与丛诚和洛华见面闲谈，朋友难得相聚，总是让人轻松而又高兴，获益匪浅。就像这个博客，如同老友相聚，节日互致问候，有问题众人探讨，污言者渐无容身之处。
临近节日，经济大事件不断出台，先是房贷新政，明天又是中投公司持牌。所以，改变周五不工作的惯例，继续写文思考。房贷新政作用不大，房价的短暂下挫将使股市受益，对楼市的调控恐惧大过了股市。中投公司是件大事，他们要与国际商业银行与私募股权基金团结起来了。（2007…09…29）
房价为何又创新高
国家发改委2007年11月15日公布的统计数据显示，接受调查的70个城市10月房价创下2005年以来最大单月涨幅，较上年同期上涨。这说明严厉的楼市调控政策作用不大，并且也难以对日后的房价产生根本影响，也教育了投资者，观望不等于市道衰退。原因在于，增加开发商与
投资者的信贷成本等都是治标之策，而未触及土地与货币、税收三大核心。
2007年9月末出台的房贷新政意在加大投资者的成本，而国家发改委与商务部10月联合出台的《外商投资产业指导目录（2007年修订）》抑制外资流入房地产，在于减少房地产市场资金的流入：从2007年12月1日起，外资将不再被鼓励进入内地普通住宅的开发建设；更为严厉的是，为了防止外资直接或通过中介炒房，外资进入二手房交易市场及房地产中介或经纪公司的途径也将受到全面限制。限制资金目的是抑制房地产投资，将追逐人民币资产的国际投资热钱驱逐出去。
但结果并不乐观，提高融资成本不能改变人民币升值对于土地与人口矛盾之下的房地产升值预期；我国2001年以后房地产价格逐年高涨，抑制房地产业的国际热钱出台太晚，滞后于现实发展。事实上，早期进入房地产领域的外资大多获得了100％以上的利润，远远高于成熟市场3％至5％的回报率。以往抑制外资进入房地产并未有显著效果，漏洞之多让人对今后政策效果存疑。
2006年7月，六部委就出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，禁止投资者以境外直接持有中国物业的方式投资中国房地产，堵住外资以股权投资直接向国内投资。同时规定境外人士只有在境内工作、学习时间超过1年，才可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，但不得购买非自用、非自住商品房。但一纸禁令难挡外资热情，更不能反映上海购买力。以上海为例，统计数据以上海户籍居民收入为依托，而购买中高档住宅为主的境外和省外人士没有列入其中，这部分购买力所购上海住宅面积占总销售面积的20％～30％。国际投行报告不仅出台关于中国房地产未来趋势的报告，针对中国各类房地产的海外基金也层出不穷。
国土资源部日前新出四招打击囤地：要求实行“净地”出让，合理控制单宗土地出让规模，规定每宗土地的开发建设时间，加大闲置土地的处置力度。这些亦新亦旧的招数在市场中并不是抑制地价的针对性招数，加大闲置土地的处置力度是老办法，每宗土地的开发时间以往有规定，但受制于拆迁、生熟地等制约条件，无法落实到位，至于净地出让与控制单宗土地规模加大了地方政府的先期投入成本，恐怕也非地方政府所乐见。
我们看到的是相反的情况，在招拍挂中一些地方政府实行了新办法：一是没有推出土地的长远规划，每次推地间隔很长时间，使房地产商无法形成明确的预期，只能加入抢地行列，以免发生地荒；二是实行土地出让新规则，如媒体报道上海有关部门10月份发布《关于调整住宅类用地挂牌现场竞价规则的通知》，现场竞价采取竞买人书面报价的方式进行。即由竞买人当场书面填写现场报价单，以密封的形式交予。之后，相关工作人员会在当场拆封报价，并采取“价高者得”的原则。如果有出价相同者，再次履行一遍现场竞价的程序，直至有人胜出。值得一提的是，如果最高报价低于该幅用地底价的，现场竞价就会终止。这种竞标法实际上是采用了博弈理论，使开发商为了拿地只能一次性地报出高价。
