中国九大暴利行业揭秘-第2章
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中国农民贫困的根源之一在于土地权利的贫困，只有土地使用权而没有所有权的农村土地最后成了县、乡、村三级干部肆意掠夺的对象。
由于土地制度的不完善，在我国早期的房地产开发中，许多开发商就坦言，他们从来就没从正规渠道上取得过土地。
2。大肆圈钱
第一招：国有银行“借鸡生蛋”。房地产开发是一个资金密集行业，但中国富商在进入房地产业前，大都是没有多少钱的〃丑小鸭〃，通过投资房地产业，他们才成为万人瞩目的〃天鹅〃。那么他们投资于房地产的巨额资金由何而来？
中国国有银行系统的信贷资金是他们开发房地产的钱袋子。
中国的房地产企业在开发之初，普遍都面临自有资金不足的困境，必须从国有银行〃借鸡生蛋〃，从开发资金到建筑企业垫付的工程资金，几乎都依赖于银行的信贷资金。这一过程充满了房地产商与银行官员的权钱交易，加重了银行的信贷风险。
近２０年来，中国房地产信贷政策已经变了６次，目前仍然在起作用的是２００３年６月１３日人民银行下发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。这一政策刚出炉时，在房地产企业中曾引起轩然大波。不少房地产商认为，这一政策切断了房地产开发企业的资金来源，将导致５０％以上房地产企业破产，７０％以上楼盘因缺少资金而被迫停工。这种〃恐慌感〃充分说明了房地产业对银行贷款的依赖性。但半年多以来，这一通知并未真正起到作用，因为贷款难度加大，只使银行的贷款经办人多了一项索贿资本，而并没有真正切断房地产商的资金血脉。
据统计，１９９８年商业银行房地产开发贷款余额为２６８０亿元，２００３年已经高达近7000亿元，年均增长２５％。在四大国有资产管理公司待处理的不良资产中，1/5以上为房地产贷款。在有关管理部门对各大银行进行的贷款检查中，违规贷款的１/４为房地产贷款，而银行的有关信贷人员之所以愿意违规放贷，当然是为了个人谋取私利。
为了鼓励投资，国家金融政策曾对房地产大幅倾斜，而这种政策倾斜成为房地产商投机的最佳途径。按规定，银行贷款的前提是开发商前期投入25％的资金，但开发商也有自己的对策。
通常，银行的人会对开发商进行指点。比如向开发商透露只有银行内部才知道的〃评级打分制度〃，这是对开发商资质认定的一个重要指标，绝不允许向客户透露。但房地产开发商自有办法，他们在打听到经办人后通过特殊渠道把他们请来，通过交流和沟通，他们就会知道分数是否达标，并得到指导如何修改资产负债表，以提高分数便于贷款。这样，房地产公司就成了资产优良的公司。
开发商通过抵押批文和楼盘从银行获取建设资金后，接下来就是用叫〃假按揭〃的办法套取资金，其典型操作手法是，搜集员工的身份证或一些不知情的人的身份证，签订虚假售房合同，然后和真合同混在一起从银行获得按揭贷款。
如果追查房地产公司的资金流向，楼盘销售实际上在〃假按揭〃阶段就已完成。先期的抵押贷款可以让开发商的资金退出来，而按揭贷款则让他们提前获得利润，后期销售不过是把银行的贷款填平而已。买方和卖方的关系在这个过程中悄悄发生了转移，而建筑成本和楼盘风险实际上由银行承担，这就是房地产商津津乐道的〃空手套白狼〃。如果销售不理想，房地产开发商则另有妙计，按市价评估，将房屋抵押给银行。
西部某城市一银行支行行长是个中高手，她和开发商串通一气疯狂贷款，短短几年，违规贷出资金数亿元。事发后，她迅速和开发商达成攻守同盟，补办抵押手续，对抵押楼盘高额评估，结果抵押的楼盘价值高于贷出资金，其个人问题也因此就不了了之。
第二招就是让建筑商垫资。建筑商垫资开发是业内不成文的规矩，他们不但要先帮着把楼盖到封顶，还要交给开发商保证金。
第三招就是卖楼花。按照有关规定，房屋要修建到一定的程度才能拿到预售许可证，然后才能卖楼。但气派的开工仪式后，房地产商将富丽堂皇的效果图和模型摆好，就可以避实就虚地展开〃内部认购〃、〃内部认订〃工作。事实上，这时候拿到预售许可证并不困难。然后，就是轮到写手、广告精英、销售商登场。只要炒作得手，引起〃轰动〃，制造〃紧缺〃，带动人气，客户就会找上们来，预售款就会源源不断地流进产开发商的腰包。
