财富流 -第20章
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出售房地产是一种很好的、很惬意的赚钱方式。还有件事，你不能总做，但一旦做了，就能赚大钱。这件事就是在你附近有升值潜力的地段买预售住宅或分户出售的公寓大厦。
下面这个例子很好地说明了这一点：
3年前在工程刚刚开始的时候，DL就购买了两处在迈阿密公路上的公寓房。他以375万美元的价格为自己买了一处房地产，又花了205万美元买了另一处用做投资的房地产。
这一工程大约在14个月的时间内完成。那一次，较大一些的公寓升值超过20％——相似的公寓售价达到了45万美元。而那个小一些的公寓要比大一些的公寓更令人欣喜。一年以后，其价格再一次上涨。他以375万美元的价格卖出了那处房地产。
另外的一个例子：
BM（一个擅长买卖昂贵的汽车、手表等的人）购买了两个预售的公寓住宅单元，每个单元的售价是265万美元。这个公寓还没有完工，但是所有的单元房间都已经被售完了。最后的6个单元房的平均售价超过30万美元。在不到18个月的时间里，BM已经赚取了将近10万美元。
这可能是一笔好买卖
买卖期房能为你带来什么？下文为你提供了一种思路。
如果房地产的价值下降，这个方法就不会有效。如果你所选择的房地产是一个失败的项目，那么这个方法同样也会失效。这就是你需要将注意力集中在当地市场的原因——因为你对当地的情况会比较了解。
你需要自己决定你们地区的房地产是否会升值。如果是这样的，寻找一下，看看是否存在你可以购买的房地产。
如果你是这方面的新手，应该严格地限制自己的投资规模。这样的话，你就有了一份绝佳的兼职工作，买卖房地产每年可以为你带来2万美元、5万美元——甚至10万美元的额外收入。
房地产的一个特点是：更多的时候，它的价值会上涨，而不是下降。比较好的地段的好房子的价格上涨幅度会比其他地方的住房更强劲，也更为持久。
又一个最重要的规则：投资熟悉的产业
我已经用最简单的方式讨论过了利润问题。如果你想要最大化你的利润，并且使你的现金支出最少，你将要借钱——高达资产销售价值的90％。例如，你能够利用仅仅15万美元的初期投资（交易费用）控制价值10万美元的房地产。一些人能够用更少的钱做到这一点。你越能更好地判断市场形势，你所冒的风险就越小，你就越能充分地利用举债经营：借到大多数你需要的钱。
也许这种特定模式的房地产投资的最大好处在于它只需要最少的日常工作量。一旦你选择了要投资的房地产，那么艰巨的工作就完成了。毕竟，你所要做的事情就是不时地监督开发商的进程，以确保工程能够按期完工。如果你对市场的预期是正确的，你很快就能售出你的房产，并可以获得非常可观的利润——因为开发本身就是一种促销。
我完成这笔交易的方法
我与AK达成了一项交易。基本上，她做的是一些日常的工作：表格、档案、要跑腿的工作等。我积累资金，充分利用我的人际关系做出正确的决定，并负责财务问题。我们每年都要购买几处房地产——前提是这些房地产有很好的交易价值——这些收入加在一起就是一笔巨大的收入。
为了方便说明，让我们假设这个数字是80万美元。这就要求我先做10万~20万美元之间的初始投资。在大约一年的时间内，当条件成熟时，我们会以接近100万美元的价格尝试卖掉价值80万美元的资产。除了最初的投资，我们还必须考虑到销售时的交易成本、抵押成本及营销成本（如果我们雇用1名经纪人，还要包括佣金费用）。我们的目标是除去支出，能获得10万美元的纯收入。如果我们还能够做的话，我将在下一年中将利润再次投资。而到了第三年，如果我们还能成功的话，我就已经收回了我所有的前期投入资金，而只是用这个房屋的钱继续投资——也就是说，用前期出售所得的纯收入继续投资。
要做到这一点，必须具备两个条件：
·当地市场的需求强劲。
·需要开发新项目。
通过研究我的故乡——我很了解那里的房地产投资环境，我对房价的总体趋势可以说了如指掌。我并不知道如何事先决定某项单独的项目开发是否会成功，但是一些标准是明显的：
·开发商必须建立交易记录，并且有非常好的参考资料。
·地理位置应该是非常好的，或者处于上升阶段的。
·开发的项目不应该有任何严重的缺陷（例如缺乏足够的停车位以及远离铁路线）。
·房地产开发的规模应该与当地的市场相适应（既不太大，也不太小）。
通过购买两套住房，我实现了今年的目标。一处是（再一次我要使用数字来说明）在很好的地段价值为205万美元的公寓。当我购买时，这一开发区销售过半，因此已经升值了，但是我认为这里的公寓房在将来仍然能够升值3万或4万美元。