至于房价低洼地区的城市以地价批地给开发商，希望振兴本地楼市，甚至为推高地价以雇佣公司进行假竞标之事，更是屡有曝光。2007年下半年，土地价格增速超过房价涨幅。
从资金到土地，我们都看到了抑制与推高房价的两股力量，而后一种力量由于直接接市场地气，显然更为凶悍、更为本质。以土地出让与房地产融资模式，除非使保障型住房和限价房占据60％以上的份额，或者推出物业税、或者进行土地的根本变革，否则房地产很难下降。
房价上涨与观望情绪并存，说明政策只略微触及心理层面而未触及构成房价的制度性因素。虽然上海等地10月份二手房成交量大幅下滑至10％到30％，新房成交量下滑30％，但这是政策消化期的正常现象。根据以往的经验来看，消化期过后就是报复性反弹期。在此期间如果按照规划大量推出限价房与保障性住房，有可能拉低房价的平均增幅，但商品房价格仍然会上涨，按照人民币升值幅度，房地产作为人民币资产的重要组成部分，还有两到三年较大的增长空间。（2007…11…16）
贬值、通胀与投资品种过少共同扭曲房地产市场
如果以房地产行业进入下降周期、房价全局性不可逆转下降作为拐点的话，中国的房地产市场远未出现拐点，别再误导可怜的消费者了。
轻易地释放拐点烟幕弹既是误导民众，对于政府下一步保障住房民生也没什么好处。我们对保障住房民生的困难要保持足够清楚的认识，而不是把深圳房价这一特例推衍至全局，提前宣告房地产业调整的胜利。事实上，房地产业所遭遇的土地垄断困局、保障型住房建设的财政困局等核心难题均未破解。
就因为一些城市的边远地区的楼盘在打折销售，房地产市场因此出现了拐点？别自欺欺人了，这只不过是一颗烟幕弹。两三年前京沪等地房价狂涨带动房价全面上涨，并没有因为广州房价的平稳而出现全国房价的平稳，同样，现在房地产也不会因为深圳房价的下降就引发全国性的拐点。
全国的房价真的下挫了吗？2008年12月，国家统计局公布的近两个月高涨的房价指数已经推翻了这一结论，而一些地方的统计部门甚至不再公布清晰的房价指数，或者即时销售价格。
从金融角度来说，房价下挫必须具备三个条件，一是人民币真实汇率大幅升值，二是通胀风险大有缓解，三是投资品种极大丰富。正是人民币贬值、通胀风险加剧与投资品种过少这几个因素共同作用，一起扭曲了中国的房地产市场。
人民币真实汇率升值意味着人民币购买力上升，消费者就会安心持有人民币而不会恐慌性地大肆购买房地产、黄金等实物资产保值。土地与房产价格的节节蹿升是开发者与消费者恐慌心理作用的结果，正是因为预计到人民币真实价格的不断缩水，才急于以储备土地房产的方式保值增值。这两年除了兑美元之外，人民币对其他各主要币种都在下降，且幅度不低，这说明真实汇率水平不升反降，因此房地产仍然具有货类储备的巨大价值。除非明年人民币如预期一般大幅升值，否则，这一局面将难以得到根本性扭转。
通胀风险同样使消费者急于将人民币兑换成实物资产。
央行加息是储蓄缩水的补偿，印证了通胀的存在，由此导致的结果是加速了消费者投资的速度，导致货币产出速度更快。政府某些部门以及一些官方经济学家试图通过抑制股市与房地产泡沫来抑制通胀。如央行货币政策委员会委员樊纲先生在“2008年中国钢铁产业链战略发展与投资峰会”上表示，房地产市场需要有更多的供给，又需要调整，是个矛盾，但楼市调整不可避免。这番表态可以视为抑制资本市场的理论基础，这种心情可以理解，但成效绝对不会好，因为这是一种倒果为因的简单逻辑错误：因为通胀导致了房地产泡沫的形成，而不是相反，房地产泡沫催生了通胀，房地产不是通胀之因。所以，樊纲先生的表态只能作为政策性表态来解读，而绝对不能成为影响房地产市场长远发展的经济学解释。