由于用于开发的资金大部分都是银行贷款、建筑商垫款或客户的预售款，所以房地产企业一般都具有较高的资产负债率，一般为70~80％，90％以上也不在少数。〃四两拨千金〃用在开发商身上是再适合不过了，以1千万元的资金建造1个亿的项目、1个亿的资金建造10个亿的项目屡见不鲜。目前央行对房贷做出了较为严格的限制，一般开发商开发项目的自有资金不得少于30％，即便如此，这个比率也并不算高。从开发商实际投入来看，其获得的回报将远大于表面上10％左右的收益率。建设公司为了承包项目不得不垫钱盖楼，而商业银行为了拓展业务也是抢着给开发商贷款，购房者欢天喜地的下定决心购买期房。实际上，房地产开发商的自有资金比例极小，与２０％的销售利润率相比，其投入产出比就可达到数倍或数十倍，从这一点来看，房地产开发理所当然就可获得超额利润了。
3。偷税漏税。
房地产企业偷漏税是件非常普遍的事情。２００３年，某市地税局稽查分局耗费半年时间，对２００２年度纳税额较大的８８户房地产业企业进行了税收专项检查，竟然发现８７户有偷漏税问题，而这种现象在中国相当普遍，多数赢利的房地产开发企业向税务机关申报的是〃微利〃或者〃亏损〃。他们采取的手段一是少报收入，二是模糊成本。
某房地产开发企业近几年的销售收入和预收收入数亿元，而仅200３年一年，其向地税机关申报的收入就少了数千万元，利润也呈负数，员工个人所得税扣缴不足。企业辩称对应纳税收入的确认和申报时间要求理解有误、成本计算欠准确，其实质却是少申报或滞后申报、占用国家税款用于企业流动资金。稽查人员通过深入追击取证，最后查明该企业当年应缴的税收总额为400余万元。
房地产企业一般都是跨时间、跨地域滚动开发，他们会同时开发几个项目，这就给房地产税收检查带来困难。因为税务局检查税收情况时，一般都以年度为单位，但事实上，房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行，也就是说，一天没通过验收，项目本身就不能算出利润，而此时，很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去。因此，从账面看来，房地产企业就是亏本的。其实，很多房地产企业就会抓住这一点，把项目决算期往后拖，这样一方面他可以保持足够的资金，另一方面，他也在等国家税收政策的改变。
房地产开发商在缴税纳税中存在的六个主要问题：
（1）在扣缴个人所得税时普遍都存在少计计税收入；
（2）预收款不缴税或延迟申报纳税；
（3）项目连续滚动开发，项目决算期又有意无意地滞后，导致成本难以理清，企业所得税应纳税所得额难以确定；
（4）借合作建房政策偷税漏税；
（5）故意遗漏土地增值税和印花税；
（6）缴税时能拖就拖，欠着不缴。
房地产开发商之所以偷税漏税，除了利润丰厚的诱惑之外，国家对于房地产方面的税收政策还不健全也是房地产企业敢于偷漏税的重要原因。
4。 偷工减料
我国有３万多家房地产公司，但有建筑能力的有多少？人们常常看到这样的模式：某楼盘由某知名设计院设计，由获得鲁班奖的某建筑公司承建。从正常的项目运作流程来看，这没什么问题。建筑市场是个大市场，也讲究市场细分。但是谁来承包、预算是多少就有名堂了。外界炒作的工程招标多半是作秀的，给人看的，因为开发商内部也存在着不同的利益群体，他们会把工程分包给和自己有关系的人。另外，一些官员也会推荐一些承包商…'花花轿子人抬人'嘛！而层层转包的直接后果就是层层盘剥，层层盘剥的结果是建设资金严重不足。建筑商为了保证利润，只有偷工减料，这就是质量问题层出不穷的根源！那些包工头就成为房地产生物链中利润最低的一环，而他们要发家致富，就只能靠盘剥工人和偷工减料了。由此可见，房屋建成后诸如〃面积缩水〃、〃房屋渗漏〃、〃延迟交楼〃等问题其实早在开工之初就埋下了伏笔，这是必然结果，开发商和建筑公司都心知肚明。
按规定，建筑施工必须请监理公司现场监理，但目前的监理公司是买方市场，开发商占绝对的主动权，监理公司在一定程度上是形同虚设。开发商为了抬高楼盘身价，请一些知名监理公司监理，但这并不能改变监理公司的被动角色。而有关职能部门的例行检查不过是走走形式而已。
5。改变用途
为了极大地发挥土地的效益，房地产开发商还千方百计地改变土地的用途。在这方面，地产商可运用的手法就更复杂了。
正常的方法是在〃容积率〃方面做文章，住宅楼规定得比较死，不好见缝插〃楼〃，更多的开发商就将目光盯在了商住楼、公寓楼、高档别墅等项目上面，以尽可能扩大建筑面积。而〃非正规〃的手段则有〃欺上瞒下〃、〃假公建私〃、〃同流合污〃等等，〃欺上瞒下〃是通过改变土地使用性质等方法，达到将宅基地楼、经济适用楼等变换成商住楼，以谋取暴利；〃假公建私〃是将公用性的楼盘〃打造〃成商住楼出售；〃同流合污〃的方法更为直接，地产商直接将有关方面的官员拖下水，低价征地，高价卖楼，这方面的〃案例〃屡见不鲜。