第二处是包括8个单元房的住房，其中的6个单元房以100万美元的单价售出，其余的两处（更小一些，而且对面也没有水）每个售价55万美元。我的想法是，我在一个很好的区域购买了便宜的住房，无论市场情况如何，更为昂贵的住房都会拉高这些房子的售价。
到目前为止，便宜一些的单元房的售价上涨了1万美元。我刚刚拒绝了开发商对另一处单元房的55万美元的出价。所以，至少从字面上看，今年我可以实现自己的从这一兼职工作中赚取10万美元收入的目标。其实即使能达到一半，我就已经很高兴了。
对成功的房地产交易的剖析
RJ最近以341万美元的价格售出了一栋公寓房。他在8个月前用5％的定金购买了这处住房。加上各种花费和维修费用，他总共花了291万美元。除去3％销售佣金及交易成本，他的净利润大约有226万美元。除去偿还抵押贷款，他通过1个月前的15万美元的投资获得了大约35万美元的收益。按年计算，其投资收益率超过了300％。
在你所在的地区正在发生什么事情呢？
当你购买一套预售期房或城镇住房，并将其在完工时转手，这就是发生的事情的例子。那样的话，你就可以对一项资产进行营销——总是会有更多的需求——从来都不需要担心维护、分套出售公寓的费用以及其他的事情。
要做到这一点，你就需要在热点地区找到非常好的房地产项目（好的建筑商和好的推销商）。如果项目很红火，同样会对你的交易很有帮助。你同样需要在合适的时机购买（这通常意味着你应该在建设过程的早期就购买，这样就可以得到最低的价格），而且，用各种可能的方式积极进行销售。
在RJ的例子中，当他听说卖给他住房的那家公司已经售完了所有的单元房的时候，他就来到了那家公司。他提出，这家公司已经吸引了许多顾客前来买房，他们也许非常愿意以3％的佣金将他的单元房售出，这样他们还会赚取一笔收入。RJ成功了！
要想投资房地产，就得买对房子
正确购买……四处考察，做一些准备工作。房地产的最大的秘密（简而言之，至少为了赚钱）就是在处于或低于市场价值的条件下购买到房地产。低价购买，高价售出。无论畅销书告诉你什么，除非你自己寻找机会，找到最好的交易，否则就不可能在常规的基础上实现低买高卖。
购买投资性房地产的7项原则
如果你购买了一处投资性房地产，需要迅速地转售出去，你应该遵循下面的七项基本原则。这些原则同样适用于可出租房地产。然而，如果你购买的是可出租房地产的长期所有权，并且旨在获利，你需要修正一下原则六，以便你提高可出租房地产的质量。
1不要购买偏远地带的房地产。
2只购买已证实处于增值阶段的邻近地区，或毗邻地区的房地产。
3购买一处单身公寓，在考虑修缮费用的条件下，确保总租用收入至少是你购买价格的1/10。在大多数地区，都应该将购房的总价限制在15万美元以内。如果你购买的单一家庭住房（singlefamilyhome）超过了这个限度，通常你就会发现租用价格占购买价格的百分比会下降。如果你购买住房的价格超过了15万美元，你通常应采取先维修后转手的策略。
4弄清楚每平方英尺的售价是多少，并使其尽量接近每平方英尺100美元。当然，售价也与特定的市场条件有关。例如，在大多数较好的社区中，一些住房的售价达到每平方英尺200美元。不过，最好能够协商将价格下降至100美元左右，以便留下维修和佣金的空间。
5只购买那些你每投入1美元的维修费用，就能够获得2~4美元回报的住房。实际上，这种决定比你想象的更容易做出。关键就是要以低于市场价的价格购买到一处住房，而后对其进行尽可能便宜的装修。
6花一些钱维修房屋，但是只用在必要的地方。对住房进行油漆，安上百叶窗以及遮阳篷，置换掉小屋的门和地毯，在厨房的工作台面上贴上瓷砖，将入口通道处进行装修美化。这便是对房子进行重大的改造升级的机会。你做的所有其他事情——包括管道和电子设备——或许并不是最好的投资。
7如果可能，在你购买房子之前，为它找到一名租赁人。如果经常向别人提起这一话题，你的朋友和同事遇到寻找住房的人时就会想到你。
也就是说，仍然有许多因素会影响到你对房地产的估价。
例如，你在13大街和奥利弗大街之间所看到的那处价值15万美元的两居室平房有人问起吗？几个街区以外的那处三居室的殖民时代建筑如何呢？12万美元的要价是否太高？
除非你对附近地区非常了解，否则你就不能够回答这样的问题。正如我所说过的那样，除非你将自己的投资限制在某个特定的区域内，最好在你自己的家乡，而且除非你愿意在附近地区考察，并且询问相关的问题，否则的话，你对于附近地区就不能有一个很好的了解。