牵涉到就业率、城市化等各种复杂因素，人民币真实汇率暂时无法大幅升值，通胀风险也将长期存在，那么，要降低房价最好的办法就是扩大投资品种，使消费者拥有更多的投资选择。但金融市场中的证券市场、债权市场、房地产市场、期货市场和外汇市场，除了政策与垄断色彩浓重的证券与房地产市场之外，其他三个市场均不发达，普通投资者不得其门而入。预计明年政府将极大地拓展债券市场，但这只是未来的预期与模糊的导向，收益如何尚难确定，不能作为当下房地产市场拐点的立论。
这三大金融领域的因素加上信贷的紧缩一起扭曲了房地产市场，房价无理性上升是中国经济金融无理性的症状，同时证明房价出现拐点是个真实的谎言。
仅以政策而论，拐点确实出现了，房地产市场从行政笼罩下的土地垄断型商品房市场向土地垄断下的商品与保障型住房并重阶段过渡。但能否落实，尚在未定之数，全赖政府对民生的保障决心以及对于市场常识的尊重。以往数度调控无疾而终，越调房价越高，就是因为欠缺对市场规律的尊重，以及政府对二次分配言多行少，或者是行不及言。
不要被房地产商关于拐点论的片言只语所迷惑，那是中国房地产业洗牌的先兆，得风气之先的有实力的地产商在回收现金流，等待兼并大战的开始。所以王石才会在承认拐点之后，又反复澄清“拐点论”仅限于珠三角市场，同时肯定房地产还有十年繁荣期。他以灵敏的嗅觉感受到了政策拐点与市场机会的出现，开始回笼现金偿还负债。宣布不再高价拿地，等着房地产业内的大清洗。（2007…12…25）
房地产中介乱象说明什么问题
部分迅速扩张的房地产中介机构无法应对二手房交易量下降的考验，开始出现崩溃现象。
继中天置业出现卷款逃逸案、长河地产关门破产之后，号称“中国规模最大、网点最多的中介公司”创辉租售集团2008年1月在珠三角7个主要城市和上海、武汉的门店纷纷关门，员工被欠薪，客户资金被挪用，交易商款项被拖欠。近期，总部位于北京的中介公司中大恒基也开始“瘦身”，调整赢利率低以及布局不合理的门店，该公司在北京的600家门店，近期关闭了50家。多家房产中介企业相继“出事”表明，房产中介正面临着一场行业危机。事实上，由于第三方监管的不到位，这场危机早就频现端倪。因此，为了避免无辜购房者与员工的损失，严格监管，防止其成为金融赢利的灰色地带，可谓迫在眉睫。
房地产交易中介危局说明三大问题，政府有关部门有必要慎重从事，以免影响经济大局。
第一个问题，房地产市场出现转折，房价是否出现拐点不能轻易认定，但由于各种政策出台导致观望情绪增加则可以肯定，导致某些城市二手房交易量急降。
据“21世纪不动产”监测数据显示，新的房贷政策出台后，“十一”黄金周及节后数周的存量房市场的交易量环比出现明显下降。黄金周期间，深圳楼市仅成交82套，10月深圳二手房成交量环比下降了。成交量大幅下降也使得深圳的经纪公司业绩举步维艰，甚至面临崩溃。这就导致资金链紧张的房产中介入不敷出，资金链断裂的结果必须破产倒闭，不顾信誉的经营者则趁监管漏洞卷款而逃。
第二，一些房地产中介的帝国梦建立在沙地之上。他们进入市场之时正值前两年房地产业的高增长，因此在计算客户人数与现金流时，以房地产的交易峰值时期为依据，这就决定了这些中介机构难以抵挡市场下行期的考验。
如中天置业公司的运作资金对成交量的依赖极大，2007年交易量下滑的8月份就开始出现了亏损，每个月的额度都在200万～300万元之间，而创辉租售总部所在的深圳交易量最深下跌九成，最终导致资金链断裂。创辉租售一度立志要在全国开3000家店，做国内房产中介业的“门店王”，并最终实现上市。2007年在上海大开门店200家，结果换来的是数百万元的亏损。
第三，政府对于房地产中介监管不力，主要表现在无法防止房地产中介向“类金融机构”模式拓展。
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