最通常的做法就是让经济房不经济。虽然政府三番五次强调落实经济适用房政策，其目的是让广大消费者都能圆了住房梦，可是经济适用房项目到了开发商手里就变得不经济了。为了尽快收回成本，开发商不可能面向中低收入家庭销售，而是尽可能朝向高收入家庭。开发商虽然规定了一系列的放号条件，但事实上开发商也不愿控制，如果销售对象控制严了，住房就可能销售不出去造成损失。由于经济适用房享受一定优惠，价格低于市场水平，对高收入家庭有很强的吸引力，致使高收入家庭大量进入经济适用住房市场，这必然要求增大经济实用房的住房面积，对开发商和高收入家庭来说，面积越大所得利益就越多。当前，北京正在建设中的经济实用房就不乏２００多平米一套的大房存在。
让车库变金库。随着汽车的普及，车位在城市中日益显示出稀缺。一般开发商做销售统计时不会把车库售价计算在内，而实际情况是，通过车库的销售，开发商也能获得惊人的收入。目前一个楼盘车位与户数的比例一般在1：2至1：3，而一个车位的市场价格也在15~25万，例如一个300个单元楼盘拥有可售车位100个，车位20万一个。则开发商可以获得2000万的额外利润，车库就成了开发商的金库了。
6。坑蒙顾客
为了抬高房价，使房屋尽快脱手，开发商还在房屋销售中坑蒙客户。
一是设置五花八门的销售陷阱，这方面的招数有6个。
（1）夸大其词的宣传，虚假的广告。为了卖掉房子，几乎所有的开发商都会在售楼广告中对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、容积率等配套设施作美好的描述。但实际情况却相差甚远，有些则完全是胡编乱造。对于这些宣传与广告中承诺的，开发商一般不写进合同里。所以，当购房者购房后发现规划变更等情况，得到的答复往往是开发商以规划变更已通过规划部门批准为由来推卸责任。
（2）先交定金让客户入套，再逼客户签合同。购房者只要看中了房子，很多都会掉入这一陷阱。一般来说，购房者看中房子后多少会表现出一点点购房的意向，售楼人员就会告诉购房者说，这个户型就只有一套了，如果不交付定金别人就会买走，要求客户马上交付定金。其实中间大部分是假话。在抓住了购房者的心理后，售楼人员会想尽一切办法让购房者入套。如果购房者没有带够定金，售楼人员就会表示先交几百或几千都可以，要不然明天这房可能就被别人买走了，先签订认购协议书，然后要求购房者次日交齐所有的预定款。随着第二天购房者补齐所有预定款，售楼人员也就完成了把购房者套住的任务。许多认购协议书经常会有这样的条款：如果在约定的时间内未能签约，所付定金不予退还。所以，有许多购房者在签署认购协议书后，为了避免定金的损失，就会签署自己并不愿意签的合同，从而给自己带来更大的损失。
（3）玩五证猫腻。一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的五证、二书。所谓五证，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售预售许可证》；二书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这也是法律对销售方的基本要求。但在实际操作中，有些开发商为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完定金或购房款，再有什么问题，开发商便会即刻变脸。
（４）玩数字游戏让购房者上当。购房过程中，房产商往往在面积计量及交房日期等数字上动脑筋。虽规定出售时按使用面积计价，但实际上均以建筑面积计价。而实际的测量面积常常与合同暂定面积有一个误差，一般这误差不得大于3％，否则消费者有权投诉房地产商。但是有的房地产商利用消费者对相关知识的欠缺而钻误差空子。可发商延期交房的事司空见惯，但他们经常在预售合同上做足文章，玩尽游戏，采用竣工日期或小区配套完成后质量验收后等模糊语言搪塞。
（５）变相超限价销售。经济适用住房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。国家对经济适用房享受的优惠做出过“免收或减收土地使用权出让金”、免缴市政配套费、免征营业税等规定。由积压房转化而来的经济适用房，则还可享受政府补贴及一系列税费优惠。
但对某些开发商来说，得到经济适用住房项目的开发权，在享受优惠的同时，又以普通商品房的名义或变相超限价销售，部分销售商在房产销售中大玩迷魂阵，欺骗消费者。
二是在装修费中暗藏玄机。
目前装修房越来越受到市民的欢迎，其统一装修为购房者节省了时间和精力，并且质量由开发商保证，这样购房者更加放心。一般来说，大规模的统