如果你能够做到以上两点，你就可以找到称心的房地产。考虑一下，然后开始寻找。
购买房地产时，要做调查
永远不要在没有经过考察的条件下购买住房或商业地产——这一考察必须由某个有着长期的公正和诚实的信用的人完成。如果你并不认识一个很出色的调查员，那么就向你所认识的其他房地产投资商或受尊敬的建筑承包人进行咨询。不要向房地产经纪人寻求有关调查员的建议。
如果调查发现了一些未预料到的或者不利的情况，在没有加入保护自己定金的条款的前提下，不要草率签订合同。
佐证：JJ在邻近地区购买了一处四居室、两浴室的售价10万美元的住房。根据销售者所言，月租收入将会达到1200美元。这样看起来这次交易真是太成功了。但是，通过考察（通过以前他聘用并信任的一个人），他发现实际情况并非如此。
1购房技巧。无论何时，一旦你在自己的目标区域内看到一处空房，就应该停住脚步并记下这处地址。在城镇财产登记册中查找这处房地产所有者的联系方式，打电话或写信给他们，询问他们是否有兴趣销售这处房地产。如果这处房子急需重新粉刷或草坪上杂草丛生，这意味意房主很有可能有意出售这处房地产。如果他们确实想出售，你就可能以一个很好的价格买到它。
2现场旧货出售。有时，房主在将自己的房地产出售之前，会进行现场旧货出售，以便出售房屋。所以密切关注当地报纸有关你的目标区域现场旧货出售（garagesales）以及搬家旧货销售（movingsales）的信息。不要浪费时间参加这样的销售，只需要打电话弄清楚他们正在出售什么。在交谈中，解释一下你正在当地寻找一处住房——并且询问他们是否有任何将要出售的住房。偶尔，你就会发现，自己不仅能够买到自己需要的旧货，甚至还包括房子本身。
3国外的房主。无论何时你考察当地的房地产的价值，都要记录下所有的国外房地产所有者。房地产记录应该包括所有者的邮政地址——另外还有房地产本身的一些细节信息。如果房主的地址在国外，给他们发一封信，或者在电话号码簿中查找到他们的电话号码，打电话询问他们是否想将自己的房子出售。
4违法事件。如果一处住房中曾经发生了许多违法事件，这就意味着房主也许不能够继续拥有这处房地产，或者不愿意继续照管这处房子。一些地区会对发生过违法事件的住房加注标签。学会识别这些标签，当你开车穿过你的目标区域时，对其要特别关注。
购买并出售需要整修的旧楼
这里需要的技巧是对可能发生的事情的关注——一种预见一处破烂的住房经过屋内装饰、园艺美化及铺上新地毯以后能有多大改观的能力。
成功交易需要整修的旧楼的秘密就是根据你的预算来增加你的支出。例如，如果你正在观察的两居室住房低于市场价格4万美元，你的装修费用应该远远低于4万美元——1万~15万美元将是比较合适的。创建一个现实的预算，然后坚持执行，这是成功进行这类投资所需要的主要技巧。购买和销售需要整修的旧楼，遵循以下三个主要的规则：
1购买被低估的房地产。你不可能将一处已经很值钱的房地产仅仅通过修缮就让它变得更有价值。所以，要找到一种低于其实际价值的资产（与本地相似规模和配置的房地产相比），然后通过投入资金进行修缮，使其升值。
2一个能为你留下足够利润空间的房屋修缮换算，以便满足自己的总体利润目标。购买和销售需要整修的旧楼是很有趣的工作。但是这是一项工作。所以，你必须确定自己可以通过此项交易赚钱。你可以通过事先决定你期望这一交易可以为你带来多少收入，而后除以可能的交易次数做到这一点。例如，如果你的目标是在第一年赚取6万美元的额外收入，你可能就需要决定在三项交易中平均赚取2万美元。如果你想在某一次交易中获得2万美元的净利润，通过预算保证你可以赚到这么多钱甚至更多（如果我计划赚取2万美元的收入，我喜欢在预算中设定为25万美元，因为我知道，总会有一些不可预料的支出产生）。
3正如开支通常会超过预期，价格有时候也会令你失望。要娴熟地处理此类实际问题，你必须受过很好的营销训练。在一个买卖活动中，如果你从不出售，你就不可能赚到钱。如果你认为当地的销售形势不旺，就应该调低售价，尽快将其出手。实践经验是：永远不要持有房地产超过一个季度（或者一年）。从长远来看，做很多的小笔交易，你同样可以赚很多的钱。
时刻备有第二套方案
对每种资产而言，最为重要的降低风险与提高潜在利润的原则都是制定一个可靠的备用方案。即使你没有将你计划出售的房地产出租的打算，也最好确保在必要的时候，你能够出租以赚取利润（或者至少不赔钱）。
我们都听过这样的故事。一个投资者购买了一栋住房，安上新的前门，重新对房子喷漆，种植一些花，一个月后售出净赚了5万美元。在一个发展迅速的市场上，如果能低于�
